In una compravendita immobiliare, decidere deliberatamente di indicare un prezzo di vendita inferiore al valore di mercato del bene immobile per pagare meno tasse è una mossa alquanto azzardata, poiché comporta il rischio di accertamenti fiscali. L’Agenzia delle Entrate ha, infatti, pieno diritto di effettuare accertamenti di valore sulle compravendite al fine di verificare la corrispondenza del valore indicato negli atti rispetto all’effettivo valore di mercato degli immobili. In caso di accertamento di valore di un immobile, chi paga le imposte dovute? Cosa si può fare? È una situazione che è possibile prevenire? Svisceriamo insieme la questione.
L’accertamento di valore di un immobile scatta quando, in caso di compravendita immobiliare, il fisco rilevi una discrepanza tra il prezzo di vendita dichiarato in sede di rogito e l’effettivo valore di mercato dell’immobile in questione.
Se si ritiene che il gap tra il valore dichiarato nel contratto di compravendita e il valore reale sia dovuto a un'intenzionale sottostima del valore dell'immobile oggetto di vendita per pagare meno tasse, l’Agenzia delle Entrate è tenuta a effettuare accertamenti di valore sulla compravendita al fine di rideterminare la base imponibile su cui calcolare le imposte dovute.
Ricordiamo che la tassazione sulla vendita dei beni immobili è calcolata sulla base del valore dichiarato nel contratto di compravendita, non del valore di mercato. Proprio per questo, non è raro che l’acquirente e il venditore si accordino per indicare nell’atto di vendita un prezzo inferiore a quello pattuito per pagare meno tasse, a partire dall’imposta di registro, commisurata al valore della transazione.
In base a quanto stabilito dalla legge numero 248 del 4 agosto 2006, il prezzo di vendita indicato nel rogito notarile deve essere in linea con il valore catastale e di mercato del bene.
Per appurare il valore della compravendita, l’Agenzia delle Entrate dispone di tre basi di calcolo, che elenchiamo di seguito:
Per sommi capi, quanto indicato dalle parti in sede di rogito viene confrontato con una serie di elementi statistici e fattuali, al fine di eseguire, come previsto dall’articolo 51, comma 3, del decreto del Presidente della Repubblica numero 131 del 26 aprile 1986, un’attenta comparazione con analoghe compravendite avvenute di recente nella stessa zona a parità di condizioni e di caratteristiche del bene immobile.
Se la verifica conferma che il prezzo di vendita sia inferiore al valore di mercato dell’immobile, l’Agenzia delle Entrate contesterà tale difformità e la conseguente evasione d’imposta e procederà con l’invio di una cartella di pagamento in cui richiede il versamento delle imposte evase, a cui si aggiungono pesanti sanzioni.
L’avviso di accertamento del valore dell’immobile oggetto di compravendita e la relativa cartella di pagamento vengono recapitati sia all’acquirente che al venditore tramite l’ufficiale giudiziario o Poste Italiane. L’Amministrazione richiede il versamento delle imposte calcolate sulla differenza del valore dell’immobile verificato, con l’aggiunta di pesanti sanzioni e interessi.
Non sarà, quindi, solo l’acquirente a dover pagare il dovuto, ma entrambe le parti. Anche il venditore, infatti, diventa responsabile insieme all’acquirente in caso di evasione fiscale. La legge stabilisce che entrambi i contraenti siano responsabili in solido per il pagamento delle imposte dovute. L’Agenzia delle Entrate può intraprendere azioni esecutive nei confronti di ambo i contraenti.
Qualora l’acquirente non pagasse, il venditore può decidere di pagare l’intero debito per evitare ulteriori conseguenze legali. In questo caso, in base a quanto previsto dall’articolo 1299 del codice civile, può esercitare il diritto di regresso nei confronti dell’acquirente condebitore solidale, chiedendo il rimborso della parte di imposta a carico dello stesso.
Nel caso in cui il credito richiesto restasse impagato, l’Agenzia delle Entrate può attivare strumenti di riscossione coattiva.
Qualora si ricevesse un avviso di accertamento del valore immobiliare da parte dell’Agenzia delle Entrate contenente la rettifica del valore dell’immobile, è possibile presentare ricorso dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale entro 60 giorni dalla data di notifica.
La contestazione dell’accertamento dovrà contenere la prova dell’effettivo valore dell’immobile oggetto di compravendita. Si consiglia, pertanto, di procurarsi la documentazione necessaria per dimostrare che il valore dichiarato corrisponda a quello effettivo, tra cui una relazione stilata da un professionista dell’estimo che abbia svolto una puntuale, accurata e approfondita valutazione immobiliare della proprietà per dimostrare quale sia effettivamente il suo valore.
Si rischia di vedersi recapitare un avviso di accertamento esecutivo e una cartella di pagamento per la compravendita immobiliare avvenuta, in cui viene richiesto il pagamento delle imposte evase.
Ai sensi dell’articolo 71 del suddetto decreto del Presidente della Repubblica numero 131 del 26 aprile 1986, verranno applicate pesanti sanzioni e interessi che vanno dal 100% al 200% delle imposte non versate.
C’è un modo per neutralizzare in partenza l’eventualità di ricevere un avviso di accertamento. Se l’acquisto di un immobile avviene da un privato, per evitare accertamenti fiscali si può pagare l’imposta di registro utilizzando il prezzo-valore, una modalità introdotta dal 1° gennaio 2006 proprio con l’obiettivo di contrastare l’evasione fiscale. Le imposte, in sostanza, si pagano in percentuale sul valore catastale dell’immobile, a prescindere dal prezzo di vendita indicato nell’atto.
Se si acquista una proprietà a un prezzo inferiore al valore di mercato, l'Agenzia delle Entrate può procedere con un accertamento fiscale per verificare la congruità del prezzo dichiarato. Se viene rilevata una differenza significativa rispetto al valore di mercato, il fisco può ricalcolare le imposte dovute e richiedere il pagamento delle differenze, a cui si aggiungono sanzioni e interessi.
Il fisco ha 5 anni dalla data di registrazione dell'atto per accertare il valore dell'immobile e verificare se il prezzo dichiarato sia inferiore a quello pattuito.
In caso di compravendita immobiliare, l'imposta di registro è solitamente a carico dell'acquirente, salvo diverso accordo tra le parti.
