Disponendo in ordine di prezzo crescente gli annunci immobiliari relativi a una specifica area o comune, avrai sicuramente notato che gli immobili rustici, come casali, casolari e porzioni di cascine, figurano spesso tra i primi risultati, con prezzi estremamente contenuti. Quello che di prim’acchito può sembrare un enorme vantaggio, però, implica una serie di fondamentali riflessioni. Vediamo quali sono gli aspetti da considerare prima di acquistare un immobile rustico.
Dal latino rus, che significa “campagna”, un immobile rustico è una struttura edilizia situata in aree rurali, molto diffusa in Italia soprattutto prima dell’industrializzazione. Si tratta di tradizionali edifici legati alla vita agricola, come casali, casolari o cascine, solitamente associati ad ampi terreni di pertinenza.
Si possono considerare immobili rustici anche nuove costruzioni realizzate a regola d’arte con materiali, colori, finiture e tecniche compatibili con quelli originali, che richiamino le costruzioni di altri tempi, attualizzandole e valorizzandole in un’ottica di recupero di forme legate all’eredità costruttiva del passato.
A seconda della metratura e della posizione, gli immobili rustici sono in genere richiesti da chi desidera adibirli a casa per vacanza o per avviare attività imprenditoriali e commerciali, come per esempio strutture ristorative e ricettive.
In genere un immobile rustico è una struttura indipendente con affaccio su un ampio cortile scoperto. Tra le principali caratteristiche in genere si annoverano:
Le abitazioni rustiche sono in genere vendute con ettari di terreno di pertinenza o almeno un ampio cortile scoperto dove, in genere, è possibile realizzare garage pertinenziali.
Prima di decidere di acquistare un immobile rustico, è doveroso valutare con attenzione diversi aspetti. Vediamoli insieme.
Prima di ogni altra cosa è opportuno valutare obiettivamente lo stato in cui versa l’immobile. Quando si acquista un immobile rustico, nella maggior parte dei casi si ha a che fare con strutture molto datate, al limite della fatiscenza e talvolta in stato di totale abbandono, che richiedono urgenti, massicci lavori di ristrutturazione, risanamento e consolidamento strutturale. Talvolta può essere necessario procedere con una totale demolizione e ricostruzione. Difficilmente un rustico è adatto alle esigenze della vita contemporanea.
Capita molto spesso che gli immobili rustici in vendita presentino cornicioni pericolanti, infissi in pessimo stato, impianti non a norma o del tutto assenti e persino la presenza di amianto. La legge numero 257 del 27 marzo 1992 ha messo al bando l’amianto in Italia, vietandone l’estrazione, l’utilizzo e la commercializzazione.
Quindi, a un prezzo di vendita in genere estremamente basso corrisponde il più delle volte un ingente esborso per approntare interventi necessari a rendere vivibile la struttura. Eventuali spazi destinati ad altri usi, come per esempio fienili, stalle e depositi, devono essere convertiti in ambienti abitabili. Pertanto, è fondamentale considerare non solo il prezzo di acquisto, ma anche e soprattutto le spese che si dovranno sostenere per rendere effettivamente fruibile la proprietà.
Proprio per questo è consigliabile rivolgersi a un professionista del settore, che esegua un’approfondita valutazione immobiliare, verifichi la congruità del prezzo di acquisto e l’eventuale presenza di abusi edilizi, difformità o irregolarità ed elabori una prima stima di massima sull'entità, i tempi e i costi della ristrutturazione.
Può capitare che gli immobili rustici non siano collegati alle reti di servizi pubblici e che siano serviti da impianti consortili, fosse biologiche o serbatoi. È, pertanto, opportuno valutare le modalità di gestione e allaccio alla rete pubblica, che include per esempio l’accesso ad acqua potabile, energia elettrica e rete fognaria.
Nella valutazione dell’immobile, tieni conto anche delle aree adiacenti. Se si tratta di terreni paludosi, inagibili o a fondo accidentato, occorre mettere in conto le spese per la bonifica, il risanamento e il riassestamento degli stessi per poter fruire dell’immobile.
Prima di procedere con l’acquisto, è consigliabile chiedere al notaio di verificare la presenza di eventuali ipoteche o vincoli sull’immobile rustico in questione. Con una perizia tecnica è possibile valutare le condizioni strutturali, architettoniche e impiantistiche dell’edificio e stabilirne il valore.
Il luogo in cui si trova l’immobile può contribuire a incrementarne l’attrattiva. In genere gli immobili rustici si trovano in località rurali o montane pittoresche e di grande valore paesaggistico. Però, in previsione di un acquisto, è opportuno valutare la facilità di accesso dell’immobile, la condizione della rete stradale che conduce allo stesso e la vicinanza perlomeno a servizi di prima necessità.
È opportuno informarsi se la strada di accesso sia pubblica, poderale, consortile o privata e conoscere quali sono i vincoli, chi deve occuparsi della manutenzione e sostenere i relativi costi. La strada che conduce all’immobile è asfaltata o sterrata? Che livello di pendenza presenta? Cerca di immaginare la situazione nel breve, medio e lungo termine. Acquistare un immobile rustico potrebbe implicare la necessità di disporre di un fuoristrada, un quad e persino un gatto delle nevi cingolato.
Può anche essere utile informarsi se il servizio di raccolta, trasporto, smaltimento e recupero dei rifiuti urbani arrivi fino al sito in cui si trova il rustico e, in caso contrario, come sia più opportuno organizzarsi.
Prima di acquistare un rustico è doveroso accertarsi dell’effettiva fattibilità del progetto di ristrutturazione e destinazione d'uso presso l'Ufficio Tecnico del comune in cui è ubicato lo stesso.
Oltre al prezzo di acquisto e le spese relative agli interventi di ristrutturazione, risanamento, consolidamento strutturale, demolizione e costruzione, quando si acquista un rustico occorre mettere in conto:
È altresì opportuno calcolare anche le spese burocratiche da sostenere legate al rilascio di permessi edilizi, autorizzazioni ed eventuali licenze di demolizione e ricostruzione nonché gli oneri di urbanizzazione che possono variare da un comune all'altro.
L’acquisto di un rustico presenta vantaggi e svantaggi che è opportuno valutare con attenzione affinché l’operazione venga affrontata con la dovuta consapevolezza. Li elenchiamo di seguito.
| Vantaggi | Svantaggi |
Prezzo di acquisto in genere estremamente contenuto, talvolta simbolico (si pensi agli immobili in vendita a 1 euro). Incentivi istituiti soprattutto da piccoli comuni per favorire il ripopolamento di aree ormai pressoché disabitate e recuperare il patrimonio edilizio esistente. Bonus ristrutturazione e sgravi fiscali. Ampi margini di personalizzazione. In base alle proprie esigenze abitative o imprenditoriali, si può decidere di frazionare la proprietà in modo da ricavare più ambienti. Condizioni agevolate per l'avvio di attività imprenditoriali, come agriturismi e strutture ristorative e ricettive. | Importante esborso per interventi di ristrutturazione, risanamento e consolidamento strutturale necessari per rendere vivibile l’immobile. Può essere necessario demolire completamente la struttura e ricostruire, con costi ulteriormente elevati. Lunga e complessa serie di adempimenti burocratici, tra cui l’accatastamento dell’immobile rustico e la conformità degli impianti elettrici, idraulici e di riscaldamento. Il progetto di ristrutturazione e destinazione d'uso potrebbe non essere realizzabile. |
Prima di acquistare un immobile rustico è opportuno accertare la storia urbanistica dello stesso e valutare l’effettiva possibilità del recupero con destinazione d’uso residenziale.
Se l’immobile rustico è dotato di un terreno di pertinenza, si tratta di un unico immobile. La struttura edilizia e il terreno sono censiti insieme al catasto. L’acquisto, in questo caso, è vincolato al pagamento di un’unica imposta di registro del 2% con agevolazione prima casa o del 9% se seconda casa, oltre all’imposta ipotecaria e catastale.
La situazione si complica se al rustico è associato un terreno agricolo. In questo caso, l’edificio e il terreno sono censiti in due schede catastali distinte. Al terreno si applica l’imposta di registro del 12% sul prezzo di vendita, oltre all’imposta ipotecaria e catastale.
Diverse norme sono intervenute nel corso del tempo sul tema dell’accatastamento degli immobili rustici, tra cui:
Il decreto legge numero 201 del 6 dicembre 2011, comunemente detto decreto salva Italia, impone l’accatastamento degli immobili rustici al fine dell’attribuzione anche a questa tipologia di immobili della rendita catastale, finalizzata anche al pagamento dell’Imposta Municipale Unica (IMU).
Per acquistare un rustico l’ideale è rivolgersi a un’agenzia immobiliare specializzata nella gestione di questa tipologia di edifici, con sede nella stessa area in cui si trova la struttura in questione. L’agenzia in genere si occupa delle incombenze burocratiche, della valutazione immobiliare, della verifica della conformità edilizia e della scelta del notaio e dell’architetto che si occupi del progetto di ristrutturazione.
Il costo aumenta proporzionalmente alle dimensioni dell'immobile. Anche la scelta dei materiali influenzerà significativamente il costo complessivo. Materiali di qualità, compatibili con quelli originali, come per esempio pavimenti in cotto, marmette o cementine, rivestimenti di maiolica e intonaci interni ed esterni a base di calce, possono aumentare notevolmente il prezzo.
Ci sono vari bonus fiscali che è possibile utilizzare per ristrutturare un rustico, tra cui il bonus ristrutturazioni edilizie, con detrazione del 50% o del 65%, Ecobonus, Sismabonus e Superbonus 110%.
