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Valutazione di una casa da ristrutturare: la guida dell'esperto

Salvatore
22.12.2023
5 min

Vuoi acquistare o vendere una casa da ristrutturare e vorresti valutare il suo valore immobiliare?

Valutare una casa da ristrutturare non è sempre facile. Ci sono molte ragioni per cui le persone decidono di ristrutturare una casa: dal realizzare un profitto, a scopi puramente estetici legati al gusto personale. 

L'ingrediente segreto per un perfetto progetto di ristrutturazione è il potenziale che l’immobile stesso può offrire da un punto di vista economico. Tuttavia, valutare il potenziale delle centinaia di migliaia di proprietà in vendita ogni anno non è così facile come si potrebbe pensare.

Comprendere se l'immobile che abbiamo selezionato possa rappresentare un buon acquisto comporta un’analisi approfondita dei costi legati alla rettifica di vizi e problemi estetici o strutturali, ma anche del prezzo di acquisto e del potenziale valore immobiliare della casa in questione.

In questo articolo ti forniremo esempi di stima del valore di un immobile da ristrutturare e ti daremo indicazioni su come stabilire il prezzo di una casa da ristrutturare, in modo da essere allineato con il valore di mercato e non rischiare di puntare troppo in alto o troppo in basso con le aspettative.

Come si effettua la valutazione di una casa da restaurare

Come si effettua la stima di un immobile da ristrutturare?

Rispetto alla valutazione di una casa ristrutturata, la stima del valore di una casa che necessita di opere di ristrutturazione deve tenere conto dei costi necessari per i lavori di rifacimento, inoltre, anche il primo impatto con l’immobile non proprio curato potrebbe essere motivo di svalutazione dello stesso. 

Iniziamo dalla base del nostro calcolo. La formula per calcolare il valore di una casa da ristrutturare è la seguente:

Valore di una casa da ristrutturare = (valore al metro quadro x superficie) – costi di ristrutturazione 

Lo comprendiamo meglio con un esempio pratico.

Esempio di calcolo del valore di una casa da ristrutturare

Supponiamo che tu voglia valutare una casa di 100 mq in una zona dove il prezzo medio del mercato per immobili in buone condizioni è di 2.000 € al mq.

Passo 1: Valutazione di Base

- Prezzo di mercato medio per mq (in buone condizioni): 2.000 €

- Superficie dell'immobile: 100 mq

- Valutazione teorica senza ristrutturazione: 2.000 €/mq × 100 mq = 200.000 €

Passo 2: Stima dei Costi di Ristrutturazione

- Dopo un'ispezione, stimi che la ristrutturazione costerà circa 500 € al mq.

- Costo totale della ristrutturazione: 500 €/mq × 100 mq = 50.000 €

Passo 3: Calcolo del Valore dell'Immobile da Ristrutturare

- Valore teorico dell'immobile (senza ristrutturazione): 200.000 €

- Meno costo totale della ristrutturazione: 50.000 €

- Valore stimato dell'immobile da ristrutturare: 200.000 € - 50.000 € = 150.000 €

Il valore stimato dell'immobile da ristrutturare sarebbe quindi di circa 150.000 €, tenendo conto dei costi di ristrutturazione. 

Tieni presente che questo è solo un esempio semplificato. Nella realtà, dovresti considerare altri fattori come la posizione dell'immobile, la domanda del mercato locale, eventuali permessi necessari per la ristrutturazione, e la qualità dei materiali e del lavoro. Inoltre, è sempre consigliabile consultare un esperto del settore immobiliare o un valutatore professionista per una stima più accurata.

Inizia il tuo progetto di valutazione di una casa da ristrutturare con il nostro strumento gratuito di valutazione immobiliare: in 3 minuti otterrai una stima affidabile ma anche un report tramite email in cui otterrai tutti i dettagli della valutazione ma anche preziosi consigli per procedere in modo efficace, grazie ai nostri esperti. 

Come fare il calcolo del valore di una casa da restaurare

Come sfruttare al meglio il nostro strumento di valutazione gratuito

Se desideri effettuare la valutazione di una casa da ristrutturare, potresti procedere ripetendo la valutazione due volte:

  1. Nella prima valutazione potresti inserire lo stato attuale della casa specificando che non è stata ancora ristrutturata oppure riportando l’anno dell’ultima ristrutturazione. 
  2. Nella seconda valutazione invece potresti specificare una ristrutturazione effettuata quest’anno. In questo modo potrai scoprire l’aumento di valore che una ristrutturazione potrebbe apportare alla stima sulla proprietà (includendo anche eventuali modifiche nel numero di vani o aggiunte di spazi di pertinenza). 

Per una stima più accurata, sarebbe comunque sempre meglio rivolgersi ad un esperto di zona. Leggi il report che ti invieremo per email alla fine della valutazione per ottenere una valutazione dettagliata e la possibilità di contattare i nostri esperti. 

Calcolare il valore di una casa da ristrutturare: i fattori da considerare

Per calcolare il valore di una casa da ristrutturare, bisogna tenere conto di diversi parametri che esponiamo qui di seguito.

La superficie commerciale dell’immobile: è la superficie vendibile vera e propria, risultante dalla somma delle superfici coperte con le superfici di uso esclusivo (come terrazze, balconi, patii, giardini), più le quote percentuali delle superfici delle pertinenze;

La quotazione al metro quadro: un valore fissato dall’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), che fornisce il valore zona per zona;

I coefficienti di merito: il prezzo sale o scende in base ad alcuni coefficienti di merito che comprendono:

  • Stato locativo: abitazioni libere, abitazioni locate a canone libero, abitazioni locate stagionalmente per brevi periodi;
  • Stato di conservazione: da ristrutturare, buono stato, ristrutturato, finemente ristrutturato, nuova costruzione;
  • Piano: seminterrato, terra o rialzato, 1°, 2°, 3°, superiori, ultimo piano, attico;
  • Ascensore: presenza o assenza dell’ascensore;
  • Luminosità: poco luminoso, mediamente luminoso, luminoso, molto luminoso.
  • Esposizione e vista: completamente interna, interna, mista, esterna, esterna panoramica;
  • Anno di costruzione: l’età dell’immobile è un parametro importante per la valutazione;
  • Riscaldamento: assente, centralizzato con contabilizzatore, centralizzato, autonomo;
  • Classe energetica: valuta il livello di efficienza del consumo energetico della casa.

Nel momento in cui vorrai effettuare una valutazione di una casa da ristrutturare, quindi, dovrai quindi avere sotto mano tutti questi dati. Nel momento in cui ti verrà comunicato un valore o un range di valori, potrai confrontarlo con il prezzo di altri immobili in vendita nella tua zona. Tuttavia, ricorda che la tua casa è da ristrutturare, quindi potrai compararla solamente ad immobili con uno stato comparabile.

Come valutare le condizioni strutturali di una casa da ristrutturare?

Una volta che avrai deciso se valga la pena o meno acquistare la proprietà, una valutazione delle condizioni strutturali della casa diviene essenziale, non solo per capire quanto lavoro sarà richiesto o se si tratta di un progetto realizzabile, ma anche per chiarirsi le idee sul bilancio dell’intera operazione. 

Sebbene sia utile studiare al fine di riconoscere i difetti strutturali di un immobile da ristrutturare, tuttavia è sempre consigliabile affidarsi ad una perizia immobiliare professionale. Ricorda che questo tipo di valutazione è molto importante (anche in termini di sicurezza!) e perciò deve essere compiuta da professionisti del settore.

3 Punti Chiave
  • Per la valutazione di una casa da ristrutturare occorre considerare diversi fattori tra cui la superficie dell’immobile, la quotazione al metro quadro e i coefficienti di merito.
  • La valutazione di una casa da ristrutturare richiede generalmente l’intervento di uno o più esperti, quali periti tecnici e agenti immobiliari di zona.
  • Oggi è possibile ottenere una stima di un immobile da ristrutturare utilizzando strumenti di valutazione online.

Fonti: 

FAQ

Posso richiedere un mutuo per un immobile da ristrutturare?

Sì, è possibile richiedere mutui specifici per acquisto e ristrutturazione.

L'assicurazione sulla casa copre i danni durante la ristrutturazione?

Dipende dalla polizza, ma generalmente i danni da ristrutturazione richiedono una copertura specifica.

È obbligatorio comunicare al Comune i lavori di ristrutturazione?

Sì, per lavori strutturali è necessario presentare una comunicazione o richiedere permessi al Comune.

Qual è il prezzo al mq di una casa da ristrutturare?

Il prezzo al mq di una casa da ristrutturare varia in base a diversi fattori, come la posizione geografica, l'entità dei lavori necessari, e le condizioni del mercato immobiliare locale. Generalmente, il prezzo è inferiore rispetto a un immobile in buone condizioni nella stessa zona, per riflettere i costi di ristrutturazione. È importante considerare una valutazione specifica dell'immobile per determinare il prezzo esatto, che può essere svolta da un esperto in loco.

Come si calcola il valore di una casa da ristrutturare?

Per calcolare il valore di una casa da ristrutturare si parte dal valore di mercato di un immobile simile in buone condizioni nella stessa zona e poi si sottraggono i costi stimati per i lavori di ristrutturazione. Questi costi includono le spese per materiali, manodopera, eventuali permessi e altre spese accessorie. È importante considerare anche il tempo necessario per la ristrutturazione e l'impatto che potrebbe avere sul valore.

Quanto perde di valore una casa?

La perdita di valore di una casa dipende da molti fattori, come l'età dell'immobile, la manutenzione, le modifiche al mercato immobiliare locale e i cambiamenti nell'ambiente circostante. Tuttavia, la manutenzione regolare e gli aggiornamenti possono aiutare a mantenere o addirittura aumentare il valore nel tempo.

Salvatore
Salvatore D. scrive articoli sul settore immobiliare da 8 anni. È specializzato in finanza, assicurazioni e mercato immobiliare. Si è laureato all’Università di Catania in Italia, con un doppio Master in Economia e Marketing
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