Per essere valido, un contratto di compravendita o locazione deve obbligatoriamente contenere una clausola con cui, rispettivamente, l'acquirente e il locatario dichiarino di aver ricevuto la documentazione che attesti la classe energetica dell'immobile. Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta, come si calcola e quali sono le classi attualmente definite dalla normativa.
Quando si parla di classi energetiche ci si riferisce a un sistema di classificazione che misura il livello di consumo energetico di un immobile basandosi su un criterio numerico che valuta il consumo di energia per metro quadro all’anno.
Ogni immobile è assegnato a una specifica classe energetica, che indica quanto lo stesso sia efficiente in termini di consumo di energia elettrica, acqua e combustibili per il riscaldamento.
La classe energetica di un bene immobile indica, nello specifico, la quantità di chilowattora necessari per riscaldare e raffrescare un metro quadro dell’immobile nell’arco di 12 mesi, in condizioni convenzionali d’uso.
Quindi, la classe energetica consente di conoscere, in modo sintetico, il fabbisogno energetico di un immobile.
La classificazione energetica degli immobili ha acquisito un’importanza crescente nel corso degli anni, specialmente in un’ottica di sostenibilità ambientale e riduzione delle emissioni inquinanti.
In conformità a quanto disposto dalla legge numero 90 del 3 agosto 2013, i contratti di compravendita immobiliare, locazione e donazione devono necessariamente contenere una clausola con cui l'acquirente, il locatario e il donatario dichiarino di aver ricevuto la documentazione attestante la classe energetica dell'immobile, tra cui, in primis, l’attestato di prestazione energetica (APE), introdotto con il decreto legge numero 63 del 4 giugno 2013 in sostituzione dell’attestato di certificazione energetica (ACE).
La presentazione del certificato energetico attestante la classe a cui appartiene il bene è richiesta anche per ottenere l’agibilità e accedere a bonus e agevolazioni fiscali che abbiano a oggetto il fattore energetico, come per esempio il superbonus 110%.
Nel caso in cui un immobile venisse venduto senza presentazione del suddetto APE attestante la classe energetica a cui appartiene il bene oggetto di vendita, si rischia di incorrere in sanzioni che possono arrivare a 18.000 euro.
Se l’immobile viene concesso in locazione senza presentare l’attestato, il proprietario rischia sanzioni amministrative che possono arrivare a 1800 euro.
Chi pubblica un annuncio immobiliare su portali di settore e piattaforme digitali per vendere o affittare un immobile deve obbligatoriamente indicare la classe energetica. Se l’annuncio non contiene i parametri energetici, si rischia una sanzione amministrativa che può arrivare a 3000 euro.
La nuova classificazione energetica, introdotta con il decreto interministeriale del 26 giugno 2015, ha uniformato il calcolo della classe energetica in Italia. Approfondiamo insieme.
In ottemperanza a quanto disposto dal decreto del Presidente della Repubblica numero 75 del 16 aprile 2013, a determinare la classe energetica di un immobile e rilasciare l'APE possono essere solo certificatori energetici abilitati, che eseguono:
Nello specifico, i criteri di assegnazione della classe energetica di un edificio sono i seguenti:
Dopo aver eseguito un’accurata valutazione dell’immobile e di tutte queste componenti, il tecnico certificatore energetico produce e rilascia il documento che ufficialmente attesta la classe energetica del bene.
La classe energetica di una casa si determina in base alla somma dei singoli servizi energetici presenti nella stessa, espressa in chilowattora per metro quadro (kWh/mq) all’anno, facendo riferimento alla superficie utile.
Le classi energetiche sono contrassegnate da indicatori alfabetici che vanno da A4, la più efficiente, a G, la meno efficiente, per un totale di dieci classi distribuite in ordine crescente di consumi. Analizziamole nel dettaglio.
La classe energetica A4, la più efficiente, coniuga il massimo comfort abitativo a bollette di importo estremamente contenuto. Affinché un edificio sia assegnato alla classe energetica A4 è necessario che sia costruito attenendosi alle norme della bioedilizia e mantenga i consumi energetici al di sotto di 30 kWh/mq all’anno.
Per la classe A3, molto efficiente, il consumo energetico è stimato tra 30 e 40 kWh/mq all’anno.
La classe energetica A2 non differisce molto dalla A3, con consumi compresi tra 40 e 50 kWh/mq all’anno.
Per la classe energetica A1 i consumi sono compresi tra 50 e 70 kWh/mq all’anno.
Rientrano nella classe B gli immobili con un consumo energetico compreso tra 70 e 90 kWh/mq all’anno.
Gli edifici con consumi energetici compresi tra 90 e 120 kWh/mq all’anno vengono assegnati alla classe C.
Gli immobili che consumano tra 120 e 160 kWh/mq all’anno rientrano nella classe energetica D.
Per la classe E il consumo energetico è compreso tra 160 e 200 kWh/mq all’anno.
Gli immobili appartenenti alla classe F presentano impianti perlopiù obsoleti, che determinano un consumo energetico compreso tra 200 e 240 kWh/mq all’anno.
La lettera G rappresenta la classe energetica meno efficiente, con consumi che superano i 240 kWh/mq all’anno e la totale difformità da praticamente ogni parametro di efficienza energetica.
Le abitazioni con la più alta efficienza energetica sono quelle appartenenti alle classi A4, A3, A2 e A1. La lettera A comprende le classi con il più alto livello di comfort abitativo e i minori consumi energetici.
La classe energetica incide significativamente sul valore di un immobile.
Facciamo un esempio concreto. Si stima che un trilocale di circa 70 metri quadri di classe A possa costare almeno il 30% in più rispetto a uno praticamente identico ma di classe energetica C nella città di Firenze e circa il 20% in più a Roma e Milano.
La direttiva europea Case Green sull’efficientamento energetico, approvata dal Parlamento Europeo il 24 aprile 2024 ed entrata in vigore il 28 maggio 2024, mira a migliorare l'efficienza energetica degli immobili ascrivibili alle classi più energivore e inquinanti, ritenuti responsabili della maggior parte delle emissioni di gas serra.
La direttiva europea prevede che vengano attuati interventi di efficientamento energetico sugli immobili con le prestazioni peggiori, portandoli come minimo in:
In Italia il 30% degli immobili per cui è stato prodotto il sopraindicato APE è stato inserito nella classe G, ossia la meno efficiente dal punto di vista energetico. Oltre il 20% nella classe F. Pertanto, nel nostro Paese praticamente 2 edifici su 3 risultano essere obsoleti e necessitano urgentemente di interventi finalizzati a migliorarne le prestazioni energetiche e ridurne l’impatto ambientale.
Dal 2030 potrebbero non essere più vendibili gli edifici residenziali più inquinanti e dai più elevati consumi di energia elettrica, quindi appartenenti alla classe energetica G, la meno efficiente dal punto di vista energetico.
Di conseguenza, i proprietari di immobili di classe G sono tenuti ad adoperarsi per attuare urgentemente interventi di efficientamento energetico nelle proprie abitazioni per raggiungere perlomeno la classe energetica E entro il 2030.
Per gli immobili che, entro le scadenze previste, non fossero in grado di garantire le prestazioni energetiche richieste saranno imposti limiti circa il loro utilizzo, accompagnati molto probabilmente da sanzioni pecuniarie.
A meno che si tratti di costruzioni al limite della fatiscenza, in genere non occorre obbligatoriamente eseguire opere di totale ristrutturazione, rinnovamento e risanamento per migliorare l’efficienza energetica. Già solo limitando le dispersioni di calore si riduce significativamente la necessità di tenere al massimo il riscaldamento in inverno e il climatizzatore in estate, con conseguente riduzione dei consumi e delle emissioni inquinanti.
Nella maggior parte dei casi, affinché l’immobile venga inserito in una classe energetica migliore possono essere sufficienti interventi mirati di isolamento termico, che illustriamo di seguito.
L’efficienza dell'involucro dell'edificio è diventata un fattore centrale nel calcolo complessivo della classe energetica. Il cappotto termico aiuta a mantenere calda la casa in inverno e fresca in estate, evitando la dispersione di calore nei mesi freddi e il surriscaldamento in quelli caldi.
La coibentazione delle pareti e del tetto aiuta a migliorare l’isolamento termoacustico, attutendo le vibrazioni e contrastando gli scambi di calore tra interno ed esterno.
Provvedere alla sostituzione di infissi e serramenti datati con soluzioni ad alta prestazione, a doppio o triplo vetro e con adeguate guarnizioni aiuta a evitare dispersioni di calore tra interno ed esterno, aumentando l’efficienza energetica dell’edificio.
Isolare i cassonetti delle tapparelle avvolgibili consente di impedire l'ingresso di aria fredda dall'esterno in inverno e, viceversa, aria calda in estate.
La summenzionata direttiva europea sull'efficienza energetica degli edifici prevede la sostituzione delle caldaie alimentate da combustibili fossili con caldaie a condensazione o pompe di calore.
In caso di vendita di un immobile con caratteristiche diverse da quelle promesse, si è in presenza di un inadempimento contrattuale di non scarsa importanza, che ti legittima a chiedere un risarcimento sia per aver pagato di più l’immobile acquistato che per le spese sostenute per il maggior consumo energetico.
La classe energetica a cui appartiene un immobile è indicata espressamente sull’attestato di prestazione energetica (APE), da non confondere con l’attestato di qualificazione energetica (AQE).
I costi per il rilascio dell’attestato di prestazione energetica (APE) recante la classe energetica a cui appartiene il bene possono variare orientativamente da 150 a 250 euro a seconda delle caratteristiche dell’immobile e della sua posizione.
