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★★★★★ Gratuita · Senza impegnoNei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione soggetti a registrazione deve essere inserita una clausola con cui l’acquirente o il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione relative alla prestazione energetica dell’immobile, comprensive dell’APE.
La classe energetica di un immobile è un indicatore che ne esprime il livello di efficienza e il fabbisogno convenzionale di energia. Viene riportata nell’attestato di prestazione energetica, o APE, e si articola in dieci livelli: dalla classe A4, la più efficiente, alla classe G, la meno efficiente.
Sintesi
Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione soggetti a registrazione deve essere inserita una clausola con cui l’acquirente o il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione relative alla prestazione energetica dell’immobile, comprensive dell’APE. Quando previsto, l’attestato deve essere anche allegato al contratto. L’omissione della clausola o dell’allegazione comporta l’applicazione di sanzioni amministrative, ma non determina di per sé l’invalidità del contratto. Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta, come si calcola e quali sono le classi attualmente definite dalla normativa.
Quando si parla di classi energetiche ci si riferisce a un sistema che esprime la prestazione energetica convenzionale di un immobile attraverso l’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile, denominato EPgl,nren ed espresso in kWh/m² all’anno.
Tale indice non misura il consumo di acqua in sé, ma tiene conto dell’energia primaria non rinnovabile necessaria per la climatizzazione invernale ed estiva, la ventilazione e la produzione di acqua calda sanitaria. Per determinate categorie di edifici non residenziali vengono considerati anche l’illuminazione e il trasporto di persone o cose.
La classe energetica consente quindi di conoscere in modo sintetico la prestazione energetica convenzionale dell’immobile, calcolata sulla base di condizioni standard di utilizzo. Tale valore non coincide necessariamente con i consumi effettivamente riportati nelle bollette.
La classificazione energetica degli immobili ha acquisito un’importanza crescente nel corso degli anni, specialmente in un’ottica di sostenibilità ambientale e riduzione delle emissioni inquinanti.
In caso di vendita, trasferimento a titolo gratuito o nuova locazione, il proprietario deve produrre l’APE, qualora l’immobile non ne sia già dotato, renderlo disponibile al potenziale acquirente o locatario all’avvio delle trattative e consegnarlo al termine delle stesse. La specifica clausola contrattuale relativa alla ricezione della documentazione energetica è invece prevista per le compravendite immobiliari, per gli altri trasferimenti a titolo oneroso e per i nuovi contratti di locazione soggetti a registrazione. L’APE è stato introdotto dal decreto legge numero 63 del 4 giugno 2013 in sostituzione dell’attestato di certificazione energetica (ACE).
Per gli edifici di nuova costruzione e per quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti, l’APE deve essere predisposto prima del rilascio dell’agibilità. Per accedere a bonus e agevolazioni fiscali, l’eventuale obbligo di produrre uno o più attestati di prestazione energetica dipende invece dalle regole specifiche dell’incentivo richiesto.
Nel caso in cui un immobile venisse venduto senza presentazione del suddetto APE attestante la classe energetica a cui appartiene il bene oggetto di vendita, si rischia di incorrere in sanzioni che possono arrivare a 18.000 euro.
Se l’immobile viene concesso in locazione senza presentare l’attestato, il proprietario rischia sanzioni amministrative che possono arrivare a 1800 euro.
Chi pubblica un annuncio immobiliare su portali di settore e piattaforme digitali per vendere o affittare un immobile deve obbligatoriamente indicare la classe energetica. Se l’annuncio non contiene i parametri energetici, si rischia una sanzione amministrativa che può arrivare a 3000 euro.
L’obbligo di dotare un immobile dell’attestato di prestazione energetica non si applica ad alcune categorie di edifici. Tra le principali esclusioni rientrano:
L’esenzione non deve essere stabilita soltanto in base alla categoria catastale. Occorre verificare la destinazione effettiva dell’immobile, le sue caratteristiche e la presenza di eventuali impianti, soprattutto prima di una compravendita o di una locazione.
La nuova classificazione energetica, introdotta con il decreto interministeriale del 26 giugno 2015, ha uniformato il calcolo della classe energetica in Italia. Approfondiamo insieme.
In ottemperanza a quanto disposto dal decreto del Presidente della Repubblica numero 75 del 16 aprile 2013, a determinare la classe energetica di un immobile e rilasciare l'APE possono essere solo certificatori energetici abilitati, che eseguono:
Nello specifico, i criteri di assegnazione della classe energetica di un edificio sono i seguenti:
Dopo aver eseguito un’accurata valutazione dell’immobile e di tutte queste componenti, il tecnico certificatore energetico produce e rilascia il documento che ufficialmente attesta la classe energetica del bene.
La prestazione energetica globale dell’immobile viene espressa attraverso l’indice EPgl,nren, misurato in kWh/m² all’anno e calcolato considerando i servizi energetici previsti dalla normativa. Per attribuire la classe energetica, il valore ottenuto viene confrontato con l’EPgl,nren,rif,standard dell’edificio di riferimento. La classe non dipende quindi da soglie assolute di consumo uguali per tutti gli immobili.
L’attestato di prestazione energetica ha una validità massima di dieci anni dalla data di rilascio. La sua validità è però subordinata al rispetto delle prescrizioni relative al controllo e alla manutenzione degli impianti termici.
L’APE deve essere aggiornato prima della scadenza quando vengono realizzati interventi che modificano la prestazione energetica dell’immobile, come la sostituzione dell’impianto di riscaldamento, la realizzazione del cappotto termico o l’installazione di nuovi infissi. In questi casi, il proprietario deve incaricare un certificatore abilitato di redigere un nuovo attestato che riporti la classe energetica raggiunta dopo i lavori.
Le classi energetiche sono dieci e vanno dalla A4, la più efficiente, alla G, la meno efficiente. Le classi non corrispondono però a intervalli fissi di consumo, espressi in kWh/m² all’anno, validi per tutti gli immobili.
La classe viene attribuita confrontando l’indice EPgl,nren dell’immobile con l’EPgl,nren,rif,standard dell’edificio di riferimento. I limiti previsti dalla classificazione nazionale sono i seguenti.
Rientrano nella classe A4 gli immobili il cui EPgl,nren è inferiore o uguale al 40% del valore dell’edificio di riferimento.
Rientrano nella classe A3 gli immobili il cui EPgl,nren è superiore al 40% e inferiore o uguale al 60% del valore dell’edificio di riferimento.
Rientrano nella classe A2 gli immobili il cui EPgl,nren è superiore al 60% e inferiore o uguale all’80% del valore dell’edificio di riferimento.
Rientrano nella classe A1 gli immobili il cui EPgl,nren è superiore all’80% e inferiore o uguale al 100% del valore dell’edificio di riferimento.
Rientrano nella classe B gli immobili il cui EPgl,nren è superiore al 100% e inferiore o uguale al 120% del valore dell’edificio di riferimento.
Rientrano nella classe C gli immobili il cui EPgl,nren è superiore al 120% e inferiore o uguale al 150% del valore dell’edificio di riferimento.
Rientrano nella classe D gli immobili il cui EPgl,nren è superiore al 150% e inferiore o uguale al 200% del valore dell’edificio di riferimento.
Rientrano nella classe E gli immobili il cui EPgl,nren è superiore al 200% e inferiore o uguale al 260% del valore dell’edificio di riferimento.
Rientrano nella classe F gli immobili il cui EPgl,nren è superiore al 260% e inferiore o uguale al 350% del valore dell’edificio di riferimento.
Rientrano nella classe G gli immobili il cui EPgl,nren è superiore al 350% del valore dell’edificio di riferimento.
Un determinato valore espresso in kWh/m² all’anno non permette quindi, da solo, di individuare la classe energetica senza considerare anche il valore calcolato per l’edificio di riferimento.
Nella prima pagina dell’APE sono riportati la classe energetica dell’immobile e l’indice EPgl,nren, espresso in kWh/m² all’anno. Quest’ultimo indica il fabbisogno convenzionale di energia primaria non rinnovabile: più il valore è basso, migliore è la prestazione energetica dell’edificio.
L’attestato riporta inoltre informazioni sulle prestazioni invernali ed estive dell’involucro, sugli impianti presenti, sull’utilizzo di fonti rinnovabili e sulle emissioni di anidride carbonica. Particolarmente utile è la sezione dedicata agli interventi raccomandati, nella quale il tecnico indica le opere che potrebbero migliorare la classe energetica e i risultati ottenibili.
I valori dell’APE sono calcolati sulla base di condizioni standard di utilizzo. Non corrispondono quindi necessariamente ai consumi riportati nelle bollette, che dipendono anche dal numero di occupanti, dalle temperature impostate, dalle ore di accensione degli impianti e dalle abitudini personali.
Le abitazioni con la più alta efficienza energetica sono quelle appartenenti alle classi A4, A3, A2 e A1. La lettera A comprende le classi con il più alto livello di comfort abitativo e i minori consumi energetici.
Gli immobili in classe energetica A presentano un fabbisogno di energia primaria non rinnovabile inferiore rispetto agli edifici appartenenti alle classi successive. Questo risultato è generalmente ottenuto attraverso un involucro ben isolato, infissi ad alte prestazioni, impianti efficienti e, in molti casi, l’impiego di fonti rinnovabili.
Dal punto di vista economico, una casa in classe A può richiedere meno energia per il riscaldamento, il raffrescamento e la produzione di acqua calda sanitaria, con una conseguente riduzione delle spese in bolletta. Offre inoltre un comfort abitativo più elevato, temperature interne più uniformi e una minore esposizione ai futuri interventi di riqualificazione energetica. I benefici effettivi dipendono comunque dalle caratteristiche dell’immobile, dalla zona climatica, dalle abitudini degli occupanti e dalle tariffe energetiche.
La classe A4 rappresenta il livello più elevato della classificazione energetica italiana. Un immobile appartenente a questa classe presenta un fabbisogno energetico particolarmente contenuto e, in genere, un involucro edilizio molto efficiente, impianti di ultima generazione e un ricorso significativo alle fonti rinnovabili.
I principali vantaggi sono consumi ridotti, maggiore stabilità della temperatura interna, minori dispersioni di calore e una limitata dipendenza dalle oscillazioni dei prezzi dell’energia. La classe A4 non implica necessariamente l’assenza totale di consumi o bollette, ma identifica un edificio con prestazioni nettamente superiori rispetto all’edificio di riferimento utilizzato per la classificazione.
Gli immobili in classe energetica A3 offrono prestazioni molto elevate, anche se leggermente inferiori rispetto a quelli in classe A4. Sono generalmente caratterizzati da un buon isolamento termico, serramenti efficienti e impianti moderni, che limitano il fabbisogno di energia per la climatizzazione e la produzione di acqua calda.
Una casa in classe A3 può quindi garantire bollette contenute, un elevato comfort sia in inverno sia in estate e un impatto ambientale ridotto. Rappresenta inoltre una soluzione particolarmente vantaggiosa per chi cerca un immobile efficiente senza necessariamente sostenere il prezzo generalmente richiesto per le abitazioni collocate nella classe più alta.
La classe energetica A2 indica un edificio con un livello di efficienza elevato e consumi sensibilmente inferiori rispetto alla maggior parte del patrimonio immobiliare esistente. Gli immobili di questa categoria presentano solitamente un buon isolamento dell’involucro e impianti capaci di utilizzare l’energia in modo efficiente.
Tra i vantaggi rientrano una minore dispersione di calore, un comfort abitativo costante e costi di gestione generalmente contenuti. Pur non raggiungendo le prestazioni delle classi A4 e A3, la classe A2 offre un buon equilibrio tra efficienza energetica, qualità dell’abitazione e prezzo di acquisto.
La classe A1 costituisce il primo livello della fascia energetica A e identifica immobili più efficienti rispetto a quelli collocati nelle classi da B a G. Un’abitazione in questa classe può beneficiare di un involucro adeguatamente isolato, infissi performanti e sistemi di riscaldamento e raffrescamento relativamente moderni.
I consumi possono essere inferiori rispetto a quelli di una casa tradizionale, con vantaggi sulle spese energetiche e sul comfort interno. La classe A1 può quindi rappresentare una valida soluzione per chi desidera acquistare un immobile efficiente, ma con un costo più accessibile rispetto alle abitazioni appartenenti alle classi A4, A3 e A2.
La classe energetica incide significativamente sul valore di un immobile.
Facciamo un esempio concreto. Si stima che un trilocale di circa 70 metri quadri di classe A possa costare almeno il 30% in più rispetto a uno praticamente identico ma di classe energetica C nella città di Firenze e circa il 20% in più a Roma e Milano.
Per le abitazioni esistenti non è prevista, in via generale, una classe energetica minima che debba essere posseduta per poter continuare a utilizzare, vendere o affittare l’immobile. Restano applicabili gli specifici requisiti previsti per gli edifici nuovi, per le ristrutturazioni importanti e per determinati interventi edilizi.
La direttiva europea sulla prestazione energetica degli edifici, ossia la direttiva UE 2024/1275, non impone a ogni abitazione il raggiungimento della classe E entro il 2030 o della classe D entro il 2033.
Per il settore residenziale, la direttiva richiede agli Stati membri di adottare misure affinché il consumo medio di energia primaria dell’intero patrimonio abitativo diminuisca di almeno il 16% rispetto al 2020 entro il 2030 e di almeno il 20-22% entro il 2035. Almeno il 55% della riduzione dovrà essere ottenuto mediante la ristrutturazione del 43% degli edifici residenziali con le prestazioni peggiori.
La sola appartenenza alla classe energetica G non comporta, per effetto diretto della direttiva europea, il divieto di vendere, affittare o utilizzare l’immobile. La direttiva non stabilisce neppure un obbligo automatico per ciascun proprietario di portare la propria abitazione in classe E entro il 2030. Gli obblighi concreti, le eventuali esenzioni e le misure di sostegno dipendono dalla normativa nazionale adottata per attuare gli obiettivi europei.
A meno che si tratti di costruzioni al limite della fatiscenza, in genere non occorre obbligatoriamente eseguire opere di totale ristrutturazione, rinnovamento e risanamento per migliorare l’efficienza energetica. Già solo limitando le dispersioni di calore si riduce significativamente la necessità di tenere al massimo il riscaldamento in inverno e il climatizzatore in estate, con conseguente riduzione dei consumi e delle emissioni inquinanti.
Nella maggior parte dei casi, affinché l’immobile venga inserito in una classe energetica migliore possono essere sufficienti interventi mirati di isolamento termico, che illustriamo di seguito.
L’efficienza dell'involucro dell'edificio è diventata un fattore centrale nel calcolo complessivo della classe energetica. Il cappotto termico aiuta a mantenere calda la casa in inverno e fresca in estate, evitando la dispersione di calore nei mesi freddi e il surriscaldamento in quelli caldi.
La coibentazione delle pareti e del tetto aiuta a migliorare l’isolamento termoacustico, attutendo le vibrazioni e contrastando gli scambi di calore tra interno ed esterno.
Provvedere alla sostituzione di infissi e serramenti datati con soluzioni ad alta prestazione, a doppio o triplo vetro e con adeguate guarnizioni aiuta a evitare dispersioni di calore tra interno ed esterno, aumentando l’efficienza energetica dell’edificio.
Isolare i cassonetti delle tapparelle avvolgibili consente di impedire l'ingresso di aria fredda dall'esterno in inverno e, viceversa, aria calda in estate.
La sostituzione di un impianto di riscaldamento datato con un sistema più efficiente può contribuire al miglioramento della prestazione energetica dell’immobile. La direttiva europea non impone però di sostituire le caldaie alimentate da combustibili fossili con caldaie a condensazione, poiché anche una caldaia a condensazione alimentata a gas utilizza un combustibile fossile. La direttiva prevede una progressiva eliminazione delle caldaie autonome a combustibili fossili e indica il 2040 come riferimento per il loro completo superamento nei piani nazionali. La soluzione più adatta deve essere valutata in base alle caratteristiche dell’edificio e può comprendere, per esempio, pompe di calore, sistemi ibridi con una quota significativa di energia rinnovabile o reti di teleriscaldamento.
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Se la classe energetica effettiva dell’immobile è diversa da quella dichiarata o promessa dal venditore, l’acquirente può contestare la difformità e chiedere l’applicazione dei rimedi previsti dalla legge. Le conseguenze non sono però automatiche: la gravità dell’inadempimento, l’eventuale diritto alla risoluzione del contratto e la presenza di danni risarcibili devono essere valutati e provati caso per caso.
La classe energetica a cui appartiene un immobile è indicata espressamente sull’attestato di prestazione energetica (APE), da non confondere con l’attestato di qualificazione energetica (AQE).
I costi per il rilascio dell’attestato di prestazione energetica (APE) recante la classe energetica a cui appartiene il bene possono variare orientativamente da 150 a 250 euro a seconda delle caratteristiche dell’immobile e della sua posizione.
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