Stai pensando di concedere un immobile in locazione? È opportuno calcolare il valore locativo per determinare una prima ipotesi di canone mensile da richiedere ai potenziali locatari. In questa guida cercheremo di spiegare con parole semplici che cos’è e come si calcola il valore locativo di un immobile.
Il valore locativo corrisponde al reddito che un immobile potrebbe generare qualora venisse concesso in locazione. Tale valore viene calcolato sulla base dell’affitto teoricamente percepibile per l’unità immobiliare in questione. Andando a sommarsi ad altre entrate, il valore locativo concorre a formare la base di calcolo delle imposte sul reddito per il proprietario.
Il calcolo del valore locativo di un immobile consente di determinare il canone di affitto da chiedere ai potenziali locatari al fine di procedere con una locazione e avere la giusta rendita.
È, inoltre, opportuno essere al corrente che in Italia esista un valore locativo minimo da applicare, secondo quanto sancito dalla legge numero 311 del 30 dicembre 2004. Questo accorgimento è stato introdotto per limitare i casi di omissione di materia imponibile al fine di pagare imposte ridotte sugli immobili, nonché per evitare canoni al di sotto del valore immobiliare del locale in affitto.
Per scongiurare il rischio di incorrere in accertamenti fiscali da parte dell’Agenzia delle Entrate, è opportuno fare in modo che il canone ridotto del 15% sia dichiarato in misura superiore al 10% del valore catastale dell’immobile. Al di sotto di tale soglia, l’Agenzia delle Entrate è tenuta ad effettuare accertamenti e applicare la maggiore imposta comprensiva di sanzioni e interessi.
Il consiglio è quello di fare in modo che il canone di locazione, se ridotto del 15%, non risulti maggiore del 10% del valore dell’unità immobiliare affittata e rivalutata tenendo conto della sua rendita catastale.
Per il calcolo del valore locativo di un immobile è consigliabile rivolgersi a un professionista del settore, come un agente immobiliare, un esperto estimatore o un valutatore immobiliare certificato.
Calcolare il valore locativo al fine di determinare un canone di affitto adeguato è un’operazione molto delicata. Il rischio per un privato è quello di non avere gli strumenti e le competenze necessari per valutare la vasta pluralità di fattori che concorrono alla definizione del valore locativo di un immobile. Si tratta, infatti, di variabili legate non solo alle caratteristiche della proprietà ma anche all’andamento del mercato immobiliare locale.
Al fine di raccogliere gli elementi necessari per la determinazione del valore di locazione da attribuire all'immobile in questione, l’esperto eseguirà:
L’esperto può anche richiedere una copia della planimetria catastale al competente ufficio dell'Agenzia delle Entrate. Una volta approntate le dovute verifiche per finalità estimativa, il professionista effettua una perizia di stima per calcolare il più probabile valore locativo dell’immobile, tenendo conto delle specificità dello stesso. Affidandoti a un esperto avrai la certezza che l’operazione di stima del valore locativo venga eseguita al meglio e nel pieno rispetto della legge.
Il punto di partenza per calcolare il valore locativo di un immobile è considerare il suo valore catastale, un indice che consente di calcolare le imposte derivanti dall’acquisto e possesso di proprietà immobiliari, tra cui per esempio l’Imposta Municipale Unica (IMU).
Occorre poi analizzare la zona in cui è ubicato l’immobile di cui si vuole calcolare il valore locativo e gli elementi che ne possono aumentare o ridurre il valore, come per esempio la vicinanza al centro storico e la disponibilità di collegamenti e servizi in zona.
È poi necessario considerare:
Come è facilmente intuibile, un immobile di recente costruzione o ristrutturazione ha un valore più alto di uno datato e consente, pertanto, di chiedere un canone di locazione più alto.
Supponiamo di voler calcolare il valore locativo di un immobile di 550 metri quadri nel comune di Fermo, nelle Marche, da concedere in locazione con destinazione a ufficio o studio privato.
L’immobile, appartenente alla categoria catastale B4, sorge in un’area semicentrale, ben collegata e servita, e occupa l’intero piano terra di un condominio, adatto allo svolgimento di attività di ufficio, e parte del piano interrato, che può essere destinato ad archivio. L’immobile, dotato di impianto termico centralizzato e impianto elettrico a norma, risulta in ottimo stato, in ottemperanza con quanto sancito dall’articolo 16 del TUIR, emanato con il decreto del Presidente della Repubblica numero 917 del 22 dicembre 1986. Non risultano oneri o vincoli gravanti sulla proprietà.
Come metodologia estimativa per il calcolo del valore locativo adottiamo il metodo comparativo, basandoci sul confronto tra l’unità immobiliare in questione e altre soluzioni simili nella stessa zona, di cui sia stato accertato il canone di mercato. Come dati di riferimento consideriamo la banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio.
Consultando i dati dell’Agenzia del Territorio si evince che nella zona in cui si trova il nostro immobile il valore di locazione al mese è indicativamente compreso tra 5,8 e 7,6 euro al metro quadro. Si evince che l’unità immobiliare possa essere concessa in locazione con destinazione a ufficio o studio privato con un canone mensile di euro 3300.
Supponiamo di avere un appartamento di 90 metri quadri al quarto e ultimo piano di un complesso condominiale nel comune di Peschiera Borromeo, in provincia di Milano, con garage, balcone e due bagni.
L’appartamento si presenta in un buono stato di conservazione e mantenimento e si trova a circa 800 metri dal municipio e dal centro storico, in un tessuto urbano caratterizzato da densità insediativa medio-elevata, dotato di infrastrutture e servizi primari e negozi commerciali al dettaglio. Nei pressi si trovano l’ingresso alla Tangenziale Est di Milano e una strada provinciale a elevato scorrimento.
Per determinare il valore locativo di stima dell’immobile occorre calcolare il valore attuale di mercato a fini locativi, confrontandolo con altre case simili in affitto nella stessa zona. L’immobile si trova in un comune in cui la quotazione al metro quadro risulta essere di 156 euro. Calcolando i coefficienti di merito si ottiene un valore pari a 1,1.
Moltiplichiamo ora la metratura dell’appartamento per la quotazione al metro quadro e per il valore dei coefficienti di merito. Otteniamo un valore locativo pari a 15.444 euro, che corrisponde a un’ipotesi di canone mensile di affitto di 1287 euro.
Il valore locativo di un immobile adibito a seconda casa dipende da diversi fattori e può variare in base alla zona in cui si trova l'immobile, le dimensioni, lo stato di manutenzione, le caratteristiche specifiche della proprietà e il mercato immobiliare locale. Per il calcolo è opportuno effettuare una prima stima con appositi programmi digitali e completare l’operazione con l’intervento di un estimatore esperto o un valutatore immobiliare certificato.
Il calcolo del valore locativo dipende da una pluralità di criteri, tra cui la superficie dell’immobile, la sua posizione, l’anno di costruzione e la tipologia edilizia. Per il calcolo del valore locativo è opportuno che l'immobile venga sottoposto a una perizia immobiliare in loco e confrontato con immobili simili, tenendo in considerazione i prezzi locali degli affitti.
