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Ispezione Ipotecaria

Jessica Maggi
03.01.2025
6 min

Cos’è il Servizio di Ispezione Ipotecaria?

Scopriamo quali informazioni si possono ricavare con un’ispezione ipotecaria, chi sono i soggetti abilitati a eseguirla, quanto costa e in cosa differisce dalla visura ipotecaria.

Cosa si intende per servizio di ispezione ipotecaria?

L’ispezione o verifica ipotecaria è un procedimento che permette di consultare registri, note e titoli depositati presso i servizi di pubblicità immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.

Si tratta di una procedura che consente di verificare informazioni e recuperare documenti tramite l’interrogazione delle banche dati ipotecarie presenti negli Uffici di pubblicità immobiliare, ex Conservatoria dei registri immobiliari.

La procedura di verifica ipotecaria è disciplinata dal quinto comma dell’articolo 1 del decreto legge numero 2 del 10 gennaio 2006, nonché dalla legge numero 52 del 27 febbraio 1985 e dall’articolo 2673 del codice civile, che indica i doveri del conservatore dei registri immobiliari.

A cosa serve un’ispezione ipotecaria?

Ispezione ipotecaria

Eseguire un’ispezione ipotecaria consente di:

  • verificare se un immobile sia gravato da pendenze, come pignoramenti, sequestri, pregiudizievoli o ipoteche derivanti da mutui;
  • recuperare atti redatti da notai che non esercitano più la professione;
  • recuperare atti pubblici andati perduti;
  • recuperare l'atto di provenienza relativo a un fabbricato o terreno;
  • accertare la consistenza patrimoniale di un debitore insolvente per individuare i beni aggredibili con azioni giudiziarie.

Eseguire una verifica ipotecaria può essere utile prima di vendere o acquistare un immobile, per ricostruirne la storia e rilevare eventuali criticità burocratiche e legali che è opportuno risolvere prima dell’atto.

Tipologie di ispezione ipotecaria

La verifica ipotecaria può essere eseguita per soggetto, per immobile e per nota. Approfondiamo insieme,

Ispezione ipotecaria per soggetto

L’ispezione ipotecaria per soggetto permette di conoscere i beni immobili di proprietà di un privato cittadino o una persona giuridica, come un’azienda o una società.

Per effettuare la ricerca in questo caso occorre indicare i dati anagrafici del privato cittadino e la ragione sociale della persona giuridica.

Ispezione ipotecaria per immobile

L’ispezione ipotecaria per immobile si riferisce a un’unità immobiliare precisa. Per non incorrere nel risultato di visura negativa occorre inserire gli esatti estremi catastali indicati sull'atto di interesse, quali:

La verifica ipotecaria non segue lo storico dell'immobile ma è vincolata a precisi identificativi catastali.

Ispezione ipotecaria per nota

Si esegue un’ispezione ipotecaria per nota per acquisire maggiori dettagli su uno specifico atto registrato presso l’Agenzia delle Entrate. In questo caso è necessario indicare gli estremi identificativi dell’atto, tra cui numero di registro e anno.

Chi può eseguire ispezioni ipotecarie?

La verifica ipotecaria è un servizio che l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione delle persone fisiche e giuridiche. Il summenzionato articolo 2673 del codice civile riconosce a chiunque il diritto di eseguire ispezioni ipotecarie e accedere agli atti pubblici dell’Agenzia delle Entrate.

La consultazione delle banche dati ipotecarie presenti nelle Conservatorie dei registri immobiliari è, quindi, consentita sia ai privati cittadini che a soggetti diversi dalle persone fisiche, come società, associazioni ed enti pubblici o privati.

Tra i principali utilizzatori del servizio di verifica ipotecaria ci sono, in primis, notai, avvocati, agenti immobiliari, commercialisti e tributaristi. Un notaio, per esempio, può avere necessità di condurre indagini prima della stipula di un contratto di compravendita immobiliare.

È possibile accedere alle banche dati ipotecarie presenti nelle Conservatorie dei registri immobiliari di tutta Italia, eccetto le province di Trento, Bolzano, Trieste, Gorizia e altri comuni in cui vige il sistema tavolare.

Che differenza c'è tra visura ipotecaria e ispezione ipotecaria?

Il punto di partenza di un’ispezione ipotecaria è rappresentato dalla visura ipotecaria, estrapolabile dal Sistema Interscambio Territorio (Sister) dell’Agenzia delle Entrate. Si tratta di un documento ufficiale della Conservatoria dei registri immobiliari, contenente informazioni relative a:

  • titolarità giuridica di un immobile in capo a una persona fisica o giuridica;
  • elenco dei passaggi a favore o contro registrati in Conservatoria;
  • trascrizioni, iscrizioni e annotazioni su un immobile.

Molto spesso i dati di cui il richiedente necessita sono riportati nella visura ipotecaria e, pertanto, la procedura di ispezione ipotecaria si conclude con l’ottenimento di tale documento ufficiale.

Come fare una visura ipotecaria?

Secondo quanto sancito dal suddetto articolo 2673 del codice civile, per effettuare la visura ipotecaria, da non confondere con la visura ipocatastale, che unisce e integra i dati ipotecari e catastali, occorre accedere agli atti pubblici conservati presso l’Agenzia del Territorio, gli Uffici di pubblicità immobiliare e le Conservatorie dei registri immobiliari.

L’operazione può essere effettuata online tramite il sito istituzionale dell’Agenzia delle Entrate, che consente l’accesso ai dati informatizzati forniti dalle Agenzie del Territorio.

Come fare l'ispezione ipotecaria su un immobile?

Un’ispezione ipotecaria può essere eseguita autonomamente o affidandosi a un’agenzia immobiliare o specifici enti che si occupano del disbrigo di pratiche catastali.

L'ispezione prevede un procedimento a più passaggi, che illustriamo di seguito.

1. Consultazione della banca dati ipotecaria

Il primo step è la consultazione della banca dati ipotecaria, a cui si accede in maniera differente a seconda che l’immobile oggetto di ispezione sia di proprietà o meno.

Se si è proprietari dell’immobile in questione, si usufruisce dell’apposito servizio telematico "Visure, planimetrie e ispezioni ipotecarie dei propri immobili" messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate per consultare la banca dati ipotecaria.

Per eseguire ispezioni ipotecarie di immobili non di proprietà, è consentito l'accesso telematico alle banche dati ipotecarie per verificare le note di trascrizione e iscrizione e le domande di annotazione. Per accedere ad altri documenti occorre recarsi di persona presso gli sportelli dei servizi di pubblicità immobiliare degli uffici dell’Agenzia delle Entrate territorialmente competenti.

2. Estrapolazione visura ipotecaria

L’ottenimento della visura ipotecaria in genere fornisce i dati di cui si necessita e la procedura di ispezione ipotecaria nella stragrande maggioranza dei casi si conclude una volta entrati in possesso di tale documento.

3. Sviluppo di una nota di iscrizione ipotecaria

L’ispezione ipotecaria può proseguire con lo sviluppo di una nota di iscrizione ipotecaria, ovvero una formalità presente nella visura ipotecaria alla voce "Elenco sintetico delle formalità".

4. Richiesta di una copia di atto

Dopo aver consultato i dati, è possibile richiedere una copia dell’atto di interesse.

Il procedimento può variare a seconda della tipologia di documentazione da recuperare e delle informazioni da verificare.

Cosa si vede dall'ispezione ipotecaria?

Con un’ispezione ipotecaria si possono ottenere tre tipologie di informazioni, che illustriamo di seguito.

1. Trascrizione ipotecaria

Con un’ispezione delle trascrizioni si visionano le informazioni relative a:

Il soggetto referenziato nell’ispezione può comparire come parte a favore o contro.

2. Iscrizioni

L’ispezione ipotecaria consente di verificare le iscrizioni relative a gravami e pregiudizievoli da Conservatoria, come ipoteche legali e giudiziali, decreti ingiuntivi e sequestri conservativi.

3. Annotazioni

Il servizio di ispezione ipotecaria consente di consultare le annotazioni relative a variazioni o cancellazioni delle suddette trascrizioni e iscrizioni.

Quanto costa richiedere un’ispezione ipotecaria all’Agenzia delle Entrate?

L’ispezione ipotecaria è un servizio gratuito per i titolari del diritto di proprietà sull’immobile oggetto di ispezione o altri diritti reali di godimento. In caso di ispezione personale la consultazione della banca dati ipotecaria è, quindi, gratuita ed esente da tributi.

Per chi, invece, non esercita alcun diritto reale sull’immobile oggetto di ispezione è prevista l’applicazione di specifici tributi indicati nella tabella delle tasse ipotecarie, introdotta con il decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990 e disponibile sul sito istituzionale dell’Agenzia delle Entrate.

Tre punti chiave

  • L’ispezione ipotecaria è un procedimento che permette alle persone fisiche e giuridiche di verificare informazioni e recuperare documenti tramite l’interrogazione delle banche dati ipotecarie presenti nelle Conservatorie dei registri immobiliari.
  • La banca dati ipotecaria può essere consultata a titolo gratuito e in esenzione da tributi per immobili di cui si risulti proprietari o titolari di diritti reali di godimento.
  • Molto spesso i dati di cui il richiedente necessita sono riportati nella visura ipotecaria e, pertanto, la procedura di ispezione ipotecaria si conclude con l’ottenimento di tale documento ufficiale.

Fonti

FAQ

Come posso vedere ipoteche su un immobile gratis?

Il servizio di ispezione ipotecaria è gratuito se viene richiesto per beni immobili dei quali si risulta titolari, anche in parte, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento. Per ispezioni su beni di proprietà altrui, invece, è previsto il pagamento di tributi.

Come posso verificare se una casa è gravata da ipoteca?

Con un’ispezione ipotecaria puoi verificare se l’immobile di tuo interesse sia gravato da pendenze, come ipoteche, pignoramenti, pregiudizievoli o sequestri.

Quanto costa fare una visura ipotecaria online dalla piattaforma Sister?

Il costo di una visura ipotecaria online con il Sistema Interscambio Territorio (Sister) dell’Agenzia delle Entrate è di circa 9 euro.

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata, con focus specifico nel settore immobiliare, fiscale, tributario e delle costruzioni. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.