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Una valutazione immobiliare corretta si ottiene combinando dati di mercato (immobili comparabili, trend della zona) e caratteristiche specifiche dell’immobile; le quotazioni OMI e i borsini immobiliari aiutano a orientarsi, ma non sostituiscono una stima professionale quando serve precisione (vendita, mutuo, contenzioso).
Sintesi
La valutazione immobiliare è un concetto fondamentale nel mondo degli immobili: che tu stia comprando, vendendo o semplicemente cercando di capire il valore del tuo immobile, una valutazione accurata è essenziale. In questo articolo, esploreremo in dettaglio tutto ciò che concerne la valutazione immobiliare, le sue modalità di esecuzione e i suoi costi.
La valutazione immobiliare è il processo con cui si determina il valore di mercato di un immobile. Questa tiene conto di vari fattori tra cui la posizione dell'immobile, la sua condizione, le dimensioni e le tendenze attuali del mercato immobiliare in cui è contestualizzata.
L'obiettivo di una valutazione immobiliare è di ottenere una stima il più possibile accurata del valore reale dell'immobile in un dato momento.
Per fare una valutazione “tipo OMI” (cioè usando le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare come riferimento) in pratica si procede così:
Nota importante: le quotazioni OMI non sono una perizia, ma un riferimento statistico/di mercato espresso in intervalli e per segmenti.
L’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) è una struttura dell’Agenzia delle Entrate che produce studi e, soprattutto, la banca dati delle quotazioni (valori e canoni) organizzata per zone e tipologie.
Detto in modo chiaro: OMI non “calcola” il valore esatto del tuo immobile, ma pubblica intervalli minimi/massimi di mercato e locazione per unità di superficie riferiti a una zona OMI e a una tipologia, aggiornati semestralmente. Per stimare un prezzo realistico di vendita spesso serve integrare OMI con confronti puntuali e/o con una valutazione professionale.
Per “borsino immobiliare” si intende, in generale, un listino/strumento di quotazione che restituisce valori (medi o in range) per aree e tipologie, utile per capire l’andamento del mercato e farsi una prima idea del prezzo in zona.
Come usarlo in modo pratico:
Esempio “istituzionale” di listino locale: il Listino Ufficiale della Borsa Immobiliare di Roma (Tecnoborsa) nasce da attività di rilevazione e indagine per costruire un riferimento dei valori correnti di mercato nell’area romana.
In genere si usano tre approcci “classici”, spesso combinati tra loro:
Valutazione online (stima rapida): in genere usa modelli e banche dati per dare un intervallo o un valore indicativo, utile per orientarsi e decidere le prossime mosse.
Valutazione offline (perizia/valutazione professionale): include sopralluogo, verifica documentale, scelta motivata del metodo e report: è quella più adatta quando serve un risultato difendibile (vendita strutturata, mutuo, divisioni, contenziosi).
Il costo di una valutazione immobiliare può variare in base a diversi fattori:
- Dimensione e tipo dell'immobile: valutare un immobile di pregio solitamente costa di più rispetto alla valutazione di un appartamento standard;
- Complessità della valutazione: se l'immobile ha caratteristiche uniche o se la stima immobiliare richiede un'analisi approfondita, il costo potrebbe aumentare;
- Posizione: in alcune aree, specialmente nelle grandi città o in zone molto richieste, le tariffe potrebbero essere superiori;
- Finalità della valutazione: una stima immobiliare per scopi fiscali o legali potrebbe avere un costo differente rispetto a una effettuata per una vendita;
- Esperienza e reputazione del valutatore di immobili: un perito con molta esperienza o con una reputazione consolidata potrebbe avere tariffe superiori rispetto a un professionista meno noto.
In generale, nella maggior parte delle aree, una stima immobiliare per una proprietà residenziale potrebbe costare da qualche centinaio a qualche migliaio di euro. Tuttavia, è sempre una buona idea richiedere preventivi a diversi professionisti nella tua zona per avere un'idea chiara dei prezzi locali e scegliere il servizio che meglio si adatta alle tue esigenze. Questi fattori incidono soprattutto sulla stima del singolo immobile. Le quotazioni OMI non sono una valutazione puntuale della tua casa: pubblicano intervalli minimi/massimi di valori di mercato e locazione per zona e tipologia, riferiti a unità immobiliari ordinarie e aggiornati semestralmente; per questo servono come benchmark e vanno integrati con comparabili e/o perizia.”
Oggi è possibile valutare un immobile gratis con strumenti ad hoc offerti gratuitamente da professionisti del settore. Ad esempio, per avere una stima del valore del metro quadro della propria casa, potresti procedere in questo modo:
Per ciò che riguarda il punto 1, puoi procedere cliccando sul pulsante qui sotto per ottenere una stima immobiliare gratuita in soli tre minuti tramite il nostro strumento di valutazione. Il risultato ti arriverà per email. Inserisci il tuo indirizzo e scopri gratuitamente il valore del tuo immobile grazie al nostro strumento di valutazione online.
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Se desideri affinare la stima immobiliare, sempre per email ti invieremo anche le istruzioni per procedere con un esperto immobiliare di zona (punto 2)
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Esistono molte ragioni valide per ricorrere ad una valutazione immobiliare. Queste includono:
È essenziale evidenziare la distinzione tra valutazione e ispezione immobiliare, poiché non sono la stessa cosa. Mentre la valutazione determina il valore dell'immobile, l'ispezione si concentra sullo stato strutturale e funzionale dell'immobile. Durante un'ispezione, si identificano problemi o difetti che potrebbero influenzare il valore o la vivibilità dell'immobile.
Il tempo necessario per una valutazione immobiliare può variare. La visita all'immobile può durare da trenta minuti ad alcune ore, a seconda delle dimensioni e della complessità dell'immobile. Tuttavia, la preparazione del rapporto finale potrebbe richiedere giorni, dato che il valutatore di immobili deve analizzare e confrontare molte informazioni.
Fare una valutazione commerciale di un immobile ti fornisce una chiara comprensione del valore attuale del tuo immobile sul mercato, aiutandoti a prendere decisioni informate sull'acquisto, la vendita o l'investimento immobiliare.
Un vantaggio molto importante è che se la valutazione viene svolta online, riceverai anche il report di valutazione completa, con un’analisi competitiva, gratuitamente. Non verrai impegnato con agenzie o agenti, ma se desideri un'analisi esaustiva o una valutazione in loco, o qualsiasi aiuto nella gestione di un progetto, puoi essere messo in contatto con un esperto locale.
È bene sapere che una valutazione immobiliare può avere riflessi fiscali, ma in Italia molte imposte non si basano direttamente sul valore di mercato: ad esempio l’IMU per i fabbricati iscritti in catasto si calcola sulla base imponibile catastale (rendita catastale rivalutata e moltiplicata per coefficienti), mentre in diversi casi l’imposta di registro può essere determinata col meccanismo del prezzo-valore (valore catastale) quando ne ricorrono i presupposti.
A tal proposito, va ricordato che la valutazione dell’immobile dell’Agenzia delle Entrate consente a tale organo di avere un’idea più precisa sul patrimonio di un contribuente. Le quotazioni OMI possono essere un elemento di orientamento anche in ambito fiscale, ma non costituiscono da sole prova del valore venale dell’immobile: per fondare una rettifica/accertamento servono ulteriori elementi (caratteristiche specifiche del bene, comparazioni puntuali, altre evidenze).
I valutatori immobiliari professionisti seguono standard etici e linee guida rigorose per garantire che le loro valutazioni siano imparziali, basate su dati oggettivi e non influenzate da fattori esterni. Se pensi che una valutazione non sia stata fatta nel modo corretto, puoi sempre rivolgerti a più professionisti, come ad esempio agenti immobiliari o periti, al fine di avere più pareri al riguardo.
Generalmente si parte con la ricerca tramite strumenti di valutazione online affidabili, per poi affinare la ricerca con professionisti sul posto. Infine, per completezza, chi lo desidera può consultare le quotazioni OMI pubblicate sul sito dell’Agenzia delle Entrate, che presentano stime dei valori per mq in una determinata zona.
Una valutazione immobiliare di qualità differisce notevolmente da una scadente in vari aspetti:
Al contrario, una valutazione scadente potrebbe mancare di dettagli, utilizzare metodi non standard o non considerare adeguatamente tutti gli aspetti rilevanti dell'immobile. Potrebbe anche essere influenzata da fattori esterni, come pressioni per arrivare a una certa valutazione.
Tirando le somme, la differenza tra una valutazione di qualità e una scadente sta nell'accuratezza, nella metodologia, dell'oggettività e nella profondità dell'analisi effettuata dal valutatore di immobili. Se hai dubbi sulla qualità di una valutazione, potrebbe essere utile consultare un altro professionista per una seconda opinione.
Quando scegli un professionista, assicurati che abbia una buona reputazione, esperienza nella tua zona e che sia certificato o affiliato a un'organizzazione professionale riconosciuta. E, naturalmente, prima di impegnarti, potrebbe essere utile ottenere diversi preventivi e discutere esattamente di cosa hai bisogno.
Un agente immobiliare, quando deve valutare una casa, segue una serie di passi e considerazioni per determinare il valore di mercato della proprietà. Ecco cosa fa di preciso:
Dopo aver raccolto e analizzato tutte queste informazioni, l'agente fornirà al proprietario una stima immobiliare del valore di mercato della casa. Questa stima aiuterà il proprietario a stabilire un prezzo di vendita appropriato se intende vendere l'immobile. Tutti questi elementi sono importanti non solo per chi vende ma anche per chi acquista o desidera comprare una casa all’asta.
Ottenere una valutazione immobiliare online è diventato sempre più comune grazie alla disponibilità di piattaforme e strumenti digitali. Ecco come puoi ottenere la valutazione di una casa online:
Occorre ricordare che le valutazioni online non possono considerare le peculiarità e le condizioni attuali dell'immobile. Pertanto, potrebbero non essere sempre completamente accurate. Se hai bisogno di una valutazione precisa, potrebbe essere utile consultare un professionista del settore con sede nella città o nella zona in cui è situato l’immobile che desideri valutare.
Se desideri una valutazione al fine di poter vendere la tua casa al giusto prezzo, puoi richiedere subito una stima immobiliare ad un agente o a un perito. Per avere già un’idea di partenza, puoi partire con una valutazione online per avere una prima idea, quindi entrare in contatto con un esperto locale che affinerà il prezzo di vendita e ti aiuterà a vendere la tua proprietà. Per completezza, è possibile anche consultare le quotazioni OMI sul sito dell’Agenzia delle Entrate, che consentono di ottenere un intervallo di stime per mq nella zona che ti interessa, per il tipo di immobile che desideri vendere.
I costi per una valutazione possono variare a seconda della tipologia di immobile e del canale utilizzato per la valutazione. Si può partire con strumenti di valutazione online e successivamente, se necessario, rivolgersi ad un agente immobiliare (o a un perito, con dei costi più alti).
Le quotazioni OMI sono riferite a unità immobiliari ordinarie (per zona e tipologia) e possono risultare poco rappresentative per immobili di pregio elevato o di forte degrado; in questi casi è opportuno rivolgersi a uno o più professionisti in zona per una stima basata su comparabili realmente confrontabili.
Le case vengono valutate soprattutto da agenti immobiliari (stima di mercato basata su comparabili e domanda/offerta locali) e da periti/valutatori immobiliari (perizia più tecnica e strutturata, spesso richiesta per mutui, successioni, separazioni o controversie), oltre a società specializzate quando si tratta di patrimoni o operazioni complesse.
