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Tasse e Spese per l’Acquisto di una Seconda Casa

Jessica Maggi
10.07.2024
5 min

L’ordinamento giuridico italiano considera i secondi immobili di proprietà come beni extra, non strettamente necessari per il proprietario e i suoi familiari. Proprio per questo l’acquisto di una seconda casa comporta oneri fiscali decisamente più pesanti rispetto all’abitazione principale, con tasse più elevate e la pressoché totale assenza di esenzioni e agevolazioni. Vediamo nello specifico quali sono e come si calcolano le spese per l'acquisto della seconda casa

Tassazione applicata agli immobili di proprietà aggiuntivi 

L’acquisto di un immobile aggiuntivo a quello principale prevede una serie di oneri fiscali che possiamo suddividere in due macrocategorie:

Approfondiamo insieme.

Imposte per acquisto seconda casa

L’acquisto di una seconda casa comporta il pagamento di:

L’importo di tali imposte cambia a seconda che l’acquisto si finalizzi con un privato o un’impresa costruttrice. Supponendo di acquistare da un privato, gli importi da versare sono i seguenti: 

  • imposta catastale fissa di 50 euro una tantum;
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro una tantum;
  • imposta di registro con aliquota fissa al 9% del valore catastale dell’immobile.

Se, invece, si acquista da un’impresa costruttrice, le imposte ipotecarie, catastali e di registro salgono a 200 euro l’una e occorre altresì calcolare l’IVA del 10% sul prezzo di acquisto. Qualora la seconda casa sia un’abitazione di lusso, appartenente alle categorie catastali A1, A8 e A9, la percentuale sale al 22%.

Tributi ricorrenti per secondi immobili di proprietà  

Dopo la finalizzazione della compravendita, sono previsti ulteriori importanti oneri fiscali, che illustriamo di seguito.

1. Imposta Municipale Unica (IMU)

Innanzitutto, per i secondi immobili di proprietà nel nostro Paese è previsto il versamento dell’Imposta Municipale Unica (IMU), un onere annuale introdotto in sostituzione dell'imposta comunale sugli immobili (ICI) con il decreto legislativo numero 23 del 14 marzo 2011.

Il pagamento dell’IMU, non più previsto per l’abitazione principale a meno che sia catastalmente classificata come immobile di lusso, è dovuto per le seconde case proprio perché l’ordinamento giuridico italiano considera gli immobili di proprietà aggiuntivi come beni extra. 

L’importo da versare si calcola moltiplicando la rendita catastale della proprietà maggiorata del 5% per il coefficiente che viene assegnato a seconda della tipologia di immobile.

2. Tassa sui Rifiuti (TARI)

Il possesso di una seconda casa implica il pagamento della Tassa sui Rifiuti (TARI), destinata a finanziare i costi relativi al servizio di raccolta, trasporto, smaltimento e recupero dei rifiuti urbani.

3. IRPEF

I beni immobili di proprietà vanno a sommarsi al reddito imponibile del proprietario e, pertanto, concorrono alla tassazione IRPEF

Quali sono le possibili agevolazioni?

Come abbiamo visto, le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa non possono essere applicate ad altri immobili acquistati in seguito, come, per esempio, la casa al mare o in montagna o una proprietà da mettere a reddito, definiti seconde case. Ma per cercare di tagliare le spese ci sono due possibili soluzioni. 

Se la seconda casa è concessa in comodato d’uso a un parente di primo grado, è possibile beneficiare di una riduzione del 50% sulla base imponibile dell’IMU. Supponiamo, per esempio, di stipulare un contratto di comodato d'uso gratuito a favore di nostro figlio, che stabilisce la propria residenza presso l’abitazione in questione, non disponendo di altri immobili di proprietà. In tal caso, potremo beneficiare di una riduzione del 50% sulla base imponibile dell’IMU.  

Inoltre, in alcuni comuni la Tassa sui Servizi Indivisibili (TASI), inglobata nell’IMU e relativa all’illuminazione stradale e alla gestione delle aree pubbliche, può essere ridotta se la seconda casa risulta essere occupata stagionalmente o se si tratta di un immobile rurale. La quota TASI può essere ridotta anche per chi dimostra di risiedere all’estero per oltre 6 mesi all’anno. 

Spese notarili per acquisto seconda casa

Le spese notarili rappresentano un’altra sostanziosa voce di spesa da calcolare quando si acquista una seconda casa. L’importo dipende da:

In linea generale, più è alto il valore dell’immobile oggetto dell’atto di compravendita, più alte sono le spese notarili

L’onorario del notaio che si occupa della redazione dell’atto pubblico di vendita viene stabilito in modo autonomo e può variare anche in base alla regione, provincia e località in cui opera il professionista. La cifra varia orientativamente da un minimo di 1500 a oltre 3000 euro. 

Che altre spese bisogna calcolare all'atto d'acquisto della seconda casa?

Tra i costi da sostenere quando si acquista una seconda casa ci sono anche:

  • consultazione di una visura ipotecaria, un utile documento reperibile presso l’Agenzia delle Entrate di cui è bene munirsi prima di firmare il compromesso di vendita; 
  • autenticazione e trascrizione nei pubblici registri immobiliari del contratto preliminare di compravendita, con cui ci si impegna a stipulare in un momento successivo l’atto di vendita definitivo; 
  • versamento della caparra confirmatoria contestualmente alla firma del compromesso di vendita, per dimostrare la serietà nell’impegno assunto;
  • spese derivanti dall’eventuale mandato conferito a un’agenzia immobiliare per la gestione dell’iter di compravendita.

Inoltre, se per l’acquisto della seconda casa si è reso necessario accendere un mutuo, tra i costi da sostenere ci sono anche le spese di istruttoria, le spese peritali per la valutazione della proprietà, la polizza assicurativa contro il rischio di incendio e l'imposta sostitutiva. È doveroso segnalare che quest’ultima, pari allo 0,25% dell'importo erogato con il finanziamento per l’acquisto dell’abitazione principale, sale al 2% per chi compra una seconda casa.

Tre punti chiave
  • L’acquisto di una seconda casa comporta oneri fiscali più pesanti rispetto all’abitazione principale, con tasse più elevate e la pressoché totale assenza di esenzioni e agevolazioni.
  • La pressione fiscale è più alta rispetto all’acquisto della prima casa, perché i secondi immobili di proprietà sono considerati beni extra.
  • Oltre alle imposte previste per l'acquisto della seconda casa, a cui non vengono applicate le agevolazioni previste per l’acquisto della prima, è necessario versare ulteriori tributi ricorrenti per il mantenimento dell'immobile, come l’IMU e la TARI.

Fonti

FAQ

Quanto si paga di IMU per la seconda casa?

A seconda della tipologia di edificio e della località in cui è ubicato, l’IMU può variare indicativamente da 150 a 1000 euro annui. 

Se acquisto una seconda casa per metterla a reddito, la TARI è a carico del locatario?

Sì, se la seconda casa viene concessa in locazione, la Tassa sui Rifiuti (TARI) è generalmente a carico di chi effettivamente utilizza l'immobile, ossia l'affittuario. Questo perché la TARI è legata alla produzione dei rifiuti, che è a sua volta collegata all'effettivo uso dell'immobile.

A quanto ammontano le spese notarili per l’acquisto di una seconda casa?

Le spese notarili per l'acquisto di una seconda casa non hanno un importo fisso e, anzi, possono variare anche sostanzialmente a seconda del valore dell'immobile, delle tariffe applicate dal notaio e della regione, provincia e località in cui è ubicato il bene in questione.

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata, con focus specifico nel settore immobiliare, fiscale, tributario e delle costruzioni. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.
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