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★★★★★ Gratuita · Senza impegnoIl preliminare di compravendita, comunemente chiamato compromesso, è il contratto con cui venditore e acquirente si impegnano a stipulare in seguito il contratto definitivo di vendita. Non trasferisce la proprietà dell’immobile, che passa all’acquirente solo con il contratto definitivo.
Punti chiave
Il preliminare di compravendita è un passaggio importante nel processo di acquisto o di vendita di una casa. In questa pagina trovi la risposta a tutte le domande più importanti sull’argomento. Prima di procedere per la vendita, assicurati di calcolare il giusto prezzo per il tuo immobile. Oggi puoi calcolarlo con lo strumento di valutazione di RealAdvisor, completamente gratuito, che ti consente di avere una valutazione immobiliare affidabile in 4 minuti. Inizia dal form qui in basso e inserisci i valori richiesti.
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Il preliminare si inserisce in un mercato immobiliare che nel 2025 ha registrato circa 767.000 compravendite di abitazioni in Italia, con un aumento del 6,4% rispetto all’anno precedente. Secondo l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, il valore complessivo delle abitazioni scambiate ha raggiunto circa 124 miliardi di euro, l’8,8% in più rispetto al 2024. (OMI)
Il contratto preliminare, noto anche come "compromesso", è un patto tra venditore e compratore in cui entrambe le parti si impegnano a concludere un futuro e definitivo contratto di vendita. Questo tipo di contratto è comune in situazioni dove la vendita immediata non è fattibile, come quando l'acquirente è alla ricerca di un mutuo o il venditore attende la consegna di una nuova abitazione.
La caratteristica fondamentale del contratto preliminare è che il trasferimento effettivo dei diritti di proprietà sull'immobile avviene solo con la firma del contratto definitivo. Questo aspetto lo rende uno strumento utile per garantire entrambe le parti nel periodo che intercorre tra l'accordo iniziale e la conclusione effettiva della vendita.
Per quanto riguarda la forma, il contratto preliminare deve essere redatto per iscritto. Ciò può avvenire tramite una scrittura privata semplice, una scrittura privata autenticata (cioè firmata davanti a un notaio o altro pubblico ufficiale che ne attesti l'autenticità), o un atto pubblico, ovvero un documento redatto da un notaio o altro pubblico ufficiale in forma legale.
Questa procedura garantisce che sia il venditore che l'acquirente siano tutelati e che ci siano chiare registrazioni legali delle loro intenzioni e accordi in vista del contratto di vendita finale.
Il termine “preliminare di vendita” è comunemente utilizzato come sinonimo di “preliminare di compravendita”: entrambe le espressioni indicano normalmente il contratto con cui venditore e acquirente si obbligano reciprocamente a stipulare in futuro il contratto definitivo. Diverso è il caso del preliminare unilaterale, nel quale l’obbligo di concludere il contratto definitivo grava su una sola delle parti.
La proposta d’acquisto e il preliminare di compravendita non sono la stessa cosa. Con la proposta d’acquisto, generalmente, il potenziale acquirente manifesta la volontà di acquistare l’immobile a determinate condizioni e rimane vincolato secondo quanto previsto dalla proposta stessa.
Il contratto preliminare, invece, impegna venditore e acquirente a stipulare successivamente il contratto definitivo di compravendita.
Quando la proposta d’acquisto viene accettata dal venditore e l’accettazione viene portata a conoscenza del proponente, può già formarsi un accordo avente natura di contratto preliminare, se sono presenti gli elementi necessari. Per questo è importante verificare attentamente il contenuto della proposta prima della firma.
Gli elementi fondamentali del contratto preliminare sono quelli necessari a individuare con sufficiente certezza le parti, l’immobile oggetto della futura vendita e il prezzo concordato. Il contratto deve inoltre esprimere chiaramente l’impegno delle parti a stipulare il successivo contratto definitivo.
In particolare, è opportuno indicare:
Per identificare con maggiore precisione l’immobile possono essere allegate anche le planimetrie catastali, ma la loro allegazione non costituisce in via generale un requisito essenziale per la validità del preliminare.
Per quanto riguarda l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), il proprietario deve renderlo disponibile al potenziale acquirente fin dall’avvio delle trattative e consegnarlo alla conclusione delle stesse. Non è tuttavia previsto un obbligo generale di allegare l’APE al contratto preliminare.
L’atto preliminare di compravendita immobiliare offre flessibilità e può essere adattato alle specifiche esigenze delle parti coinvolte attraverso l'aggiunta di clausole accessorie. Queste clausole sono progettate per fornire ulteriori garanzie e per tutelare gli interessi sia del venditore che dell'acquirente. Tra le clausole più comuni si possono includere:
Il ricorso al mutuo riguarda una parte consistente delle compravendite. Nel secondo trimestre del 2026, secondo il sondaggio condotto da Banca d’Italia insieme a Tecnoborsa e all’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, il 63,1% degli acquisti rilevati è stato finanziato con un mutuo. Il rapporto tra l’importo del prestito e il valore dell’immobile si è attestato mediamente al 78,2%. Questi dati aiutano a comprendere perché la clausola sospensiva legata all’ottenimento del finanziamento possa assumere particolare importanza nel preliminare. (Banca d’Italia)
Il dato si inserisce inoltre in una fase di forte ripresa del credito immobiliare: nel 2025 il Notariato ha rilevato un aumento del 18,8% del numero dei mutui e del 30,4% del capitale complessivamente erogato rispetto al 2024. (Notariato)
Qui di seguito offriamo un fac simile del preliminare di compravendita di un immobile, utilizzabile in Italia secondo le attuali norme vigenti.
Tra
il/la Sig./Sig.ra ____________________________, nato/a a ________________________________ il //__, codice fiscale ________________________________, residente in ________________________________, via/piazza ________________________________ n. _____, di seguito denominato/a “Promittente Venditore”;
e
il/la Sig./Sig.ra ____________________________, nato/a a ________________________________ il //__, codice fiscale ________________________________, residente in ________________________________, via/piazza ________________________________ n. _____, di seguito denominato/a “Promissario Acquirente”;
si conviene e si stipula quanto segue.
1. Oggetto del contratto
Il Promittente Venditore promette di vendere al Promissario Acquirente, che promette di acquistare, l’immobile sito nel Comune di ________________________________, in via/piazza ________________________________ n. _____, piano _____, interno _____.
L’immobile è composto da ________________________________________________ e comprende le seguenti eventuali pertinenze:
________________________________________________.
L’immobile risulta censito al Catasto Fabbricati del Comune di ________________________________ con i seguenti dati:
foglio: __________;
particella/mappale: __________;
subalterno: __________;
categoria catastale: __________;
classe: __________;
consistenza/superficie catastale: __________;
rendita catastale: € __________.
Sono comprese nella promessa di vendita tutte le pertinenze, accessioni, servitù attive e passive e le quote delle parti comuni spettanti per legge o per titolo.
2. Provenienza dell’immobile
Il Promittente Venditore dichiara di essere proprietario dell’immobile in forza di:
atto stipulato in data //______ a rogito del Notaio ________________________________, repertorio n. __________, raccolta n. __________, registrato e/o trascritto presso ________________________________.
3. Prezzo della compravendita
Il prezzo complessivo convenuto per la compravendita è stabilito in:
€ ________________________________
(euro ________________________________________________).
Il pagamento avverrà secondo le seguenti modalità:
€ __________________ alla sottoscrizione del presente contratto, a titolo di ________________________________;
€ __________________ entro il //______, a titolo di ________________________________;
€ __________________, pari al saldo del prezzo, al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita.
I pagamenti saranno effettuati mediante ________________________________________________.
4. Caparra confirmatoria
Alla sottoscrizione del presente contratto il Promissario Acquirente versa al Promittente Venditore la somma di € __________________ a titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell’articolo 1385 del Codice civile.
Tale somma sarà imputata al prezzo al momento della stipula del contratto definitivo.
In caso di inadempimento del Promissario Acquirente, il Promittente Venditore potrà recedere dal contratto trattenendo la caparra nei casi previsti dalla legge.
In caso di inadempimento del Promittente Venditore, il Promissario Acquirente potrà recedere dal contratto chiedendo il doppio della caparra versata, fatto salvo quanto previsto dalla legge in materia di ulteriori rimedi per l’inadempimento.
5. Stipula del contratto definitivo
Le parti si impegnano a stipulare il contratto definitivo di compravendita entro e non oltre il //______ davanti al Notaio ________________________________, o davanti ad altro notaio scelto dal Promissario Acquirente.
Il Promittente Venditore si impegna a fornire in tempo utile tutta la documentazione necessaria alla stipula del contratto definitivo.
6. Stato giuridico dell’immobile
Il Promittente Venditore dichiara che, salvo quanto espressamente indicato di seguito, l’immobile sarà trasferito al momento del rogito libero da ipoteche, pignoramenti, trascrizioni pregiudizievoli, vincoli, diritti di terzi e altri gravami:
________________________________________________.
Qualora risultino formalità pregiudizievoli suscettibili di cancellazione, il Promittente Venditore si obbliga a provvedere alla loro cancellazione entro la stipula del contratto definitivo o contestualmente ad essa, secondo modalità concordate con il notaio.
7. Situazione urbanistica e catastale
Il Promittente Venditore dichiara che l’immobile è stato realizzato in forza dei seguenti titoli edilizi e/o delle successive variazioni:
________________________________________________.
Dichiara inoltre che eventuali successive modifiche sono state eseguite sulla base dei seguenti titoli, comunicazioni, sanatorie o altri provvedimenti:
________________________________________________.
Il Promittente Venditore si impegna a mettere a disposizione del Promissario Acquirente e del notaio la documentazione urbanistica e catastale necessaria e a comunicare eventuali difformità conosciute.
Le parti convengono che eventuali irregolarità rilevanti ai fini della stipula del contratto definitivo dovranno essere regolarizzate dal Promittente Venditore entro il rogito, salvo diverso accordo scritto.
8. Attestato di Prestazione Energetica
Il Promittente Venditore dichiara che l’immobile è dotato dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE), ove previsto dalla normativa vigente, e si impegna a consegnarlo o metterlo a disposizione del Promissario Acquirente secondo quanto previsto dalla legge.
9. Stato e consegna dell’immobile
Il Promissario Acquirente dichiara di aver visitato l’immobile e di conoscerne lo stato di fatto, fatto salvo quanto dichiarato dal Promittente Venditore e quanto emerga dalle verifiche documentali e tecniche.
L’immobile sarà consegnato al Promissario Acquirente:
☐ alla stipula del contratto definitivo;
☐ entro il //______;
☐ secondo le seguenti modalità: ________________________________________________.
Al momento della consegna l’immobile dovrà essere libero da persone e cose, salvo diverso accordo scritto tra le parti.
10. Spese condominiali
Il Promittente Venditore dichiara che l’immobile:
☐ fa parte di un condominio;
☐ non fa parte di un condominio.
In caso di condominio, il Promittente Venditore si impegna a fornire prima del rogito la documentazione relativa alla situazione dei pagamenti condominiali e a comunicare l’esistenza di eventuali spese straordinarie già deliberate o in corso di deliberazione.
Le spese condominiali saranno ripartite tra le parti secondo quanto previsto dalla legge e dagli eventuali accordi riportati nel contratto definitivo.
11. Eventuale condizione sospensiva per il mutuo
Clausola facoltativa:
L’efficacia del presente contratto è subordinata all’ottenimento da parte del Promissario Acquirente, entro il //______, di un finanziamento bancario destinato all’acquisto dell’immobile per un importo non inferiore a € __________________.
Il Promissario Acquirente si impegna a presentare tempestivamente la richiesta di finanziamento e a comunicare al Promittente Venditore l’esito della stessa.
In caso di mancato ottenimento del finanziamento entro il termine indicato, purché ricorrano le condizioni stabilite nella presente clausola, il contratto resterà privo di efficacia e le somme eventualmente versate saranno restituite secondo quanto concordato tra le parti e previsto dalla legge.
12. Mediazione immobiliare
Le parti dichiarano che la compravendita:
☐ è stata conclusa senza l’intervento di un mediatore;
☐ è stata conclusa con l’intervento dell’agenzia immobiliare ________________________________, con sede in ________________________________, partita IVA/codice fiscale ________________________________, REA n. __________________.
Le eventuali provvigioni spettanti al mediatore saranno corrisposte secondo gli accordi intercorsi tra le parti e il mediatore.
13. Registrazione del contratto
Il presente contratto preliminare sarà registrato presso l’Agenzia delle Entrate nei termini previsti dalla normativa vigente.
Le relative imposte e spese saranno sostenute da ________________________________________________, fatto salvo quanto inderogabilmente previsto dalla legge.
Le parti si impegnano a collaborare per gli adempimenti necessari alla registrazione.
14. Spese del contratto definitivo
Le spese notarili, fiscali e le altre spese connesse alla stipula del contratto definitivo saranno sostenute secondo quanto previsto dalla legge e dagli accordi tra le parti.
Restano a carico del Promittente Venditore le spese necessarie per l’eventuale cancellazione di ipoteche o altre formalità pregiudizievoli di propria competenza.
15. Modifiche e integrazioni
Qualunque modifica o integrazione del presente contratto dovrà risultare da atto scritto sottoscritto da entrambe le parti.
16. Disposizioni finali
Per quanto non espressamente previsto dal presente contratto si applicano le disposizioni del Codice civile e della normativa vigente.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo ________________________________
Data //______
Il Promittente Venditore
Firma ________________________________
Il Promissario Acquirente
Firma ________________________________
Per proteggere i propri diritti in una transazione immobiliare e per prevenire situazioni in cui la controparte agisca in maniera contraria agli accordi presi, la legge offre la possibilità di trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari.
Affinché la trascrizione sia possibile, è necessario che il contratto preliminare sia stato stipulato con l'intervento di un notaio. Questo garantisce la formalità e la legalità dell'atto. Una volta coinvolto il notaio, oltre alle spese tradizionali come l'imposta di registro e l'imposta di bollo (quest'ultima pari a 155 euro), si aggiungono ulteriori costi relativi alla trascrizione. Questi includono:
L'inserimento del contratto preliminare di vendita nei registri immobiliari attraverso questo processo offre un livello di sicurezza legale maggiore sia per il venditore che per l'acquirente, assicurando che le condizioni e gli accordi stabiliti nel contratto siano rispettati e legalmente riconosciuti.
Il preliminare è un vero contratto e vincola le parti agli obblighi assunti. Se il venditore o l’acquirente si rifiuta senza giustificato motivo di concludere il contratto definitivo, la parte non inadempiente dispone di diversi strumenti di tutela.
Può chiedere la risoluzione del contratto e, quando ne ricorrono i presupposti, il risarcimento dei danni. Se è stata versata una caparra confirmatoria, può inoltre esercitare il recesso secondo le regole previste dall’articolo 1385 del Codice Civile: il venditore può trattenere la caparra ricevuta, mentre l’acquirente può chiedere il doppio di quella versata se l’inadempiente è il venditore.
In alternativa, la parte interessata può chiedere al giudice, nei casi previsti dalla legge, una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso, secondo l’articolo 2932 del Codice Civile.
La registrazione del contratto preliminare di compravendita tra privati è un passo cruciale nel processo di transazione immobiliare. Secondo le normative vigenti, questo contratto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di firma. Se il contratto è stipulato tramite un atto notarile, il notaio stesso si occupa della registrazione entro il termine dei 30 giorni.
Per quanto riguarda i costi della registrazione, sono previste due imposte:
Inoltre, nel caso in cui il contratto preliminare preveda il pagamento di somme, può essere dovuta un’imposta proporzionale.
Per i preliminari soggetti alla disciplina in vigore dal 1° gennaio 2025, sulle somme versate a titolo di caparra confirmatoria o di acconto sul prezzo non soggetto a IVA si applica l’imposta di registro dello 0,5%, oppure la minore imposta applicabile al contratto definitivo.
L’imposta proporzionale pagata in sede di registrazione del preliminare viene imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.
Se invece l’acconto sul prezzo è soggetto a IVA, ad esempio in determinate compravendite effettuate da imprese, l’acconto costituisce un’anticipazione del corrispettivo e deve essere fatturato con applicazione dell’IVA; non si applica quindi su tale somma l’imposta proporzionale dello 0,5%. La caparra confirmatoria, invece, non costituisce normalmente un corrispettivo e resta fuori dal campo IVA.
Per l’acquisto di un immobile da costruire possono essere previste tutele particolari rispetto a un normale preliminare immobiliare. Quando ricorrono i presupposti previsti dal D.Lgs. 122/2005, il preliminare tra costruttore e acquirente persona fisica deve essere stipulato mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, con l’intervento del notaio.
Il costruttore deve inoltre consegnare all’acquirente una fideiussione destinata a garantire, nei casi previsti dalla legge, la restituzione delle somme riscosse prima del trasferimento della proprietà.
Al momento del contratto definitivo deve invece essere consegnata la polizza assicurativa indennitaria decennale prevista dalla normativa, destinata a coprire determinati danni materiali all’immobile derivanti, ad esempio, da rovina o gravi difetti costruttivi.
Per questi preliminari sono inoltre previsti specifici requisiti di contenuto e particolari allegazioni.
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La registrazione del preliminare presso l’Agenzia delle Entrate è doverosa a livello fiscale, perciò la mancata registrazione è sanzionabile ai sensi di legge.
Per tutelarsi da eventuali comportamenti scorretti della controparte, è consigliabile trascrivere il compromesso e avvalersi della figura del notaio per la stipula e la successiva iscrizione nei registri immobiliari.
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