Valutazione di un locale commerciale: come farla in modo corretto

Secondo il Rapporto Immobiliare 2026 dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, nel 2025 in Italia sono state compravendute oltre 46.000 unità tra negozi e laboratori, con un aumento del 7% rispetto al 2024. Il valore di scambio del comparto è stato stimato in circa 8,5 miliardi di euro, mentre lo stock complessivo censito nelle categorie catastali C/1 e C/3 sfiora i 2,5 milioni di unità.

Se ti occorre effettuare la valutazione di un locale commerciale al fine di venderlo o acquistarlo, dovresti considerare anche fattori diversi da quelli generalmente utilizzati nella valutazione di un immobile ad uso residenziale. In questo articolo scoprirai come valutare un locale commerciale evitando gli errori più comuni.

Valutazione di un locale commerciale: come utilizzare correttamente le quotazioni OMI

Le quotazioni OMI possono essere utilizzate per ottenere un primo intervallo indicativo del valore di un locale commerciale, ma non costituiscono un metodo di stima puntuale. Per determinare il valore di mercato si utilizzano, in funzione dell’immobile e dei dati disponibili, il metodo del confronto di mercato, il metodo finanziario o reddituale e il metodo dei costi. I valori OMI possono quindi rappresentare un riferimento iniziale o un controllo di coerenza della valutazione.

Procediamo in ordine e partiamo dalla prima.

Consultazione del borsino immobiliare (quotazioni OMI)

Il primo step per la valutazione di un immobile commerciale online consiste nella consultazione della banca dati delle quotazioni immobiliari. Questa è curata dall’ Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) ed è consultabile tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate.

Per iniziare basta accedere a questa pagina e quindi procedere come segue:

1. Seleziona la provincia in cui è situato il locale commerciale che desideri valutare
2. Seleziona il semestre specifico di cui desideri i valori e il comune
3. Seleziona la fascia/zona (usa il menù a discesa per selezionarla)
4. Seleziona la destinazione (in questo caso dovrai scegliere “commerciale”)

Dai conferma per ottenere il risultato. Otterrai un riepilogo dei dati immessi e visualizzerai una tabella simile a quella qui sotto, ottenuta con lo stesso sistema.

Come si può vedere, nella prima colonna è specificata la tipologia, perciò ad esempio se si tratta di un negozio, si può prendere in considerazione il secondo rigo.

Sotto la colonna “Valore Mercato €/mq” sono indicati i valori di minimo e massimo per la compravendita.

Sotto la colonna “Valori Locazione €/mq x mese” invece sono indicati i valori di minimo e massimo per l’affitto mensile.

Quindi, ad esempio, stando alle quotazioni OMI, il valore di un locale commerciale di 100 mq in questa zona sarebbe da includere in un intervallo tra 120.000€ (min) e 180.000€ (max).

Tuttavia, così come specificato sul portale ufficiale, queste sono stime fornite per farsi un’idea e non si possono considerare vincolanti. Per ottenere una stima più precisa, occorre procedere con il secondo step qui di seguito.

Per avere un termine di confronto, nel 2025 la quotazione OMI media nazionale dei negozi è stata pari a circa 1.419 €/m², in lieve diminuzione dello 0,2% rispetto al 2024. Nei soli comuni capoluogo la media sale però a circa 1.951 €/m². Il divario mostra perché, nella valutazione di un locale commerciale, una media nazionale ha un'utilità limitata e deve essere sostituita dai valori relativi alla specifica zona OMI in cui si trova l'immobile.

Stima orientativa con superficie, quotazione e caratteristiche dell’immobile

Per questo secondo step, per valutare l’immobile commerciale teniamo ben presente le quotazioni OMI che definiscono il prezzo al metro quadro in una determinata zona.

La formula per calcolare il valore di un locale commerciale è la seguente:

Superficie commerciale dell’immobile x quotazione x coefficienti di merito

Comprendiamo meglio questi tre fattori:

• Superficie commerciale dell’immobile: è la superficie di pertinenza dell’immobile che si desidera acquistare, espressa in metri quadri;
• Quotazione al mq: si può utilizzare la quotazione OMI, così come spiegato nello step 1;
• Coefficienti di merito: si tratta di percentuali da aggiungere o togliere al valore dell’immobile a seconda della presenza o assenza di determinate caratteristiche.

Qui di seguito forniamo un esempio di coefficienti molto importante per effettuare il calcolo del valore di un locale commerciale.

Nota: i valori percentuali proposti sono esemplificativi e non esiste una tabella “ufficiale” dell’Agenzia con quelle percentuali.

Come indicato nella nota, percentuali come +50%, +20% o -30% sono esclusivamente esemplificative e non costituiscono coefficienti ufficiali o standard. Inoltre, quando si utilizzano le quotazioni OMI per la tipologia “Negozi”, occorre evitare di correggere nuovamente il valore per la posizione commerciale quando questa è già considerata attraverso la classificazione OTTIMO, NORMALE o SCADENTE.

Quali caratteristiche incidono sulla valutazione di un locale commerciale?

Rispetto a un'abitazione, il valore di un locale commerciale dipende in misura maggiore dalla sua capacità di adattarsi alle esigenze delle attività che potrebbero utilizzarlo.

Oltre alla posizione vanno quindi valutati visibilità e fronte strada, numero e ampiezza delle vetrine, passaggio pedonale e veicolare, presenza di parcheggi, facilità di accesso e possibilità di effettuare operazioni di carico e scarico. Anche la distribuzione interna e la possibilità di suddividere o modificare gli spazi possono ampliare il numero dei potenziali utilizzatori.

Assumono inoltre particolare importanza la destinazione d'uso consentita, la conformità urbanistica e catastale e le dotazioni tecniche. La presenza, ad esempio, di impianti adeguati, servizi igienici, elevata potenza elettrica o canna fumaria può rendere il locale utilizzabile da un maggior numero di attività.

Maggiore è la versatilità commerciale dell'immobile, maggiore tende a essere la platea dei possibili acquirenti o conduttori.

Valutazione locale commerciale con il metodo comparativo

Oltre alle quotazioni OMI, per ottenere una valutazione più precisa è utile applicare il metodo comparativo, confrontando il locale con immobili simili venduti recentemente nella stessa zona.

I comparabili dovrebbero essere il più possibile omogenei per posizione, superficie, destinazione d'uso, stato di conservazione, numero e dimensione delle vetrine, visibilità, accessibilità e caratteristiche degli spazi. Il prezzo al metro quadro ricavato dalle compravendite può quindi essere corretto per tenere conto delle differenze rispetto al locale da valutare.

È preferibile utilizzare, quando disponibili, prezzi relativi a compravendite effettivamente concluse. I prezzi pubblicati negli annunci immobiliari rappresentano invece prezzi richiesti dai proprietari e possono differire dal prezzo finale ottenuto dopo la trattativa.

Le quotazioni OMI rimangono quindi un utile riferimento per individuare l'intervallo di valori della zona, mentre i comparabili consentono di avvicinarsi maggiormente al valore di mercato del singolo immobile.

L'aumento delle compravendite non implica necessariamente un aumento dei valori immobiliari. Nel 2025, infatti, gli scambi di negozi e laboratori sono cresciuti del 7%, mentre la quotazione media nazionale dei negozi è diminuita dello 0,2%. Considerando un periodo più lungo, la quotazione media OMI dei negozi risulta inferiore di circa il 23% rispetto ai livelli del 2011. Volume delle transazioni e andamento dei prezzi sono quindi indicatori distinti e devono essere analizzati separatamente nella valutazione.

Esempio di calcolo del valore di un locale commerciale nel mercato immobiliare

Ora mettiamo insieme i pezzi e utilizziamo entrambi gli step per creare un esempio di calcolo del valore di un immobile commerciale.

Consideriamo un locale commerciale ubicato in una determinata zona. La prima cosa da fare è accedere alle banche dati delle quotazioni immobiliari e quindi specificare l’ubicazione del locale e la sua destinazione d’uso (commerciale) all’interno del modulo.

Per il nostro esempio prendiamo un locale commerciale di 30 mq nella zona centrale di Bologna. Nelle quotazioni OMI, per la tipologia “Negozi”, le indicazioni OTTIMO, NORMALE e SCADENTE si riferiscono alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell’immobile.

Nell’esempio consideriamo la fascia relativa a una posizione commerciale NORMALE, con valori di mercato compresi tra 1.900 e 3.300 €/m².

Per semplificare possiamo assumere come riferimento il punto medio dell’intervallo, pari a 2.600 €/m². Si tratta comunque di una scelta puramente orientativa e non di un valore fornito direttamente dall’OMI.

Applicando questo valore:

30 mq × 2.600 €/m² = 78.000 €

Il valore orientativo del locale risulta quindi pari a 78.000 €. Poiché la posizione commerciale è già considerata nella classificazione OMI utilizzata per i negozi, non è corretto applicare nuovamente una maggiorazione per lo stesso fattore. Eventuali ulteriori aggiustamenti devono essere motivati dalle caratteristiche specifiche dell’immobile e, preferibilmente, dal confronto con compravendite comparabili.

Ora, si tenga in considerazione che questa valutazione del negozio commerciale è stata fatta in base ai dati OMI che, citando la stessa pagina dell’ Agenzia delle Entrate, nell’ambito dei processi estimativi, le quotazioni OMI non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima. Solo la stima effettuata da un tecnico professionista può rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e motivare il valore da attribuirgli.

Quindi, per una stima precisa del locale commerciale è consigliabile rivolgersi ad un valutatore immobiliare professionista che conosca il mercato immobiliare commerciale della zona e le sue potenzialità in termini di affari. Rispetto agli immobili residenziali, infatti, occorre sempre tenere in considerazione il valore del giro d’affari potenziale dell’immobile, che potrebbe cambiare notevolmente la sua valutazione.

Avviamento commerciale e valore dell'immobile sono la stessa cosa?

Nella valutazione di un negozio è importante non confondere il valore del locale commerciale con l'avviamento dell'attività che viene esercitata al suo interno.

L'avviamento rappresenta il valore economico acquisito dall'azienda grazie a elementi quali clientela, reputazione, organizzazione e capacità di produrre reddito. Diventa quindi particolarmente rilevante quando, insieme all'attività, viene ceduta l'azienda o un suo ramo.

Se invece viene venduto soltanto l'immobile, il fatturato prodotto dall'attività presente nel locale non può essere automaticamente aggiunto al valore dei muri. La capacità della posizione di attirare clientela può certamente rendere il locale più appetibile e incidere indirettamente sul suo valore di mercato, ma va distinta dall'avviamento appartenente all'impresa che vi opera.

ll metodo reddituale (capitalizzazione del reddito), alternativo a quello basato su OMI

Il metodo reddituale stima il valore di un locale commerciale a partire dal reddito che può generare.

La formula di riferimento è: Valore = NOI ÷ cap rate, dove il NOI (Net Operating Income) è il canone annuo al netto delle spese non ribaltabili e dei periodi di sfitto (vacancy).

Un riferimento utile arriva dai dati OMI sulle locazioni commerciali. Nel 2025, nelle otto principali città italiane, il canone annuo medio dei negozi locati è risultato poco inferiore a 230 €/m². Le differenze territoriali sono però molto ampie: a Milano la media raggiunge circa 350 €/m² annui, mentre a Palermo si attesta intorno a 139 €/m². La superficie media dei locali affittati nelle grandi città supera gli 86 m². Anche per il metodo reddituale è quindi essenziale utilizzare canoni riferiti alla specifica microzona e a immobili realmente comparabili.

Dati necessari

Canone annuo, spese non ribaltabili a carico del proprietario, vacancy attesa, cap rate coerente con location e rischio.

Procedura

1. Calcola il NOI: canone annuo − spese non ribaltabili − (canone × vacancy%).
2. Definisci il cap rate: rendimento annuo atteso in base a zona, tipologia, conduttore, durata del contratto, stato/impianti.
3. Stima il valore: dividi il NOI per il cap rate e verifica una sensibilità del cap ±1 punto percentuale.

Esempio

Canone € 18.000; spese € 1.500; vacancy 5% (€ 900) → NOI € 15.600.

Con cap 7,0% → Valore ≈ € 223.000.

Per confronto: cap 6,5% ≈ € 240.000; cap 7,5% ≈ € 208.000.

Quando usarlo?

È indicato per immobili a reddito (o locabili a breve) e in mercati con comparabili poco omogenei.

Nota. Il risultato è indicativo e non sostituisce una perizia: cap rate e vacancy vanno motivati con dati locali e contrattuali.

Come cambia la valutazione se il locale commerciale è già affittato?

La presenza di un contratto di locazione non determina automaticamente una riduzione del valore. Per un investitore, un locale già affittato può anzi risultare interessante perché produce reddito fin dal momento dell'acquisto.

Occorre però analizzare le condizioni del contratto. Tra gli elementi più importanti rientrano il canone annuo e la sua distanza dai valori di mercato, la durata residua della locazione, gli eventuali aggiornamenti previsti, la regolarità dei pagamenti e l'affidabilità del conduttore.

Un contratto di lunga durata con un canone molto inferiore a quello ottenibile sul mercato può limitare il valore dell'immobile. Al contrario, un contratto sostenibile, con un conduttore affidabile e un buon rendimento netto, può aumentarne l'interesse per chi acquista con finalità di investimento.

Per questo motivo, nella valutazione di un locale commerciale locato il metodo comparativo dovrebbe essere affiancato all'analisi del reddito effettivamente prodotto.

Si può calcolare il valore commerciale di un immobile partendo dalla rendita catastale?

La rendita catastale non misura il prezzo di mercato: è un dato fiscale utilizzato, tra l’altro, per determinare la base imponibile IMU mediante la rivalutazione della rendita e l’applicazione dei moltiplicatori previsti per ciascuna categoria catastale. Nella compravendita autonoma di un locale commerciale, invece, non si applica normalmente il sistema del “prezzo-valore”, riservato agli immobili a uso abitativo e alle relative pertinenze in presenza dei requisiti di legge.

Può offrire solo un riferimento molto grezzo: rivalutando la rendita e applicando i coefficienti si ottiene il cosiddetto “valore catastale”, utile per le imposte ma non per stimare quanto l’immobile valga sul mercato. Il valore commerciale si ricava invece da comparabili recenti nella stessa zona (prezzi effettivi di vendita, caratteristiche e stato) oppure, per immobili a reddito, dalla capitalizzazione del canone netto con un tasso coerente con rischio e localizzazione.

La rendita può servire come controllo di plausibilità o base documentale in assenza di dati migliori, ma non sostituisce una perizia o un’analisi di mercato: in aree molto richieste o per immobili ristrutturati il prezzo reale tende a superare il valore catastale, mentre in zone deboli può discostarsi in difetto anche in modo marcato.

Fonti

• Indicazioni sulle banche dati immobiliari: https://www.agenziaentrate.gov.it
• Banche dati quotazioni immobiiari: https://www1.agenziaentrate.gov.it
• Manuale della banca dati delle quotazioni immobiliari: https://www.agenziaentrate.gov.it