L’abitazione principale nel nostro Paese non è solo un concetto legato all’abitare, ma rappresenta un elemento fondamentale in diverse aree del diritto. La sua corretta definizione è cruciale, poiché al concetto di abitazione principale sono connesse imposte da pagare e una serie di agevolazioni fiscali di cui è possibile usufruire. È, quindi, essenziale comprendere appieno cosa si intenda per abitazione principale e conoscere le relative implicazioni legali e fiscali. Approfondiamo insieme.
Per abitazione principale si intende l’alloggio in cui il proprietario e i suoi familiari risiedono anagraficamente e dimorano stabilmente, secondo quanto indicato dall’articolo 1 della legge numero 160 del 27 dicembre 2019.
Le condizioni necessarie affinché un immobile possa considerarsi abitazione principale di un cittadino sono:
Non basta, quindi, il requisito della residenza per poter definire un immobile principale abitazione. È necessario che sia anche il luogo in cui il proprietario e i componenti del suo nucleo familiare abitino effettivamente. In presenza di più immobili accatastati o accatastabili separatamente, solo uno potrà essere considerato abitazione principale. Scendiamo nel dettaglio dei singoli requisiti.
Il primo requisito necessario affinché una proprietà possa definirsi abitazione principale è il possesso della stessa o eventualmente il godimento di un altro titolo reale, come l’usufrutto o il diritto di abitazione.
Con l’ordinanza numero 14389 del 15 giugno 2010, la Corte di Cassazione formulò a suo tempo un importante principio di diritto relativamente all'Imposta Comunale sugli Immobili (ICI), sostituita dall’Imposta Municipale Unica (IMU) con il decreto legislativo numero 23 del 14 marzo 2011.
In sostanza, l’abitazione posseduta dal contribuente può essere ritenuta principale solo se nella stessa dimorano abitualmente sia egli stesso che il resto della famiglia. In tale circostanza la Corte di Cassazione aveva stabilito che, se un soggetto vive abitualmente in un immobile ma il resto della famiglia risiede altrove, viene meno il diritto all’esenzione ICI prevista per l’abitazione principale. Ora, analogamente in materia di IMU, un’abitazione è definita principale solo ed esclusivamente se nella stessa dimorano abitualmente sia il contribuente che i suoi familiari.
La principale abitazione è sempre quella a cui corrisponde la residenza anagrafica del proprietario. In assenza del dato anagrafico, l’abitazione non può essere considerata principale anche qualora il proprietario vi risiedesse abitualmente. La necessità della coincidenza della residenza anagrafica e del domicilio abituale del possessore affinché un’abitazione possa essere definita principale è stato ribadito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 826 del 13 gennaio 2023.
Il concetto di abitazione principale è fondamentale per comprendere quando si debba pagare l’IMU e quando no. Ebbene, ai fini IMU, per abitazione principale si intende l’unità immobiliare in cui il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente, come indicato dal decreto legge numero 201 del 6 dicembre 2011.
Il pagamento dell’IMU non è dovuto per l’abitazione principale, a meno che sia catastalmente classificata come immobile di lusso. Nello specifico, deve pagare l’IMU chi adibisce ad abitazione principale un immobile appartenente alle seguenti categorie catastali:
In tutti gli altri casi, in ottemperanza a quanto disposto dall’articolo 13 del sopraindicato decreto legge numero 201 del 6 dicembre 2011, è prevista l’esenzione dal pagamento dell’IMU. Nello specifico, le categorie catastali dell’abitazione principale per cui detta imposta non è dovuta sono:
L’esenzione dal pagamento dell’IMU si applica anche agli immobili appartenenti alla categoria catastale A11. Si tratta degli alloggi tipici di determinate aree geografiche, come, a titolo esemplificativo, i masi in Trentino-Alto Adige, i trulli in Puglia e i bagli in Sicilia.
In ambito tributario, secondo quanto sancito dall’articolo 10, comma 3-bis del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), emanato con il decreto del Presidente della Repubblica numero 917 del 22 dicembre 1986, per gli immobili appartenenti alla categoria “abitazione principale” è possibile beneficiare di:
Se un immobile viene adibito ad abitazione principale, è possibile beneficiare anche della detrazione al 19% degli interessi passivi sul mutuo richiesto per acquistarlo.
Per quanto riguarda le pertinenze, si considerano appartenenti all'abitazione principale esclusivamente quelle classificate nelle seguenti categorie catastali:
Oltre che sull’abitazione principale, l’esenzione IMU si applica anche sulle unità pertinenziali relative alla stessa, classificate nelle sopraindicate categorie catastali. Nello specifico, per ogni abitazione principale spetta l’esenzione per una sola pertinenza appartenente a ciascuna delle suddette categorie catastali.
Facciamo un esempio. Ipotizziamo di possedere due pertinenze appartenenti entrambe alla categoria catastale C6. L’esenzione IMU si applica solo a una delle pertinenze. Supponiamo, invece, di possedere tre pertinenze appartenenti rispettivamente alla categoria C2, C6 e C7. In questo caso, l’esenzione IMU si applica a tutte e tre.
Per dichiarare un’abitazione come principale occorre effettuare l’iscrizione anagrafica presso il comune in cui è ubicato l’immobile.
In caso di trasloco occorre spostare la residenza anagrafica al nuovo indirizzo affinché risulti come abitazione principale.
Sì, le agevolazioni fiscali previste per l’abitazione principale si applicano anche nel caso in cui, per motivi di salute, il proprietario dell’immobile venisse ricoverato in reparti di lunga degenza o in modo permanente presso un centro di cura, a meno che la proprietà in questione venga concessa in locazione a terzi, divenendo produttiva di reddito.
