Immobile di Lusso

Andrea Lazzo
15.03.2024, 17:49
5 min

Immobile di Lusso: Caratteristiche e Categoria Catastale

Quando un immobile si può definire di lusso? Il “lusso” infatti può considerarsi un concetto soggettivo, ma quando si parla di tasse e catasto, non c’è nulla di soggettivo. In questo articolo forniamo una definizione di “immobile di lusso” in base alle normative vigenti e vedremo in che modo tale classificazione influisce dal punto di vista catastale.

Cos'è un immobile di lusso

Immobile di lusso, definizione

Un immobile di lusso è un immobile che presenta determinate caratteristiche di pregio. Secondo la normativa attualmente in vigore in Italia, è un immobile che presenta una o più caratteristiche definite dal Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969

Secondo lo stesso D.M., vanno considerate abitazioni di lusso: 

  1. Le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od approvati, a "ville", "parco privato" ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come "di lusso";
  2. Le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati od approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq., escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali.
  3. Le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 mc. e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc. v.p.p. per ogni 100 mq. di superficie asservita ai fabbricati.
  4. Le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq. di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq.
  5. Le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta.
  6. Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).
  7. Le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all'edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione.
  8. Le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle della tabella allegata al decreto (guarda tabella qui sotto).

Tabella delle caratteristiche degli immobili di lusso 

L’art. 8 del Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969 specifica che sono considerati di lusso anche gli immobili che presentano almeno quattro tra le seguenti caratteristiche:

CaratteristicheSpecificazione delle caratteristiche
a) Superficie dell'appartamentoSuperficie utile complessiva superiore a mq 160, esclusi terrazze e balconi, cantine, soffitte, scale e posto macchine.
b) Terrazze e balconiQuando la loro superficie utile complessiva supera mq 65 a servizio di una singola unità immobiliare urbana.
c) AscensoriQuando vi sia più di un ascensore per ogni scala, ogni ascensore in più conta per una caratteristica se la scala serve meno di 7 piani sopraelevati.
d) Scala di servizioQuando non sia prescritta da leggi, regolamenti o imposta a necessità di prevenzione di infortuni od incendi.
e) Montacarichi o ascensore di servizioQuando sono a servizio di meno di 4 piani.
f) Scala principalea) con pareti rivestite di materiali pregiati per un'altezza superiore a cm 170 di media; b) con pareti rivestite di materiali lavorati in modo pregiato.
g) Altezza libera netta del pianoSuperiore a m. 3,30 salvo che regolamenti edilizi prevedano altezze minime superiori.
h) Porte di ingresso agli appartamentia) in legno pregiato o massello e lastronato; b) di legno intagliato, scolpito o intarsiato; c) con decorazioni pregiate sovrapposte od imprese.
i) Infissi interniCome alle lettere a), b), c) della caratteristica h) anche se tamburati qualora la loro superficie complessiva superi il 50% della superficie totale.
l) PavimentiEseguiti per una superficie complessiva superiore al 50% della superficie utile totale dell'appartamento: a) in materiale pregiato; b) con materiali lavorati in modo pregiato.
m) ParetiQuando per oltre il 30% della loro superficie complessiva siano: a) eseguite con materiali e lavori pregiati; b) rivestite di stoffe o altri materiali pregiati.
n) SoffittiSe a cassettoni decorati oppure decorati con stucchi tirati sul posto dipinti a mano, escluse le piccole sagome di distacco fra pareti e soffitti.
o) PiscinaCoperta o scoperta, in muratura, quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari.
p) Campo da tennisQuando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari.

Per esaminare correttamente queste caratteristiche, sarebbe ottimale la consulenza di un valutatore o un agente immobiliare esperto e certificato. 

Categoria catastale dell’immobile di lusso

Gli immobili di lusso si collocano nelle seguenti categorie catastali:

  • A1 (abitazioni di tipo signorile)
  • A8 (ville)
  • A9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico-artistico)

Tali abitazioni generalmente sono situate in zone definite di lusso dai piani urbanistici, in particolare dal Piano Regolatore Generale del Comune. 

Definizione di immobile di lusso per la normativa italiana

Immobile di lusso prima casa

È importante evidenziare che per gli immobili di lusso le agevolazioni per la prima casa non sono valide. Secondo le attuali norme in vigore e in particolare secondo il Decreto Legislativo n.175/2014, per ciò che riguarda le agevolazioni sulla prima casa va considerata la categorizzazione catastale (A/1, A/8, A/9) e non eventuali elementi di qualità che potrebbe eventualmente presentare l’immobile. 

Come declassare un immobile di lusso?

Un immobile di lusso può essere declassato nel catasto nel momento in cui sia mutata la sua collocazione rispetto allo sviluppo urbano e allo stesso tempo si sia deteriorato.

Un esempio classico è quello dei piccoli palazzi storici lasciati in stato di abbandono o comunque non debitamente ristrutturati. In tal caso, il proprietario dell’immobile può richiedere una valutazione per ottenere una diversa classificazione catastale (e quindi una diversa rendita del bene). Nel caso in cui il fisco dia parere negativo, il proprietario può rivolgersi al giudice. 

3 Punti Chiave
  • Un immobile di lusso è un immobile che presenta determinate caratteristiche di pregio.
  • Dal punto di vista fiscale, viene considerato di lusso un immobile che presenta le caratteristiche contenute nel Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969.
  • Gli immobili di lusso appartengono alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. È possibile ottenere un declassamento catastale, quando si verificano determinate condizioni di svalutazione dell’immobile.

Fonti

FAQ

Come influisce la presenza di più ascensori sulla classificazione catastale di un immobile come di lusso?

La presenza di più di un ascensore per ogni scala contribuisce alla classificazione di un immobile come di lusso se la scala serve meno di 7 piani sopraelevati. Ogni ascensore aggiuntivo è considerato una caratteristica di lusso in questa specifica configurazione.

Quali criteri specifici determinano la classificazione di lusso per le porte d'ingresso agli appartamenti?

Le porte d'ingresso agli appartamenti sono considerate di lusso se realizzate in legno pregiato, massello e lastronato, oppure se presentano lavorazioni di intaglio, scolpitura, intarsiatura o decorazioni pregiate. Questi dettagli contribuiscono significativamente alla classificazione di lusso dell'immobile.

Cosa qualifica una piscina come caratteristica di lusso ai fini catastali?

Una piscina contribuisce alla classificazione catastale di lusso di un immobile quando è coperta o scoperta, realizzata in muratura, e serve un edificio o un complesso di edifici con meno di 15 unità immobiliari. La dimensione limitata del complesso rispetto alla presenza di una piscina indica un elevato livello di lusso.

Andrea Lazzo
Andrea è nato a Bari e dal 2009 lavora nel campo della SEO. Nel corso degli anni ha coperto ruoli di gestione e redazione di contenuti web per diverse aziende italiane, estere e multinazionali. Come obiettivo si pone l'offerta di un contenuto realmente utile per l'utente, tale da soddisfare la sua richiesta di informazioni specifica.