Nel gergo immobiliare il termine “tasso fisso” è importantissimo. Infatti, è molto utilizzato quando si parla di mutui, che interessano chi desidera acquistare casa. In questo articolo approfondiamo l’argomento fornendo una definizione di tasso fisso e rispondendo alle principali domande che ci si è soliti porre al riguardo.
Il tasso fisso, in termini generali, è un tasso o a una percentuale che rimane costante e non varia nel tempo. Ciò significa che l'importo, il tasso di interesse, o la percentuale applicata a una determinata situazione o calcolo non cambiano indipendentemente da eventuali fluttuazioni esterne o da altri fattori.
Questo tipo di tasso offre prevedibilità e stabilità, poiché gli individui possono contare su un valore costante senza doversi preoccupare di possibili variazioni future.
Nell'ambito immobiliare, il tasso fisso è un termine che si applica ai mutui e ai finanziamenti per l'acquisto di proprietà. In questo contesto, un tasso fisso significa che il tasso di interesse applicato al mutuo rimarrà lo stesso per l'intera durata del prestito.
Questa opzione offre ai mutuatari la sicurezza di rate costanti per tutta la durata del mutuo, facilitando la pianificazione finanziaria a lungo termine. È una scelta preferita per coloro che cercano stabilità nei loro pagamenti mensili, senza sorprese dovute a variazioni dei tassi di interesse.
I mutui a tasso fisso e quelli a tasso variabile differiscono principalmente per la natura del tasso di interesse applicato. In un mutuo a tasso fisso, il tasso di interesse rimane inalterato per tutta la durata del prestito, garantendo così rate costanti e prevedibilità nelle spese per il mutuatario. Al contrario, in un mutuo a tasso variabile, il tasso di interesse può cambiare nel tempo, solitamente in base a un indice di riferimento del mercato. Ciò significa che le rate di rimborso possono aumentare o diminuire nel corso del tempo, a seconda delle fluttuazioni dei tassi di interesse.
Mentre un mutuo ipotecario a tasso fisso offre maggiore sicurezza e stabilità, uno a tasso variabile può essere inizialmente più conveniente ma implica un maggiore rischio di variazione delle rate future.
Esaminiamo alcune differenze tecniche tra le due tipologie di tasso:
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La rata del mutuo a tasso fisso comprende una parte del capitale e una parte degli interessi, con una proporzione che varia nel tempo: all'inizio si pagano più interessi e meno capitale, mentre verso la fine del mutuo la situazione si inverte.
Qui di seguito spieghiamo la formula per il calcolo e ne forniamo un semplice esempio.
Abbiamo già specificato che il calcolo della rata di un mutuo a tasso fisso viene generalmente effettuato utilizzando la formula dell'ammortamento francese. Questa formula prende in considerazione l'importo totale del mutuo, il tasso di interesse fisso annuale e la durata totale del mutuo in anni.
La formula per calcolare la rata mensile è la seguente:
Rata Mensile = P × [ r (1+r)^n ] / [ (1+r)^n - 1 ]
dove:
- P è l'importo del prestito (principale).
- r è il tasso di interesse mensile (tasso annuale diviso 12).
- n è il numero totale di rate (anni del mutuo moltiplicati per 12).
Questa formula calcola la rata mensile che rimarrà costante per tutta la durata del mutuo. Ogni rata include una parte degli interessi e una parte del capitale. All'inizio, la maggior parte della rata va verso il pagamento degli interessi, ma con il passare del tempo, la porzione del capitale aumenta mentre quella degli interessi diminuisce.
Per illustrare un esempio di calcolo della rata di un mutuo a tasso fisso, consideriamo un mutuo di 200.000 euro con un tasso di interesse fisso del 3% e una durata di 20 anni, con pagamento mensile.
Utilizzando la formula dell'ammortamento francese, che è comunemente impiegata per i mutui a tasso fisso, si calcola l'importo della rata mensile combinando il capitale, il tasso di interesse e il numero totale delle rate (durata del mutuo moltiplicata per 12, se le rate sono mensili).
Considerando la complessità del calcolo, ci affidiamo al calcolatore fornito dal sito della Banca d’Italia.
Dopo aver inserito i parametri richiesti (ovvero Importo del mutuo: €200.000,00; Tasso di interesse annuale: 3,00%; Durata in anni: 20; Frequenza dei pagamenti: mensile), clicchiamo su “Calcola”.
Otteniamo così il risultato per il nostro esempio, pari a 1.109,20€. Questa sarà la rata mensile del mutuo a tasso fisso di durata ventennale. Nel momento in cui viene visualizzato il risultato, vengono forniti anche quelli relativi ad altre durate (da 10 a 30 anni).
In ogni rata, una parte del pagamento sarà destinata a coprire gli interessi, mentre l'altra parte servirà a ridurre il capitale residuo. Con il passare del tempo, la componente di interesse nella rata diminuisce mentre aumenta quella relativa al capitale.
Per consultare le offerte di tasso fisso aggiornate ad oggi, è possibile valutare le seguenti opzioni:
A tal riguardo è importante evidenziare che è consigliabile valutare tutti gli aspetti dell'offerta e quindi non solo il tasso di interesse. Inoltre, occorre tenere a mente che i tassi di interesse possono variare in base a diversi fattori, come il tuo profilo creditizio e la durata del mutuo.
Lo spread è la componente del guadagno per la banca che si aggiunge all'indice EURIRS per formare il tasso fisso del mutuo. È una percentuale fissa che, sommata all'EURIRS, determina il tasso di interesse totale che pagherai per il mutuo.
Sì, è possibile, ma dipende dalle condizioni contrattuali con la tua banca. Alcune banche permettono la conversione del tasso a condizioni specifiche e potrebbero applicare delle spese per il cambio di tasso.
Scegliere un mutuo a tasso fisso in un periodo di bassi tassi di interesse consente di bloccare un tasso vantaggioso per tutta la durata del mutuo, garantendo rate costanti e proteggendo il contraente da eventuali aumenti futuri dei tassi di interesse.
