In Italia i beni immobili vengono assegnati a specifiche categorie catastali, che indicano la rispettiva destinazione d’uso e contribuiscono alla determinazione di tasse e imposte dovute. La categoria immobile C1 comprende gli esercizi commerciali dedicati alla vendita diretta al dettaglio di prodotti e manufatti. Approfondiamo insieme.
Il regio decreto legge numero 652 del 13 aprile 1939 istituì la classificazione catastale dei beni immobili presenti sul territorio nazionale. Il gruppo C comprende gli immobili che, in base alla destinazione d’uso e all’attività svolta al loro interno, vengono ripartiti in sottocategorie comprese tra C1 e C7. Ne offriamo di seguito una panoramica.
Appartengono alla categoria catastale C1 i negozi, le botteghe e, in generale, gli esercizi commerciali dedicati all’attività di vendita diretta al dettaglio di prodotti e manufatti.
La categoria catastale C2 comprende magazzini e locali di deposito. Più nello specifico, come indicato nella circolare numero 146 del 2 agosto 1939 del Ministero delle Finanze, sono riconducibili a questa categoria le unità immobiliari adibite a:
Nella categoria C2 rientrano anche i fienili agricoli e non agricoli, le case cantoniere situate lungo le strade statali e provinciali, le soffitte e le cantine disgiunte dalle civili abitazioni.
Nella categoria catastale C3 trovano collocazione i laboratori per arti e mestieri e gli impianti per lavaggio auto.
Vengono assegnate alla categoria catastale C/4 le strutture destinate all'esercizio di attività sportive.
La categoria catastale C5 è specificatamente dedicata agli stabilimenti balneari e di acque curative.
Rientrano nella categoria catastale C6:
Affinché un bene possa appartenere alla categoria catastale C6 non deve essere utilizzato con finalità di lucro, profitto e commercio, a meno che venga formalmente data comunicazione in tal senso.
Le tettoie chiuse e aperte rientrano nella categoria catastale C7.
La categoria catastale C1 comprende negozi, botteghe e locali a uso terziario e commerciale, in cui viene svolta la vendita diretta al pubblico.
Nello specifico, rientrano nella categoria C1:
Confluiscono nella categoria catastale C1 anche gli esercizi dedicati all’erogazione di servizi non tangibili, come, per esempio, le agenzie di assicurazione.
Gli immobili classificati nella categoria C1 sono destinati all’uso commerciale al dettaglio, ossia alla vendita diretta di beni ai consumatori.
I locali commerciali appartenenti alla categoria C1 possono essere adibiti a:
Affinché un bene possa appartenere a questa categoria, deve soddisfare due requisiti fondamentali, che illustriamo di seguito.
Per poter essere qualificato come immobile commerciale C1, lo spazio deve essere accessibile direttamente da luoghi pubblici. Un requisito necessario per l’assegnazione alla categoria catastale C1 è, quindi, l’accesso diretto dalla pubblica via o, eccezionalmente, da cortili, androni e strade private.
Nella maggior parte dei casi, gli esercizi commerciali assegnati alla categoria C1 si trovano al piano terra dei fabbricati urbani, con accesso diretto dalla pubblica via. Talvolta può capitare che si trovino parzialmente al di sotto o al di sopra del livello stradale.
Il locale deve essere dotato di almeno un servizio igienico.
Il locale principale è direttamente collegato a una serie di vani accessori, come, per esempio, retrobottega, ripostigli e locali di deposito, che possono trovarsi su piani diversi.
La posizione dei vani accessori è un fattore di importanza non trascurabile. La consistenza catastale di un immobile C1, ossia la superficie del bene dal punto di vista catastale, è calcolata considerando per intero i metri quadri dei locali principali utilizzati per l’attività commerciale, a cui si somma il 50% della superficie dei vani accessori se si trovano sullo stesso piano o il 25-30% se collocati su piani differenti o interrati.
Gli immobili catastalmente censiti nella categoria C1 non possono essere adibiti a civile abitazione, a meno che si effettui ufficialmente una variazione di destinazione d’uso e la struttura venga adeguata alla nuova finalità a cui sarà destinata.
Prima di procedere, però, occorre consultare il piano regolatore generale (PRG) del comune in cui è ubicato l’immobile per accertarsi che la modifica che si desidera porre in essere sia effettivamente attuabile. Bisogna verificare la conformità dei requisiti in base alle disposizioni di legge, ottenere i necessari permessi del comune e, infine, richiedere la variazione catastale.
La categoria catastale C2 comprende gli immobili dedicati ad attività di stoccaggio, conservazione in deposito, magazzinaggio ed eventualmente vendita all’ingrosso. Gli immobili accatastati C2 sono, quindi, spazi in cui si custodiscono manufatti e prodotti di vario genere ed eventualmente si procede con la vendita all’ingrosso degli stessi. Non è, però, consentito svolgere attività commerciali di vendita diretta a privati.
Vengono, invece, assegnati alla categoria C1 i negozi in cui si pratica un’attività commerciale di vendita al dettaglio direttamente al consumatore finale. Si pensi, per esempio, ai piccoli esercizi commerciali di quartiere, dedicati al commercio diretto, solitamente gestiti direttamente dai proprietari.
A un immobile registrato al catasto nella categoria C1 vengono attribuiti due tipi di valore, quali:
A incidere sul valore di un immobile ascrivibile alla categoria catastale C1 sono due fattori principali, che illustriamo di seguito.
Negozi pressoché identici e di simile metratura ma ubicati in differenti regioni, aree geografiche, quartieri o contesti urbani possono avere un valore catastale significativamente diverso e, di conseguenza, essere soggetti ad altrettanto diversa tassazione.
Un esercizio commerciale con affaccio su una via del centro storico di una grande città varrà sicuramente molto di più di uno simile ma situato in una zona periferica o meno dinamica.
Inoltre, solitamente la presenza di immobili catastalmente censiti nella categoria C1 contribuisce ad aumentare l’attrattiva dell’area in cui sorgono, determinando un aumento generale del valore degli immobili in zona.
La superficie e le caratteristiche dell’edificio sono fattori altrettanto rilevanti nella determinazione, in particolar modo, della rendita catastale, ossia il valore che l’Agenzia delle Entrate attribuisce agli immobili in grado di generare un reddito. La consistenza catastale, che, come accennato, comprende l’area totale dedicata all’attività commerciale, concorre alla determinazione del valore catastale e, quindi, delle imposte dovute.
Il valore catastale di un immobile attribuito alla categoria C1 è il suo valore fiscale, necessario ai fini del calcolo delle varie tasse e imposte dovute per il possesso dello stesso.
Al crescere del valore catastale cresce la tassazione. È, pertanto, opportuno calcolare il valore catastale di un immobile C1 prima dell’acquisto, per farsi un’idea di quanto si dovrà pagare di tasse per il possesso dello stesso.
Il procedimento da seguire per il calcolo del valore catastale di un locale ascrivibile alla categoria C1è il seguente:
I coefficienti catastali sono importi fissi stabiliti dal decreto del Ministero delle Finanze del 14 dicembre 1991 in base alla destinazione d’uso dell’immobile e alla categoria catastale a cui lo stesso è ascrivibile.
Il coefficiente catastale applicato agli immobili di categoria C1 è 55. Pertanto, per ottenere il valore catastale di un bene di categoria C1 occorre aggiungere il 5% alla rendita catastale e moltiplicare per 55.
Per procedere con il calcolo dell’IMU è necessario conoscere, oltre alla rendita catastale e al coefficiente di categoria, l’aliquota IMU stabilita dal comune in cui si trova l’immobile C1 in questione.
L’operazione da eseguire è la seguente:
Ricapitolando, occorre moltiplicare la rendita rivalutata del 5% per il coefficiente catastale e applicare l’aliquota IMU fissata dal comune in cui si trova il negozio.
La specifica categoria a cui un bene immobile appartiene è indicata nella visura catastale, un documento estrapolabile dalla banca dati dell'Agenzia delle Entrate, in cui sono riportati i dati catastali, identificativi, tecnici, descrittivi e reddituali dei beni immobili presenti sul territorio nazionale.
Un locale censito catastalmente nella categoria C1 è dedicato alla vendita al dettaglio di prodotti e manufatti direttamente ai consumatori finali.
Un immobile C1 può essere adibito alla vendita diretta al dettaglio di manufatti e prodotti. La vendita può eventualmente essere associata alla somministrazione di cibi e bevande.
