Vuoi acquistare o vendere una casa da ristrutturare e vorresti valutare il suo valore immobiliare?
Valutare una casa da ristrutturare non è sempre facile. Ci sono molte ragioni per cui le persone decidono di ristrutturare una casa: dal realizzare un profitto, a scopi puramente estetici legati al gusto personale.
L'ingrediente segreto per un perfetto progetto di ristrutturazione è il potenziale che l’immobile stesso può offrire da un punto di vista economico. Tuttavia, valutare il potenziale delle centinaia di migliaia di proprietà in vendita ogni anno non è così facile come si potrebbe pensare.
Comprendere se l'immobile che abbiamo selezionato possa rappresentare un buon acquisto comporta un’analisi approfondita dei costi legati alla rettifica di vizi e problemi estetici o strutturali, ma anche del prezzo di acquisto e del potenziale valore immobiliare della casa in questione.
In questo articolo ti forniremo esempi di stima del valore di un immobile da ristrutturare e ti daremo indicazioni su come stabilire il prezzo di una casa da ristrutturare, in modo da essere allineato con il valore di mercato e non rischiare di puntare troppo in alto o troppo in basso con le aspettative.
La proposta di acquisto per una casa da ristrutturare si deve basare innanzitutto sul valore dell'immobile, poiché solo dopo un'attenta valutazione delle sue condizioni e del costo dei lavori di ristrutturazione, si potrà effettuare un'offerta ragionata.
Oltre a questi due fattori, condizioni dell'immobile e costi dei lavori, vanno considerati anche altri fattori tra cui la potenzialità di crescita di valore a seguito della ristrutturazione. Si pensi al classico caso di una casa "abbandonata" in centro, che necessita di ristrutturazione ma che a seguito di questa potrebbe risultare un ottimo investimento per affitti a lungo termine o per locazioni brevi, ricezione turistica ecc.
Rispetto alla valutazione di una casa ristrutturata, la stima del valore di una casa che necessita di opere di ristrutturazione deve tenere conto dei costi necessari per i lavori di rifacimento, inoltre, anche il primo impatto con l’immobile non proprio curato potrebbe essere motivo di svalutazione dello stesso.
Iniziamo dalla base del nostro calcolo. La formula per calcolare il valore di una casa da ristrutturare è la seguente:
Valore di una casa da ristrutturare = (valore al metro quadro x superficie) – costi di ristrutturazione
Lo comprendiamo meglio con un esempio pratico.
Supponiamo che tu voglia valutare una casa di 100 mq in una zona dove il prezzo medio del mercato per immobili in buone condizioni è di 2.000 € al mq.
Passo 1: Valutazione di Base
- Prezzo di mercato medio per mq (in buone condizioni): 2.000 €
- Superficie dell'immobile: 100 mq
- Valutazione teorica senza ristrutturazione: 2.000 €/mq × 100 mq = 200.000 €
Passo 2: Stima dei Costi di Ristrutturazione
- Dopo un'ispezione, stimi che la ristrutturazione costerà circa 500 € al mq.
- Costo totale della ristrutturazione: 500 €/mq × 100 mq = 50.000 €
Passo 3: Calcolo del Valore dell'Immobile da Ristrutturare
- Valore teorico dell'immobile (senza ristrutturazione): 200.000 €
- Meno costo totale della ristrutturazione: 50.000 €
- Valore stimato dell'immobile da ristrutturare: 200.000 € - 50.000 € = 150.000 €
Il valore stimato dell'immobile da ristrutturare sarebbe quindi di circa 150.000 €, tenendo conto dei costi di ristrutturazione.
Tieni presente che questo è solo un esempio semplificato. Nella realtà, dovresti considerare altri fattori come la posizione dell'immobile, la domanda del mercato locale, eventuali permessi necessari per la ristrutturazione, e la qualità dei materiali e del lavoro. Inoltre, è sempre consigliabile consultare un esperto del settore immobiliare o un valutatore professionista per una stima più accurata.
Inizia il tuo progetto di valutazione di una casa da ristrutturare con il nostro strumento gratuito di valutazione immobiliare: in 3 minuti otterrai una stima affidabile ma anche un report tramite email in cui otterrai tutti i dettagli della valutazione ma anche preziosi consigli per procedere in modo efficace, grazie ai nostri esperti.
Se desideri effettuare la valutazione di una casa da ristrutturare, potresti procedere ripetendo la valutazione due volte:
Per una stima più accurata, sarebbe comunque sempre meglio rivolgersi ad un esperto di zona. Leggi il report che ti invieremo per email alla fine della valutazione per ottenere una valutazione dettagliata e la possibilità di contattare i nostri esperti.
Per calcolare il valore di una casa da ristrutturare, bisogna tenere conto di diversi parametri che esponiamo qui di seguito.
La superficie commerciale dell’immobile: è la superficie vendibile vera e propria, risultante dalla somma delle superfici coperte con le superfici di uso esclusivo (come terrazze, balconi, patii, giardini), più le quote percentuali delle superfici delle pertinenze;
La quotazione al metro quadro: un valore fissato dall’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), che fornisce il valore zona per zona;
I coefficienti di merito: il prezzo sale o scende in base ad alcuni coefficienti di merito che comprendono:
Nel momento in cui vorrai effettuare una valutazione di una casa da ristrutturare, quindi, dovrai quindi avere sotto mano tutti questi dati. Nel momento in cui ti verrà comunicato un valore o un range di valori, potrai confrontarlo con il prezzo di altri immobili in vendita nella tua zona. Tuttavia, ricorda che la tua casa è da ristrutturare, quindi potrai compararla solamente ad immobili con uno stato comparabile.
Una volta che avrai deciso se valga la pena o meno acquistare la proprietà, una valutazione delle condizioni strutturali della casa diviene essenziale, non solo per capire quanto lavoro sarà richiesto o se si tratta di un progetto realizzabile, ma anche per chiarirsi le idee sul bilancio dell’intera operazione.
Sebbene sia utile studiare al fine di riconoscere i difetti strutturali di un immobile da ristrutturare, tuttavia è sempre consigliabile affidarsi ad una perizia immobiliare professionale. Ricorda che questo tipo di valutazione è molto importante (anche in termini di sicurezza!) e perciò deve essere compiuta da professionisti del settore.
Quando si fa un’offerta per l’acquisto di un immobile che necessita di ristrutturazione, l'importo che puoi abbassare dipende da diversi fattori:
- Stima dei costi di ristrutturazione: fai una valutazione dettagliata dei lavori necessari (ristrutturazione degli impianti, rifacimento di pavimenti, bagni, infissi, ecc.). Rivolgiti a professionisti per ottenere preventivi e avere una stima accurata.
- Detrazioni fiscali: ricorda che in Italia esistono incentivi fiscali per la ristrutturazione (come il Bonus Ristrutturazione e l’Ecobonus). Questo potrebbe influenzare quanto sei disposto a chiedere in meno, considerando i benefici futuri.
- Prezzo di mercato: confronta il prezzo richiesto per l'immobile con quello di immobili simili nella zona in buone condizioni. Se l'immobile è significativamente sovrapprezzo rispetto al mercato, puoi chiedere un abbassamento più importante.
- Valore post-ristrutturazione: calcola quanto varrebbe l’immobile una volta ristrutturato, e usa questo valore come base per determinare l’offerta.
- Margine di abbassamento: tipicamente, se l'immobile necessita di ristrutturazione significativa, è comune richiedere una riduzione che può variare dal 10% al 30% del prezzo iniziale, a seconda della gravità delle opere necessarie. Se i lavori sono molto onerosi e strutturali, potrebbe essere giustificato chiedere uno sconto maggiore.
- Condizioni di mercato: in un mercato immobiliare dove c'è molta offerta e poca domanda, potresti essere in grado di negoziare una riduzione più significativa. Al contrario, in un mercato competitivo, potrebbe essere più difficile ottenere un grande sconto
- Motivi del venditore: se il venditore è in una posizione in cui deve vendere rapidamente (ad esempio per ragioni economiche o perché deve trasferirsi), potrebbe essere più disposto a negoziare sul prezzo.
- Tempi sul mercato: se l’immobile è stato in vendita per molto tempo, questo potrebbe indicare che il prezzo è troppo alto, dandoti maggiore spazio per un’offerta più bassa.
Suggerimenti pratici:
Sì, è possibile richiedere mutui specifici per acquisto e ristrutturazione.
Dipende dalla polizza, ma generalmente i danni da ristrutturazione richiedono una copertura specifica.
Sì, per lavori strutturali è necessario presentare una comunicazione o richiedere permessi al Comune.
Il prezzo al mq di una casa da ristrutturare varia in base a diversi fattori, come la posizione geografica, l'entità dei lavori necessari, e le condizioni del mercato immobiliare locale. Generalmente, il prezzo è inferiore rispetto a un immobile in buone condizioni nella stessa zona, per riflettere i costi di ristrutturazione. È importante considerare una valutazione specifica dell'immobile per determinare il prezzo esatto, che può essere svolta da un esperto in loco.
Per calcolare il valore di una casa da ristrutturare si parte dal valore di mercato di un immobile simile in buone condizioni nella stessa zona e poi si sottraggono i costi stimati per i lavori di ristrutturazione. Questi costi includono le spese per materiali, manodopera, eventuali permessi e altre spese accessorie. È importante considerare anche il tempo necessario per la ristrutturazione e l'impatto che potrebbe avere sul valore.
La perdita di valore di una casa dipende da molti fattori, come l'età dell'immobile, la manutenzione, le modifiche al mercato immobiliare locale e i cambiamenti nell'ambiente circostante. Tuttavia, la manutenzione regolare e gli aggiornamenti possono aiutare a mantenere o addirittura aumentare il valore nel tempo.
