Un settore che sta registrando una crescita senza precedenti è quello dei fondi immobiliari, presenti in Italia dal 1998. Di cosa si tratta? Vediamo nel dettaglio cos’è un fondo immobiliare e illustriamo gli elementi fondamentali per una valutazione consapevole di questa interessante alternativa ai tradizionali investimenti di tipo mobiliare.
I fondi immobiliari sono organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR) che investono almeno due terzi del proprio patrimonio in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari. Si tratta, in altre parole, di strumenti finanziari che consentono agli investitori di trasformare investimenti immobiliari in quote di attività finanziarie, generando liquidità senza dover acquisire immobili direttamente.
Ai fondi immobiliari è stato da sempre riconosciuto un ruolo importante per lo sviluppo del mercato immobiliare, in particolar modo nelle operazioni di valorizzazione e dismissione del patrimonio pubblico e privato. Ne è dimostrazione il regime fiscale di favore che è stato riservato ai fondi immobiliari con il decreto legge numero 351 del 25 settembre 2001.
I fondi immobiliari costituiscono uno strumento utilizzato per la valorizzazione, trasformazione, gestione e alienazione di immobili appartenenti al patrimonio immobiliare pubblico di proprietà di enti territoriali e non.
Esistono due principali tipologie di fondo immobiliare, che illustriamo dettagliatamente di seguito.
Un fondo immobiliare chiuso determina in partenza la propria dimensione e, una volta raccolto il capitale necessario per la gestione del portafoglio, non è più disponibile ad altri investitori.
Gli immobili su cui investe un fondo immobiliare chiuso vengono trasformati in quote di attività finanziarie, che generano liquidità senza che, di fatto, l’investitore acquisti immobili direttamente. Con un fondo immobiliare chiuso, quindi, non si acquistano azioni o obbligazioni ma si investe esclusivamente in immobili e negli strumenti finanziari collegati agli stessi. Gli investitori acquistano quote del fondo, negoziabili solo dopo un periodo determinato.
Un fondo immobiliare chiuso ha una data di scadenza specificata sul prospetto, entro la quale il portafoglio di immobili viene venduto e i proventi distribuiti agli investitori.
I fondi immobiliari aperti funzionano in modo analogo a qualunque altro fondo comune, con la particolarità di investire primariamente nel settore immobiliare.
I fondi immobiliari aperti acquistano azioni e obbligazioni di società immobiliari e di costruzioni. Nel portafoglio, quindi, non ci sono immobili ma azioni e obbligazioni. Il portafoglio è investito in attività finanziarie facilmente negoziabili, come titoli quotati e titoli di Stato a breve scadenza.
Il patrimonio di un fondo immobiliare aperto è composto dalle quote sottoscritte dagli investitori. Si può entrare e uscire da un fondo immobiliare aperto in qualsiasi momento e, in fase di riscatto, si ottiene il rimborso totale o parziale del capitale. Una parte del patrimonio di questo tipo di fondi è sempre tenuta in liquidità proprio per garantire l’uscita dei sottoscrittori indipendentemente dalle condizioni di mercato. Un fondo di questo tipo è gestito proattivamente per affrontare flussi e deflussi di sottoscrittori.
I fondi immobiliari sono strumenti finanziari adatti a investitori che abbiano un orizzonte di lungo termine. È doveroso specificare che la durata minima prevista da questa tipologia di investimento finanziario è pari a ben 10 anni. La durata massima può raggiungere i 30 anni.
In base ai soggetti a cui si rivolgono, è possibile distinguere tra:
In base alle modalità di costituzione, invece, i fondi immobiliari possono essere suddivisi in:
Quando sono previste entrambe le opzioni, i fondi sono definiti misti. Negli anni si è assistito a un progressivo incremento della quota di mercato dei fondi immobiliari ad apporto rispetto a quelli ordinari.
Un fondo immobiliare, come accennato, permette di trasformare investimenti immobiliari in quote di attività finanziarie che consentono di generare liquidità senza che l’investitore debba acquisire immobili direttamente. Un fondo immobiliare permette, quindi, di investire in immobili ma in modo indiretto.
Si tratta di un veicolo d’investimento collettivo che raccoglie capitale da vari investitori per acquistare, gestire e vendere proprietà immobiliari. Così facendo, è possibile diversificare gli investimenti, riducendo i rischi associati all'acquisto diretto di proprietà.
Un fondo immobiliare raccoglie una determinata somma di denaro dagli investitori che effettuano la sottoscrizione, da utilizzare nella gestione del portafoglio. Le sottoscrizioni sono aperte fino a quando viene raggiunta tale somma. Una volta ottenuto il capitale necessario per gestire il portafoglio, le sottoscrizioni vengono chiuse.
Il secondo step è la selezione degli immobili da rilevare. Ci sono fondi che si orientano prevalentemente su immobili residenziali, altri su immobili commerciali e altri ancora su beni da ristrutturare o aree da edificare.
Il rimborso avviene, in linea di massima, alla scadenza. La società che gestisce il fondo provvede a ripartire tra gli investitori il risultato della gestione derivante dagli investimenti effettuati. Gli investitori rientrano, quindi, in possesso dei capitali investiti, che possono essere maggiorati di eventuali capital gain o penalizzati dal market discount.
Vediamo quali sono obiettivamente i vantaggi e svantaggi dei fondi immobiliari.
Vantaggi | Svantaggi |
L’investitore dispone di uno strumento d’investimento innovativo, legato a investimenti immobiliari e non ad altri indici o mercati. I fondi immobiliari rappresentano un’interessante alternativa agli investimenti tradizionali, come fondi comuni, obbligazioni, polizze e azioni, soprattutto quando la riduzione progressiva dei tassi di interesse rende vantaggioso investire in immobili. I fondi immobiliari offrono una possibilità di diversificazione del portafoglio nel settore immobiliare senza acquistare immobili direttamente. Molti fondi immobiliari sono quotati in borsa. | I fondi immobiliari sono strumenti finanziari di lungo termine, da conservare fino alla scadenza. Si tratta di strumenti meno liquidi rispetto alle azioni. Può capitare che, come nella compravendita di immobili, ci si debba accontentare di un valore inferiore a quello della propria quota. |
La maggior parte dei fondi immobiliari venduti in Italia è di tipo aperto.
La maggior parte dei fondi immobiliari opera anche attraverso la leva finanziaria, indebitandosi per investire cifre più elevate rispetto a quelle concesse dagli investitori.
Vendere le quote di un fondo immobiliare comporta diverse considerazioni per determinare il prezzo appropriato. Tra i fattori da considerare c’è il NAV, il valore patrimoniale netto del fondo, indicato nei report periodici dello stesso. È opportuno confrontare il NAV con il prezzo di mercato delle quote.