Nella terminologia del mercato immobiliare, “valore residuo” è probabilmente tra i termini meno conosciuti. Tuttavia, calcolare il valore residuo è importante quando si decide di ricostruire o ristrutturare una casa o un intero edificio, ma anche per valutazioni per scopi fiscali, assicurativi o finanziari.
Il termine "valore residuo" nel campo immobiliare si riferisce al valore di un bene immobiliare dopo che sono stati sottratti i costi stimati per la sua demolizione e i costi per eventuali lavori di ristrutturazione o ammodernamento necessari.
Qui di seguito la definizione data dall’OIC (Organismo Italiano di Contabilità):
Il valore residuo di un bene è il valore realizzabile dal bene al termine del periodo di vita utile.
Quindi, con questo termine vuole indicare il valore che l’immobile potrà realizzare dal momento in cui finisce un ciclo di vita e ne potrà iniziare uno nuovo.
Il concetto di valore residuo è utilizzato dagli esperti immobiliari (broker immobiliari o agenti immobiliari) anche per valutare l'idoneità di un'opportunità di investimento e per prendere decisioni informate sullo sviluppo o il riutilizzo di un'area.
Se si sta valutando un edificio vecchio e si prevede che sarà necessario demolirlo e costruire un nuovo edificio, il valore residuo sarà il valore stimato del terreno dopo la demolizione, meno i costi di demolizione stessi e altri costi associati.
Questo concetto è importante anche per gli investitori immobiliari che vogliono valutare se l'acquisto di una proprietà e la successiva ristrutturazione siano economicamente vantaggiosi.
Il valore residuo è spesso utilizzato in contesti di valutazione immobiliare, soprattutto quando si tratta di valutare proprietà con un'età considerevole o che richiedono interventi significativi per adeguarsi agli standard moderni.
In altre parole, quando si desidera ristrutturare, il valore residuo è il valore che resta di un immobile dopo aver tenuto conto della sua vita utile prevista e delle spese necessarie per mantenere o migliorare la sua condizione.
Il valore residuo di un immobile è una componente cruciale nelle valutazioni immobiliari, poiché fornisce un'indicazione del possibile rendimento futuro dell'investimento. Questo concetto è particolarmente rilevante in situazioni in cui la proprietà ha superato la sua vita utile o richiede interventi sostanziali per soddisfare gli standard attuali del mercato immobiliare.
La determinazione accurata del valore residuo è fondamentale per gli investitori, gli appaltatori e gli analisti immobiliari che cercano di valutare se l'acquisto e il potenziale miglioramento di una proprietà siano economicamente vantaggiosi e consentano di ottenere una plusvalenza immobiliare.
Nel processo di valutazione, per determinare il valore residuo di un immobile si considerano vari fattori. Questi includono:
Il risultato finale rappresenta il valore atteso dell'immobile dopo l'esecuzione di tali interventi, tenendo conto della sua capacità di generare reddito o apprezzamento futuro.
Per partire puoi iniziare valutando il terreno tramite la nostra pagina dedicata ai prezzi del mercato immobiliare.
Supponiamo di avere una casa vecchia che si prevede debba essere demolita per fare spazio a un nuovo progetto di sviluppo. Per calcolare il valore residuo di questa casa, dovremmo considerare diversi fattori, tra cui il valore del terreno, i costi di demolizione e, se del caso, i costi per la rimozione di eventuali materiali pericolosi.
Consideriamo i seguenti fattori:
Il valore residuo (VR) può essere calcolato con la seguente formula:
VR = VT - CD - AC
VR = 200.000 - 30.000 - 5.000 = 165.000
Quindi, il valore residuo stimato di questo immobile da demolire sarebbe di 165.000 euro. Questo rappresenta il valore atteso del terreno una volta demolita la casa e coperti i costi associati.
Quando si desidera demolire un immobile, occorre calcolare il valore residuo, poiché sarà quello che interesserà maggiormente a chi valuterà il suo acquisto. Per calcolare il prezzo occorre partire dal valore del terreno (valore al mq x superficie totale) per poi sottrarre i costi di demolizione e gli eventuali costi associati.
Il calcolo del valore residuo di un immobile dipende da diversi fattori chiave, tra cui il valore del terreno, i costi di demolizione, e i costi stimati per eventuali lavori di ristrutturazione o ammodernamento. Altri elementi importanti possono includere le condizioni del mercato immobiliare locale, le normative urbanistiche e le previsioni di domanda futura. Una valutazione accurata tiene conto di questi elementi per determinare il valore residuo di un immobile in modo completo.
Il valore residuo di un immobile può variare significativamente in base alla natura degli interventi previsti. Ad esempio, se si prevede una demolizione totale per un nuovo sviluppo, il valore residuo sarà influenzato principalmente dal valore del terreno dopo la demolizione. D'altra parte, se si pianifica una ristrutturazione mirata a migliorare l'edificio esistente, il valore residuo terrà conto dei costi di ristrutturazione e degli eventuali benefici di apprezzamento dovuti agli aggiornamenti. Pertanto, la natura specifica degli interventi ha un impatto significativo sulla stima del valore residuo di un immobile.