OMI: Osservatorio del Mercato Immobiliare

Andrea Lazzo
22.12.2023, 16:33
7 min

OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare): Cos’è, Cosa Offre

In questo articolo forniamo una panoramica completa sull’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) spiegando cos’è, quali servizi offre, come consultare i suoi dati e qual è la loro utilità quando si desidera valutare una casa. 

Cosa è l'OMI, Osservatorio del Mercato Immobiliare

OMI: Cosa è?

L’OMI o Osservatorio del Mercato Immobiliare è un ente che si occupa di rilevare ed elaborare le informazioni di carattere tecnico-economico dell’intero settore immobiliare. Esso infatti ha come obiettivo la rilevazione e l’elaborazione dei dati relativi ai valori immobiliari, ai tassi di rendita e al mercato degli affitti. 

L’OMI si occupa anche della pubblicazione di tali studi ed elaborazioni, che vanno ad arricchire la valorizzazione statistica degli archivi dell’Agenzia delle Entrate. 

L’Osservatorio del Mercato Immobiliare ha a disposizione una quantità immensa di dati, che gli consente di approfondire l’analisi, la ricerca, lo sviluppo e la sperimentazione di profili teorici, applicativi e di innovazione nel campo dei valori immobiliari. 

Molti di questi dati sono a disposizione dei cittadini, che possono usufruire di una rilevante fonte d’informazioni relative al mercato immobiliare nazionale. Le stesse banche dati sono fondamentali anche per gli operatori del mercato e per gli istituti di ricerca pubblici e privati.

Le Banche Dati OMI

L’Osservatorio immobiliare dell’Agenzia delle Entrate gestisce e pubblica quattro tipologie di dati:

  • Quotazioni immobiliari: la banca dati delle quotazioni immobiliari, chiamato anche “borsino immobiliare dell’Agenzia delle Entrate” , ovvero le quotazioni dei valori degli immobili e delle locazioni (con pubblicazioni a cadenza semestrale);
  • Volumi di compravendita: i volumi di compravendita del settore residenziale e non residenziale, a livello nazionale (con i relativi dettagli per province e comuni specifici);
  • Valori Agricoli Medi: i Valori Agricoli Medi acquisiti dalle delibere delle Commissioni provinciali per gli espropri;
  • Stock catastale: i dati relativi allo stock catastale delle unità immobiliari urbane censite nell'archivio fabbricati a livello comunale, per ciascun anno, a partire dal 2013. 

Quali servizi offre l’Osservatorio del Mercato Immobiliare?

L’OMI offre due tipologie di servizi:

  • Fornitura dati OMI;
  • Consultazione dei dati relativi agli immobili dichiarati.

Il servizio “Forniture dati OMI” offre la possibilità di scaricare gratuitamente le quotazioni immobiliari, dei perimetri delle zone OMI e dei volumi di compravendita (dettaglio comunale) pubblicate dall’OMI. Questo servizio è destinato agli utenti che accedono ai servizi telematici disponibili nell'area riservata dell'Agenzia delle Entrate. 

Il servizio di consultazione dei dati relativi agli immobili dichiarati, consente di consultare i corrispettivi dichiarati nelle transazioni immobiliari a titolo oneroso. I dati forniti dall’OMI sono desunti da vari documenti relativi a unità immobiliari censite nel catasto fabbricati. A tal proposito, occorre evidenziare che i valori consultabili si riferiscono ad atti stipulati a partire dal 1° gennaio 2019. Durante la consultazione è possibile visualizzare una mappa con l’ubicazione degli immobili oggetto di compravendita, con allegate informazioni ad essi attinenti. 

Come consultare le quotazioni OMI

Per usufruire dei servizi offerti dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare basta accedere alla pagina dedicata sul portale dell’Agenzia delle Entrate, oppure tramite l’area riservata del sito Entratel/Fisconline.

Nello specifico, per consultare le quotazioni immobiliari OMI basta accedere a questa pagina ufficiale e seguire le indicazioni fornite. Come si può notare, è presente un link per la ricerca testuale e uno per la ricerca su mappa tramite GEOPOI.

Perché sono utili i valori OMI?

La tabella OMI con le quotazioni pubblicate dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare e consultabile sul sito dell’Agenzia delle Entrate sono estremamente utili per diversi motivi, sia per i privati che per gli operatori professionali del settore immobiliare

Ecco alcuni motivi principali:

  • Informazioni affidabili sul mercato immobiliare: i valori OMI forniscono dati affidabili e aggiornati sul mercato immobiliare, che includono prezzi medi, tendenze di mercato, e volumi delle transazioni. Queste informazioni aiutano a comprendere meglio l'andamento del mercato in diverse aree geografiche;
  • Valutazione degli immobili: sono uno strumento essenziale per la valutazione degli immobili. Gli acquirenti, i venditori e gli agenti immobiliari possono riferirsi ai valori OMI per ottenere una stima realistica del valore di un immobile, aiutando a stabilire prezzi di vendita o di acquisto appropriati;
  • Base per tasse e imposte: i valori OMI sono spesso utilizzati come riferimento per il calcolo delle imposte legate agli immobili, come l'IMU (Imposta Municipale Unica) e altre tasse locali. Questo aiuta a garantire che le imposte vengano calcolate in modo equo e proporzionato al valore di mercato dell'immobile;
  • Decisioni di investimento informate: per gli investitori immobiliari, i valori OMI offrono una visione chiara del mercato, aiutando a identificare aree con potenziale di crescita o segmenti di mercato sottovalutati, facilitando decisioni di investimento più informate;
  • Analisi di mercato e ricerca: gli analisti e i ricercatori utilizzano i dati OMI per studiare le tendenze del mercato immobiliare, prevedere sviluppi futuri e comprendere meglio i fattori che influenzano il mercato;
  • Strumento per i prestiti e le ipoteche: le banche e le istituzioni finanziarie utilizzano i valori OMI per valutare il rischio in fase di concessione di mutui ipotecari, determinando l'importo massimo del prestito in base al valore dell'immobile;
  • Trasparenza e sicurezza per gli acquirenti: la disponibilità di dati oggettivi e affidabili riduce il rischio di speculazioni o di prezzi gonfiati, offrendo una maggiore trasparenza e sicurezza per gli acquirenti.

Come viene svolta la valutazione immobiliare dell’OMI?

Qui di seguito illustriamo il procedimento adottato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare per le valutazioni degli immobili sul territorio nazionale:

1. Raccolta dei dati: l'OMI inizia raccogliendo informazioni sulle transazioni immobiliari effettuate in tutto il territorio italiano. Questo include i dettagli delle vendite e dei contratti di affitto registrati presso l'Agenzia delle Entrate;

2. Classificazione degli immobili: gli immobili vengono poi categorizzati seguendo criteri specifici, come il tipo di proprietà (es. residenziale, commerciale, industriale), la posizione geografica, le caratteristiche costruttive e lo stato di conservazione;

3. Analisi dei dati: in questa fase cruciale, l'OMI esamina attentamente i dati raccolti per stabilire i prezzi medi di mercato per ciascun tipo di immobile. Durante questa analisi, si tengono in considerazione anche le tendenze di mercato e le variazioni di prezzo nel tempo;

4. Stima dei valori: dopo l'analisi, l'OMI procede con la stima dei valori di mercato per le diverse tipologie immobiliari in varie zone geografiche;

5. Pubblicazione dei rapporti: le valutazioni risultanti vengono pubblicate in rapporti periodici, resi disponibili al pubblico. Questi rapporti sono utili tanto per gli operatori del settore quanto per i privati cittadini;

6. Valutazione per fasce di valore: l'OMI effettua le sue valutazioni immobiliari all'interno di specifiche fasce di valore. Questo approccio consente di ottenere stime più precise per immobili con caratteristiche simili situati nella stessa area.

Qual è il ruolo dell'OMI, l'Osservatorio del Mercato Immobiliare

Esempio di valutazione immobili con OMI

Forniamo qui un esempio pratico per ottenere le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare.

Per prima cosa, per consultare le quotazioni OMI occorre accedere alla pagina specifica del servizio, tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate

La procedura, effettuabile da qualsiasi utente, include i seguenti passaggi: 

  1. Scelta della provincia: occorre selezionare la provincia in cui è situato l’immobile che si desidera valutare;
  2. Ricerca per semestre e comune: va selezionato il semestre che interessa ai fini della valutazione (perché le quotazioni cambiano col tempo) e il comune in cui è ubicato l’immobile; 
  3. Selezione della fascia/zona: bisogna indicare la zona specifica in cui è situato un immobile;
  4. Scelta della destinazione: occorre selezionare il tipo di destinazione dell’immobile (residenziale, commerciale, terziaria e produttiva).

Terminata la procedura, viene mostrato il risultato ottenuto dalla Banca Dati delle Quotazioni Immobiliari. Il risultato sarà simile al seguente (vedi la figura in basso).

Come si può notare dallo screenshot fornito, viene mostrata una tabella con i valori minimi e massimi delle quotazioni al metro quadro per le varie tipologie di immobile con le caratteristiche specificate in fase di procedura. 

È importante notare che nella tabella sono indicati sia il valore di mercato che il valore di locazione. Ciò consente di farsi un’idea sia sul valore della casa, sia sul valore del canone d’affitto potenziale. 

Questi valori, così come specificato dallo stesso sito dell’Agenzia delle Entrate, sono da ritenersi delle stime e non dei valori precisi, che dipenderanno da numerosi altri fattori. Per ottenere una stima più precisa, la soluzione ideale prevede la consultazione di strumenti di valutazione online affidabili, seguiti da una  valutazione da parte di un esperto immobiliare di zona.

Puoi effettuare la valutazione di un immobile senza registrazione e senza alcun costo, si può procedere cliccando sul pulsante qui sotto.

3 Punti Chiave
  • L’OMI o Osservatorio del Mercato Immobiliare, è il principale ente pubblico di studio del settore immobiliare.
  • Le quotazioni OMI sono dei range di prezzo per metro quadro relativi a determinate tipologie di immobili in determinate zone. Esse si dividono in quotazioni minime e massime, per affitti e compravendite.
  • Per consultare le quotazioni immobiliari OMI occorre accedere al portale dell’Agenzia delle Entrate.

Fonti

FAQ

Posso utilizzare i dati OMI per valutare il prezzo di vendita della mia casa?

Sì, i dati OMI offrono stime di mercato che possono aiutarti a definire un prezzo di vendita realistico per la tua casa, basato sulle transazioni recenti nella tua zona.

Come posso accedere ai rapporti OMI sulle quotazioni immobiliari?

I rapporti OMI sono disponibili online sul sito dell'Agenzia delle Entrate. Puoi consultare gratuitamente questi rapporti per ottenere informazioni aggiornate sulle quotazioni immobiliari.

I dati OMI possono aiutarmi a scegliere dove acquistare un immobile?

 Sì, analizzando i dati OMI puoi identificare le zone con le migliori opportunità di investimento o quelle più adatte alle tue esigenze abitative, in base a prezzi, tendenze e tipologie di immobili.

Andrea Lazzo
Andrea è nato a Bari e dal 2009 lavora nel campo della SEO. Nel corso degli anni ha coperto ruoli di gestione e redazione di contenuti web per diverse aziende italiane, estere e multinazionali. Come obiettivo si pone l'offerta di un contenuto realmente utile per l'utente, tale da soddisfare la sua richiesta di informazioni specifica.