L’approvazione di un mutuo implica l’emissione di uno specifico piano di ammortamento, un documento da esaminare con la massima attenzione per valutare, anche in prospettiva, la convenienza e l’effettiva sostenibilità del finanziamento che si sta per accendere. Prima di sottoscrivere un mutuo è doveroso valutare che, obiettivamente, non ci si stia oberando di debiti. Scopriamo di cosa si tratta.
L’ammortamento, secondo quanto indicato dall’articolo 2426 del codice civile, è il procedimento di pagamento graduale di un prestito mediante il rimborso periodico di una rata, stabilito attraverso un piano che, come vedremo approfonditamente nei prossimi paragrafi, è detto piano di ammortamento.
Il capitale viene restituito in maniera rateale. Ogni rata è costituita da una parte di capitale, ossia l’importo ricevuto in prestito e che va restituito, e una parte di interessi, ossia la rimunerazione che spetta alla banca mutuante. L’ammontare della quota di capitale e della quota di interessi varia a seconda del tipo di ammortamento applicato.
Il piano di ammortamento prevede che il pagamento delle rate avvenga a scadenze predefinite. Qualora il pagamento non avvenisse puntualmente, dal giorno successivo alla scadenza della rata iniziano a decorrere anche gli interessi di mora.
Il mutuo è un finanziamento con un piano di ammortamento di durata massima trentennale, che può essere richiesto per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un bene immobile.
Quando si stipula un mutuo, compiutamente regolamentato dall’articolo 1813 del codice civile, è doveroso informarsi su quali siano le condizioni di restituzione del prestito e richiedere alla banca un piano di ammortamento che offra una chiara rappresentazione degli obblighi di rimborso.
In base al piano di ammortamento, il mutuatario può calcolare con precisione come ripagherà il debito nei confronti della banca. È, quindi, fondamentale chiedere all'intermediario di poter visionare il piano di ammortamento, il progetto di restituzione del debito contratto, con indicazione delle scadenze e dei criteri per determinare il debito residuo al pagamento di ogni rata.
Con le operazioni di credito, una parte, detta mutuante, eroga una somma di denaro a un'altra, detta mutuataria, che si impegna a restituirla secondo un piano di ammortamento precisamente convenuto.
Il piano di ammortamento, normalmente allegato al contratto di mutuo, è il programma di restituzione rateale del capitale ricevuto dalla banca con gli interessi concordati. Una versione aggiornata del piano viene recapitata al mutuatario almeno una volta all'anno.
Questo importante documento consiste in una tabella contenente l’indicazione di:
Il piano di ammortamento prevede una serie di rate, composte, come abbiamo visto, da una quota di capitale e una quota di interessi, che include il guadagno dell’istituto di credito che ha concesso il prestito. Il mutuatario deve versare puntualmente le rate fino a quando il debito contratto sarà estinto.
Esistono cinque principali tipologie di piani di ammortamento, che illustriamo approfonditamente di seguito.
Il piano di ammortamento francese è il più utilizzato in Italia. La particolarità di questa tipologia di piano, applicabile sia ai mutui a tasso fisso che variabile, sta nella composizione della rata del mutuo, che cambia nel corso del finanziamento.
L’importo delle rate rimane invariato, con una quota di interessi inizialmente molto alta ma decrescente nel tempo, e una quota di capitale inizialmente contenuta, ma che aumenta progressivamente. In buona sostanza, all'inizio si pagano più interessi che capitale e, con il passare del tempo, la proporzione si inverte.
La quota di interessi è calcolata applicando il tasso di interesse corrente al debito residuo, relativo alla rata precedente. Costituita dapprincipio da un’elevata percentuale di interessi, la rata, all’approssimarsi della conclusione del finanziamento, comprende praticamente solo la quota di capitale.
Con questa modalità, l’istituto di credito incassa prima gli interessi dovuti, senza che per il mutuatario ci siano grandi oscillazioni. L’importo della rata, come accennato, rimane sempre pressoché costante.
Il piano di ammortamento italiano prevede rate decrescenti nel tempo. La quota di capitale rimane invariata, costante e omogenea. A cambiare è la quota di interessi, che diminuisce progressivamente man mano che si progredisce nel rimborso della somma mutuata. Il capitale residuo decresce e, con esso, l’ammontare della quota di interessi. In questo caso, il mutuatario paga inizialmente una cifra sostanziosa, che va via via riducendosi.
Il piano di ammortamento tedesco, analogamente a quello francese, prevede che l’importo della rata resti invariato nel tempo. In questo caso, però, la quota di interessi viene versata anticipatamente. La rata iniziale, da rimborsare subito, è composta solo da interessi.
Il piano di ammortamento americano prevede un’operazione di investimento abbinata a quella di finanziamento. In estrema sintesi, la rata è divisa in due parti. La prima è destinata a sostenere gli interessi del mutuo, il cui debito residuo rimane invariato. La seconda viene investita in un piano di accumulo, retribuito a un tasso solitamente inferiore rispetto a quello di finanziamento, il cui scopo è dare origine a un importo pari al debito inizialmente contratto, per arrivare a estinguerlo.
Nel piano di ammortamento libero, applicato principalmente ai lavoratori autonomi con reddito variabile negli anni, le rate del mutuo comprendono solo la quota di interessi, calcolata sulla base del capitale residuo e della periodicità del rimborso.
La restituzione del capitale può avvenire in un determinato periodo di tempo. Il mutuatario decide quando restituire il capitale, purché vengano rispettate le scadenze previste dal contratto di mutuo. In altre parole, il capitale può essere rimborsato a discrezione del mutuatario, a condizione che si attenga alle scadenze indicate dal contratto.
Supponiamo di aver acceso un mutuo quindicennale con tasso fisso al 5,3% per un capitale di 145.000 euro. Con piano di ammortamento francese la rata mensile ha un importo fisso di 1169 euro.
Offriamo di seguito un esempio di quelli che potrebbero essere i primi 12 mesi del piano di ammortamento per il rimborso della somma mutuata.
| Mese | Rata | Interessi | Quota capitale | Capitale residuo |
| Gennaio | 1169 | 640,42 | 528,58 | 14.4471,42 |
| Febbraio | 1169 | 638,08 | 530,92 | 143940,50 |
| Marzo | 1169 | 635,74 | 533,26 | 143407,24 |
| Aprile | 1169 | 633,38 | 535,62 | 142871,62 |
| Maggio | 1169 | 631,02 | 537,98 | 142333,63 |
| Giugno | 1169 | 628,64 | 540,36 | 141793,27 |
| Luglio | 1169 | 626,25 | 542,75 | 141250,53 |
| Agosto | 1169 | 623,86 | 545,14 | 140705,38 |
| Settembre | 1169 | 621,45 | 547,55 | 140157,83 |
| Ottobre | 1169 | 619,03 | 549,97 | 139607,86 |
| Novembre | 1169 | 616,60 | 552,40 | 139055,47 |
| Dicembre | 1169 | 614,16 | 554,84 | 138500,63 |
La quota di interessi diminuisce nel tempo, mentre la quota di capitale cresce progressivamente. Il calcolo del piano di ammortamento consente di tenere sempre monitorato il debito residuo.
La quasi totalità dei mutui italiani prevede un piano di ammortamento francese, a rate costanti, con una quota di interessi inizialmente molto alta ma decrescente nel tempo, e una quota di capitale inizialmente contenuta, ma che aumenta progressivamente. È così diffuso perché ha il vantaggio di costituire un ragionevole compromesso tra una rata sostenibile e una restituzione rapida del capitale.
Non c’è un piano più conveniente in termini assoluti. La convenienza dipende dalla situazione del singolo mutuatario. Laddove gli interessi corrisposti con il piano di ammortamento italiano siano effettivamente minori di quello francese, bisogna però considerare la sostenibilità della rata. Nel piano all'italiana la rata all'inizio è più alta di quello alla francese, mentre alla fine la situazione è praticamente invertita. Il mutuatario deve valutare se sia sostenibile o meno una rata più alta all'inizio del piano di rientro del finanziamento.
Hai diritto di chiedere e ottenere gratuitamente dalla banca una versione aggiornata del piano di ammortamento in qualsiasi momento del rapporto.
Il cosiddetto iper ammortamento è una misura introdotta dal governo italiano per incentivare le imprese a investire in beni strumentali nuovi e tecnologicamente avanzati, con l'obiettivo di favorire l'innovazione e la digitalizzazione delle imprese. La durata di questo tipo di ammortamento è stata stabilita da diverse leggi di bilancio nel corso degli anni, con specifici periodi di validità e aliquote variabili.
