Quando si vuole definire il valore di mercato di una proprietà, il parametro di riferimento è quello del prezzo al metro quadro. Si tratta di un dato fondamentale da conoscere sia quando si vende che quando si compra casa, e non solo. Ma di cosa si tratta nello specifico? In questo articolo spieghiamo con parole semplici che cos’è e come si calcola il prezzo al metro quadro di un immobile.
Il prezzo al metro quadro rappresenta la base per calcolare il valore di mercato di un bene immobile. Si tratta della voce che, insieme alla superficie commerciale e i coefficienti di merito, concorre a determinare il valore complessivo e dunque il costo di un immobile.
Il costo al metro quadro è un indice utilizzato per calcolare il valore di mercato degli immobili, in base a una serie di fattori e parametri univoci, che illustreremo dettagliatamente nei successivi paragrafi.
Il prezzo al metro quadro è un dato estremamente importante in caso di:
Conoscere il prezzo al metro quadro è fondamentale sia per chi vuole vendere o affittare un immobile, sia per chi è interessato all’acquisto. Per chi vende o affitta una proprietà, conoscere la quotazione al metro quadro è essenziale per calcolare il valore di mercato della stessa e stabilire un prezzo di vendita o locazione che sia equo.
Per gli aspiranti acquirenti o affittuari, conoscere il prezzo al metro quadro può essere utile per fare un confronto tra i vari immobili in vendita o affitto in una determinata area geografica, valutare se i prezzi proposti siano in linea con le valutazioni del mercato e individuare la soluzione più conveniente in base alle proprie esigenze.
Istituito nel 2004, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate è diventato un punto di riferimento essenziale sia per i professionisti del real estate che per i singoli cittadini che necessitino di fare una stima del prezzo al metro quadro di un immobile. La banca dati dell’OMI, disponibile gratuitamente sul portale dell’Agenzia delle Entrate, costituisce una preziosa fonte di informazioni relative al mercato immobiliare nazionale.
Semestralmente, nei mesi di gennaio e giugno, l’OMI aggiorna i valori massimi e minimi per metro quadro relativi alle varie aree del Paese. L’Osservatorio indica anche l’indice di redditività di un immobile, un dato che può essere utile ai locatori per stabilire a quanto affittare i propri beni.
L’entità dei valori forniti dall’OMI dell’Agenzia delle Entrate è costantemente sottoposta a integrazioni, aggiornamenti e adattamenti, affinché rifletta nel modo più aderente possibile l’andamento generale del mercato immobiliare e si adegui ai cambiamenti che possono verificarsi negli specifici comuni o quartieri. Si pensi, per esempio, a processi di gentrificazione, restyling e riqualificazione urbana.
L’OMI monitora, rileva ed elabora informazioni di carattere tecnico-economico dell’intero settore immobiliare, al fine di effettuare aggiornamenti periodici dei coefficienti indispensabili per il calcolo del valore immobiliare al metro quadro. L’organismo analizza vari fattori, tra cui:
Per consultare le quotazioni immobiliari fornite dall’OMI, come accennato, occorre accedere al portale dell’Agenzia delle Entrate.
La banca dati dell’OMI fornisce valori di mercato ordinari, che non tengono conto delle peculiarità che caratterizzano ogni singola unità immobiliare. Pertanto, oltre ai parametri estimativi forniti dall’Agenzia delle Entrate, occorre considerare i cosiddetti coefficienti di merito, detti anche coefficienti correttivi, che tengono conto delle specificità di ogni singolo immobile.
Si tratta di importi che occorre aggiungere o sottrarre al valore dell’immobile ottenuto moltiplicando la superficie commerciale per il prezzo al metro quadro. Si riferiscono a fattori che possono rendere l’immobile più o meno pregiato, quali:
Per ottenere il valore di un immobile occorre moltiplicare il prezzo al metro quadro fornito dall’OMI per la superficie commerciale dell’immobile e applicare i coefficienti di merito.
Come accennato, per il calcolo del prezzo al metro quadro di un immobile, sia gli enti e le istituzioni pubbliche che gli operatori del mercato immobiliare e i singoli cittadini che intendono vendere o acquistare casa si basano sui parametri dell’OMI dell’Agenzia delle Entrate. Chiunque può effettuare una consultazione puntuale delle stime eseguite dai tecnici dell’OMI.
Ogni comune viene suddiviso in quadranti e vengono stabilite le quotazioni minime e massime al metro quadro. Per il calcolo si considerano:
L'OMI fornisce informazioni anche sulla rendita catastale del bene, in base al quadrante in cui è ubicato.
Trattandosi di un aspetto chiave nell’ottica delle compravendite e locazioni immobiliari, è opportuno affidarsi a una figura competente e qualificata, come un agente immobiliare, un professionista dell’estimo o un valutatore immobiliare certificato, che effettui una valutazione completa dell’immobile di cui si vuole calcolare il valore.
Avvalersi di un calcolatore del prezzo al metro quadro può rappresentare il primo passo per valutare quale potrebbe essere il valore dell’immobile.
Il costo in media in Italia è di circa 1300 euro al metro quadro, ma può variare sensibilmente in base alla regione e alla grandezza del comune in cui si trova l’immobile. Nel Centro e Nord Italia i costi tendono a superare la media nazionale, talvolta anche di parecchio nelle grandi aree urbane, mentre nel Mezzogiorno e nelle isole sono nettamente più bassi.
Nella città di Milano il prezzo medio degli immobili residenziali risulta essere attualmente di 3192 euro al metro quadro, come indicato nell’apposita sezione del presente sito, dove sono anche riportati i prezzi al metro quadro dei vari quartieri del capoluogo lombardo.
Nella città di Roma il prezzo medio degli immobili residenziali risulta essere attualmente di 2372 euro al metro quadro, come indicato nella sezione “Prezzi immobili” del presente sito. Qui puoi anche analizzare i prezzi al metro quadro dei vari quartieri d Roma, indicati con il relativo cap.
