Il preliminare di compravendita è un passaggio importante nel processo di acquisto o di vendita di una casa. In questa pagina trovi la risposta a tutte le domande più importanti sull’argomento.
Il contratto preliminare, noto anche come "compromesso", è un patto tra venditore e compratore in cui entrambe le parti si impegnano a concludere un futuro e definitivo contratto di vendita. Questo tipo di contratto è comune in situazioni dove la vendita immediata non è fattibile, come quando l'acquirente è alla ricerca di un mutuo o il venditore attende la consegna di una nuova abitazione.
La caratteristica fondamentale del contratto preliminare è che il trasferimento effettivo dei diritti di proprietà sull'immobile avviene solo con la firma del contratto definitivo. Questo aspetto lo rende uno strumento utile per garantire entrambe le parti nel periodo che intercorre tra l'accordo iniziale e la conclusione effettiva della vendita.
Per quanto riguarda la forma, il contratto preliminare deve essere redatto per iscritto. Ciò può avvenire tramite una scrittura privata semplice, una scrittura privata autenticata (cioè firmata davanti a un notaio o altro pubblico ufficiale che ne attesti l'autenticità), o un atto pubblico, ovvero un documento redatto da un notaio o altro pubblico ufficiale in forma legale.
Questa procedura garantisce che sia il venditore che l'acquirente siano tutelati e che ci siano chiare registrazioni legali delle loro intenzioni e accordi in vista del contratto di vendita finale.
Il termine "preliminare di vendita" è di fatto divenuto sinonimo di "preliminare di compravendita", sebbene tecnicamente possa riferirsi soltanto all'impegno del venditore a vendere il bene immobiliare. Tuttavia, questa differenza si usa ormai molto raramente, poiché l'accordo solitamente è bilaterale (poiché coinvolge sia il venditore che l'acquirente). Per tale motivo, anziché usare preliminare di vendita, generalmente si usa preliminare di compravendita.
In sintesi:
In questo articolo, quindi, useremo in modo intercambiabile entrambe le forme.
Gli elementi essenziali che devono essere inclusi nel contratto preliminare sono:
1. Consenso delle parti: è fondamentale che il contratto rifletta chiaramente il consenso di tutte le parti coinvolte - venditori e acquirenti. Questo consenso deve essere inequivocabile e volontario;
2. Dati relativi all’immobile in vendita: il contratto deve contenere una descrizione dettagliata dell'immobile oggetto della vendita. Questo include:
- L'indirizzo esatto dell'immobile;
- Una descrizione completa dell'immobile, che può includere dettagli come la dimensione, la disposizione delle stanze e altre caratteristiche significative;
- I dati catastali, che identificano l'immobile nel registro immobiliare pubblico, fornendo dettagli come il foglio, la particella e la subalterna;
- Le planimetrie, che sono fondamentali per comprendere la disposizione fisica e le dimensioni dell'immobile;
- L'Attestato di Prestazione Energetica (APE), che fornisce informazioni sull'efficienza energetica dell'immobile, un aspetto sempre più importante nelle transazioni immobiliari.
3. Prezzo pattuito: un elemento essenziale del contratto preliminare di vendita è il prezzo concordato per la vendita dell'immobile. Questo prezzo deve essere chiaramente indicato nel contratto, assicurando trasparenza e prevenendo future controversie.
Questi elementi sono indispensabili per un contratto preliminare valido e per garantire che la futura compravendita si svolga in modo chiaro e legale.
L’atto preliminare di compravendita immobiliare offre flessibilità e può essere adattato alle specifiche esigenze delle parti coinvolte attraverso l'aggiunta di clausole accessorie. Queste clausole sono progettate per fornire ulteriori garanzie e per tutelare gli interessi sia del venditore che dell'acquirente. Tra le clausole più comuni si possono includere:
1. Delibera del mutuo: questa clausola è particolarmente rilevante per l'acquirente che intende finanziare l'acquisto tramite un mutuo. La clausola specifica che la conclusione del contratto definitivo è subordinata all'ottenimento di un mutuo da parte di un istituto di credito. Ciò assicura che l'acquirente non sia obbligato ad acquistare l'immobile se non ottiene il finanziamento necessario;
2. Data limite per la stipula del contratto definitivo: si può stabilire una data entro la quale il contratto definitivo di compravendita deve essere firmato. Questo serve a garantire che la transazione proceda in modo tempestivo e secondo le aspettative di entrambe le parti.
3. Caparra confirmatoria: è comune includere una clausola sulla caparra confirmatoria, specificando l'importo versato dall'acquirente come segno del suo impegno ad acquistare l'immobile. Questa somma viene poi detratta dal prezzo finale di vendita. La caparra ha anche una funzione penale: in caso di inadempimento da parte dell'acquirente, il venditore può trattenere l'importo versato come caparra; se invece è il venditore a non adempiere, deve restituire all'acquirente il doppio della caparra ricevuta.
Per proteggere i propri diritti in una transazione immobiliare e per prevenire situazioni in cui la controparte agisca in maniera contraria agli accordi presi, la legge offre la possibilità di trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari.
Affinché la trascrizione sia possibile, è necessario che il contratto preliminare sia stato stipulato con l'intervento di un notaio. Questo garantisce la formalità e la legalità dell'atto. Una volta coinvolto il notaio, oltre alle spese tradizionali come l'imposta di registro e l'imposta di bollo (quest'ultima pari a 155 euro), si aggiungono ulteriori costi relativi alla trascrizione. Questi includono:
L'inserimento del contratto preliminare di vendita nei registri immobiliari attraverso questo processo offre un livello di sicurezza legale maggiore sia per il venditore che per l'acquirente, assicurando che le condizioni e gli accordi stabiliti nel contratto siano rispettati e legalmente riconosciuti.
La registrazione del contratto preliminare di compravendita tra privati è un passo cruciale nel processo di transazione immobiliare. Secondo le normative vigenti, questo contratto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di firma. Se il contratto è stipulato tramite un atto notarile, il notaio stesso si occupa della registrazione entro il termine dei 30 giorni.
Per quanto riguarda i costi della registrazione, sono previste due imposte:
Inoltre, nel caso in cui il contratto preliminare preveda dei pagamenti, sono dovute ulteriori imposte proporzionali:
È importante notare che l'imposta versata per il contratto preliminare verrà successivamente detratta dall'imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita. Nel caso in cui l'imposta proporzionale pagata per la caparra e gli acconti superi l'imposta dovuta per il contratto definitivo, è previsto un rimborso per l'eccedenza pagata durante la registrazione del contratto preliminare. Questo rimborso deve essere richiesto entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo, rivolgendosi all'ufficio che ha gestito la registrazione.
Nel contratto preliminare di vendita per un immobile in costruzione, si specificano la descrizione del progetto, il piano temporale per il completamento, le garanzie per l'acquirente e i dettagli sui pagamenti e la conformità legale.
La registrazione del preliminare presso l’Agenzia delle Entrate è doverosa a livello fiscale, perciò la mancata registrazione è sanzionabile ai sensi di legge.
Per tutelarsi da eventuali comportamenti scorretti della controparte, è consigliabile trascrivere il compromesso e avvalersi della figura del notaio per la stipula e la successiva iscrizione nei registri immobiliari.
