Perizia immobiliare: cos'è, costi e differenze con la normale valutazione di un immobile

Una perizia immobiliare è uno strumento essenziale quando si tratta di determinare il valore di un immobile. In questo articolo vediamo in dettaglio cos’è, come funziona, come si svolge, quanto costa e risponderemo a tutte le principali domande che potresti porti sull’argomento.

Cos’è una perizia immobiliare?

Una perizia immobiliare è un documento tecnico che stima il valore di mercato di un immobile, sia esso un terreno, un appartamento, una casa, un ufficio o qualsiasi altro tipo di proprietà. Può assumere una particolare valenza formale o legale quando viene redatta per specifiche finalità, asseverata, giurata o acquisita nell’ambito di un procedimento.

Qual è la differenza tra perizia immobiliare e una normale stima del valore di un immobile?

La differenza principale tra una perizia immobiliare e una normale stima del valore di un immobile riguarda il livello di approfondimento, il metodo utilizzato e la validità del documento finale.

Una normale stima immobiliare ha spesso una funzione orientativa. Può essere effettuata da un agente immobiliare, da un portale online o da un professionista del settore per ottenere una prima indicazione del possibile valore di mercato dell’immobile. In genere si basa su parametri come zona, metratura, stato dell’immobile, prezzi medi al metro quadro e confronto con immobili simili presenti sul mercato.

La perizia immobiliare, invece, è un documento tecnico più completo e strutturato. Viene redatta da un professionista qualificato, che analizza la documentazione dell’immobile, effettua un sopralluogo, verifica le caratteristiche urbanistiche, catastali e tecniche del bene e applica criteri estimativi riconosciuti. Il risultato non è una semplice indicazione di prezzo, ma una valutazione motivata e documentata.

In pratica, la stima può essere sufficiente quando si vuole capire orientativamente quanto vale una casa prima di venderla o acquistarla. La perizia è invece necessaria quando il valore dell’immobile deve essere dimostrato con maggiore precisione, ad esempio per ottenere un mutuo, gestire una successione, affrontare una divisione ereditaria, risolvere una controversia o produrre un documento utilizzabile in ambito legale, fiscale o bancario.

Un’altra differenza importante riguarda la responsabilità del professionista. In una perizia, soprattutto se asseverata o giurata, il perito si assume una responsabilità formale rispetto alle informazioni riportate e al metodo utilizzato. In una semplice stima, invece, il valore indicato ha di norma carattere più commerciale e non sempre può essere usato come documento ufficiale.

A chi si richiede la perizia per la valutazione di un immobile?

In Italia una perizia immobiliare può essere redatta da professionisti competenti in materia estimativa, come geometri, ingegneri, architetti, periti, valutatori immobiliari o altri soggetti qualificati in base alla finalità dell’incarico. La certificazione UNI 11558:2014 non è un requisito obbligatorio per legge in ogni caso, ma rappresenta una certificazione volontaria che attesta il possesso di specifiche conoscenze, abilità e competenze nella valutazione immobiliare. In alcuni contesti, come le valutazioni richieste in ambito bancario o da determinati committenti, possono essere richiesti requisiti più stringenti, tra cui indipendenza, esperienza professionale e certificazioni riconosciute.

I valutatori possono essere società, agenti immobiliari, periti di camere di commercio, studi associati o professionisti registrati in albi specifici. Questi esperti devono avere almeno 3 anni di esperienza e competenze in vari campi, tra cui economia, fiscalità, diritto urbanistico e tecniche di costruzione.

Come si richiede una perizia immobiliare?

Se hai bisogno di una perizia immobiliare, puoi avvicinarti a un' agenzia immobiliare o a un perito professionista. È importante fornire tutti i documenti e le informazioni relative all'immobile in questione.

La perizia su un immobile, quindi, va richiesta a un perito esperto in valutazioni immobiliari. Questi professionisti hanno spesso una formazione specifica e sono iscritti in appositi albi professionali.

In alternativa, se cerchi una soluzione gratuita per ottenere una stima del valore del tuo immobile, puoi utilizzare uno strumento di valutazione online che ti consente di ottenere il risultato in modo istantaneo, comodamente dal tuo computer o telefono.

Come si svolge una perizia immobiliare?

Una volta incaricato, il perito effettuerà un sopralluogo per ispezionare l'immobile, raccogliere informazioni, fotografie e altri dettagli rilevanti. Successivamente, analizzerà i dati raccolti, confrontandoli con il mercato locale e con immobili simili venduti o in vendita, per determinare il valore dell'immobile. La sua analisi concluderà con la redazione di un documento ufficiale, la perizia appunto.

Fac simile di una perizia di stima di un immobile

Di seguito trovi un modello semplificato di perizia immobiliare. Si tratta di un fac simile orientativo, utile per comprendere la struttura del documento. Una perizia reale deve essere sempre adattata al caso concreto e redatta da un professionista qualificato.

Come funziona la perizia di un immobile?

Per effettuare la perizia di un immobile, i professionisti esaminano le sue carte e fanno dei sopralluoghi per verificare di persona le caratteristiche dell’immobile. La perizia di una casa o un edificio considera molteplici fattori, tra i quali i più importanti includono:

• Ubicazione dell'immobile: l'ubicazione è uno dei fattori primari nel determinare il valore di un immobile. Una proprietà situata in una zona prestigiosa o in un quartiere emergente avrà tendenzialmente un valore superiore rispetto a una in una zona meno richiesta. Fattori come la vicinanza a servizi, trasporti pubblici, aree verdi, scuole o centri commerciali possono influenzare significativamente il valore;
• Dimensione e la disposizione degli spazi: la metratura dell'immobile è ovviamente fondamentale, ma anche la disposizione degli spazi gioca un ruolo chiave. Per esempio, due appartamenti della stessa metratura possono avere valori diversi se uno ha un layout più funzionale o moderno rispetto all'altro;
• Qualità e l'età delle costruzioni: materiali di costruzione di alta qualità e una buona manutenzione possono significativamente aumentare il valore di un immobile. Allo stesso modo, un edificio di recente costruzione potrebbe valere di più rispetto a uno più vecchio, a meno che l'edificio storico non abbia un valore architettonico o storico particolare;
• Andamento del mercato immobiliare locale: la perizia tiene conto delle tendenze attuali del mercato immobiliare nella zona in cui si trova l'immobile. Se c'è una forte domanda di case in quella zona, il valore potrebbe aumentare. Al contrario, in un mercato stagnante o in calo, il valore dell'immobile potrebbe essere influenzato negativamente.
• Eventuali diritti o vincoli relativi all'immobile: questi possono includere servitù, vincoli storici o architettonici, piani urbanistici o restrizioni ambientali. Ad esempio, un immobile che non può essere ristrutturato esternamente a causa di vincoli storici potrebbe avere un valore differente rispetto a uno senza tali restrizioni.
• Caratteristiche uniche o particolari dell'immobile: elementi distintivi come una vista panoramica, una piscina, un giardino ben curato, particolari architettonici o storici, possono influenzare significativamente il valore di un immobile. Queste caratteristiche vengono valutate singolarmente dal perito in base alla loro rarità e richiesta sul mercato.

Quanto costa una perizia immobiliare?

La perizia immobiliare è un servizio professionale e, come tale, ha un costo associato. I costi della perizia su un immobile possono variare notevolmente in base a una serie di fattori. Vediamo più nel dettaglio quali sono gli elementi che influenzano il prezzo di una perizia e come si struttura generalmente:

• Complessità dell’immobile: la valutazione di una semplice unità abitativa come un monolocale sarà certamente meno costosa rispetto a quella di un grande complesso immobiliare o di una proprietà storica. Proprietà con caratteristiche uniche o particolari potrebbero richiedere analisi più dettagliate e, di conseguenza, un costo superiore;
• Ubicazione dell'immobile: la località può influire sul costo. Effettuare una perizia in una zona remota potrebbe comportare costi di trasferta superiori, mentre una perizia in una grande città potrebbe avere un costo standardizzato;
• Profondità dell'analisi: non tutte le perizie sono uguali. Alcune potrebbero richiedere analisi di mercato molto dettagliate, valutazioni storiche, controlli strutturali o altri esami specialistici che possono influire sul prezzo finale;
• Reputazione e specializzazione del perito: come in molti altri settori, la reputazione e l'esperienza del professionista possono influenzare il costo. Un perito con una lunga esperienza e una buona reputazione potrebbe richiedere tariffe più elevate rispetto a un professionista meno noto;
• Motivo della perizia: potrebbe apparire un po’ strano ma il motivo per cui viene richiesta la perizia può influire sul costo della perizia immobiliare. Ad esempio, una perizia richiesta per fini legali o contenziosi potrebbe avere un costo differente rispetto a una perizia effettuata per una semplice vendita;
• Tempistiche: se si necessita di una perizia in tempi molto brevi, ciò potrebbe influire sul costo. La fretta potrebbe comportare un sovrapprezzo;
• Mercato locale dei servizi professionali: la concorrenza tra periti nella stessa area può influenzare i prezzi. In una zona con molti professionisti disponibili, potrebbe esserci una maggiore competitività sui prezzi;
• Inclusione di servizi aggiuntivi: alcuni periti potrebbero offrire pacchetti che includono servizi aggiuntivi, come consulenze post-valutazione, assistenza in negoziazioni o altri servizi correlati.

Tipologie di perizia immobiliare

Le perizie immobiliari possono essere richieste per svariati motivi. Alcuni dei più importanti includono i mutui, le valutazioni giurate a fini legali, le perizie asseverate (da non confondere con le perizie immobiliari giurate.

Perizia immobiliare per mutuo

Una perizia immobiliare per mutuo è un'analisi dettagliata dell'immobile che si intende acquistare o ipotecare, effettuata da un esperto (spesso un perito o un geometra), allo scopo di determinarne il valore di mercato. Questa perizia è richiesta dalla banca o dall'istituto di credito prima dell'erogazione del mutuo per diverse ragioni, tra le quali le più importanti sono:

• Garanzia per la banca: l'immobile costituisce la principale garanzia per la banca in caso di inadempimento da parte del mutuatario. Conoscere il valore effettivo dell'immobile aiuta la banca a decidere l'importo massimo da prestare.
• Protezione del mutuatario: assicura che l'importo del prestito sia proporzionato al valore dell'immobile, prevenendo situazioni in cui il mutuatario potrebbe trovarsi indebitato per una somma superiore al valore effettivo dell'immobile.
• Determinare il Loan-to-Value (LTV): il rapporto LTV rappresenta il rapporto tra l'importo del prestito e il valore dell'immobile. Ad esempio, se un'abitazione è valutata 100.000 euro e il mutuatario richiede un prestito di 80.000 euro, l'LTV è dell'80%. Le banche spesso stabiliscono limiti di LTV, al di sopra dei quali potrebbero non concedere il prestito o potrebbero applicare tassi di interesse più alti.

Perizia immobiliare giurata

La perizia immobiliare giurata è una perizia che viene "giurata”, poiché il perito rilascia una dichiarazione di veridicità e responsabilità riguardo alle informazioni e alle valutazioni fornite, sottoscrivendo la perizia e prestando giuramento davanti a un cancelliere o a un funzionario competente dell’ufficio giudiziario, oppure, in alcuni casi, davanti a un notaio.

Le perizie giurate sono spesso richieste in ambito legale o giudiziario, ad esempio:

• Controversie legali: in caso di contenziosi riguardanti il valore di un immobile, come nelle separazioni o nelle eredità;
• Esecuzioni immobiliari: quando un immobile viene venduto all’asta, il valore viene determinato dal giudice anche sulla base della relazione dell’esperto stimatore nominato nella procedura. In questo caso non si tratta normalmente di una semplice perizia privata richiesta dal proprietario, ma di una stima svolta nell’ambito del procedimento esecutivo.
• Tassazione: può essere richiesta dalle autorità fiscali in caso di controversie riguardo al valore di un immobile ai fini delle imposte;
• Operazioni complesse: in alcune transazioni immobiliari particolari, come l'acquisto di immobili da parte di società o la conversione di uso di un immobile, può essere richiesta una perizia giurata per stabilire il valore dell'immobile.

La perizia giurata, grazie alla dichiarazione di veridicità del perito e alla sua sottoscrizione davanti a un ufficiale pubblico, ha una forte valenza legale e può essere utilizzata come prova in tribunale. Per la sua natura "giurata", è essenziale che la perizia sia redatta con particolare cura e attenzione ai dettagli, poiché il perito si assume la responsabilità legale delle informazioni fornite.

Perizia asseverata di un immobile (diversa dalla perizia giurata)

La perizia immobiliare asseverata è un documento in cui un esperto (ad esempio un architetto, un geometra o un ingegnere) attesta il valore di un immobile e si assume la piena responsabilità delle valutazioni e delle informazioni fornite. L'atto di "asseverare" una perizia significa che il perito conferma e garantisce la correttezza, la completezza e la veridicità delle informazioni contenute nel documento.

Nel linguaggio comune i termini “perizia asseverata” e “perizia giurata” vengono spesso usati in modo simile, perché l’asseverazione consiste normalmente nel giuramento reso dal perito davanti a un cancelliere, a un funzionario competente o, in alcuni casi, a un notaio. Con il giuramento, il professionista dichiara di aver svolto l’incarico con correttezza e si assume la responsabilità di quanto riportato nella perizia. Per questo è importante verificare, caso per caso, quale forma sia richiesta dall’ente, dal tribunale, dalla banca o dal soggetto che deve ricevere il documento.

Una perizia asseverata o giurata ha una valenza più forte rispetto a una semplice perizia di parte, perché il professionista presta una dichiarazione formale sulla correttezza del proprio elaborato e si espone a responsabilità in caso di dichiarazioni false o inesatte. Proprio per questo viene richiesta soprattutto quando il documento deve essere prodotto davanti a enti pubblici, autorità giudiziarie, banche o altri soggetti che richiedono una forma rafforzata.

Caso particolare: come avviene la stima di un immobile con usufrutto?

La perizia di un immobile con usufrutto richiede una valutazione accurata che considera sia il valore dell'immobile stesso sia l'incidenza del diritto di usufrutto.

Nella stima di un immobile con usufrutto, vengono considerati i seguenti aspetti:

• Valore della nuda proprietà: è il valore della proprietà al netto del diritto di usufrutto. Si determina partendo dal valore della piena proprietà e sottraendo, o comunque scorporando, il valore attribuibile all’usufrutto. Per questo, in presenza di usufrutto, il valore della nuda proprietà è inferiore rispetto al valore pieno dell’immobile;
• Valore dell'usufrutto: il valore dell'usufrutto dipende da vari fattori, tra cui la durata prevista dell'usufrutto (se è a termine) e l'età dell'usufruttuario (se l'usufrutto è vitalizio). Esistono tabelle attuariali che aiutano a determinare il valore dell'usufrutto in base a questi fattori;
• Diminuzione del valore: la presenza di un usufrutto diminuisce il valore di mercato dell'immobile, poiché un potenziale acquirente dovrebbe considerare che non potrà godere pienamente dell'immobile finché l'usufrutto è in vigore;
• Considerazioni specifiche: durante la perizia, il perito dovrà considerare aspetti come lo stato dell'immobile, eventuali restrizioni o obblighi associati all'usufrutto, e le condizioni del mercato immobiliare locale;
• Scopo della valutazione: a seconda dello scopo della valutazione (ad esempio, una vendita, una donazione, questioni fiscali), potrebbe essere necessario considerare ulteriori aspetti o normative specifiche.

Come scegliere un perito: consigli utili

È sempre consigliabile richiedere più di un preventivo e confrontare prezzo, servizi e reputazione del perito o del valutatore immobiliare. Chiedere riferimenti, leggere recensioni e assicurarsi che il perito sia qualificato e iscritto in un albo professionale può aiutarti a fare una scelta informata.

Quindi, sebbene il costo della perizia immobiliare sia certamente un fattore da considerare, è fondamentale assicurarsi di ricevere una valutazione accurata e professionale, poiché una perizia errata potrebbe avere ripercussioni significative in termini finanziari o legali.

Quanto tempo occorre per completare una perizia?

Di solito, una perizia richiede tra una settimana e un mese, ma può variare in base alla disponibilità del perito e alla complessità dell'immobile.

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Fonti

• Normativa UNI 11558/2014 sul valutatore immobiliare: https://ordineingegneriperugia.it
• Differenze di costi tra perizie da Il Sole 24 Ore: https://www.ilsole24ore.com
• Valutatore immobiliare e requisiti professionali, UNI 11558:2014 
• Perizie giurate e asseverazioni, Tribunale di Como