L’ordinamento giuridico italiano considera i secondi immobili di proprietà come beni extra, non strettamente necessari per il proprietario e i suoi familiari. Proprio per questo l’acquisto di una seconda casa comporta oneri fiscali decisamente più pesanti rispetto all’abitazione principale, con tasse più elevate e la pressoché totale assenza di esenzioni e agevolazioni. Vediamo nello specifico quali sono e come si calcolano le spese per l'acquisto della seconda casa.
L’acquisto di un immobile aggiuntivo a quello principale prevede una serie di oneri fiscali che possiamo suddividere in due macrocategorie:
Approfondiamo insieme.
L’acquisto di una seconda casa comporta il pagamento di:
L’importo di tali imposte cambia a seconda che l’acquisto si finalizzi con un privato o un’impresa costruttrice. Supponendo di acquistare da un privato, gli importi da versare sono i seguenti:
Se, invece, si acquista da un’impresa costruttrice, le imposte ipotecarie, catastali e di registro salgono a 200 euro l’una e occorre altresì calcolare l’IVA del 10% sul prezzo di acquisto. Qualora la seconda casa sia un’abitazione di lusso, appartenente alle categorie catastali A1, A8 e A9, la percentuale sale al 22%.
Dopo la finalizzazione della compravendita, sono previsti ulteriori importanti oneri fiscali, che illustriamo di seguito.
Innanzitutto, per i secondi immobili di proprietà nel nostro Paese è previsto il versamento dell’Imposta Municipale Unica (IMU), un onere annuale introdotto in sostituzione dell'imposta comunale sugli immobili (ICI) con il decreto legislativo numero 23 del 14 marzo 2011.
Il pagamento dell’IMU, non più previsto per l’abitazione principale a meno che sia catastalmente classificata come immobile di lusso, è dovuto per le seconde case proprio perché l’ordinamento giuridico italiano considera gli immobili di proprietà aggiuntivi come beni extra.
L’importo da versare si calcola moltiplicando la rendita catastale della proprietà maggiorata del 5% per il coefficiente che viene assegnato a seconda della tipologia di immobile.
Il possesso di una seconda casa implica il pagamento della Tassa sui Rifiuti (TARI), destinata a finanziare i costi relativi al servizio di raccolta, trasporto, smaltimento e recupero dei rifiuti urbani.
I beni immobili di proprietà vanno a sommarsi al reddito imponibile del proprietario e, pertanto, concorrono alla tassazione IRPEF.
Come abbiamo visto, le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa non possono essere applicate ad altri immobili acquistati in seguito, come, per esempio, la casa al mare o in montagna o una proprietà da mettere a reddito, definiti seconde case. Ma per cercare di tagliare le spese ci sono due possibili soluzioni.
Se la seconda casa è concessa in comodato d’uso a un parente di primo grado, è possibile beneficiare di una riduzione del 50% sulla base imponibile dell’IMU. Supponiamo, per esempio, di stipulare un contratto di comodato d'uso gratuito a favore di nostro figlio, che stabilisce la propria residenza presso l’abitazione in questione, non disponendo di altri immobili di proprietà. In tal caso, potremo beneficiare di una riduzione del 50% sulla base imponibile dell’IMU.
Inoltre, in alcuni comuni la Tassa sui Servizi Indivisibili (TASI), inglobata nell’IMU e relativa all’illuminazione stradale e alla gestione delle aree pubbliche, può essere ridotta se la seconda casa risulta essere occupata stagionalmente o se si tratta di un immobile rurale. La quota TASI può essere ridotta anche per chi dimostra di risiedere all’estero per oltre 6 mesi all’anno.
Le spese notarili rappresentano un’altra sostanziosa voce di spesa da calcolare quando si acquista una seconda casa. L’importo dipende da:
In linea generale, più è alto il valore dell’immobile oggetto dell’atto di compravendita, più alte sono le spese notarili.
L’onorario del notaio che si occupa della redazione dell’atto pubblico di vendita viene stabilito in modo autonomo e può variare anche in base alla regione, provincia e località in cui opera il professionista. La cifra varia orientativamente da un minimo di 1500 a oltre 3000 euro.
Tra i costi da sostenere quando si acquista una seconda casa ci sono anche:
Inoltre, se per l’acquisto della seconda casa si è reso necessario accendere un mutuo, tra i costi da sostenere ci sono anche le spese di istruttoria, le spese peritali per la valutazione della proprietà, la polizza assicurativa contro il rischio di incendio e l'imposta sostitutiva. È doveroso segnalare che quest’ultima, pari allo 0,25% dell'importo erogato con il finanziamento per l’acquisto dell’abitazione principale, sale al 2% per chi compra una seconda casa.
A seconda della tipologia di edificio e della località in cui è ubicato, l’IMU può variare indicativamente da 150 a 1000 euro annui.
Sì, se la seconda casa viene concessa in locazione, la Tassa sui Rifiuti (TARI) è generalmente a carico di chi effettivamente utilizza l'immobile, ossia l'affittuario. Questo perché la TARI è legata alla produzione dei rifiuti, che è a sua volta collegata all'effettivo uso dell'immobile.
Le spese notarili per l'acquisto di una seconda casa non hanno un importo fisso e, anzi, possono variare anche sostanzialmente a seconda del valore dell'immobile, delle tariffe applicate dal notaio e della regione, provincia e località in cui è ubicato il bene in questione.
