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Si può vendere un immobile senza successione? Cosa serve davvero per rogitare

Andrea Lazzo
23.09.2025
10 min
Risposta breve

No: non si può vendere un immobile ereditato “senza successione”. Prima occorre (1) pubblicare il testamento (se c’è) e il notaio lo rende ufficiale; (2) presentare la dichiarazione di successione, che è obbligatoria se ci sono immobili (l'esonero c'è solo se non ci sono immobili e l’eredità è uguale o inferiore di 100.000€ a coniuge/linea retta) su cui si pagano anche le imposte; (3) accettare l’eredità e trascriverla con il il notaio che iscrive l’erede nei registri e da quel momento risulta proprietario.

In sintesi

  • Tempistiche: dichiarazione di successione entro 12 mesi dal decesso; voltura catastale entro 30 giorni dalla registrazione della dichiarazione.
  • Accettazione + trascrizione (modificata): La trascrizione dell’accettazione (anche tacita) è indispensabile ai fini della continuità delle trascrizioni e della tutela dell’acquirente; può essere effettuata prima oppure contestualmente al rogito, a cura del notaio.
  • Costi indicativi: imposta di successione 4% / 6% / 8% (con franchigie dove previste); impostaipotecaria 2% e catastale 1% (oppure €200 + €200 con agevolazione prima casa).
  • Più eredi? Serve l’accordo di tutti (o procura); in alternativa divisione. È possibile vendere la quota, con attenzione a prelazione/retratto tra coeredi.
  • Tutela acquirente: il notaio verifica titoli, adempimenti e continuità delle trascrizioni; senza regolarizzazione non si rogitano vendite sicure.

In questo articolo spieghiamo in dettaglio se si possa vendere un immobile senza successione, fornendo adeguate spiegazioni in base alle normative previste dal codice civile.

Tabella riassuntiva su imposte e adempimenti per la successione con immobili

VoceQuando si applicaAliquota / ImportoFranchigia / Note
Imposta di successione – Coniuge e figliTrasferimento mortis causa4%€1.000.000 per beneficiario
Imposta di successione – Fratelli/sorelleTrasferimento mortis causa6%€100.000 per beneficiario
Imposta di successione – Altri parenti (fino al 4°) e affini (fino al 3°)Trasferimento mortis causa6%Nessuna franchigia
Imposta di successione – Altri soggetti (es. convivente non coniugato)Trasferimento mortis causa8%Nessuna franchigia
Imposta ipotecaria (SUCCESSIONE)Immobili in eredità2% del valore (catastale)€200 fissi con agevolazione prima casa
Imposta catastale (SUCCESSIONE)Immobili in eredità1% del valore (catastale)€200 fissi con agevolazione prima casa
Dichiarazione di successioneObbligatoria se nell’eredità ci sono immobiliEntro 12 mesi dal decesso
Voltura catastaleDopo registrazione dichiarazioneEntro 30 giorni
Accettazione + trascrizionePer rogitare/venderePuò essere previa o contestuale al rogito (anche accettazione tacita)

Nota: l’esonero dalla dichiarazione di successione vale solo se non ci sono immobili e l’attivo ereditario ≤ €100.000 a favore di coniuge o linea retta. Per i casi particolari (es. aree edificabili, sanzioni per tardività, rateazione) aggiungi note a piè di tabella o un box dedicato.

Si può vendere un immobile senza successione?

Cosa si intende per successione di un immobile

La successione è il passaggio dei beni e dei diritti di una persona deceduta ai suoi eredi. Quando tra i beni c’è una casa o un altro immobile, si parla di successione ereditaria con beni immobili.
Può essere:

  • Testamentaria: il defunto ha lasciato untestamento (olografo, pubblico o segreto) che individua gli eredi e le quote. Il testamento olografo va pubblicato da un notaio dopo il decesso.
  • Legittima: senza testamento, la legge stabilisce chi eredita e in quali quote (coniuge, figli, altri parenti).

Ai fini pratici, per subentrare nella titolarità dell’immobile servono alcuni adempimenti:

  • Dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate (entro 12 mesi dal decesso).
  • Voltura catastale (entro 30 giorni dalla dichiarazione) per aggiornare i dati catastali.
  • Accettazione dell’eredità (espressa o tacita) e trascrizione dell’accettazione nei registri immobiliari: è ciò che rende opponibile a terzi il passaggio della proprietà.

In breve: la successione “individua” chi eredita; gli adempimenti (dichiarazione, voltura, accettazione e trascrizione) rendono effettivo e certo il passaggio dell’immobile agli eredi.

Si può vendere un immobile senza successione? Cosa succede se non viene fatta?

La legge italiana dice che non si può vendere un immobile prima di completare gli adempimenti successori.
Anche se esiste un testamento che indica l’erede, per arrivare al rogito di vendita servono comunque:

  1. (Se c’è testamento) pubblicazione del testamento da parte del notaio.
  2. Dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate (obbligatoria se ci sono immobili).
    • L’esonero è possibile solo quando non vi sono immobili e il valore dell’eredità non supera 100.000 €, a favore di coniuge o parenti in linea retta.
  3. Voltura catastale entro 30 giorni dalla dichiarazione.
  4. Accettazione dell’eredità (anche tacita) e trascrizione dell’accettazione nei registri immobiliari.
  5. Solo dopo questi passaggi il notaio può stipulare il rogito con l’acquirente.

Attenzione ai casi con più eredi: per vendere serve l’accordo di tutti. In alternativa, si può conferire procura a uno solo per firmare oppure procedere con divisione (consensuale o giudiziale).

Costi e imposte (in sintesi):

  • Imposta di successione: 4% / 6% / 8% a seconda del grado di parentela, con franchigia dove prevista.
  • Imposte ipotecaria e catastale: 2% + 1% sul valore catastale; conagevolazione prima casa sono €200 + €200 fissi.

Morale: “vendere senza successione” nel senso di saltare gli adempimenti non è possibile. Con il testamento si evita la successione legittima, ma restano obbligatori dichiarazione, voltura e soprattutto accettazione + trascrizione prima del rogito.

Cosa succede se manca il testamento olografo?

Nel momento in cui, alla scomparsa del proprietario di un immobile, questi non avesse ancora fatto un testamento olografo (successione testamentaria) si procede con la devoluzione dell’immobile tramite successione legittima . Con questa tipologia, i criteri della successione sono dettati dalla legge, che distribuisce l’eredità in base alla vicinanza di parentela col defunto.

Non si nomina alcun “amministratore di successione” in via ordinaria. In assenza di testamento si procede con la successione legittima: la legge individua chiamati ed eventuali quote. Solo se i chiamati non hanno accettato e non sono nel possesso dei beni, il Tribunale può nominare un curatore dell’eredità giacente per amministrare e conservare il patrimonio fino all’eventuale accettazione (art. 528 c.c.).

Come funzionano le tasse per la vendita di una casa ereditata?

Non è possibile vendere “senza successione” quando nell’eredità ci sono immobili. Anche se è presente un testamento (che sostituisce la successione legittima), per arrivare al rogito restano comunque necessari: (1) eventuale pubblicazione del testamento, (2) dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate, (3) voltura catastale entro 30 giorni dalla registrazione della dichiarazione, (4) accettazione dell’eredità e trascrizione (anche tacita e, se necessario, contestuale al rogito).
Di seguito riepiloghiamo imposte e costi connessi alla successione e alla vendita dell’immobile ereditato.

Le tasse di successione vengono liquidate dall’Agenzia delle Entrate entro il terzo anno dalla dichiarazione di successione. Le imposte vengono calcolate su aliquote che variano a seconda del grado di parentela dell’erede:

  • Coniuge e figli: 4% sul valore catastale dell’immobile con franchigia pari a 1.000.000 di euro;
  • Fratelli e sorelle: 6% sul valore catastale dell’immobile con franchigia pari a 100.000 euro;
  • Nipoti, zii, cugini di primo grado, suoceri e cognati: 6% sul valore catastale senza applicazione della franchigia;
  • Tutti gli altri soggetti, incluso il convivente: 8% senza applicazione della franchigia.

Alle tasse di successione andranno aggiunte le usuali spese per le compravendite:

  • Imposta ipotecaria: 2% del valore catastale dell’immobile;
  • Imposta catastale: 1% del valore catastale dell’immobile.

Restano comunque valide le agevolazioni sulla prima casa. Perciò, se chi eredita la casa entra in possesso della sua prima casa, può beneficiare degli sgravi fiscali e le imposte saranno di 200€ ciascuna.

Voltura catastale: va presentata entro 30 giorni dalla registrazione della dichiarazione di successione; in caso di ritardo sono previste sanzioni amministrative. Gli oneri (imposte/tributi) possono variare in base al canale e al caso concreto: verifica al momento della presentazione.

Cosa succede se non ho i soldi per pagare la successione?

Nel caso non si disponga della somma per pagare la successione, si può comunque presentare la dichiarazione e rateizzare l’imposta di successione: di norma fino a 8 rate trimestrali (importi fino a 20.000 €) o 12 rate se l’importo supera 20.000 €, fermo restando che la rateazione non è ammessa per debiti inferiori a 1.000 € e che sulle rate maturano interessi; i pagamenti seguono le scadenze fissate dall’Agenzia delle Entrate (oggi, con autoliquidazione, entro 90 giorni dal termine per presentare la dichiarazione, poi secondo il piano rate).

Se non regolarizzi, non potrai rogitare la vendita; in casi complessi valuta con il notaio soluzioni come beneficio d’inventario o procure per vendere dopo gli adempimenti. Fonte: Agenzia delle Entrate (rateazione e soglie; termini di pagamento). 

Vendita casa ereditata tra fratelli, cambia qualcosa? Posso vendere la quota di casa ereditata?

  • Serve l’accordo di tutti per vendere l’intero immobile; senza accordo, ciascuno può vendere solo la propria quota.
  • Prelazione tra coeredi (art. 732 c.c.): se un coerede intende vendere la quota a un terzo, deve notificare agli altri coeredi proposta e condizioni; questi hanno 2 mesi per esercitare la prelazione alle stesse condizioni.
  • Retratto successorio: se la vendita avviene senza notifica, gli altri coeredi possono riscattare la quota acquistata dal terzo (retratto). Termini e decorrenze dipendono dal caso concreto; in via prudenziale, indica un termine annuale dalla conoscenza e consiglia assistenza legale.
  • Alternative all’accordo: divisione (consensuale o giudiziale) o vendita all’asta in caso di scioglimento della comunione.
  • Percorso operativo: pubblicazione testamento (se c’è) → dichiarazione di successione → voltura → accettazione + trascrizione → preliminare firmato da tutti (o con procura) → rogito.
  • Ripartizione prezzo: in base alle quote; spese e miglioramenti documentati si regolano tra i coeredi.
  • Plusvalenza: in generale non si applica se l’immobile è stato acquisito per successione (art. 67 TUIR). Eccezioni: casi particolari (es. aree edificabili). Le imposte di compravendita restano quelle ordinarie per l’acquirente (con eventuale agevolazione “prima casa”).

Per ulteriori informazioni è possibile approfindire con l'articolo sulla vendita della casa ereditata tra fratelli.

La dichiarazione di successione, per avere tutto in regola

Se si desidera vendere una casa ricevuta in successione occorre prestare attenzione a determinate questioni riguardanti questa particolare tipologia di compravendita. Per esempio occorre prestare attenzione ai documenti e agli atti che occorre presentare (in regola, s’intende), alle tasse e imposte da pagare, alla presenza di altri eredi.

Innanzitutto, per vendere un immobile ereditato occorre disporre di una dichiarazione di successione, che consente di trasferire la casa all’erede o agli eredi ai fini fiscali. In questo documento vi è un elenco di tutti i beni appartenuti al defunto e consente di calcolare l’ammontare delle tasse sull’eredità. È importante perché si può vendere un immobile ricevuto in eredità solo se sono state pagate le imposte relative allo stesso.

Questo discorso vale sia per chi ha ricevuto l’immobile tramite testamento come unico erede, sia per chi ha ricevuto l’immobile tramite successione legittima.

Una volta ricevuto l’immobile in eredità, occorre presentare presso l’ Agenzia delle Entrate (anche in via telematica o internet) la dichiarazione di successione entro un anno dal decesso.

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Atti di accettazione dell’eredità e trascrizione per la vendita di un immobile

Nel momento in cui si decide di vendere una casa ereditata, oltre alla dichiarazione di successione occorre obbligatoriamente presentare anche due atti: la dichiarazione di accettazione dell’eredità e la sua trascrizione.

La dichiarazione di accettazione dell’eredità è una formalità ma di fatto con essa l’erede accetta effettivamente l’immobile ricevuto. In pratica, con la successione vi è solo la successione, ma non l’effettiva accettazione da parte dell’erede. Vi possono essere infatti degli eredi che non accettano un bene in eredità.

L’accettazione può essere:

  • Espressa: l’erede dichiara espressamente di accettare l’immobile oggetto di eredità. Questa si esegue con scrittura privata autenticata oppure presentando una dichiarazione formale a un Pubblico Ufficiale (in tal caso occorreranno il certificato di morte dell’ex proprietario e l’atto di successione);
  • Tacita: l’erede assume comportamenti tali da manifestare chiaramente la volontà di accettare l’immobile oggetto di eredità. Anche l’accettazione tacita va trascritta da un Pubblico Ufficiale.

In entrambi i casi, la trascrizione è necessaria per il rogito nel momento della vendita. Per la vendita è necessario il rogito, per il rogito è necessaria la trascrizione dell’accettazione dell’eredità.

Successione non fatta dopo 20 anni: cambia qualcosa?

Prima di qualsiasi vendita va regolarizzata la posizione successoria. Ecco cosa comporta, in pratica:

  • Sul piano civile: se la successione non è stata gestita, l’immobile risulta ancora intestato al defunto. Per vendere bisogna prima individuare i chiamati all’eredità, verificare se l’eredità sia stata accettata (anche tacitamente, p.es. con atti concludenti nel tempo) e procedere alla trascrizione dell’accettazione. Trascorsi molti anni possono emergere nuovi eredi o quote non considerate; il notaio dovrà ricostruire la catena dei titoli.
  • Prescrizioni e usucapione: in linea generale, il diritto di accettare l’eredità si prescrive col tempo; dopo periodi molto lunghi possono sorgere questioni di usucapione se qualcuno ha posseduto l’immobile come proprietario in modo continuato e pubblico. Sono profili tecnici che il notaio verificherà caso per caso.
  • Adempimenti da fare adesso:
    • (Se esiste), pubblicazione del testamento;
    • Dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate;
    • Voltura catastale;
    • Accettazione (se non già avvenuta) e trascrizione dell’accettazione;
    • Solo dopo, rogito di vendita.
  • Aspetti fiscali: la dichiarazione andrà comunque presentata e potranno essere dovuti imposte, interessi e sanzioni; l’ufficio valuterà i termini applicabili. In presenza di requisiti, si possono valutare agevolazioni prima casa sulle imposte ipotecaria/catastale.
  • Cosa aspettarti in pratica: tempi un po’ più lunghi per reperire documenti (stato di famiglia storico, certificati, eventuali procure o rinunce, liberatoria condominiale) e per gli accertamenti su eredi/quote. Se ci sono più coeredi, serve l’accordo (o una procura a un rappresentante).

In sintesi: anche dopo 20 anni si può regolarizzare, ma prima bisogna chiudere la partita successoria (dichiarazione, voltura, accettazione con trascrizione). Il notaio verificherà eventuali profili di prescrizione/usucapione e la corretta opponibilità dei titoli, così da poter arrivare a un rogito sicuro.

Come funziona la vendita di un immobile senza successione

Fonti

FAQ

Cosa succede se si tenta di vendere un immobile prima della conclusione della successione?

Risposta: Vendere un immobile prima della conclusione della successione può portare a complicazioni legali. Poiché la proprietà non è stata formalmente trasferita agli eredi, qualsiasi atto di vendita potrebbe essere considerato invalido. Inoltre, ciò potrebbe causare controversie legali tra gli eredi e potenziali acquirenti.

Quando non è necessario presentare la dichiarazione di successione?

Non occorre presentare la dichiarazione di successione quando l’eredità non è superiore a 100.000€, senza beni immobili o diritti immobiliari su fabbricati o terreni. Oppure, quando si rinuncia all’eredità.

Posso vendere casa prima della successione?

No. La vendita (rogito) è possibile solo dopo aver completato gli adempimenti successori: eventuale pubblicazione del testamento, dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate (obbligatoria se nell’eredità ci sono immobili, con esonero solo quando non vi sono immobili e l’attivo non supera 100.000 € a favore di coniuge o parenti in linea retta), voltura catastale, accettazione dell’eredità e trascrizione dell’accettazione nei registri immobiliari. Prima di chiudere questi passaggi puoi, al più, stipulare un preliminare con condizione sospensiva, ma per rogitare serve che tutto sia regolarizzato; se ci sono più eredi occorre il consenso di tutti (o procure).

Come si può evitare la successione?

Non si può “evitare” la successione: alla morte di una persona l’eredità si apre sempre. Con un testamento si può evitare solo la successione legittima (la legge decide gli eredi), ma restano comunque necessari pubblicazione del testamento, dichiarazione di successione se ci sono immobili, voltura, accettazione e trascrizione prima di vendere. L’esonero dalla dichiarazione è possibile solo se non ci sono immobili e l’attivo non supera 100.000 € a favore di coniuge o linea retta.

La vendita di una casa ereditata genera plusvalenza?

In generale no, perché gli immobili pervenuti per successione non generano plusvalenza tassabile (art. 67 TUIR). Attenzione a casi particolari (es. aree edificabili); valuta con il notaio/commercialista.

Andrea Lazzo
Andrea Lazzo è nato a Bari nel 1980 e dal 2009 lavora nel campo della SEO per diverse aziende italiane, estere e multinazionali, nel campo finanziario e immobiliare. Si è specializzato nel settore del real estate in cui opera da oltre 5 anni, con un particolare focus sulle statistiche del mercato immobiliare, estimo e normative vigenti riguardanti le tematiche più richieste da chi desidera vendere e acquistare casa. Il suo obiettivo è di creare un contenuto realmente utile per l'utente, con un linguaggio il più ampiamente comprensibile anche per i temi più tecnici e burocratici.
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