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Nel mutuo, il tasso fisso è un tasso d’interesse che non cambia per tutta la durata: la rata del solo ammortamento resta in genere costante, perché il tasso viene definito alla stipula (di norma come Eurirs/IRS + spread della banca).
Sintesi
Nel gergo immobiliare il termine “tasso fisso” è importantissimo. Infatti, è molto utilizzato quando si parla di mutui, che interessano chi desidera acquistare casa. In questo articolo approfondiamo l’argomento fornendo una definizione di tasso fisso e rispondendo alle principali domande che ci si è soliti porre al riguardo.
Un mutuo a tasso fisso è un finanziamento in cui il tasso d’interesse rimane invariato dalla firma fino all’ultima rata. Questo significa che, a parità di piano di rimborso, anche la rata è costante: non risente delle oscillazioni dei tassi di mercato nel tempo.
In pratica, al momento della stipula la banca determina il tasso applicato sommando:
Il tasso fisso è spesso scelto da chi vuole stabilità e pianificazione (stesso importo mensile, maggiore prevedibilità del budget familiare). Di contro, proprio perché “blocca” il tasso, può risultare meno conveniente se in futuro i tassi scendono molto: in quel caso si valuta una surroga o una rinegoziazione, se disponibile.
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Fare una simulazione serve a capire se la rata è sostenibile e quale combinazione tra importo e durata ti permette di restare in equilibrio. In genere, per simulare un mutuo a tasso fisso devi inserire:
Prima casa vs seconda casa (cosa cambia di solito):
Per simulare in modo rapido puoi usare:
Calcolatore rata mutuo a tasso fisso
Inserisci importo, tasso e durata per stimare rata mensile, interessi totali e costo complessivo.
Importo del mutuo (€)
Tasso annuo (TAN %)
Durata (anni)
Frequenza rata
Spese iniziali (una tantum) (€) (facoltativo: istruttoria, perizia, ecc.)
Assicurazioni/spese periodiche (€ per anno) (facoltativo)
Rata stimata
—
Interessi totali stimati
—
Costo complessivo (capitale + interessi + spese)
—
Nota: stima basata su rata costante (ammortamento alla francese). Il TAEG/ISC reale dipende da condizioni contrattuali e costi effettivi.
Il piano di ammortamento è la “tabella di marcia” del mutuo: indica numero e scadenza delle rate, quanto paghi ogni periodo e come cambia nel tempo il debito residuo. Ogni rata è composta da:
In Italia il più diffuso è l’ammortamento “alla francese”: la rata resta costante, ma la sua composizione cambia nel tempo:
Questa dinamica è importante anche per capire:
Il tasso fisso nell’ambito immobiliare
Nell'ambito immobiliare, il tasso fisso è un termine che si applica ai mutui e ai finanziamenti per l'acquisto di proprietà. In questo contesto, un tasso fisso significa che il tasso di interesse applicato al mutuo rimarrà lo stesso per l'intera durata del prestito.
Questa opzione offre ai mutuatari la sicurezza di rate costanti per tutta la durata del mutuo, facilitando la pianificazione finanziaria a lungo termine. È una scelta preferita per coloro che cercano stabilità nei loro pagamenti mensili, senza sorprese dovute a variazioni dei tassi di interesse.
I mutui a tasso fisso e quelli a tasso variabile differiscono principalmente per la natura del tasso di interesse applicato. In un mutuo a tasso fisso, il tasso di interesse rimane inalterato per tutta la durata del prestito, garantendo così rate costanti e prevedibilità nelle spese per il mutuatario. Al contrario, in un mutuo a tasso variabile, il tasso di interesse può cambiare nel tempo, solitamente in base a un indice di riferimento del mercato. Ciò significa che le rate di rimborso possono aumentare o diminuire nel corso del tempo, a seconda delle fluttuazioni dei tassi di interesse.
Mentre un mutuo ipotecario a tasso fisso offre maggiore sicurezza e stabilità, uno a tasso variabile può essere inizialmente più conveniente ma implica un maggiore rischio di variazione delle rate future.
Esaminiamo alcune differenze tecniche tra le due tipologie di tasso:
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La rata del mutuo a tasso fisso comprende una parte del capitale e una parte degli interessi, con una proporzione che varia nel tempo: all'inizio si pagano più interessi e meno capitale, mentre verso la fine del mutuo la situazione si inverte.
Qui di seguito spieghiamo la formula per il calcolo e ne forniamo un semplice esempio.
Abbiamo già specificato che il calcolo della rata di un mutuo a tasso fisso viene generalmente effettuato utilizzando la formula dell'ammortamento francese. Questa formula prende in considerazione l'importo totale del mutuo, il tasso di interesse fisso annuale e la durata totale del mutuo in anni.
La formula per calcolare la rata mensile è la seguente:
Rata Mensile = P × [ r (1+r)^n ] / [ (1+r)^n - 1 ]
dove:
- P è l'importo del prestito (principale).
- r è il tasso periodale coerente con la frequenza della rata (ad esempio, con rate mensili: TAN/12).
- n è il numero totale di rate (anni del mutuo moltiplicati per 12).
Questa formula calcola la rata mensile che rimarrà costante per tutta la durata del mutuo. Ogni rata include una parte degli interessi e una parte del capitale. All'inizio, la maggior parte della rata va verso il pagamento degli interessi, ma con il passare del tempo, la porzione del capitale aumenta mentre quella degli interessi diminuisce.
Come si calcola la rata del mutuo a tasso fisso
Per illustrare un esempio di calcolo della rata di un mutuo a tasso fisso, consideriamo un mutuo di 200.000 euro con un tasso di interesse fisso del 3% e una durata di 20 anni, con pagamento mensile.
Utilizzando la formula dell'ammortamento francese, che è comunemente impiegata per i mutui a tasso fisso, si calcola l'importo della rata mensile combinando il capitale, il tasso di interesse e il numero totale delle rate (durata del mutuo moltiplicata per 12, se le rate sono mensili).
Considerando la complessità del calcolo, ci affidiamo al calcolatore fornito dal sito della Banca d’Italia .
Dopo aver inserito i parametri richiesti (ovvero Importo del mutuo: €200.000,00; Tasso di interesse annuale: 3,00%; Durata in anni: 20; Frequenza dei pagamenti: mensile), clicchiamo su “Calcola”.
Otteniamo così il risultato per il nostro esempio, pari a 1.109,20€. Questa sarà la rata mensile del mutuo a tasso fisso di durata ventennale. Nel momento in cui viene visualizzato il risultato, vengono forniti anche quelli relativi ad altre durate (da 10 a 30 anni).
In ogni rata, una parte del pagamento sarà destinata a coprire gli interessi, mentre l'altra parte servirà a ridurre il capitale residuo. Con il passare del tempo, la componente di interesse nella rata diminuisce mentre aumenta quella relativa al capitale.
Dipende da cosa ti serve: velocità di confronto o supporto consulenziale.
Mutui online (comparatore / richiesta digitale):
Richiesta in filiale o con consulente della banca:
Approccio pratico: prima confronta (per capire il mercato), poi verifica sui documenti ufficiali e fai un check finale su TAEG/ISC, spese, opzioni di flessibilità, penali/condizioni (quando previste).
| Banca | Focus/prodotti citati sul sito | Strumenti/elementi utili online |
|---|---|---|
| UniCredit | Soluzioni per acquisto/ristrutturazione, inclusi filoni “sostenibilità/efficientamento” | Sezioni prodotto e confronto interno tra soluzioni |
| Intesa Sanpaolo | Mutui personalizzabili (tasso fisso/variabile e opzioni di flessibilità) | Percorsi online e pagine dedicate (es. giovani / domus) |
| BPER Banca | Proposte per acquisto casa con possibilità di simulazione | Simulatore “calcola rata” |
| Crédit Agricole Italia | Mutui con focus anche “Green” e possibilità di opzioni di flessibilità (es. cambio tasso) | Pagine prodotto con esempi/condizioni e FAQ/opzioni |
Per consultare le offerte di tasso fisso aggiornate ad oggi, è possibile valutare le seguenti opzioni:
A tal riguardo è importante evidenziare che è consigliabile valutare tutti gli aspetti dell'offerta e quindi non solo il tasso di interesse. Inoltre, occorre tenere a mente che i tassi di interesse possono variare in base a diversi fattori, come il tuo profilo creditizio e la durata del mutuo.
Lo spread è la componente del guadagno per la banca che si aggiunge all'indice EURIRS per formare il tasso fisso del mutuo. È una percentuale fissa che, sommata all'EURIRS, determina il tasso di interesse totale che pagherai per il mutuo.
Sì, ma solo in alcuni casi: se il contratto prevede un’opzione di cambio tasso (es. mutuo a tasso misto/opzione) puoi passare da fisso a variabile (o viceversa) alle scadenze e alle condizioni indicate. In alternativa puoi valutare una rinegoziazione con la tua banca (se accetta) oppure una surroga presso un altro istituto, che in linea generale è gratuita per il cliente, salvo eventuali imposte/tasse previste dalla normativa.”
Scegliere un mutuo a tasso fisso in un periodo di bassi tassi di interesse consente di bloccare un tasso vantaggioso per tutta la durata del mutuo, garantendo rate costanti e proteggendo il contraente da eventuali aumenti futuri dei tassi di interesse.
