In caso di accertamento di valore (con richiesta di imposte, sanzioni e interessi), Agenzia delle Entrate può chiedere il pagamento sia all’acquirente sia al venditore, perché per l’imposta di registro sono obbligati in solido: il Fisco può rivalersi su uno qualunque dei due, poi tra le parti si regolano i rimborsi.
Sintesi
In una compravendita immobiliare, decidere deliberatamente di indicare un prezzo di vendita inferiore al valore di mercato del bene immobile per pagare meno tasse è una mossa alquanto azzardata, poiché comporta il rischio di accertamenti fiscali. L’Agenzia delle Entrate ha, infatti, pieno diritto di effettuare accertamenti di valore sulle compravendite al fine di verificare la corrispondenza del valore indicato negli atti rispetto all’effettivo valore di mercato degli immobili. In caso di accertamento di valore di un immobile, chi paga le imposte dovute? Cosa si può fare? È una situazione che è possibile prevenire? Svisceriamo insieme la questione.
L’accertamento di valore di un immobile scatta quando, in caso di compravendita immobiliare, il fisco rilevi una discrepanza tra il prezzo di vendita dichiarato in sede di rogito e l’effettivo valore di mercato dell’immobile in questione.
Se si ritiene che il gap tra il valore dichiarato nel contratto di compravendita e il valore reale sia dovuto a un'intenzionale sottostima del valore dell'immobile oggetto di vendita per pagare meno tasse, l’Agenzia delle Entrate può procedere a controlli e, se ritiene il valore dichiarato non congruo, può notificare un avviso di rettifica e liquidazione per rideterminare la base imponibile.
In linea generale, ai fini dell’imposta di registro, la base imponibile per i trasferimenti di immobili è il valore venale in comune commercio. Il corrispettivo/prezzo indicato in atto è un elemento di riferimento, ma l’Ufficio può procedere a rettifica del valore ai sensi della disciplina del TUR (artt. 51 e 52). Proprio per questo, non è raro che l’acquirente e il venditore si accordino per indicare nell’atto di vendita un prezzo inferiore a quello pattuito per pagare meno tasse, a partire dall’imposta di registro, commisurata al valore della transazione.
La Legge 4 agosto 2006 n. 248 (di conversione del D.L. 223/2006) ha introdotto, tra l’altro, obblighi di trasparenza e tracciabilità negli atti di cessione immobiliare (dichiarazione sostitutiva con indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo e informazioni sul mediatore, ove presente). Non impone che il prezzo debba essere ‘in linea’ con valori catastali o di mercato.
In caso di rettifica di valore ai fini dell’imposta di registro, l’Ufficio notifica un avviso di rettifica e liquidazione (art. 52 TUR) a uno o a entrambi i soggetti obbligati in solido. Le notifiche avvengono con le modalità previste (es. PEC, posta, messo notificatore). Se l’importo non viene pagato, si passa alla fase di riscossione coattiva.
L’Amministrazione richiede il versamento delle imposte calcolate sulla differenza del valore dell’immobile verificato, con l’aggiunta di pesanti sanzioni e interessi.
Non sarà, quindi, solo l’acquirente a dover pagare il dovuto, ma entrambe le parti. Anche il venditore, infatti, diventa responsabile insieme all’acquirente in caso di evasione fiscale. La legge stabilisce che entrambi i contraenti siano responsabili in solido per il pagamento delle imposte dovute. L’Agenzia delle Entrate può intraprendere azioni esecutive nei confronti di ambo i contraenti.
Qualora l’acquirente non pagasse, il venditore può decidere di pagare l’intero debito per evitare ulteriori conseguenze legali. In questo caso, in base a quanto previsto dall’articolo 1299 del codice civile, può esercitare il diritto di regresso nei confronti dell’acquirente condebitore solidale, chiedendo il rimborso della parte di imposta a carico dello stesso.
Nel caso in cui il credito richiesto restasse impagato, l’Agenzia delle Entrate può attivare strumenti di riscossione coattiva.
C’è un modo per neutralizzare in partenza l’eventualità di ricevere un avviso di accertamento. Se l’acquisto di un immobile avviene da un privato, per evitare accertamenti fiscali si può pagare l’imposta di registro utilizzando il metodo del prezzo-valore, una modalità introdotta dal 1° gennaio 2006 proprio con l’obiettivo di contrastare l’evasione fiscale.
Le imposte, in sostanza, si pagano in percentuale sul valore catastale dell’immobile, a prescindere dal prezzo di vendita indicato nell’atto.
Il prezzo-valore si applica quando ricorrono tutte queste condizioni principali:
Invece, non è applicabile (in via generale) quando l’atto riguarda immobili non abitativi (es. negozi/uffici) o quando la compravendita è soggetta a IVA.
Operativamente, con il prezzo-valore la base imponibile non è il prezzo di compravendita, ma il valore catastale, determinato (in sintesi) così:
Esempio numerico (solo per capire l’effetto pratico): rendita catastale € 700 → rendita rivalutata € 735; applicando il moltiplicatore si ottiene la base imponibile “catastale”. Se il prezzo pagato è molto più alto, col prezzo-valore le imposte di registro restano ancorate al valore catastale, non al prezzo.
Qui sotto puoi usare il calcolatore online per calcolare il prezzo-valore facilmente.
Calcolatore “Prezzo-Valore” (valore catastale + imposte)
Inserisci la rendita catastale (la trovi in visura o nell’atto). Puoi anche inserire il prezzo pattuito per vedere la differenza tra “base prezzo” e “prezzo-valore”.
Qualora si ricevesse un avviso di accertamento del valore immobiliare da parte dell’Agenzia delle Entrate contenente la rettifica del valore dell’immobile, è possibile presentare ricorso dinanzi alla Corte di giustizia tributaria di primo grado entro 60 giorni dalla notifica (salve eventuali sospensioni previste dalla legge).
La contestazione dell’accertamento dovrà contenere la prova dell’effettivo valore dell’immobile oggetto di compravendita. Si consiglia, pertanto, di procurarsi la documentazione necessaria per dimostrare che il valore dichiarato corrisponda a quello effettivo, tra cui una relazione stilata da un professionista dell’estimo che abbia svolto una puntuale, accurata e approfondita valutazione immobiliare della proprietà per dimostrare quale sia effettivamente il suo valore.
Si rischia di vedersi recapitare un avviso di accertamento esecutivo e una cartella di pagamento per la compravendita immobiliare avvenuta, in cui viene richiesto il pagamento delle imposte evase.
Ai sensi dell’articolo 71 del suddetto decreto del Presidente della Repubblica numero 131 del 26 aprile 1986, in caso di rettifica per maggior valore, può applicarsi la sanzione per insufficiente dichiarazione di valore: dal 100% al 200% della maggiore imposta dovuta (art. 71 TUR), oltre interessi. Se invece viene occultato anche solo in parte il corrispettivo (prezzo ‘in nero’), può trovare applicazione la sanzione per occultazione di corrispettivo (art. 72 TUR), più grave.
Oltre al recupero della maggiore imposta (differenza tra imposta dovuta sul valore accertato e imposta già versata), l’accertamento per maggior valore può comportare una sanzione amministrativa dal 100% al 200% della maggiore imposta dovuta (più interessi).
Facciamo un esempio pratico con numeri esemplificati:
Altro esempio: maggiore imposta € 2.000 → sanzione da € 2.000 a € 4.000 + interessi.
Nota importante: se viene occultato anche solo in parte il corrispettivo reale (prezzo “in nero”), possono innestarsi ulteriori conseguenze e sanzioni specifiche; in particolare, è richiamata anche una sanzione calcolata sulla differenza tra imposta dovuta sul prezzo reale e quella applicata sul prezzo dichiarato.
Il “valore” (dichiarato o accertato) incide soprattutto su quanto paghi al rogito quando la compravendita è in imposta di registro (tipicamente acquisto da privato):
Esempio comparativo (logica, numeri semplificati):
Se non chiedi prezzo-valore (quando possibile), la base tende a restare ancorata al corrispettivo e/o a essere esposta a rettifiche. Se lo chiedi, le imposte “seguono” € 140.000 anziché € 220.000: il differenziale può essere rilevante, soprattutto su aliquote elevate (es. 9%).
Quando la compravendita è soggetta a IVA (tipicamente acquisto da impresa in regime IVA), cambia lo schema:
Sul fronte controlli, l’eventuale accertamento può spostarsi (in concreto) su:
Inoltre, per gli accertamenti IVA “a valore”, è utile ricordare che la presunzione automatica fondata sul “valore normale” introdotta anni fa è stata superata/abrogata: oggi l’Ufficio tende a dover costruire la rettifica su elementi presuntivi e riscontri più solidi rispetto al solo scostamento da valori medi.
Se si acquista una proprietà a un prezzo inferiore al valore di mercato, l'Agenzia delle Entrate può procedere con un accertamento fiscale per verificare la congruità del prezzo dichiarato. Se viene rilevata una differenza significativa rispetto al valore di mercato, il fisco può ricalcolare le imposte dovute e richiedere il pagamento delle differenze, a cui si aggiungono sanzioni e interessi.
Per la rettifica di valore ai fini dell’imposta di registro, l’avviso di rettifica e liquidazione deve essere notificato entro il termine di decadenza previsto dall’art. 76 TUR (in particolare, per l’ipotesi di rettifica ex art. 52, due anni dal pagamento dell’imposta proporzionale, secondo la disciplina vigente).
In caso di compravendita immobiliare, l'imposta di registro è solitamente a carico dell'acquirente, salvo diverso accordo tra le parti.
