Valutazione di un Locale Commerciale: Come Farla in Modo Corretto

Se ti occorre effettuare la valutazione di un locale commerciale al fine di venderlo o acquistarlo, dovresti considerare anche fattori diversi da quelli generalmente utilizzati nella valutazione di un immobile ad uso residenziale. In questo articolo scoprirai come valutare un locale commerciale evitando gli errori più comuni.

Valutazione di un locale commerciale: la procedura corretta

Oggi la migliore procedura per valutare un locale commerciale in modo corretto è quella che prevede due passaggi ben definiti: la consultazione del borsino immobiliare e l’utilizzo della formula specifica inclusiva dei coefficienti di merito. 

Procediamo in ordine e partiamo dalla prima.

1. Consultazione del borsino immobiliare (quotazioni OMI)

Il primo step per la valutazione di un immobile commerciale online consiste nella consultazione della banca dati delle quotazioni immobiliari. Questa è curata dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) ed è consultabile tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate. 

Per iniziare basta accedere a questa pagina e quindi procedere come segue:

1. Seleziona la provincia in cui è situato il locale commerciale che desideri valutare
2. Seleziona il semestre specifico di cui desideri i valori e il comune
3. Seleziona la fascia/zona (usa il menù a discesa per selezionarla)
4. Seleziona la destinazione (in questo caso dovrai scegliere “commerciale”)

Dai conferma per ottenere il risultato. Otterrai un riepilogo dei dati immessi e visualizzerai una tabella simile a quella qui sotto, ottenuta con lo stesso sistema. 

Come si può vedere, nella prima colonna è specificata la tipologia, perciò ad esempio se si tratta di un negozio, si può prendere in considerazione il secondo rigo. 

Sotto la colonna “Valore Mercato €/mq” sono indicati i valori di minimo e massimo per la compravendita. 

Sotto la colonna “Valori Locazione €/mq x mese” invece sono indicati i valori di minimo e massimo per l’affitto mensile.

Quindi, ad esempio, stando alle quotazioni OMI, il valore di un locale commerciale di 100 mq in questa zona sarebbe da includere in un intervallo tra 120.000€ (min) e 180.000€ (max).

Tuttavia, così come specificato sul portale ufficiale, queste sono stime fornite per farsi un’idea e non si possono considerare vincolanti. Per ottenere una stima più precisa, occorre procedere con il secondo step qui di seguito.

2. Valutazione con formula specifica inclusiva dei coefficienti di merito

Per questo secondo step, per valutare l’immobile commerciale teniamo ben presente le quotazioni OMI che definiscono il prezzo al metro quadro in una determinata zona. 

La formula per calcolare il valore di un locale commerciale è la seguente:

Superficie commerciale dell’immobile x quotazione x coefficienti di merito

Comprendiamo meglio questi tre fattori:

• Superficie commerciale dell’immobile: è la superficie di pertinenza dell’immobile che si desidera acquistare, espressa in metri quadri;
• Quotazione al mq: si può utilizzare la quotazione OMI, così come spiegato nello step 1;
• Coefficienti di merito: si tratta di percentuali da aggiungere o togliere al valore dell’immobile a seconda della presenza o assenza di determinate caratteristiche.

Qui di seguito forniamo un esempio di coefficienti molto importante per effettuare il calcolo del valore di un locale commerciale. 

Come si può notare, e come è logico che sia, un locale commerciale in posizione molto favorevole (es. in centro per una boutique di abbigliamento) consente di ottenere un coefficiente del +50%. Ciò significa che se un immobile dello stesso tipo vale 1.000.000€ in una posizione ordinaria, in una posizione molto favorevole vale 1.500.000€. 

Esempio di calcolo del valore di un locale commerciale

Ora mettiamo insieme i pezzi e utilizziamo entrambi gli step per creare un esempio di calcolo del valore di un immobile commerciale. 

Consideriamo un locale commerciale ubicato in una determinata zona. La prima cosa da fare è accedere alle banche dati delle quotazioni immobiliari e quindi specificare l’ubicazione del locale e la sua destinazione d’uso (commerciale) all’interno del modulo.

Per il nostro esempio prendiamo un bar di 30 mq in normali condizioni nella zona centrale di Bologna, con una posizione favorevole per il commercio (è in centro ma un po’ nascosto). Il risultato, stando agli attuali valori OMI, è questo.

Come si può vedere, sebbene sia indicata una sola tipologia di immobile commerciale, viene effettuata una distinzione sullo stato conservativo, tra OTTIMO e Normale. Come si può notare, i negozi in stato conservativo ottimo valgono molto di più.

Considerando il “nostro” bar di 30 mq in stato normale, la sua quotazione OMI al mq per la compravendita, sarà inclusa in un intervallo dove:

• il minimo è pari a 1.900€
• il massimo è pari a 3.300€

A questo punto, per semplificare consideriamo un valore mediano, ovvero 2.600€. Ovviamente, migliori sono le sue condizioni e più sarà centrale, più sarà vicino al valore massimo. 

Ora che abbiamo la quotazione del locale commerciale al metro quadro, possiamo procedere con la formula.

Superficie commerciale dell’immobile x quotazione x coefficienti di merito

quindi

30 mq x 2.600€ x 120% = 93.600€

Per il nostro esempio, il bar di 30 mq al centro di Bologna in una posizione favorevole per il commercio (che aumenta il valore di un 20%), vale 93.600€.

Ora, si tenga in considerazione che questa valutazione del negozio commerciale è stata fatta in base ai dati OMI che, citando la stessa pagina dell’Agenzia delle Entrate, nell’ambito dei processi estimativi, le quotazioni OMI non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima. Solo la stima effettuata da un tecnico professionista può rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e motivare il valore da attribuirgli.

Quindi, per una stima precisa del locale commerciale è consigliabile rivolgersi ad un valutatore immobiliare professionista che conosca il mercato immobiliare commerciale della zona e le sue potenzialità in termini di affari. Rispetto agli immobili residenziali, infatti, occorre sempre tenere in considerazione il valore del giro d’affari potenziale dell’immobile, che potrebbe cambiare notevolmente la sua valutazione.

Fonti

• Indicazioni sulle banche dati immobiliari: https://www.agenziaentrate.gov.it
• Banche dati quotazioni immobiiari: https://www1.agenziaentrate.gov.it
• Manuale della banca dati delle quotazioni immobiliari: https://www.agenziaentrate.gov.it