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Il prezzo al metro quadro è il valore (in €/mq) che permette di stimare e confrontare il valore di mercato di un immobile; si ottiene rapportando prezzo e superficie (di norma commerciale) e va poi “corretto” in base alle caratteristiche specifiche della casa e della zona.
Sintesi:
Quando si vuole definire il valore di mercato di una proprietà, il parametro di riferimento è quello del prezzo al metro quadro. Si tratta di un dato fondamentale da conoscere sia quando si vende che quando si compra casa, e non solo. Ma di cosa si tratta nello specifico? In questo articolo spieghiamo con parole semplici che cos’è e come si calcola il prezzo al metro quadro di un immobile.
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Il prezzo al metro quadro rappresenta la base per calcolare il valore di mercato di un bene immobile. Si tratta della voce che, insieme alla superficie commerciale e i coefficienti di merito, concorre a determinare il valore complessivo e dunque il costo di un immobile.
Il costo al metro quadro è un indice utilizzato per calcolare il valore di mercato degli immobili, in base a una serie di fattori e parametri univoci, che illustreremo dettagliatamente nei successivi paragrafi.
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Il prezzo al metro quadro è un dato estremamente importante in caso di:
Conoscere il prezzo al metro quadro è fondamentale sia per chi vuole vendere o affittare un immobile, sia per chi è interessato all’acquisto. Per chi vende o affitta una proprietà, conoscere la quotazione al metro quadro è essenziale per calcolare il valore di mercato della stessa e stabilire un prezzo di vendita o locazione che sia equo.
Per gli aspiranti acquirenti o affittuari, conoscere il prezzo al metro quadro può essere utile per fare un confronto tra i vari immobili in vendita o affitto in una determinata area geografica, valutare se i prezzi proposti siano in linea con le valutazioni del mercato e individuare la soluzione più conveniente in base alle proprie esigenze.
Istituito nel 2004, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate è diventato un punto di riferimento essenziale sia per i professionisti del real estate che per i singoli cittadini che necessitino di fare una stima del prezzo al metro quadro di un immobile. La banca dati dell’OMI, disponibile gratuitamente sul portale dell’Agenzia delle Entrate, costituisce una preziosa fonte di informazioni relative al mercato immobiliare nazionale.
L’OMI pubblica le quotazioni con periodicità semestrale: i dati si riferiscono ai semestri gennaio–giugno e luglio–dicembre e vengono resi disponibili online quando la pubblicazione del semestre è completata (non “a gennaio e giugno” in senso di mese di aggiornamento). Oltre ai valori di compravendita, l’OMI pubblica anche quotazioni di locazione espresse in €/m² (intervalli min–max) per zona e tipologia: possono essere un riferimento per orientarsi sui canoni, ma non sostituiscono l’analisi puntuale dell’immobile e del mercato locale.
L’entità dei valori forniti dall’OMI dell’Agenzia delle Entrate è costantemente sottoposta a integrazioni, aggiornamenti e adattamenti, affinché rifletta nel modo più aderente possibile l’andamento generale del mercato immobiliare e si adegui ai cambiamenti che possono verificarsi negli specifici comuni o quartieri. Si pensi, per esempio, a processi di gentrificazione, restyling e riqualificazione urbana.
L’OMI monitora e pubblica quotazioni immobiliari (intervalli min–max) per zona e tipologia/destinazione d’uso. I coefficienti correttivi/di merito non sono “aggiornati dall’OMI” per il singolo immobile: sono invece strumenti estimativi usati nella stima puntuale da tecnici e valutatori per adattare il dato “ordinario” alle caratteristiche reali dell’unità.
Per consultare le quotazioni immobiliari fornite dall’OMI, come accennato, occorre accedere al portale dell’Agenzia delle Entrate.
La banca dati dell’OMI fornisce valori di mercato ordinari, che non tengono conto delle peculiarità che caratterizzano ogni singola unità immobiliare. Pertanto, oltre ai parametri estimativi forniti dall’Agenzia delle Entrate, occorre considerare i cosiddetti coefficienti di merito, detti anche coefficienti correttivi, che tengono conto delle specificità di ogni singolo immobile.
Si tratta di importi che occorre aggiungere o sottrarre al valore dell’immobile ottenuto moltiplicando la superficie commerciale per il prezzo al metro quadro. Si riferiscono a fattori che possono rendere l’immobile più o meno pregiato, quali:
Per ottenere il valore di un immobile occorre moltiplicare il prezzo al metro quadro fornito dall’OMI per la superficie commerciale dell’immobile e applicare i coefficienti di merito.
Come accennato, per il calcolo del prezzo al metro quadro di un immobile, sia gli enti e le istituzioni pubbliche che gli operatori del mercato immobiliare e i singoli cittadini che intendono vendere o acquistare casa si basano sui parametri dell’OMI dell’Agenzia delle Entrate. Chiunque può effettuare una consultazione puntuale delle stime eseguite dai tecnici dell’OMI.
Ogni comune viene suddiviso in zone OMI e, per ciascuna zona e tipologia/destinazione d’uso, vengono pubblicate quotazioni minime e massime al metro quadro (e, dove previsto, anche per la locazione). Per orientarsi con i parametri OMI si considerano soprattutto:
La rendita catastale non è un dato fornito dalla banca dati OMI: si reperisce tramite visura catastale (Catasto). L’OMI, invece, fornisce quotazioni di mercato e di locazione per zona OMI e tipologia/destinazione d’uso.
Trattandosi di un aspetto chiave nell’ottica delle compravendite e locazioni immobiliari, è opportuno affidarsi a una figura competente e qualificata, come un agente immobiliare, un professionista dell’estimo o un valutatore immobiliare certificato, che effettui una valutazione completa dell’immobile di cui si vuole calcolare il valore.
Avvalersi di un calcolatore del prezzo al metro quadro può rappresentare il primo passo per valutare quale potrebbe essere il valore dell’immobile.
Sì, l’OMI (Agenzia delle Entrate) pubblica quotazioni espresse in euro al metro quadro, ma è importante interpretarle correttamente: non indicano il “prezzo esatto” del singolo immobile, bensì un intervallo di valori (minimo–massimo) riferito a immobili “ordinari” situati in una determinata zona OMI e per una specifica tipologia/destinazione d’uso (abitazioni, box, negozi, uffici, ecc.), con distinzione anche per stato conservativo.
In pratica, le quotazioni OMI sono un benchmark utile per:
Tuttavia, il valore reale di mercato può discostarsi anche sensibilmente dall’intervallo OMI perché dipende da molte variabili specifiche dell’unità (piano, esposizione, ristrutturazione, qualità condominiale, pertinenze, vista, domanda effettiva, ecc.). Per questo, le quotazioni OMI non sostituiscono una stima puntuale, che richiede l’analisi dell’immobile e del mercato locale (comparabili, tempi di vendita, trattabilità del prezzo).
Un buon approccio operativo è:
Nota: l'OMI non è da confondere con il Borsino Immobiliare.
In Italia, a gennaio 2026, il prezzo medio richiesto per immobili residenziali in vendita è di circa 2.150 €/m² (dato nazionale indicativo, soggetto a variazioni per area e periodo). Nel Centro e Nord Italia i costi tendono a superare la media nazionale, talvolta anche di parecchio nelle grandi aree urbane, mentre nel Mezzogiorno e nelle isole sono nettamente più bassi.
Nel comune di Milano, a gennaio 2026, per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media circa 5.615 €/m² (media indicativa; varia sensibilmente tra le zone della città).
Nel comune di Roma, a gennaio 2026, per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media circa 3.715 €/m² (media indicativa; varia sensibilmente tra le zone della città).
Per valutare un immobile al metro quadro in modo credibile, parti da un valore di riferimento della zona (quotazioni OMI come “range” e prezzi richiesti/realizzati su annunci e compravendite comparabili), poi rapportalo alla superficie corretta, preferibilmente la superficie commerciale. A quel punto “aggiusti” il valore in base alle caratteristiche che spostano davvero il prezzo (piano e presenza di ascensore, stato di manutenzione e ristrutturazione, esposizione e luminosità, pertinenze come box/cantina/terrazzo, qualità del condominio, affacci e rumorosità, servizi e domanda nel quartiere). Il risultato è un prezzo €/mq più realistico perché non è un numero astratto, ma la sintesi tra zona, metratura corretta e differenze qualitative dell’unità rispetto agli immobili simili.
