Per stimare velocemente il valore di un locale commerciale usa due strade:
(A) Metodo comparativo OMI: Valore ≈ Superficie commerciale × €/mq OMI × (1 ± coefficienti di merito).
(B) Metodo reddituale: Valore ≈ NOI (canone annuo netto) ÷ cap rate.
Le quotazioni OMI sono indicative; per un valore puntuale serve una perizia o almeno comparabili documentati.
Se ti occorre effettuare la valutazione di un locale commerciale al fine di venderlo o acquistarlo, dovresti considerare anche fattori diversi da quelli generalmente utilizzati nella valutazione di un immobile ad uso residenziale. In questo articolo scoprirai come valutare un locale commerciale evitando gli errori più comuni.
Due metodi: Comparativo OMI e Reddituale. I risultati sono indicativi e non sostituiscono una perizia.
Nota: i coefficienti sono indicativi e vanno adattati al caso concreto.
Attenzione: se il cap rate è troppo basso, il valore stimato cresce in modo non realistico.
Questi calcoli hanno finalità informative e non sostituiscono una stima professionale.
Oggi la migliore procedura per valutare un locale commerciale in modo corretto è quella che prevede due passaggi ben definiti: la consultazione del borsino immobiliare e l’utilizzo della formula specifica inclusiva dei coefficienti di merito.
Procediamo in ordine e partiamo dalla prima.
Il primo step per la valutazione di un immobile commerciale online consiste nella consultazione della banca dati delle quotazioni immobiliari. Questa è curata dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) ed è consultabile tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate.
Per iniziare basta accedere a questa pagina e quindi procedere come segue:
Dai conferma per ottenere il risultato. Otterrai un riepilogo dei dati immessi e visualizzerai una tabella simile a quella qui sotto, ottenuta con lo stesso sistema.
Come si può vedere, nella prima colonna è specificata la tipologia, perciò ad esempio se si tratta di un negozio, si può prendere in considerazione il secondo rigo.
Sotto la colonna “Valore Mercato €/mq” sono indicati i valori di minimo e massimo per la compravendita.
Sotto la colonna “Valori Locazione €/mq x mese” invece sono indicati i valori di minimo e massimo per l’affitto mensile.
Quindi, ad esempio, stando alle quotazioni OMI, il valore di un locale commerciale di 100 mq in questa zona sarebbe da includere in un intervallo tra 120.000€ (min) e 180.000€ (max).
Tuttavia, così come specificato sul portale ufficiale, queste sono stime fornite per farsi un’idea e non si possono considerare vincolanti. Per ottenere una stima più precisa, occorre procedere con il secondo step qui di seguito.
Per questo secondo step, per valutare l’immobile commerciale teniamo ben presente le quotazioni OMI che definiscono il prezzo al metro quadro in una determinata zona.
La formula per calcolare il valore di un locale commerciale è la seguente:
Superficie commerciale dell’immobile x quotazione x coefficienti di merito
Comprendiamo meglio questi tre fattori:
Qui di seguito forniamo un esempio di coefficienti molto importante per effettuare il calcolo del valore di un locale commerciale.
| Caratteristica | Coefficiente |
| Posizioni molto favorevoli al commercio | +50% |
| Posizioni favorevoli al commercio | +20% |
| Posizioni ordinarie | 0% |
| Posizioni poco favorevoli al commercio | -30% |
| Altezza soffitti superiore a 4,5 metri | +20% |
Nota: i valori percentuali proposti sono esemplificativi e non esiste una tabella “ufficiale” dell’Agenzia con quelle percentuali.
Come si può notare, e come è logico che sia, un locale commerciale in posizione molto favorevole (es. in centro per una boutique di abbigliamento) consente di ottenere un coefficiente del +50%. Ciò significa che se un immobile dello stesso tipo vale 1.000.000€ in una posizione ordinaria, in una posizione molto favorevole vale 1.500.000€.
Ora mettiamo insieme i pezzi e utilizziamo entrambi gli step per creare un esempio di calcolo del valore di un immobile commerciale.
Consideriamo un locale commerciale ubicato in una determinata zona. La prima cosa da fare è accedere alle banche dati delle quotazioni immobiliari e quindi specificare l’ubicazione del locale e la sua destinazione d’uso (commerciale) all’interno del modulo.
Per il nostro esempio prendiamo un bar di 30 mq in normali condizioni nella zona centrale di Bologna, con una posizione favorevole per il commercio (è in centro ma un po’ nascosto). Il risultato, stando agli attuali valori OMI, è questo.
Come si può vedere, sebbene sia indicata una sola tipologia di immobile commerciale, viene effettuata una distinzione sullo stato conservativo, tra OTTIMO e Normale. Come si può notare, i negozi in stato conservativo ottimo valgono molto di più.
Considerando il “nostro” bar di 30 mq in stato normale, la sua quotazione OMI al mq per la compravendita, sarà inclusa in un intervallo dove:
A questo punto, per semplificare consideriamo un valore mediano, ovvero 2.600€. Ovviamente, migliori sono le sue condizioni e più sarà centrale, più sarà vicino al valore massimo.
Ora che abbiamo la quotazione del locale commerciale al metro quadro, possiamo procedere con la formula.
Superficie commerciale dell’immobile x quotazione x coefficienti di merito
quindi
30 mq x 2.600€ x 120% = 93.600€
Per il nostro esempio, il bar di 30 mq al centro di Bologna in una posizione favorevole per il commercio (che aumenta il valore di un 20%), vale 93.600€.
Ora, si tenga in considerazione che questa valutazione del negozio commerciale è stata fatta in base ai dati OMI che, citando la stessa pagina dell’Agenzia delle Entrate, nell’ambito dei processi estimativi, le quotazioni OMI non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima. Solo la stima effettuata da un tecnico professionista può rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e motivare il valore da attribuirgli.
Quindi, per una stima precisa del locale commerciale è consigliabile rivolgersi ad un valutatore immobiliare professionista che conosca il mercato immobiliare commerciale della zona e le sue potenzialità in termini di affari. Rispetto agli immobili residenziali, infatti, occorre sempre tenere in considerazione il valore del giro d’affari potenziale dell’immobile, che potrebbe cambiare notevolmente la sua valutazione.
Il metodo reddituale stima il valore di un locale commerciale a partire dal reddito che può generare.
La formula di riferimento è: Valore = NOI ÷ cap rate, dove il NOI (Net Operating Income) è il canone annuo al netto delle spese non ribaltabili e dei periodi di sfitto (vacancy).
Canone annuo, spese non ribaltabili a carico del proprietario, vacancy attesa, cap rate coerente con location e rischio.
Canone € 18.000; spese € 1.500; vacancy 5% (€ 900) → NOI € 15.600.
Con cap 7,0% → Valore ≈ € 223.000.
Per confronto: cap 6,5% ≈ € 240.000; cap 7,5% ≈ € 208.000.
È indicato per immobili a reddito (o locabili a breve) e in mercati con comparabili poco omogenei.
Nota. Il risultato è indicativo e non sostituisce una perizia: cap rate e vacancy vanno motivati con dati locali e contrattuali.
La rendita catastale non misura il prezzo di mercato: è un dato fiscale, spesso datato, usato per calcolare imposte (IMU, registro) tramite specifici coefficienti per categoria catastale.
Può offrire solo un riferimento molto grezzo: rivalutando la rendita e applicando i coefficienti si ottiene il cosiddetto “valore catastale”, utile per le imposte ma non per stimare quanto l’immobile valga sul mercato. Il valore commerciale si ricava invece da comparabili recenti nella stessa zona (prezzi effettivi di vendita, caratteristiche e stato) oppure, per immobili a reddito, dalla capitalizzazione del canone netto con un tasso coerente con rischio e localizzazione.
La rendita può servire come controllo di plausibilità o base documentale in assenza di dati migliori, ma non sostituisce una perizia o un’analisi di mercato: in aree molto richieste o per immobili ristrutturati il prezzo reale tende a superare il valore catastale, mentre in zone deboli può discostarsi in difetto anche in modo marcato.
La posizione è cruciale: locali in aree ad alto traffico o vicino a punti di riferimento attraggono più clienti, alzando il valore. Posizioni meno favorevoli, con meno visibilità o accessibilità, possono ridurlo.
Una valutazione negativa, come una posizione poco favorevole, può ridurre il valore del locale e limitare il potenziale di business, richiedendo forse una strategia di marketing più aggressiva o un adeguamento del prezzo di affitto/vendita.
Si parte dal valore di mercato del locale ottenuto per confronto con vendite/affitti recenti simili nella stessa zona oppure per capitalizzazione del reddito (valore = canone annuo netto ÷ rendimento atteso); il risultato si rapporta ai metri quadri commerciali (superficie ponderata di negozio, retro, soppalchi e pertinenze) e si corregge per fattori come posizione, visibilità, passaggio, numero e ampiezza delle vetrine, stato e impiantistica, ottenendo così il valore €/mq.
Non esiste un “valore minimo” legale: si può vendere al prezzo liberamente concordato, ma il corrispettivo va dichiarato per intero e, se troppo distante dai valori di mercato/OMI, il Fisco può rettificare ai fini delle imposte; per tutelarsi è prudente basarsi su perizia o comparabili documentati e, in presenza di IVA o imposta di registro, applicare le imposte sul prezzo effettivo pattuito.
