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Se il valore dichiarato nel rogito non è coerente (soprattutto se è più basso del valore reale/di mercato), l’Agenzia delle Entrate può rettificare il valore, chiedere imposte aggiuntive, interessi e applicare sanzioni; in alcuni casi può estendere i controlli anche ai profili delle imposte dirette. Con il meccanismo “prezzo-valore” (quando applicabile), la base imponibile può essere il valore catastale, riducendo il rischio di accertamenti sul “valore venale”, fermo restando l’obbligo di indicare in atto il corrispettivo pattuito.
Sintesi
Cosa succede se, in caso di compravendita immobiliare, il fisco rileva una discrepanza tra il valore dichiarato nel rogito e il valore di mercato dell’immobile in questione? Cosa si rischia? Approfondiamo e scopriamolo in questa mini-guida.
Il valore dichiarato nel rogito è l’importo monetario a cui è effettivamente avvenuta la vendita di un immobile.
In base alle norme introdotte nel 2006 (art. 35 del D.L. 223/2006, conv. in L. 248/2006), in atto va indicato il corrispettivo realmente pattuito e vanno rese le dichiarazioni obbligatorie (in particolare le modalità di pagamento del prezzo e le informazioni sulla mediazione). Non esiste un obbligo che il prezzo “sia in linea” con valori OMI/di mercato o con il valore catastale: l’obbligo è che il prezzo dichiarato sia quello vero. Quanto alla tassazione, la base imponibile dipende dal caso: può essere il corrispettivo, oppure (se ricorrono i presupposti e viene richiesto) il valore catastale con il sistema “prezzo-valore”; inoltre, nelle cessioni soggette a IVA l’imposta di registro è in genere in misura fissa.
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Indicare deliberatamente un prezzo di vendita inferiore a quello pattuito per pagare meno tasse è una mossa alquanto azzardata, poiché qualora il fisco rilevasse che il prezzo indicato non è quello realmente pattuito (occultamento di corrispettivo) e/o che, ai fini dell’imposta di registro, il valore dichiarato è inferiore al valore venale in comune commercio (nei casi in cui l’Ufficio può procedere a rettifica), possono essere richieste maggiori imposte, interessi e sanzioni.
L’Agenzia delle Entrate ha pieno diritto di effettuare accertamenti di valore sulle compravendite immobiliari al fine di verificare la rispondenza del valore indicato nell'atto di compravendita rispetto all’effettivo valore di mercato dell’immobile.
Dichiarare in rogito un corrispettivo più alto di quello effettivamente concordato, in genere, non “conviene” perché comporta anzitutto un effetto immediato: si pagano più imposte (ad esempio, imposta di registro proporzionale quando dovuta) calcolate sul valore/parametro imponibile applicabile alla singola operazione.
In più, un prezzo “gonfiato” può creare problemi pratici e giuridici: ad esempio contestazioni tra le parti su pagamenti e quietanze, difficoltà nel dimostrare la reale movimentazione del denaro (tracciabilità), incoerenze con eventuale mutuo/erogazione e, più in generale, possibili criticità in sede di controlli quando i flussi di pagamento non risultano coerenti con quanto dichiarato in atto (le modalità di pagamento vanno indicate in modo analitico).
L’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) è la banca dati dell’Agenzia delle Entrate che pubblica quotazioni immobiliari per zone OMI e tipologie di immobili, consultabili per semestre. Le quotazioni sono espresse come intervalli (valori minimi e massimi) e servono a inquadrare il possibile valore di mercato di un bene in una determinata area.
Nella pratica, l’OMI può essere utilizzato dall’Amministrazione finanziaria come elemento informativo nelle attività di controllo e stima, ma va letto correttamente (zona, destinazione d’uso, stato conservativo, caratteristiche, piano, pertinenze, ecc.). Proprio perché si tratta di range medi di zona, le quotazioni OMI funzionano soprattutto come segnale di anomalia (ad esempio, quando un prezzo dichiarato è molto distante dai range tipici), e non come “prezzo obbligatorio” valido per ogni singolo immobile.
In particolare, la giurisprudenza ha più volte evidenziato che lo scostamento dai valori OMI, se non supportato da ulteriori elementi, non è di per sé decisivo.
Per gli atti che hanno ad oggetto beni immobili, il Testo Unico dell’Imposta di Registro (TUR) fa riferimento al valore venale in comune commercio come criterio di valore, e consente all’ufficio di procedere alla rettifica (accertamento di valore) quando ritiene che il valore dichiarato non sia congruo.
Detto questo, nelle compravendite tra privati (o nei casi in cui si applica l’imposta di registro proporzionale) può entrare in gioco il meccanismo del “prezzo-valore”: su richiesta dell’acquirente resa al notaio, la base imponibile può essere determinata sul valore catastale (anziché sul prezzo pattuito), pur restando l’obbligo di indicare in atto il corrispettivo reale. Quando il prezzo-valore è correttamente applicato, si riduce sensibilmente l’esposizione agli accertamenti fondati sul “valore venale”, perché la logica diventa quella della tassazione su un parametro catastale predeterminato.
Facciamo un esempio concreto. Supponiamo di voler acquistare un appartamento nella città di Monza. Facciamo stimare il suo valore a un agente immobiliare e ci accordiamo con il venditore per un prezzo congruo.
Ora siamo in procinto di andare dal notaio per stipulare l’atto di compravendita e ci accordiamo con il venditore per dichiarare una cifra molto più bassa di quella effettiva, a fini di risparmio fiscale. Decidiamo di indicare nell’atto di vendita un importo di 56.000 euro come prezzo di vendita, a fronte di un valore di mercato di oltre 200.000 euro.
Una sottodichiarazione così marcata può far scattare controlli e una rettifica del valore/recupero d’imposta. In materia di imposta di registro, inoltre, le parti dell’atto (e, nei limiti previsti, anche il notaio) possono essere obbligate in solido al pagamento delle somme richieste dall’Amministrazione, che può rivolgersi a uno qualunque dei coobbligati.
Per stimare il valore e motivare un’eventuale rettifica, l’Agenzia delle Entrate può utilizzare più elementi: ad esempio comparazioni con atti di compravendita di immobili simili, perizie/valutazioni, caratteristiche dell’immobile, elementi finanziari (es. mutuo) e anche le quotazioni OMI, che però hanno natura di indicazione di massima e, da sole, non sono normalmente considerate sufficienti a fondare la rettifica senza ulteriori riscontri.
…verranno applicati interessi e sanzioni. In particolare, se il valore definitivamente accertato (ridotto di un quarto) supera quello dichiarato, la sanzione amministrativa può andare dal 100% al 200% della maggiore imposta dovuta, secondo quanto previsto dal TUR.Sarà, innanzitutto, richiesto il pagamento delle imposte evase e …verranno applicati interessi e sanzioni. In particolare, se il valore definitivamente accertato (ridotto di un quarto) supera quello dichiarato, la sanzione amministrativa può andare dal 100% al 200% della maggiore imposta dovuta, secondo quanto previsto dal TUR.
Il valore di mercato si calcola in base alle quotazioni al metro quadro per gli immobili con caratteristiche simili a quello osservato, basandosi sui dati relativi a compravendite avvenute di recente nella stessa area geografica. Come punto di riferimento ci sono le banche dati del sopracitato Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), analizzate periodicamente dall’Agenzia delle Entrate, e i cosiddetti borsini immobiliari relativi ai vari comuni e quartieri.
Al momento della stipula del rogito, la tassazione non dipende sempre e solo dal prezzo dichiarato: se ricorrono i presupposti e viene richiesto, il sistema “prezzo-valore” consente di calcolare imposta di registro (e ipo-catastali) sul valore catastale, pur indicando in atto il prezzo reale; inoltre, nelle cessioni soggette a IVA l’imposta di registro è in genere fissa. Nei casi “ordinari” soggetti a registro proporzionale senza prezzo-valore, l’Ufficio può comunque rettificare il valore in base al valore venale secondo il TUR. Non è raro, infatti, che per ridurre la tassazione negli atti di compravendita venga deliberatamente indicato un prezzo inferiore a quello pattuito.
Nel 2006 (D.L. 223/2006) sono state introdotte norme di contrasto all’evasione che hanno inciso anche sui controlli, prevedendo obblighi dichiarativi in atto (prezzo reale e modalità di pagamento) e, in quel periodo, un rafforzamento dell’uso di parametri “di mercato” nelle attività di accertamento. Tuttavia, non esiste una regola generale per cui il “valore di mercato” diventa automaticamente il prezzo imponibile, né un “obbligo” specifico nato nel 2006 secondo cui il prezzo indicato nel preliminare deve necessariamente coincidere con quello del rogito: ciò che rileva, in ogni caso, è che il corrispettivo dichiarato negli atti sia quello effettivamente pattuito e che i pagamenti siano coerenti e tracciabili.
Il valore catastale è un valore fiscale ottenuto applicando specifici coefficienti alla rendita catastale rivalutata. È spesso utilizzato come riferimento per diverse imposte immobiliari (ad esempio, nei trasferimenti soggetti a imposta di registro quando si applica il prezzo-valore, e per vari calcoli “catastali”), mentre per successioni e donazioni la base imponibile segue regole proprie e può richiedere inquadramenti specifici in base al tipo di imposta e all’agevolazione applicabile.
Il valore indicato nel rogito deve essere in linea con il valore catastale, che rappresenta la base imponibile su cui vengono calcolate le aliquote fiscali di una vasta pluralità di imposte, quali:
Anche l’Imposta Municipale Unica (IMU) è calcolata sul valore catastale.
Il valore venale in comune commercio è il concetto chiave che l’Amministrazione può utilizzare come parametro quando valuta la congruità del valore dichiarato negli atti immobiliari (in particolare ai fini dell’imposta di registro, nei limiti e con le regole del TUR).
In concreto, se il prezzo/valore dichiarato nel rogito appare non coerente con gli indici di mercato (ad esempio, perché troppo basso rispetto a elementi oggettivi), il valore venale può diventare il riferimento per la rettifica e per il conseguente recupero delle imposte. Inoltre, il valore/risultanze dell’atto possono avere riflessi anche su controlli connessi alle imposte dirette, dove la normativa sugli accertamenti (come l’art. 39 del DPR 600/1973) è parte del quadro di riferimento generale dei poteri di controllo.
Qualora si ricevesse un avviso di accertamento del valore immobiliare da parte dell’Agenzia delle Entrate può essere utile procurarsi la documentazione necessaria per cercare di dimostrare che il valore dichiarato corrisponda a quello effettivo, quindi:
È altresì consigliabile incaricare un professionista dell’estimo di effettuare una puntuale e approfondita valutazione immobiliare per dimostrare quale sia effettivamente il valore dell’immobile in questione.
In linea generale, il valore catastale (base imponibile “catastale”) si ricava così:
Moltiplicatori comunemente utilizzati (a titolo operativo, da verificare in base alla categoria catastale e alle agevolazioni applicabili):
Il calcolo effettivo va sempre parametrato alla categoria catastale e all’eventuale applicazione del prezzo-valore quando ammesso.
Se il fisco rileva che la discrepanza tra il valore dichiarato nel rogito e il valore di mercato sia dovuta a un’intenzionale sottostima del valore dell'immobile oggetto di vendita, sono previste pesanti sanzioni, che possono variare a seconda della gravità della violazione e delle normative fiscali locali.
In generale, una sottodichiarazione del prezzo produce conseguenze fiscali (maggiori imposte, interessi e sanzioni) e può generare problemi civilistici tra le parti (ad esempio contestazioni sulla reale pattuizione e sui pagamenti). L’invalidità/annullamento del rogito non è l’effetto automatico “tipico” dell’accertamento fiscale: dipende da eventuali azioni e contestazioni in sede civile e dalle specifiche circostanze del caso.
Dipende dal caso: in via generale l’imposta di registro proporzionale si collega ai criteri del TUR e può essere oggetto di rettifica sul valore; però, nelle compravendite in cui è applicabile e viene richiesto, il meccanismo prezzo-valore consente di calcolare l’imposta sul valore catastale pur indicando comunque in atto il prezzo di vendita.
