Cosa succede se, in caso di compravendita immobiliare, il fisco rileva una discrepanza tra il valore dichiarato nel rogito e il valore di mercato dell’immobile in questione? Cosa si rischia? Approfondiamo e scopriamolo in questa mini-guida.
Il valore dichiarato nel rogito è l’importo monetario a cui è effettivamente avvenuta la vendita di un immobile.
In base a quanto stabilito dalla legge numero 248 del 4 agosto 2006, nel rogito notarile deve essere espressamente indicato tale importo, che deve essere in linea con il valore di mercato e catastale del bene. La tassazione sulla vendita dei beni immobili viene calcolata sulla base del valore indicato nel rogito.
Indicare deliberatamente un prezzo di vendita inferiore a quello pattuito per pagare meno tasse è una mossa alquanto azzardata, poiché qualora il fisco scoprisse che nell’atto notarile sia stato riportato un prezzo non conforme al valore di mercato verrebbero applicate pesanti sanzioni pecuniarie.
L’Agenzia delle Entrate ha pieno diritto di effettuare accertamenti di valore sulle compravendite immobiliari al fine di verificare la rispondenza del valore indicato nell'atto di compravendita rispetto all’effettivo valore di mercato dell’immobile.
Facciamo un esempio concreto. Supponiamo di voler acquistare un appartamento nella città di Monza. Facciamo stimare il suo valore a un agente immobiliare e ci accordiamo con il venditore per un prezzo congruo.
Ora siamo in procinto di andare dal notaio per stipulare l’atto di compravendita e ci accordiamo con il venditore per dichiarare una cifra molto più bassa di quella effettiva, a fini di risparmio fiscale. Decidiamo di indicare nell’atto di vendita un importo di 56.000 euro come prezzo di vendita, a fronte di un valore di mercato di oltre 200.000 euro.
Questo comporterà un accertamento da parte dell'Agenzia delle Entrate sia a nostro carico che nei confronti del venditore, perché anche lui diventa responsabile insieme a noi in caso di evasione fiscale.
Per appurare il valore della compravendita, l’Agenzia delle Entrate dispone di due basi di calcolo, quali:
Ci vedremo recapitare un avviso di accertamento esecutivo e una cartella di pagamento per la compravendita immobiliare avvenuta. Sarà, innanzitutto, richiesto il pagamento delle imposte evase e verranno applicate pesanti sanzioni e interessi che vanno dal 50% al 100% delle imposte non versate.
Il valore di mercato si calcola in base alle quotazioni al metro quadro per gli immobili con caratteristiche simili a quello osservato, basandosi sui dati relativi a compravendite avvenute di recente nella stessa area geografica. Come punto di riferimento ci sono le banche dati del sopracitato Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), analizzate periodicamente dall’Agenzia delle Entrate, e i cosiddetti borsini immobiliari relativi ai vari comuni e quartieri.
Al momento della stipula del rogito notarile, però, l’atto è sottoposto a tassazione in base al valore dichiarato. In altre parole, le imposte sulla vendita vengono calcolate applicando una specifica percentuale al valore indicato nell'atto, non al valore di mercato. Non è raro, infatti, che per ridurre la tassazione negli atti di compravendita venga deliberatamente indicato un prezzo inferiore a quello pattuito.
Le integrazioni apportate dal decreto legge numero 223 del 4 luglio 2006, comunemente detto decreto Bersani, all’articolo 39 del decreto del Presidente della Repubblica numero 600 del 29 settembre 1973 in tema di accertamenti ai fini delle imposte dirette hanno fatto assumere al valore di mercato dell’immobile il ruolo di parametro di riferimento per gli accertamenti. Con l’entrata in vigore del decreto Bersani nasce, dunque, l’obbligo che il valore di compravendita indicato nel preliminare di compravendita corrisponda a quello indicato nel rogito definitivo.
Il valore catastale, ottenuto moltiplicando la rendita catastale del bene per un coefficiente che varia a seconda della categoria, è la base di calcolo per le imposte dovute in caso di passaggio di proprietà per compravendita, successione o donazione. Si tratta di un valore fiscale predeterminato.
Il valore indicato nel rogito deve essere in linea con il valore catastale, che rappresenta la base imponibile su cui vengono calcolate le aliquote fiscali di una vasta pluralità di imposte, quali:
Anche l’Imposta Municipale Unica (IMU) è calcolata sul valore catastale.
Qualora si ricevesse un avviso di accertamento del valore immobiliare da parte dell’Agenzia delle Entrate può essere utile procurarsi la documentazione necessaria per cercare di dimostrare che il valore dichiarato corrisponda a quello effettivo, quindi:
È altresì consigliabile incaricare un professionista dell’estimo di effettuare una puntuale e approfondita valutazione immobiliare per dimostrare quale sia effettivamente il valore dell’immobile in questione.
Se il fisco rileva che la discrepanza tra il valore dichiarato nel rogito e il valore di mercato sia dovuta a un’intenzionale sottostima del valore dell'immobile oggetto di vendita, sono previste pesanti sanzioni, che possono variare a seconda della gravità della violazione e delle normative fiscali locali.
Sì, in casi estremi di frode e false dichiarazioni, potrebbe esserci la possibilità che il rogito di compravendita venga annullato o invalidato.
