Quando un immobile si può definire di lusso? Il “lusso” infatti può considerarsi un concetto soggettivo, ma quando si parla di tasse e catasto, non c’è nulla di soggettivo. In questo articolo forniamo una definizione di “immobile di lusso” in base alle normative vigenti e vedremo in che modo tale classificazione influisce dal punto di vista catastale.
Un immobile di lusso è un immobile che presenta determinate caratteristiche di pregio. Secondo la normativa attualmente in vigore in Italia, è un immobile che presenta una o più caratteristiche definite dal Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969.
Secondo lo stesso D.M., vanno considerate abitazioni di lusso:
L’art. 8 del Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969 specifica che sono considerati di lusso anche gli immobili che presentano almeno quattro tra le seguenti caratteristiche:
| Caratteristiche | Specificazione delle caratteristiche |
| a) Superficie dell'appartamento | Superficie utile complessiva superiore a mq 160, esclusi terrazze e balconi, cantine, soffitte, scale e posto macchine. |
| b) Terrazze e balconi | Quando la loro superficie utile complessiva supera mq 65 a servizio di una singola unità immobiliare urbana. |
| c) Ascensori | Quando vi sia più di un ascensore per ogni scala, ogni ascensore in più conta per una caratteristica se la scala serve meno di 7 piani sopraelevati. |
| d) Scala di servizio | Quando non sia prescritta da leggi, regolamenti o imposta a necessità di prevenzione di infortuni od incendi. |
| e) Montacarichi o ascensore di servizio | Quando sono a servizio di meno di 4 piani. |
| f) Scala principale | a) con pareti rivestite di materiali pregiati per un'altezza superiore a cm 170 di media; b) con pareti rivestite di materiali lavorati in modo pregiato. |
| g) Altezza libera netta del piano | Superiore a m. 3,30 salvo che regolamenti edilizi prevedano altezze minime superiori. |
| h) Porte di ingresso agli appartamenti | a) in legno pregiato o massello e lastronato; b) di legno intagliato, scolpito o intarsiato; c) con decorazioni pregiate sovrapposte od imprese. |
| i) Infissi interni | Come alle lettere a), b), c) della caratteristica h) anche se tamburati qualora la loro superficie complessiva superi il 50% della superficie totale. |
| l) Pavimenti | Eseguiti per una superficie complessiva superiore al 50% della superficie utile totale dell'appartamento: a) in materiale pregiato; b) con materiali lavorati in modo pregiato. |
| m) Pareti | Quando per oltre il 30% della loro superficie complessiva siano: a) eseguite con materiali e lavori pregiati; b) rivestite di stoffe o altri materiali pregiati. |
| n) Soffitti | Se a cassettoni decorati oppure decorati con stucchi tirati sul posto dipinti a mano, escluse le piccole sagome di distacco fra pareti e soffitti. |
| o) Piscina | Coperta o scoperta, in muratura, quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari. |
| p) Campo da tennis | Quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari. |
Per esaminare correttamente queste caratteristiche, sarebbe ottimale la consulenza di un valutatore o un agente immobiliare esperto e certificato.
Gli immobili di lusso si collocano nelle seguenti categorie catastali:
Tali abitazioni generalmente sono situate in zone definite di lusso dai piani urbanistici, in particolare dal Piano Regolatore Generale del Comune.
È importante evidenziare che per gli immobili di lusso le agevolazioni per la prima casa non sono valide. Secondo le attuali norme in vigore e in particolare secondo il Decreto Legislativo n.175/2014, per ciò che riguarda le agevolazioni sulla prima casa va considerata la categorizzazione catastale (A/1, A/8, A/9) e non eventuali elementi di qualità che potrebbe eventualmente presentare l’immobile.
Un immobile di lusso può essere declassato nel catasto nel momento in cui sia mutata la sua collocazione rispetto allo sviluppo urbano e allo stesso tempo si sia deteriorato.
Un esempio classico è quello dei piccoli palazzi storici lasciati in stato di abbandono o comunque non debitamente ristrutturati. In tal caso, il proprietario dell’immobile può richiedere una valutazione per ottenere una diversa classificazione catastale (e quindi una diversa rendita del bene). Nel caso in cui il fisco dia parere negativo, il proprietario può rivolgersi al giudice.
La presenza di più di un ascensore per ogni scala contribuisce alla classificazione di un immobile come di lusso se la scala serve meno di 7 piani sopraelevati. Ogni ascensore aggiuntivo è considerato una caratteristica di lusso in questa specifica configurazione.
Le porte d'ingresso agli appartamenti sono considerate di lusso se realizzate in legno pregiato, massello e lastronato, oppure se presentano lavorazioni di intaglio, scolpitura, intarsiatura o decorazioni pregiate. Questi dettagli contribuiscono significativamente alla classificazione di lusso dell'immobile.
Una piscina contribuisce alla classificazione catastale di lusso di un immobile quando è coperta o scoperta, realizzata in muratura, e serve un edificio o un complesso di edifici con meno di 15 unità immobiliari. La dimensione limitata del complesso rispetto alla presenza di una piscina indica un elevato livello di lusso.
