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Oggi in Italia non esiste una classe energetica minima obbligatoria per vendere casa. Un immobile può essere venduto anche se si trova in classe energetica bassa, compresa la classe G, purché sia presente l’APE quando richiesto dalla normativa. La direttiva europea Case Green non introduce, al momento, un divieto automatico di vendita per le case meno efficienti, ma impone agli Stati membri obiettivi progressivi di riduzione dei consumi del patrimonio edilizio. In futuro, quindi, gli immobili più energivori potrebbero perdere valore o essere soggetti a regole più stringenti, ma serviranno norme nazionali di recepimento per capire gli effetti concreti sui proprietari.
Sintesi
In Italia la disciplina sulla certificazione energetica degli edifici si è evoluta nel tempo: dal 2009 l’obbligo di dotazione dell’attestato energetico è entrato a regime per i trasferimenti immobiliari, mentre l’attestato di prestazione energetica (APE), ha sostituito il precedente attestato di certificazione energetica a partire dal 2013. Oggi, in caso di vendita, l’immobile deve essere dotato dell’APE quando richiesto dalla normativa e l’attestato va allegato al contratto nei casi previsti.
In questo articolo spieghiamo se, alla luce di quanto disposto dalle nuove direttive europee sull’efficientamento energetico, occorrerà ristrutturare il proprio immobile affinché rispetti specifici requisiti in termini di prestazioni energetiche per poterlo mettere in vendita. In altre parole, scopriremo se occorre un requisito minimo di classe energetica per poter vendere casa.
Allo stato attuale non esiste una classe energetica minima obbligatoria per vendere casa in Italia. Un immobile può essere venduto anche se appartiene a una classe energetica bassa, compresa la classe G, purché venga rispettato l’obbligo di dotazione e, nei casi previsti, di allegazione dell’attestato di prestazione energetica.
L’APE non serve a stabilire se la casa sia vendibile o meno, ma a informare l’acquirente sulle prestazioni energetiche dell’edificio, sui consumi stimati e sugli eventuali interventi consigliati per migliorarne l’efficienza. In sostanza, la classe energetica incide sul valore, sull’appetibilità dell’immobile e sui costi futuri di gestione, ma non rappresenta oggi un requisito minimo per concludere una compravendita.
Questo significa che una casa in classe F o G può ancora essere messa sul mercato. Tuttavia, un immobile poco efficiente potrebbe risultare meno competitivo rispetto a uno già riqualificato, soprattutto se l’acquirente valuta il costo delle bollette, la necessità di futuri lavori e il possibile impatto delle nuove regole europee nei prossimi anni.
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La direttiva europea sull'efficienza energetica degli edifici (Energy Performance of Buildings Directive - EPBD), comunemente detta direttiva Case Green, mira a:
L'obiettivo finale è quello di intervenire sulle cause del cambiamento climatico in corso, determinato principalmente dalle emissioni di CO2 rilasciate in atmosfera dagli edifici per produrre l’energia necessaria per il riscaldamento nei mesi più freddi e il raffrescamento nella stagione calda.
Ebbene, per il raggiungimento di tali ambiziosi obiettivi si intende attuare un’operazione generale di riqualificazione del parco immobiliare europeo. Nello specifico, con l’obiettivo di allinearsi a quanto disposto dall’accordo di Parigi sui cambiamenti climatici, la direttiva europea EPBD impone non solo che gli edifici di nuova costruzione siano a zero emissioni a partire dal 2030, ma anche che gli immobili residenziali esistenti riducano il consumo energetico medio almeno del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035.
Si rende, pertanto, necessario migliorare l'efficienza energetica degli immobili appartenenti alle classi energetiche più basse.
Secondo i dati ENEA-CTI sugli APE emessi nel 2024, una quota ancora molto rilevante degli edifici residenziali certificati si colloca nelle classi energetiche meno efficienti. Le classi F e G rappresentano infatti una parte consistente degli attestati, anche se il dato riguarda gli APE registrati e non coincide automaticamente con una fotografia completa di tutto il patrimonio edilizio nazionale. Il punto centrale, quindi, non è che ogni singolo immobile debba obbligatoriamente raggiungere una certa classe prima della vendita, ma che il patrimonio residenziale italiano dovrà progressivamente ridurre i consumi medi.
La versione definitiva della direttiva EPBD non prevede, per le abitazioni residenziali, un obbligo generalizzato di raggiungere la classe E entro il 2030 e la classe D entro il 2033. La direttiva stabilisce invece obiettivi di riduzione del consumo medio di energia primaria dell’intero parco immobiliare residenziale nazionale: almeno il 16% entro il 2030 e il 20-22% entro il 2035 rispetto al 2020.
Gli interventi dovranno concentrarsi in modo particolare sugli edifici con le prestazioni peggiori, ma saranno i singoli Stati membri, attraverso il recepimento nazionale e i piani di ristrutturazione, a stabilire strumenti, priorità, eventuali obblighi specifici, incentivi e misure di accompagnamento. Di conseguenza, oggi il miglioramento della classe energetica non è un requisito necessario per vendere casa, anche se può incidere sul valore dell’immobile, sulla trattativa e sull’interesse dei potenziali acquirenti.
Migliorare l’efficienza energetica di un immobile affinché venga inserito in una classe più alta produce effetti positivi anche concretamente per gli occupanti dello stesso in termini di risparmio e comfort abitativo.
Si evince, pertanto, che migliorare l'efficienza termica ed energetica degli immobili destinati all’uso abitativo sia utile e necessario non solo in termini meramente burocratici per adeguarsi alle disposizioni previste dalla normativa sull’efficientamento energetico, ma anche per fruire delle proprietà in questione in sicurezza, comfort e benessere, riducendo i costi relativi ai consumi di energia elettrica e determinando al contempo un aumento del valore di mercato.
La direttiva europea sulle prestazioni energetiche degli edifici esiste e fissa obiettivi precisi di miglioramento del patrimonio immobiliare. Tuttavia, è importante distinguere tra obiettivi europei e obblighi immediati per il singolo proprietario.
La direttiva Case Green non stabilisce, nella sua versione definitiva, che ogni singola abitazione debba raggiungere una determinata classe energetica entro una certa data per poter essere venduta. Il testo punta piuttosto a ridurre il consumo medio di energia primaria dell’intero parco residenziale nazionale. Saranno poi gli Stati membri, Italia compresa, a dover tradurre questi obiettivi in regole concrete, piani di intervento, incentivi e possibili priorità per gli edifici con le prestazioni peggiori.
Per questo motivo, parlare oggi di “obbligo di casa green” può essere fuorviante se lo si intende come un divieto immediato di vendere o affittare case in classe bassa. Più correttamente, si può dire che l’Unione Europea sta spingendo verso un progressivo miglioramento energetico degli edifici, con particolare attenzione agli immobili più energivori. Le conseguenze pratiche per proprietari, compratori e locatori dipenderanno però dal recepimento italiano e dalle misure che saranno introdotte a livello nazionale.
Per le case in classe G non esiste, allo stato attuale, un divieto automatico di vendita o di utilizzo collegato alla sola classe energetica. La direttiva europea spinge verso il miglioramento progressivo degli edifici meno efficienti, ma gli effetti concreti per i proprietari dipenderanno dalle norme nazionali di recepimento. È quindi più corretto dire che gli immobili in classe G potrebbero diventare meno competitivi sul mercato e più esposti a futuri interventi di riqualificazione, senza però affermare che siano già previste sanzioni automatiche per il singolo proprietario.
L’attribuzione della classe energetica G dipende dalle prestazioni energetiche effettive dell’immobile, non solo dall’anno di costruzione. È vero che molti edifici datati, costruiti prima della diffusione di criteri moderni di isolamento e risparmio energetico, tendono a collocarsi nelle classi più basse. Tuttavia, anche immobili di pregio, edifici storici o abitazioni non adeguatamente riqualificate possono avere prestazioni energetiche scarse. In genere, una casa in classe G può presentare:
Una casa di classe G richiede grandi quantitativi di energia per il riscaldamento, il raffreddamento, la ventilazione e la produzione di acqua calda. Ne consegue che vivere in una casa di classe G implichi scarso comfort abitativo ed elevati consumi energetici, che comportano bollette salatissime in particolar modo nella stagione invernale ed estiva.
Ad oggi non è corretto affermare che dal 2030 le case in classe F o G non saranno più vendibili. La direttiva Case Green, nella sua versione definitiva, non introduce un divieto automatico di compravendita per gli immobili residenziali meno efficienti. Prevede invece obiettivi di riduzione dei consumi medi del parco residenziale e chiede agli Stati membri di intervenire soprattutto sugli edifici con le peggiori prestazioni energetiche.
Per i proprietari di case in classe F o G, quindi, il tema è soprattutto economico e prospettico: questi immobili potrebbero perdere appetibilità, richiedere lavori futuri o essere interessati da nuove misure nazionali. Al momento, però, non esiste una classe energetica minima da raggiungere entro il 2030 per poter vendere casa.
A meno che si tratti di strutture al limite della fatiscenza, in genere non occorre obbligatoriamente eseguire un'opera di totale ristrutturazione e rinnovamento. Nella maggior parte dei casi per migliorare di almeno un paio di classi l’efficienza energetica potrebbero essere sufficienti interventi mirati di isolamento termico, tra cui:
Già solo limitando le dispersioni di calore si riduce nettamente la necessità di tenere il riscaldamento o il climatizzatore al massimo, con conseguente riduzione dei consumi e delle emissioni inquinanti.
La direttiva europea punta anche alla progressiva riduzione dell’uso dei combustibili fossili nel riscaldamento e nel raffrescamento degli edifici. In particolare, prevede l’eliminazione graduale delle caldaie uniche alimentate da combustibili fossili e favorisce il passaggio a soluzioni più efficienti e meno emissive, come pompe di calore, sistemi ibridi con una quota significativa di energie rinnovabili, solare termico o altre tecnologie compatibili con la decarbonizzazione.
In linea generale, per farsi un’idea su come muoversi è consigliabile affidarsi a un professionista che esegua un’accurata valutazione immobiliare, analizzi le effettive condizioni impiantistiche, strutturali e manutentive dell’edificio ed elabori una stima sull'entità, i tempi e i costi degli interventi necessari per migliorare l’efficienza energetica della struttura e limitare gli sprechi affinché venga inserita in una classe energetica migliore.
Non è possibile dire, allo stato attuale, che dal 2030 alcune abitazioni non potranno più essere vendute o affittate solo perché si trovano in una classe energetica bassa. La direttiva Case Green non introduce un blocco automatico delle compravendite o delle locazioni per le singole case in classe F o G. Stabilisce, invece, obiettivi di miglioramento del patrimonio edilizio e lascia agli Stati membri il compito di definire le misure concrete.
Questo non significa che la classe energetica sia irrilevante. Gli immobili meno efficienti potrebbero subire una maggiore pressione sul prezzo, risultare meno interessanti per gli acquirenti e richiedere interventi di riqualificazione più costosi nel tempo. È quindi corretto parlare di possibile impatto sul valore di mercato, ma non di case automaticamente invendibili dal 2030.
La direttiva prevede alcune categorie di edifici per le quali gli Stati membri possono decidere di non applicare, o di applicare in modo adattato, determinati requisiti di prestazione energetica. Non si tratta quindi sempre di un’esclusione automatica e assoluta, ma di una possibilità che dovrà essere tradotta nelle norme nazionali.
Tra le categorie che possono essere escluse o disciplinate in modo particolare rientrano, ad esempio:
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Scopri le migliori agenzie nella tua zonaPer le case vecchie non è sempre necessario affrontare una ristrutturazione radicale. La prima cosa da fare è capire da dove derivano le dispersioni energetiche e quali interventi possano offrire il miglior rapporto tra costo sostenuto e beneficio ottenuto. In molti casi, un salto di classe può dipendere da lavori mirati su isolamento, infissi, impianto di riscaldamento, produzione di acqua calda e gestione della climatizzazione.
Il punto di partenza dovrebbe essere una diagnosi energetica o comunque una valutazione tecnica dell’immobile. L’APE, infatti, fotografa la situazione esistente e indica possibili interventi migliorativi, ma per decidere come investire può essere utile un’analisi più concreta dei consumi, delle dispersioni e delle caratteristiche dell’edificio.
Chi possiede una casa datata e intende venderla non deve necessariamente correre a ristrutturare prima della vendita. Può però essere utile stimare quanto una riqualificazione energetica inciderebbe sul valore dell’immobile e sulla trattativa con l’acquirente. In alcuni casi conviene intervenire prima, in altri può essere più realistico vendere l’immobile nello stato in cui si trova, mettendo in evidenza i possibili margini di miglioramento e lasciando al compratore la possibilità di programmare i lavori.
In ottica casa green, quindi, la scelta più prudente è non aspettare eventuali obblighi futuri, ma iniziare a conoscere la situazione energetica della propria abitazione. Questo permette di muoversi con più calma, valutare eventuali incentivi disponibili e scegliere interventi davvero utili, evitando lavori costosi ma poco efficaci.
Gli edifici in classe G sono quelli con le prestazioni energetiche peggiori. Comprarli non è vietato e non comporta automaticamente l’obbligo immediato di ristrutturare, ma richiede una valutazione attenta. Prima dell’acquisto conviene stimare i consumi, i costi di gestione e l’eventuale spesa per migliorare isolamento, impianti e infissi. Una casa in classe G può essere conveniente se il prezzo tiene conto dei lavori necessari o dei possibili interventi futuri.
Al momento non è corretto dire che chi non ristruttura una casa in classe F o G entro il 2030 non potrà più venderla o affittarla. La direttiva europea non prevede un divieto automatico per le singole abitazioni, ma obiettivi di riduzione dei consumi medi del patrimonio residenziale. Le eventuali conseguenze pratiche per i proprietari dipenderanno dalle norme italiane di recepimento. In ogni caso, una casa poco efficiente potrebbe diventare meno appetibile sul mercato e richiedere interventi di miglioramento nel tempo.
Sì, nell'ambito delle classificazioni energetiche degli immobili che vanno dalla classe G alla classe A, che indica la fascia con la migliore efficienza a livello energetico, la classe B è da considerarsi buona, in quanto offre un apprezzabile equilibrio tra consumi contenuti, contenimento degli sprechi e una gestione sostenibile delle risorse.
