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Le case prefabbricate sono abitazioni realizzate con elementi prodotti industrialmente e assemblati sul terreno di destinazione. Offrono vantaggi in termini di tempi di costruzione, efficienza energetica e prevedibilità dei costi, con prezzi indicativi da 1.700 a 2.700 €/mq per le soluzioni in legno chiavi in mano.
Punti chiave
- Vantaggi: tempi di costruzione ridotti, efficienza energetica e sicurezza strutturale.
- Normativa: generalmente necessari terreno edificabile e permesso di costruire.
- Costi: da 1.700 a 2.700 €/mq, escluse eventuali spese accessorie.
Nel mercato immobiliare italiano le case prefabbricate rappresentano una soluzione abitativa alternativa all'edilizia tradizionale, caratterizzata dalla produzione industrializzata di elementi strutturali successivamente trasportati e assemblati nel luogo di costruzione. Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta, quali vantaggi offrono e quanto costa costruire una casa prefabbricata.
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Cos’è una casa prefabbricata?
Una casa prefabbricata è una soluzione abitativa i cui elementi strutturali vengono prodotti prevalentemente in stabilimento, mediante processi industrializzati, per poi essere trasportati nel luogo di destinazione finale e assemblati secondo uno specifico progetto.
A seconda della tecnologia costruttiva, il montaggio può avvenire prevalentemente a secco, mentre alcune lavorazioni, come la realizzazione delle fondazioni, vengono normalmente eseguite direttamente in cantiere. Si tratta di soluzioni che consentono di ottimizzare i processi produttivi e offrono ampi margini di flessibilità in termini di design e funzionalità.
Quali sono le tipologie di case prefabbricate?
Le case prefabbricate possono essere realizzate con materiali e tecnologie costruttive differenti. Le principali tipologie si distinguono in base alla struttura portante, alle modalità di assemblaggio e alle caratteristiche dei componenti utilizzati.
Le soluzioni maggiormente diffuse comprendono:
- Case prefabbricate in legno: possono utilizzare strutture a telaio, costituite da montanti e traversi, oppure pannelli portanti X-Lam, formati da strati di tavole di legno incrociati e incollati. Si distinguono per la leggerezza strutturale, la rapidità di assemblaggio e la possibilità di ottenere elevate prestazioni energetiche.
- Case prefabbricate in cemento: vengono realizzate mediante elementi in calcestruzzo prodotti industrialmente e successivamente assemblati in cantiere. Offrono una struttura robusta e possono garantire buone prestazioni in termini di isolamento acustico e inerzia termica, in funzione delle soluzioni adottate.
- Case prefabbricate in acciaio: impiegano strutture metalliche realizzate in stabilimento, che vengono collegate tra loro sul luogo di costruzione. Consentono una notevole flessibilità progettuale e possono risultare particolarmente adatte alla realizzazione di strutture leggere e ampi spazi interni.
- Case prefabbricate modulari: sono costituite da moduli tridimensionali, realizzati e talvolta parzialmente rifiniti in fabbrica, che vengono trasportati e collegati direttamente sul terreno. Possono essere costruite con materiali differenti e permettono di ridurre alcune lavorazioni in cantiere.
Non esiste una tipologia di casa prefabbricata universalmente migliore delle altre. La scelta dipende dal budget disponibile, dalle caratteristiche del terreno, dalle esigenze abitative, dalle condizioni climatiche e dalle prestazioni strutturali ed energetiche richieste.
Secondo il Secondo Osservatorio sull'Edilizia in Legno 2025 di Federazione Filiera Legno, nel 2024 il comparto italiano delle costruzioni in legno ha registrato un fatturato di 2,301 miliardi di euro, sostanzialmente stabile rispetto al 2023. Il dato comprende anche edifici non residenziali e opere pubbliche, evidenziando la rilevanza economica di questa tecnologia costruttiva, non limitata alle sole abitazioni prefabbricate. (Filiera Legno)
Quali sono i vantaggi di una casa prefabbricata?
Diffuse nel Nord Europa già dagli anni Settanta, le case prefabbricate rappresentano una valida alternativa ai tradizionali edifici in muratura e possono offrire diversi vantaggi.
1. Economicità
Una casa prefabbricata può risultare più economica rispetto a una costruzione tradizionale, soprattutto grazie alla standardizzazione dei processi produttivi, alla riduzione di alcune lavorazioni in cantiere e a una maggiore prevedibilità dei costi.
Il risparmio effettivo dipende, tuttavia, dalla tipologia di struttura, dalle dimensioni, dai materiali impiegati, dalle finiture e dalle opere accessorie necessarie.
I costi relativi a una casa prefabbricata possono risultare competitivi non solo per quanto riguarda il prezzo di vendita, definito in fase di preventivo, ma anche in prospettiva nel lungo periodo.
Le abitazioni prefabbricate progettate con elevati standard di efficienza energetica possono infatti raggiungere la classe energetica A4, la più elevata prevista dalla classificazione nazionale, contribuendo a ridurre i consumi per il riscaldamento e il raffrescamento.
L'efficienza energetica rappresenta un aspetto particolarmente importante: secondo i dati richiamati dalla Commissione europea nel giugno 2026, gli edifici sono responsabili di oltre il 40% dei consumi energetici europei. La realizzazione di abitazioni prefabbricate con involucri ben isolati e impianti efficienti può contribuire al contenimento dei consumi, pur non garantendo automaticamente prestazioni superiori a quelle degli edifici tradizionali. (Energy EC Europa)
Il risparmio sulle bollette dipende dalle prestazioni effettive dell'edificio, dagli impianti installati e dalle abitudini degli occupanti, e non può essere quantificato con una percentuale valida per tutte le abitazioni.
2. Velocità di costruzione
Una casa prefabbricata può essere realizzata in tempi più brevi rispetto a una costruzione tradizionale, soprattutto per quanto riguarda la produzione degli elementi strutturali e il loro montaggio.
L'assemblaggio delle componenti in loco può richiedere pochi giorni o alcune settimane, a seconda delle dimensioni e della complessità del progetto.
Occorre tuttavia distinguere tra i tempi di montaggio e quelli complessivi di realizzazione dell'abitazione, che comprendono la progettazione, le autorizzazioni edilizie, la preparazione del terreno, le fondazioni, gli impianti, le finiture e i collaudi.
L'intero procedimento può quindi richiedere diversi mesi, anche quando il montaggio della struttura avviene rapidamente.
Inoltre, costruire con componenti realizzati in stabilimenti specializzati consente di ridurre il rischio di alcuni imprevisti in corso d'opera, comuni nei cantieri tradizionali, e di contenere le possibili spese aggiuntive rispetto al budget preventivato.
Affidandosi a un unico fornitore che gestisce l'intero ciclo, dalla progettazione all'assemblaggio, ogni operazione viene:
- pianificata con precisione prima dell'avvio del cantiere;
- organizzata secondo procedure definite;
- realizzata attraverso processi produttivi controllati.
Questo metodo costruttivo può richiedere meno tempo e manodopera in cantiere rispetto alla costruzione di un'abitazione in muratura, pur mantenendo la necessità di eseguire correttamente tutte le lavorazioni previste dal progetto.
3. Basso impatto ambientale
Una casa prefabbricata in legno, in acciaio o in calcestruzzo può raggiungere elevate prestazioni energetiche grazie a una corretta progettazione dell'involucro edilizio, all'impiego di materiali isolanti adeguati e alla riduzione delle dispersioni termiche.
Il legno presenta caratteristiche termiche favorevoli rispetto a molti materiali strutturali, mentre l'acciaio e il calcestruzzo richiedono specifiche soluzioni di isolamento per contenere efficacemente le dispersioni di calore.
Già in fase di produzione e assemblaggio, la prefabbricazione può contribuire a ridurre gli scarti di lavorazione e i rifiuti generati direttamente in cantiere.
La riduzione degli scarti costituisce un obiettivo rilevante per l'intero comparto edilizio. Secondo il Rapporto Rifiuti Speciali 2026 dell'ISPRA, nel 2024 le attività di costruzione e demolizione hanno generato in Italia circa 90,4 milioni di tonnellate di rifiuti speciali, pari al 52,5% del totale nazionale. La produzione industrializzata dei componenti prefabbricati può favorire un utilizzo più controllato dei materiali e limitare alcuni sprechi durante le lavorazioni, sebbene il beneficio ambientale effettivo dipenda dall'intero processo costruttivo. (Isprambiente)
L'effettivo impatto ambientale della costruzione dipende tuttavia dall'intero ciclo di vita dell'edificio, compresi la produzione dei materiali, il trasporto, i consumi energetici durante l'utilizzo e le modalità di smaltimento o recupero a fine vita.
Una volta conclusa la vita utile della struttura, alcune componenti possono essere disassemblate, recuperate e riutilizzate, quando le caratteristiche costruttive lo consentono.
Il legno può avere una pluralità di reimpieghi, mentre i componenti in calcestruzzo, opportunamente trattati e frantumati, possono essere recuperati come aggregati per nuovi impieghi edilizi.
4. Stabilità e sicurezza antisismica
Le case prefabbricate, in particolar modo quelle in legno e in acciaio, possono offrire buone prestazioni antisismiche, grazie a caratteristiche quali la leggerezza delle strutture e la possibilità di progettare collegamenti capaci di assorbire e dissipare parte dell'energia prodotta da un terremoto.
La resistenza agli eventi sismici non dipende tuttavia esclusivamente dal materiale impiegato, ma anche dalla progettazione strutturale, dalle caratteristiche del terreno, dai collegamenti tra gli elementi e dalla corretta esecuzione dei lavori.
Le costruzioni prefabbricate devono rispettare le norme tecniche e i requisiti di sicurezza previsti per gli edifici tradizionali.
Anche la resistenza al fuoco dipende dalle caratteristiche dei materiali e dalle soluzioni progettuali adottate. Il legno, pur essendo combustibile, può garantire prestazioni di resistenza al fuoco adeguate se opportunamente dimensionato e protetto, mentre le strutture metalliche possono richiedere specifiche protezioni contro le alte temperature.
5. Salubrità
Le case prefabbricate possono essere realizzate prevalentemente a secco, riducendo l'impiego di alcune lavorazioni umide tipiche dell'edilizia tradizionale.
Ciò non significa, tuttavia, che siano necessariamente prive di collanti, resine o altri prodotti chimici: il loro utilizzo dipende dai materiali e dalle tecnologie costruttive adottate.
Il comfort abitativo offerto da una casa prefabbricata in legno, in acciaio o in calcestruzzo può essere elevato, specialmente quando l'edificio viene progettato con particolare attenzione all'isolamento termico, alla ventilazione e alla qualità dell'aria interna.
Nel caso delle costruzioni in legno, l'impiego di materiali e stratigrafie adeguati può favorire la gestione del vapore acqueo e contribuire a limitare la formazione di condensa.
L'eliminazione dei ponti termici e la prevenzione dell'umidità di risalita richiedono comunque specifiche soluzioni progettuali, un'efficace impermeabilizzazione e una corretta esecuzione delle opere.
6. Caratteristiche tecnologiche avanzate
Le case prefabbricate di nuova generazione possono integrare caratteristiche tecnologiche avanzate, analoghe a quelle disponibili nelle moderne abitazioni costruite con sistemi tradizionali.
Si pensi, per esempio, a sistemi di controllo con sensori termoigrometrici, progettati per ottimizzare il funzionamento degli impianti di riscaldamento e raffrescamento in relazione alle condizioni ambientali interne ed esterne.
I prefabbricati possono inoltre essere predisposti all'installazione di impianti per la produzione di energia rinnovabile, come i pannelli fotovoltaici, eventualmente abbinati a sistemi di accumulo dell'energia elettrica prodotta.
Quali sono gli svantaggi di una casa prefabbricata?
Nonostante i numerosi vantaggi, la scelta di una casa prefabbricata presenta anche alcune criticità che occorre valutare prima di procedere con la costruzione.
Tra i principali svantaggi rientrano:
- Minore flessibilità nelle modifiche in corso d'opera: poiché molti componenti vengono prodotti sulla base di un progetto prestabilito, eventuali cambiamenti richiesti dopo l'avvio della produzione possono comportare costi aggiuntivi e ritardi.
- Difficoltà di trasporto e montaggio: il trasferimento degli elementi prefabbricati può richiedere mezzi speciali e attrezzature di sollevamento. Terreni difficilmente accessibili o situati in zone con particolari vincoli logistici possono complicare le operazioni e aumentarne i costi.
- Necessità di una progettazione accurata: collegamenti strutturali, giunzioni, impermeabilizzazioni e impianti devono essere coordinati con precisione per evitare problemi durante l'assemblaggio e l'utilizzo dell'edificio.
- Possibili criticità acustiche: alcune strutture leggere, se non opportunamente progettate, possono presentare prestazioni insufficienti nell'isolamento dai rumori aerei e da calpestio. Sono quindi necessarie soluzioni costruttive adeguate.
- Dipendenza dal fornitore: la sostituzione dell'impresa durante la realizzazione può risultare complessa, soprattutto quando vengono utilizzati sistemi costruttivi specifici o componenti prodotti su misura.
È inoltre opportuno considerare che una casa prefabbricata non garantisce automaticamente un risparmio rispetto all'edilizia tradizionale. In presenza di progetti particolarmente complessi, finiture di pregio o difficoltà di accesso al cantiere, il costo complessivo può risultare comparabile o superiore a quello di una costruzione convenzionale.
Quanto dura una casa prefabbricata e quale manutenzione richiede?
Una casa prefabbricata correttamente progettata, costruita e mantenuta può avere una vita utile pluridecennale, paragonabile a quella di un'abitazione tradizionale. Non esiste una durata standard valida per tutte le strutture prefabbricate, poiché la conservazione dell'edificio dipende dai materiali, dalle condizioni ambientali e dalla qualità della manutenzione.
Le case prefabbricate in legno richiedono particolare attenzione alla protezione dall'umidità persistente e dalle infiltrazioni d'acqua, soprattutto in corrispondenza delle fondazioni, dei serramenti, delle coperture e dei collegamenti strutturali.
Nelle costruzioni in acciaio è importante prevenire i fenomeni di corrosione, mentre per quelle in calcestruzzo occorre monitorare eventuali fessurazioni, infiltrazioni e fenomeni di degrado dei materiali.
Le principali operazioni di manutenzione comprendono il controllo periodico di coperture, facciate, impermeabilizzazioni, giunzioni e impianti.
Per le abitazioni con rivestimenti esterni in legno a vista possono essere necessari anche interventi periodici di protezione e manutenzione delle superfici, in funzione dell'esposizione agli agenti atmosferici.
La manutenzione richiesta non è quindi necessariamente superiore a quella di un edificio tradizionale, ma deve essere programmata in relazione alle caratteristiche dello specifico sistema costruttivo.
Come costruire una casa prefabbricata?
Per costruire una casa prefabbricata occorre innanzitutto rivolgersi a un professionista abilitato, come un architetto, un ingegnere o un geometra, ciascuno nei limiti delle rispettive competenze professionali, per verificare la fattibilità dell'intervento e predisporre il progetto.
Prima di procedere alla costruzione è necessario:
- verificare la destinazione urbanistica del terreno e la possibilità di realizzare un edificio a uso residenziale;
- effettuare le necessarie indagini geologiche e geotecniche, in relazione alle caratteristiche del terreno e dell'intervento;
- misurare la pendenza del terreno e valutare eventuali rischi di instabilità o smottamento;
- verificare la presenza di corsi d'acqua, falde superficiali o altri elementi che possano condizionare la costruzione;
- valutare la possibilità di allaccio alle reti idrica, elettrica e fognaria, oppure la disponibilità di soluzioni alternative ammesse dalla normativa.
Una volta accertata l'idoneità urbanistica e tecnica del terreno, si può presentare il progetto allo Sportello Unico per l'Edilizia del Comune competente.
Trattandosi di una costruzione destinata a un utilizzo abitativo stabile, per costruire una casa prefabbricata si applicano, in generale, gli stessi obblighi edilizi previsti per le abitazioni tradizionali, indipendentemente dal fatto che la struttura sia realizzata con componenti prefabbricati o possa essere tecnicamente smontata.
Per una nuova abitazione è normalmente necessario ottenere il permesso di costruire, previsto dall'articolo 10 del D.P.R. 380/2001.
In determinati casi, individuati dall'articolo 23 dello stesso decreto, è possibile ricorrere alla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) alternativa al permesso di costruire.
Non si tratta, pertanto, di due titoli da ottenere necessariamente insieme.
Possono inoltre essere richiesti ulteriori adempimenti e autorizzazioni, ad esempio in materia sismica, paesaggistica e ambientale, a seconda delle caratteristiche dell'intervento.
È consigliabile rivolgersi agli uffici comunali competenti per verificare le procedure applicabili al caso specifico.
Una volta concluso l'iter burocratico e realizzate le opere preliminari, il montaggio della struttura può avvenire in tempi relativamente contenuti. Le parti prefabbricate vengono assemblate in loco, dopodiché si procede con le lavorazioni necessarie al completamento dell'edificio, comprese quelle relative agli impianti di riscaldamento, idraulici, elettrici e, se previsti, di domotica.
Qual è la normativa di riferimento?
Le case prefabbricate destinate a uso abitativo permanente sono soggette alla normativa edilizia applicabile alle altre costruzioni residenziali.
Il riferimento principale è il Testo Unico dell'Edilizia, emanato con il Decreto del Presidente della Repubblica numero 380 del 6 giugno 2001.
In particolare, l'articolo 3, comma 1, lettera e.5, ricomprende tra gli interventi di nuova costruzione anche l'installazione di manufatti leggeri e prefabbricati utilizzati stabilmente come abitazioni, fatte salve le eccezioni previste dalla disposizione.
Devono inoltre essere rispettate, quando applicabili, le Norme Tecniche per le Costruzioni, la normativa sulle prestazioni energetiche degli edifici e le disposizioni urbanistiche, paesaggistiche e ambientali.
L'iter burocratico è quindi sostanzialmente analogo a quello previsto per l'edificazione di fabbricati tradizionali.
La costruzione di una casa prefabbricata può richiedere:
- opere di scavo e preparazione del terreno;
- realizzazione delle fondazioni, generalmente in calcestruzzo armato, secondo le caratteristiche del progetto strutturale;
- collegamento alla rete fognaria o realizzazione di un sistema di smaltimento dei reflui conforme alla normativa, ove consentito;
- allaccio alle reti di fornitura di acqua ed energia elettrica;
- eventuale allaccio alla rete del gas naturale, qualora previsto dal progetto impiantistico.
Una casa prefabbricata destinata a uso residenziale deve essere realizzata su un terreno nel quale gli strumenti urbanistici consentano tale destinazione.
Non è possibile collocare liberamente un'abitazione prefabbricata su un terreno agricolo soltanto perché la struttura è smontabile o priva di fondazioni tradizionali.
In alcune circostanze, tuttavia, la normativa regionale e gli strumenti urbanistici possono consentire la realizzazione di edifici residenziali in zona agricola, nel rispetto di specifiche condizioni e requisiti, anche connessi all'esercizio dell'attività agricola.
Analogamente, nelle aree soggette a vincoli paesaggistici, ambientali o idrogeologici, la possibilità di costruire dipende dalla disciplina applicabile, che può prevedere limitazioni, divieti o autorizzazioni specifiche.
In caso di dubbio sull'edificabilità del terreno sul quale si desidera costruire una casa prefabbricata, è opportuno consultare direttamente l'ufficio tecnico del Comune competente.
Quanto costa una casa prefabbricata?
Il costo di una casa prefabbricata dipende dalla superficie, dal sistema costruttivo, dai materiali utilizzati, dal livello delle finiture e dalle prestazioni energetiche richieste.
La prefabbricazione può offrire vantaggi economici rispetto all'edilizia tradizionale, ma non esiste una percentuale di risparmio universalmente applicabile.
Per quanto riguarda le case prefabbricate in legno, i prezzi indicativi del 2026 per una soluzione chiavi in mano di livello standard possono collocarsi intorno a 1.700-2.700 euro al metro quadro, con valori superiori per edifici particolarmente personalizzati o dotati di finiture e impianti di fascia alta.
Le soluzioni vendute allo stato grezzo o grezzo avanzato possono presentare prezzi inferiori, ma richiedono ulteriori lavori per rendere l'abitazione completamente utilizzabile.
Anche le case prefabbricate in acciaio e quelle in calcestruzzo possono offrire costi competitivi, senza che sia possibile stabilire una graduatoria di convenienza valida per ogni progetto. Il prezzo dipende dalle caratteristiche strutturali, dalle dimensioni, dagli impianti e dal livello di completamento.
È inoltre importante verificare quali opere siano effettivamente comprese nel prezzo indicato dal fornitore.
Spesso, infatti, al costo della casa prefabbricata devono essere aggiunte spese per:
- acquisto del terreno;
- progettazione e pratiche edilizie;
- indagini tecniche, scavi e fondazioni;
- trasporto e movimentazione dei componenti, se non inclusi;
- allacciamenti alle utenze;
- oneri comunali, sistemazioni esterne e imposte.
Per questo motivo, il costo complessivo dell'intervento può essere sensibilmente superiore al prezzo pubblicizzato per la sola abitazione prefabbricata.
È possibile ottenere un mutuo per costruire una casa prefabbricata?
Sì, è possibile richiedere un mutuo per finanziare la costruzione di una casa prefabbricata, purché l'immobile e il richiedente soddisfino i requisiti previsti dall'istituto di credito.
Per gli edifici da realizzare, una delle soluzioni disponibili è il mutuo a stato avanzamento lavori (SAL), che prevede l'erogazione progressiva del finanziamento in relazione alle diverse fasi di costruzione.
Durante l'istruttoria, la banca può richiedere il progetto edilizio, il titolo abilitativo, la documentazione relativa al terreno, il preventivo dei lavori e una perizia per determinare il valore dell'immobile.
Nel caso delle case prefabbricate, è particolarmente importante coordinare le modalità di pagamento richieste dal produttore con i tempi di erogazione del mutuo. Alcune imprese, infatti, prevedono acconti prima della produzione o della consegna dei componenti, mentre la banca può subordinare l'erogazione delle somme alla verifica dei lavori effettivamente realizzati.
L'importo finanziabile, le garanzie richieste e le condizioni economiche dipendono dalle politiche dell'istituto di credito, dal valore dell'immobile e dalla situazione reddituale del richiedente.
Fonti
- Testo Unico dell'Edilizia (2001 e successive modifiche) – normattiva.it
- Interventi subordinati al permesso di costruire, articolo 10 del D.P.R. 380/2001 – brocardi.it
- SCIA alternativa al permesso di costruire, articolo 23 del D.P.R. 380/2001 – brocardi.it
- Case prefabbricate in legno: costi, permessi e tipologie (2026) – edilizia.com
- Durabilità delle strutture in legno e prevenzione del degrado (2026) – ingenio-web.it/articoli/costruzioni-legno-durabilita-xlam-appoggio-terra-errori-soluzioni/
- Mutuo a stato avanzamento lavori: funzionamento ed erogazione (2023) – Banco BPM – bancobpmspa.it
- Mutuo Domus per costruzione e ristrutturazione – Intesa Sanpaolo – intesasanpaolo.com
Domande frequenti
Quanto costa una casa prefabbricata in legno di 100 mq?
Una casa prefabbricata in legno di 100 mq, con finiture standard e formula chiavi in mano, può costare indicativamente tra 170.000 e 270.000 euro, secondo i prezzi orientativi del 2026. A questa cifra possono aggiungersi le spese per terreno, fondazioni, progettazione, allacciamenti, oneri e imposte, se non comprese nel preventivo.
Posso installare una casa prefabbricata sulla battigia?
No, non è possibile installare liberamente una casa prefabbricata sulla battigia per uso abitativo privato. Le aree del demanio marittimo sono soggette a una disciplina specifica e l'eventuale realizzazione di strutture è subordinata alle destinazioni consentite, ai necessari titoli demaniali ed edilizi e al rispetto dei vincoli applicabili.
È possibile installare una casa prefabbricata senza dover richiedere il permesso di costruire?
In alcune circostanze sì, ma una casa prefabbricata destinata a uso abitativo stabile richiede normalmente un titolo edilizio, anche quando è smontabile o non presenta fondazioni tradizionali. L'articolo 3, comma 1, lettera e.5, del D.P.R. 380/2001 prevede specifiche eccezioni per manufatti destinati a soddisfare esigenze meramente temporanee e per determinate tende e unità abitative mobili, dotate di meccanismi di rotazione funzionanti, collocate in strutture ricettive all'aperto regolarmente autorizzate, nel rispetto delle condizioni previste dalla legge. La semplice assenza di fondazioni non è quindi sufficiente per escludere la necessità del permesso di costruire.
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