Valore dichiarato

Jessica Maggi
15.02.2024, 07:07
4 min

Valore Dichiarato: Cosa Succede se Non Corrisponde al Valore di Mercato?

Cosa succede se, in caso di compravendita immobiliare, il fisco rileva una discrepanza tra il valore dichiarato nel rogito e il valore di mercato dell’immobile in questione? Cosa si rischia? Approfondiamo e scopriamolo in questa mini-guida.

Cos’è il valore dichiarato

Il valore dichiarato nel rogito è l’importo monetario a cui è effettivamente avvenuta la vendita di un immobile. 

In base a quanto stabilito dalla legge numero 248 del 4 agosto 2006, nel rogito notarile deve essere espressamente indicato tale importo, che deve essere in linea con il valore di mercato e catastale del bene. La tassazione sulla vendita dei beni immobili viene calcolata sulla base del valore indicato nel rogito.

Cosa succede se il valore dichiarato è inferiore al prezzo di vendita pattuito?

Indicare deliberatamente un prezzo di vendita inferiore a quello pattuito per pagare meno tasse è una mossa alquanto azzardata, poiché qualora il fisco scoprisse che nell’atto notarile sia stato riportato un prezzo non conforme al valore di mercato verrebbero applicate pesanti sanzioni pecuniarie.

L’Agenzia delle Entrate ha pieno diritto di effettuare accertamenti di valore sulle compravendite immobiliari al fine di verificare la rispondenza del valore indicato nell'atto di compravendita rispetto all’effettivo valore di mercato dell’immobile

Esempio pratico 

Valore dichiarato

Facciamo un esempio concreto. Supponiamo di voler acquistare un appartamento nella città di Monza. Facciamo stimare il suo valore a un agente immobiliare e ci accordiamo con il venditore per un prezzo congruo. 

Ora siamo in procinto di andare dal notaio per stipulare l’atto di compravendita e ci accordiamo con il venditore per dichiarare una cifra molto più bassa di quella effettiva, a fini di risparmio fiscale. Decidiamo di indicare nell’atto di vendita un importo di 56.000 euro come prezzo di vendita, a fronte di un valore di mercato di oltre 200.000 euro. 

Questo comporterà un accertamento da parte dell'Agenzia delle Entrate sia a nostro carico che nei confronti del venditore, perché anche lui diventa responsabile insieme a noi in caso di evasione fiscale.

Per appurare il valore della compravendita, l’Agenzia delle Entrate dispone di due basi di calcolo, quali:

Ci vedremo recapitare un avviso di accertamento esecutivo e una cartella di pagamento per la compravendita immobiliare avvenuta. Sarà, innanzitutto, richiesto il pagamento delle imposte evase e verranno applicate pesanti sanzioni e interessi che vanno dal 50% al 100% delle imposte non versate.

Qual è la differenza tra valore dichiarato e valore di mercato?

Il valore di mercato si calcola in base alle quotazioni al metro quadro per gli immobili con caratteristiche simili a quello osservato, basandosi sui dati relativi a compravendite avvenute di recente nella stessa area geografica. Come punto di riferimento ci sono le banche dati del sopracitato Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), analizzate periodicamente dall’Agenzia delle Entrate, e i cosiddetti borsini immobiliari relativi ai vari comuni e quartieri. 

Al momento della stipula del rogito notarile, però, l’atto è sottoposto a tassazione in base al valore dichiarato. In altre parole, le imposte sulla vendita vengono calcolate applicando una specifica percentuale al valore indicato nell'atto, non al valore di mercato. Non è raro, infatti, che per ridurre la tassazione negli atti di compravendita venga deliberatamente indicato un prezzo inferiore a quello pattuito.

Le integrazioni apportate dal decreto legge numero 223 del 4 luglio 2006, comunemente detto decreto Bersani, all’articolo 39 del decreto del Presidente della Repubblica numero 600 del 29 settembre 1973 in tema di accertamenti ai fini delle imposte dirette hanno fatto assumere al valore di mercato dell’immobile il ruolo di parametro di riferimento per gli accertamenti. Con l’entrata in vigore del decreto Bersani nasce, dunque, l’obbligo che il valore di compravendita indicato nel preliminare di compravendita corrisponda a quello indicato nel rogito definitivo.

Qual è la differenza tra valore dichiarato e valore catastale?

Il valore catastale, ottenuto moltiplicando la rendita catastale del bene per un coefficiente che varia a seconda della categoria, è la base di calcolo per le imposte dovute in caso di passaggio di proprietà per compravendita, successione o donazione. Si tratta di un valore fiscale predeterminato.

Il valore indicato nel rogito deve essere in linea con il valore catastale, che rappresenta la base imponibile su cui vengono calcolate le aliquote fiscali di una vasta pluralità di imposte, quali: 

  • imposta di registro;
  • imposta ipotecaria; 
  • imposta catastale; 
  • imposte di successione;
  • imposte di donazione.

Anche l’Imposta Municipale Unica (IMU) è calcolata sul valore catastale.

Cosa fare in caso di accertamento AE del valore dichiarato per la vendita di immobili?

Qualora si ricevesse un avviso di accertamento del valore immobiliare da parte dell’Agenzia delle Entrate può essere utile procurarsi la documentazione necessaria per cercare di dimostrare che il valore dichiarato corrisponda a quello effettivo, quindi:

È altresì consigliabile incaricare un professionista dell’estimo di effettuare una puntuale e approfondita valutazione immobiliare per dimostrare quale sia effettivamente il valore dell’immobile in questione.

Tre punti chiave
  • Il valore dichiarato nel rogito rappresenta la base su cui è calcolata la tassazione negli atti di compravendita immobiliare.
  • Non è raro che l’acquirente e il venditore si accordino per indicare nell’atto di vendita un prezzo inferiore a quello pattuito per pagare meno tasse.
  • Se il fisco rileva un gap tra il valore indicato nel rogito e il valore di mercato dell’immobile scatta l’accertamento da parte dell'Agenzia delle Entrate e si rischia di dover pagare pesanti sanzioni, oltre alle imposte dovute.

Fonti 

FAQ

Quanto dovrò pagare di multa se nel rogito dichiaro un prezzo di vendita più basso del dovuto?

Se il fisco rileva che la discrepanza tra il valore dichiarato nel rogito e il valore di mercato sia dovuta a un’intenzionale sottostima del valore dell'immobile oggetto di vendita, sono previste pesanti sanzioni, che possono variare a seconda della gravità della violazione e delle normative fiscali locali.

Nel caso in cui il valore dichiarato sia nettamente inferiore al valore di mercato, si rischia l’annullamento del rogito?

Sì, in casi estremi di frode e false dichiarazioni, potrebbe esserci la possibilità che il rogito di compravendita venga annullato o invalidato.

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.