Valore Residuo

Andrea Lazzo
30.12.2023, 02:07
4 min

Valore Residuo nel Campo Immobiliare: Cos’è, Come si Calcola

Nella terminologia del mercato immobiliare, “valore residuo” è probabilmente tra i termini meno conosciuti. Tuttavia, calcolare il valore residuo è importante quando si decide di ricostruire o ristrutturare una casa o un intero edificio, ma anche per valutazioni per scopi fiscali, assicurativi o finanziari.

Cos'è il valore residuo di un immobile

Cos’è il valore residuo di un immobile?

Il termine "valore residuo" nel campo immobiliare si riferisce al valore di un bene immobiliare dopo che sono stati sottratti i costi stimati per la sua demolizione e i costi per eventuali lavori di ristrutturazione o ammodernamento necessari. 

Qui di seguito la definizione data dall’OIC (Organismo Italiano di Contabilità): 

Il valore residuo di un bene è il valore realizzabile dal bene al termine del periodo di vita utile.

Quindi, con questo termine vuole indicare il valore che l’immobile potrà realizzare dal momento in cui finisce un ciclo di vita e ne potrà iniziare uno nuovo.

Il concetto di valore residuo è utilizzato dagli esperti immobiliari (broker immobiliari o agenti immobiliari) anche per valutare l'idoneità di un'opportunità di investimento e per prendere decisioni informate sullo sviluppo o il riutilizzo di un'area. 

Valore residuo in caso di demolizione

Se si sta valutando un edificio vecchio e si prevede che sarà necessario demolirlo e costruire un nuovo edificio, il valore residuo sarà il valore stimato del terreno dopo la demolizione, meno i costi di demolizione stessi e altri costi associati. 

Questo concetto è importante anche per gli investitori immobiliari che vogliono valutare se l'acquisto di una proprietà e la successiva ristrutturazione siano economicamente vantaggiosi.

Valore residuo in caso di ristrutturazione

Il valore residuo è spesso utilizzato in contesti di valutazione immobiliare, soprattutto quando si tratta di valutare proprietà con un'età considerevole o che richiedono interventi significativi per adeguarsi agli standard moderni. 

In altre parole, quando si desidera ristrutturare, il valore residuo è il valore che resta di un immobile dopo aver tenuto conto della sua vita utile prevista e delle spese necessarie per mantenere o migliorare la sua condizione.

Importanza del valore residuo immobiliare

Il valore residuo di un immobile è una componente cruciale nelle valutazioni immobiliari, poiché fornisce un'indicazione del possibile rendimento futuro dell'investimento. Questo concetto è particolarmente rilevante in situazioni in cui la proprietà ha superato la sua vita utile o richiede interventi sostanziali per soddisfare gli standard attuali del mercato immobiliare

La determinazione accurata del valore residuo è fondamentale per gli investitori, gli appaltatori e gli analisti immobiliari che cercano di valutare se l'acquisto e il potenziale miglioramento di una proprietà siano economicamente vantaggiosi e consentano di ottenere una plusvalenza immobiliare.

Come calcolare il valore residuo di un immobile

Nel processo di valutazione, per determinare il valore residuo di un immobile si considerano vari fattori. Questi includono:

  • Valutazione del terreno (occorre infatti ricordarsi che è il terreno ad avere un valore, prim’ancora dell’immobile edificato su di esso);
  • Stima dei costi di demolizione;
  • Previsione dei costi associati a qualsiasi ristrutturazione o modernizzazione necessaria. 

Il risultato finale rappresenta il valore atteso dell'immobile dopo l'esecuzione di tali interventi, tenendo conto della sua capacità di generare reddito o apprezzamento futuro.

Per partire puoi iniziare valutando il terreno tramite la nostra pagina dedicata ai prezzi del mercato immobiliare.

Come calcolare il valore residuo di un immobile

Esempio di calcolo del valore residuo 

Supponiamo di avere una casa vecchia che si prevede debba essere demolita per fare spazio a un nuovo progetto di sviluppo. Per calcolare il valore residuo di questa casa, dovremmo considerare diversi fattori, tra cui il valore del terreno, i costi di demolizione e, se del caso, i costi per la rimozione di eventuali materiali pericolosi. 

Consideriamo i seguenti fattori:

  • Valore del Terreno (VT): supponiamo che il terreno su cui sorge la casa abbia un valore di 200.000 euro.
  • Costi di Demolizione (CD): stabiliamo che i costi stimati per demolire la casa siano di 30.000 euro.
  • Altri Costi (AC): potrebbero esserci altri costi associati alla pulizia del terreno o alla rimozione di eventuali sostanze pericolose, costi di finanziamento ecc. Supponiamo che ammontino a 5.000 euro.

Il valore residuo (VR) può essere calcolato con la seguente formula:

VR = VT - CD - AC

VR = 200.000 - 30.000 - 5.000 = 165.000

Quindi, il valore residuo stimato di questo immobile da demolire sarebbe di 165.000 euro. Questo rappresenta il valore atteso del terreno una volta demolita la casa e coperti i costi associati.  

3 Punti Chiave
  • Il valore residuo è un concetto importante per il campo immobiliare, soprattutto per chi ha bisogno di demolire o ristrutturare un immobile.
  • Il valore residuo di un immobile da demolire è dato dal valore del terreno al netto dei costi di demolizione e quelli associati all’operazione.
  • Il valore residuo fornisce un'indicazione del possibile rendimento futuro dell'investimento.

Fonti

FAQ

Se vendo un immobile che devo demolire, a che prezzo posso venderlo?

Quando si desidera demolire un immobile, occorre calcolare il valore residuo, poiché sarà quello che interesserà maggiormente a chi valuterà il suo acquisto. Per calcolare il prezzo occorre partire dal valore del terreno (valore al mq x superficie totale) per poi sottrarre i costi di demolizione e gli eventuali costi associati.

Quali fattori influenzano il calcolo del valore residuo di un immobile?

Il calcolo del valore residuo di un immobile dipende da diversi fattori chiave, tra cui il valore del terreno, i costi di demolizione, e i costi stimati per eventuali lavori di ristrutturazione o ammodernamento. Altri elementi importanti possono includere le condizioni del mercato immobiliare locale, le normative urbanistiche e le previsioni di domanda futura. Una valutazione accurata tiene conto di questi elementi per determinare il valore residuo di un immobile in modo completo.

Come può variare il valore residuo in base al tipo di intervento previsto su un immobile?

Il valore residuo di un immobile può variare significativamente in base alla natura degli interventi previsti. Ad esempio, se si prevede una demolizione totale per un nuovo sviluppo, il valore residuo sarà influenzato principalmente dal valore del terreno dopo la demolizione. D'altra parte, se si pianifica una ristrutturazione mirata a migliorare l'edificio esistente, il valore residuo terrà conto dei costi di ristrutturazione e degli eventuali benefici di apprezzamento dovuti agli aggiornamenti. Pertanto, la natura specifica degli interventi ha un impatto significativo sulla stima del valore residuo di un immobile.

Andrea Lazzo
Andrea è nato a Bari e dal 2009 lavora nel campo della SEO. Nel corso degli anni ha coperto ruoli di gestione e redazione di contenuti web per diverse aziende italiane, estere e multinazionali. Come obiettivo si pone l'offerta di un contenuto realmente utile per l'utente, tale da soddisfare la sua richiesta di informazioni specifica.