Valutazione di una casa da ristrutturare: la guida dell'esperto

Vuoi acquistare o vendere una casa da ristrutturare e vorresti valutare il suo valore immobiliare?

Valutare una casa da ristrutturare non è sempre facile. Ci sono molte ragioni per cui le persone decidono di ristrutturare una casa: dal realizzare un profitto, a scopi puramente estetici legati al gusto personale. 

L'ingrediente magico per un perfetto progetto di ristrutturazione è il potenziale che l’immobile stesso può offrire da un punto di vista economico. Tuttavia, valutare il potenziale delle centinaia di migliaia di proprietà in vendita ogni anno non è così facile come si potrebbe pensare.

Decidere se l'immobile che abbiamo selezionato possa rappresentare un buon acquisto o un cattivo acquisto, comporta un’analisi approfondita dei costi legati alla rettifica di vizi e problemi estetici o strutturali, ma anche del prezzo di acquisto e del potenziale valore immobiliare della casa in questione.

All’interno di questo articolo ti forniremo esempi di stima del valore di un immobile da ristrutturare e ti daremo indicazioni su come stabilire il prezzo di una casa da ristrutturare, in modo da essere allineato con il valore di mercato e non rischiare di puntare troppo in alto o troppo in basso con le aspettative.

Come si effettua la stima di un immobile da ristrutturare?

Rispetto alla valutazione di una casa ristrutturata, la stima del valore di una casa che necessita di opere di ristrutturazione, deve tenere conto dei costi necessari per i lavori di rifacimento, inoltre, anche il primo impatto con l’immobile non proprio curato potrebbe essere motivo di svalutazione dello stesso. 

Iniziamo dalla base del nostro calcolo.

La formula per calcolare il valore di una casa da ristrutturare è:

Valore di una casa da ristrutturare = (valore al metro quadro x superficie) – costi di ristrutturazione 

Calcolare il valore di una casa da ristrutturare: i fattori da considerare

Per calcolare il valore di una casa da ristrutturare, bisogna tenere conto di alcuni parametri principali:

• La superficie commerciale dell’immobile: è la superficie vendibile vera e propria, risultante dalla somma delle superfici coperte con le superfici di uso esclusivo (come terrazze, balconi, patii, giardini), più le quote percentuali delle superfici delle pertinenze;
• La quotazione al metro quadro, valora fissato dall’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), che fornisce il valore zona per zona;
• I coefficienti di merito, il prezzo sale o scende in base ad alcuni coefficienti di merito che vi riportiamo di seguito:
• lo stato locativo: abitazioni libere, abitazioni locate a canone libero, abitazioni locate stagionalmente per brevi periodi;
• il piano: seminterrato, terra o rialzato, 1°, 2°, 3°, superiori, ultimo piano, attico;
• la presenza o assenza dell’ascensore;
• lo stato di conservazione: da ristrutturare, buono stato, ristrutturato, finemente ristrutturato, nuova costruzione;
• la luminosità: poco luminoso, mediamente luminoso, luminoso, molto luminoso.
• l’esposizione e la vista: completamente interna, interna, mista, esterna, esterna panoramica;
• età e condizioni dell’edificio: 0-20 anni, 20-40 anni, oltre 40 anni;
• riscaldamento: assente, centralizzato con contabilizzatore, centralizzato, autonomo.

Per valutare una casa da ristrutturare dovrai quindi tenere conto dei parametri che ti abbiamo citato in precedenza. 

Dovrai quindi avere sotto mano la superficie commerciale, il valore €/mq fornito da OMI e la tabella con le percentuali dei coefficienti di merito, unendo questi dati potrai avere una cifra confrontabile con altri immobili in vendita nella tua zona, se i prezzi sono allineati, sei sulla strada giusta, ma ricorda che la tua casa è da ristrutturare, quindi potrai compararla solamente ad immobili di simile stato conservativo.

Come valutare le condizioni strutturali di una casa da ristrutturare?

Una volta deciso se vale la pena o meno mettere piede nella proprietà, una valutazione delle condizioni strutturali della casa è essenziale, non solo per capire quanto lavoro sarà richiesto o se si tratta anche di un progetto realizzabile, ma anche per dare un'idea se il prezzo richiesto è giusto.

Puoi imparare a individuare da solo molti difetti strutturali e vale la pena farlo. Tuttavia, è sempre consigliabile affidare questa perizia a un esperto: geometri, impresari edili ad esempio. Ricorda che questa stima è molto importante e deve essere compiuta da professionisti del settore.