No: non si può vendere un immobile ereditato “senza successione”. Prima occorre (1) pubblicare il testamento (se c’è) e il notaio lo rende ufficiale; (2) presentare la dichiarazione di successione, che è obbligatoria se ci sono immobili (l'esonero c'è solo se non ci sono immobili e l’eredità è uguale o inferiore di 100.000€ a coniuge/linea retta) su cui si pagano anche le imposte; (3) accettare l’eredità e trascriverla con il il notaio che iscrive l’erede nei registri e da quel momento risulta proprietario.
In sintesi
In questo articolo spieghiamo in dettaglio se si possa vendere un immobile senza successione, fornendo adeguate spiegazioni in base alle normative previste dal codice civile.
La successione è il passaggio dei beni e dei diritti di una persona deceduta ai suoi eredi. Quando tra i beni c’è una casa o un altro immobile, si parla di successione ereditaria con beni immobili.
Può essere:
Ai fini pratici, per subentrare nella titolarità dell’immobile servono alcuni adempimenti:
In breve: la successione “individua” chi eredita; gli adempimenti (dichiarazione, voltura, accettazione e trascrizione) rendono effettivo e certo il passaggio dell’immobile agli eredi.
La legge italiana dice che non si può vendere un immobile prima di completare gli adempimenti successori.
Anche se esiste un testamento che indica l’erede, per arrivare al rogito di vendita servono comunque:
Attenzione ai casi con più eredi: per vendere serve l’accordo di tutti. In alternativa, si può conferire procura a uno solo per firmare oppure procedere con divisione (consensuale o giudiziale).
Morale: “vendere senza successione” nel senso di saltare gli adempimenti non è possibile. Con il testamento si evita la successione legittima, ma restano obbligatori dichiarazione, voltura e soprattutto accettazione + trascrizione prima del rogito.
Nel momento in cui, alla scomparsa del proprietario di un immobile, questi non avesse ancora fatto un testamento olografo (successione testamentaria) si procede con la devoluzione dell’immobile tramite successione legittima . Con questa tipologia, i criteri della successione sono dettati dalla legge, che distribuisce l’eredità in base alla vicinanza di parentela col defunto.
Non si nomina alcun “amministratore di successione” in via ordinaria. In assenza di testamento si procede con la successione legittima: la legge individua chiamati ed eventuali quote. Solo se i chiamati non hanno accettato e non sono nel possesso dei beni, il Tribunale può nominare un curatore dell’eredità giacente per amministrare e conservare il patrimonio fino all’eventuale accettazione (art. 528 c.c.).
Non è possibile vendere “senza successione” quando nell’eredità ci sono immobili. Anche se è presente un testamento (che sostituisce la successione legittima), per arrivare al rogito restano comunque necessari: (1) eventuale pubblicazione del testamento, (2) dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate, (3) voltura catastale entro 30 giorni dalla registrazione della dichiarazione, (4) accettazione dell’eredità e trascrizione (anche tacita e, se necessario, contestuale al rogito).
Di seguito riepiloghiamo imposte e costi connessi alla successione e alla vendita dell’immobile ereditato.
Le tasse di successione vengono liquidate dall’Agenzia delle Entrate entro il terzo anno dalla dichiarazione di successione. Le imposte vengono calcolate su aliquote che variano a seconda del grado di parentela dell’erede:
Alle tasse di successione andranno aggiunte le usuali spese per le compravendite:
Restano comunque valide le agevolazioni sulla prima casa. Perciò, se chi eredita la casa entra in possesso della sua prima casa, può beneficiare degli sgravi fiscali e le imposte saranno di 200€ ciascuna.
Voltura catastale: va presentata entro 30 giorni dalla registrazione della dichiarazione di successione; in caso di ritardo sono previste sanzioni amministrative. Gli oneri (imposte/tributi) possono variare in base al canale e al caso concreto: verifica al momento della presentazione.
Nel caso non si disponga della somma per pagare la successione, si può comunque presentare la dichiarazione e rateizzare l’imposta di successione: di norma fino a 8 rate trimestrali (importi fino a 20.000 €) o 12 rate se l’importo supera 20.000 €, fermo restando che la rateazione non è ammessa per debiti inferiori a 1.000 € e che sulle rate maturano interessi; i pagamenti seguono le scadenze fissate dall’Agenzia delle Entrate (oggi, con autoliquidazione, entro 90 giorni dal termine per presentare la dichiarazione, poi secondo il piano rate).
Se non regolarizzi, non potrai rogitare la vendita; in casi complessi valuta con il notaio soluzioni come beneficio d’inventario o procure per vendere dopo gli adempimenti. Fonte: Agenzia delle Entrate (rateazione e soglie; termini di pagamento).
| Voce | Quando si applica | Aliquota / Importo | Franchigia / Note |
|---|---|---|---|
| Imposta di successione – Coniuge e figli | Trasferimento mortis causa | 4% | €1.000.000 per beneficiario |
| Imposta di successione – Fratelli/sorelle | Trasferimento mortis causa | 6% | €100.000 per beneficiario |
| Imposta di successione – Altri parenti (fino al 4°) e affini (fino al 3°) | Trasferimento mortis causa | 6% | Nessuna franchigia |
| Imposta di successione – Altri soggetti (es. convivente non coniugato) | Trasferimento mortis causa | 8% | Nessuna franchigia |
| Imposta ipotecaria (SUCCESSIONE) | Immobili in eredità | 2% del valore (catastale) | €200 fissi con agevolazione prima casa |
| Imposta catastale (SUCCESSIONE) | Immobili in eredità | 1% del valore (catastale) | €200 fissi con agevolazione prima casa |
| Dichiarazione di successione | Obbligatoria se nell’eredità ci sono immobili | — | Entro 12 mesi dal decesso |
| Voltura catastale | Dopo registrazione dichiarazione | — | Entro 30 giorni |
| Accettazione + trascrizione | Per rogitare/vendere | — | Può essere previa o contestuale al rogito (anche accettazione tacita) |
Nota: l’esonero dalla dichiarazione di successione vale solo se non ci sono immobili e l’attivo ereditario ≤ €100.000 a favore di coniuge o linea retta. Per i casi particolari (es. aree edificabili, sanzioni per tardività, rateazione) aggiungi note a piè di tabella o un box dedicato.
Per ulteriori informazioni è possibile approfindire con l'articolo sulla vendita della casa ereditata tra fratelli.
Se si desidera vendere una casa ricevuta in successione occorre prestare attenzione a determinate questioni riguardanti questa particolare tipologia di compravendita. Per esempio occorre prestare attenzione ai documenti e agli atti che occorre presentare (in regola, s’intende), alle tasse e imposte da pagare, alla presenza di altri eredi.
Innanzitutto, per vendere un immobile ereditato occorre disporre di una dichiarazione di successione, che consente di trasferire la casa all’erede o agli eredi ai fini fiscali. In questo documento vi è un elenco di tutti i beni appartenuti al defunto e consente di calcolare l’ammontare delle tasse sull’eredità. È importante perché si può vendere un immobile ricevuto in eredità solo se sono state pagate le imposte relative allo stesso.
Questo discorso vale sia per chi ha ricevuto l’immobile tramite testamento come unico erede, sia per chi ha ricevuto l’immobile tramite successione legittima.
Una volta ricevuto l’immobile in eredità, occorre presentare presso l’ Agenzia delle Entrate (anche in via telematica o internet) la dichiarazione di successione entro un anno dal decesso.
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Nel momento in cui si decide di vendere una casa ereditata, oltre alla dichiarazione di successione occorre obbligatoriamente presentare anche due atti: la dichiarazione di accettazione dell’eredità e la sua trascrizione.
La dichiarazione di accettazione dell’eredità è una formalità ma di fatto con essa l’erede accetta effettivamente l’immobile ricevuto. In pratica, con la successione vi è solo la successione, ma non l’effettiva accettazione da parte dell’erede. Vi possono essere infatti degli eredi che non accettano un bene in eredità.
L’accettazione può essere:
In entrambi i casi, la trascrizione è necessaria per il rogito nel momento della vendita. Per la vendita è necessario il rogito, per il rogito è necessaria la trascrizione dell’accettazione dell’eredità.
Prima di qualsiasi vendita va regolarizzata la posizione successoria. Ecco cosa comporta, in pratica:
In sintesi: anche dopo 20 anni si può regolarizzare, ma prima bisogna chiudere la partita successoria (dichiarazione, voltura, accettazione con trascrizione). Il notaio verificherà eventuali profili di prescrizione/usucapione e la corretta opponibilità dei titoli, così da poter arrivare a un rogito sicuro.
Risposta: Vendere un immobile prima della conclusione della successione può portare a complicazioni legali. Poiché la proprietà non è stata formalmente trasferita agli eredi, qualsiasi atto di vendita potrebbe essere considerato invalido. Inoltre, ciò potrebbe causare controversie legali tra gli eredi e potenziali acquirenti.
Non occorre presentare la dichiarazione di successione quando l’eredità non è superiore a 100.000€, senza beni immobili o diritti immobiliari su fabbricati o terreni. Oppure, quando si rinuncia all’eredità.
No. La vendita (rogito) è possibile solo dopo aver completato gli adempimenti successori: eventuale pubblicazione del testamento, dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate (obbligatoria se nell’eredità ci sono immobili, con esonero solo quando non vi sono immobili e l’attivo non supera 100.000 € a favore di coniuge o parenti in linea retta), voltura catastale, accettazione dell’eredità e trascrizione dell’accettazione nei registri immobiliari. Prima di chiudere questi passaggi puoi, al più, stipulare un preliminare con condizione sospensiva, ma per rogitare serve che tutto sia regolarizzato; se ci sono più eredi occorre il consenso di tutti (o procure).
Non si può “evitare” la successione: alla morte di una persona l’eredità si apre sempre. Con un testamento si può evitare solo la successione legittima (la legge decide gli eredi), ma restano comunque necessari pubblicazione del testamento, dichiarazione di successione se ci sono immobili, voltura, accettazione e trascrizione prima di vendere. L’esonero dalla dichiarazione è possibile solo se non ci sono immobili e l’attivo non supera 100.000 € a favore di coniuge o linea retta.
In generale no, perché gli immobili pervenuti per successione non generano plusvalenza tassabile (art. 67 TUIR). Attenzione a casi particolari (es. aree edificabili); valuta con il notaio/commercialista.
