In questo articolo rispondiamo ad una domanda molto frequente: si può vendere un immobile senza successione? Innanzitutto, occorre capire cosa si intende per “successione”. Con il termine “successione” si indica il trasferimento di diritti patrimoniali dal defunto al successore, così come disciplinato dal libro II del Codice Civile con numerosi articoli modificati con la legge 151/1975 sulla riforma del diritto di famiglia.
Da qui si può intendere che ricevere (e quindi successivamente vendere) un immobile senza successione non è possibile a livello di logica. Tuttavia, se per “successione” si intende la successione legittima (ovvero il procedimento legale che stabilisce a quali eredi verrà trasferito l’immobile) la questione è diversa.
Qui di seguito, quindi, vediamo in quali casi si può vendere un immobile senza successione legittima.
Vendere un immobile senza successione (intesa volgarmente come procedimento legale di definizione degli eredi) è possibile, ma solo in alcuni casi specifici. Il caso più comune è quello in cui il proprietario di un immobile ha inserito nel proprio testamento olografo uno specifico erede. In tal caso, alla morte del proprietario, non c’è bisogno di procedimenti legali per stabilire a chi spettino i beni oggetto di successione, poiché il soggetto che erediterà il bene è già stato individuato.
Nel momento in cui, alla scomparsa del proprietario di un immobile, questi non avesse ancora fatto un testamento olografo (successione testamentaria) si procede con la devoluzione dell’immobile tramite successione legittima. Con questa tipologia, i criteri della successione sono dettati dalla legge, che distribuisce l’eredità in base alla vicinanza di parentela col defunto.
Per effettuare la successione occorre nominare un amministratore di successione e quindi avviare le procedure legali.
Se si desidera vendere una casa ricevuta in successione occorre prestare attenzione a determinate questioni riguardanti questa particolare tipologia di compravendita. Per esempio occorre prestare attenzione ai documenti e agli atti che occorre presentare (in regola, s’intende), alle tasse e imposte da pagare, alla presenza di altri eredi.
Innanzitutto, per vendere un immobile ereditato occorre disporre di una dichiarazione di successione, che consente di trasferire la casa all’erede o agli eredi ai fini fiscali. In questo documento vi è un elenco di tutti i beni appartenuti al defunto e consente di calcolare l’ammontare delle tasse sull’eredità. È importante perché si può vendere un immobile ricevuto in eredità solo se sono state pagate le imposte relative allo stesso.
Questo discorso vale sia per chi ha ricevuto l’immobile tramite testamento come unico erede, sia per chi ha ricevuto l’immobile tramite successione legittima.
Una volta ricevuto l’immobile in eredità, occorre presentare presso l’Agenzia delle Entrate (anche in via telematica o internet) la dichiarazione di successione entro un anno dal decesso.
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Come abbiamo visto, è possibile vendere un immobile senza successione (legittima), tuttavia occorre che vi sia un testamento olografo che individui uno specifico erede come nuovo proprietario dell’immobile. Quindi, per vendere un immobile “senza successione” si intende la vendita senza il processo legale di individuazione degli eredi, poiché non necessario.
Ciò detto, anche nel caso in cui si erediti un immobile senza successione, al momento della vendita occorre tenere presente tasse di successione e alcune spese obbligatorie.
Le tasse di successione vengono liquidate dall’Agenzia delle Entrate entro il terzo anno dalla dichiarazione di successione. Le imposte vengono calcolate su aliquote che variano a seconda del grado di parentela dell’erede:
Alle tasse di successione andranno aggiunte le usuali spese per le compravendite:
Restano comunque valide le agevolazioni sulla prima casa. Perciò, se chi eredita la casa entra in possesso della sua prima casa, può beneficiare degli sgravi fiscali e le imposte saranno di 200€ ciascuna.
Infine, per la vendita di un immobile ereditato occorre tenere presente queste altre due voci di spesa, associati alla presentazione della domanda di voltura catastale, entro 30 gg dalla dichiarazione di successione:
Nel momento in cui si decide di vendere una casa ereditata, oltre alla dichiarazione di successione occorre obbligatoriamente presentare anche due atti: la dichiarazione di accettazione dell’eredità e la sua trascrizione.
La dichiarazione di accettazione dell’eredità è una formalità ma di fatto con essa l’erede accetta effettivamente l’immobile ricevuto. In pratica, con la successione vi è solo la successione, ma non l’effettiva accettazione da parte dell’erede. Vi possono essere infatti degli eredi che non accettano un bene in eredità.
L’accettazione può essere:
In entrambi i casi, la trascrizione è necessaria per il rogito nel momento della vendita. Per la vendita è necessario il rogito, per il rogito è necessaria la trascrizione dell’accettazione dell’eredità.
Risposta: Vendere un immobile prima della conclusione della successione può portare a complicazioni legali. Poiché la proprietà non è stata formalmente trasferita agli eredi, qualsiasi atto di vendita potrebbe essere considerato invalido. Inoltre, ciò potrebbe causare controversie legali tra gli eredi e potenziali acquirenti.
È un tipo di successione in cui il successore (detto “legatario”) subentra solo in uno o più rapporti patrimoniali, definiti dal proprietario defunto.
Non occorre presentare la dichiarazione di successione quando l’eredità non è superiore a 100.000€, senza beni immobili o diritti immobiliari su fabbricati o terreni. Oppure, quando si rinuncia all’eredità.
