Concedere un immobile di proprietà a terzi in comodato d’uso gratuito è una soluzione che può rivelarsi vantaggiosa per tutte le parti coinvolte. Vediamo nel dettaglio come funziona un contratto di comodato d'uso gratuito, quali sono i suoi vantaggi e in cosa differisce da un tradizionale contratto di locazione.
Il comodato d’uso gratuito, disciplinato dall’articolo 1803 del codice civile, è un contratto in cui un soggetto, detto comodante, mette un bene immobile di sua proprietà a disposizione di un altro soggetto, detto comodatario, affinché questi vi ci stabilisca per un determinato periodo di tempo, senza versare alcun corrispettivo in denaro.
Il comodante è il soggetto che concede un immobile di cui è proprietario in comodato d’uso gratuito a un altro soggetto. Il comodante non può revocare il comodato in modo arbitrario, ma solo in presenza di una valida motivazione, come, per esempio, la necessità di disporre dell’immobile per se stesso.
Il comodatario è chi esercita sull’immobile di proprietà del comodante un diritto personale di godimento senza, però, divenirne proprietario. Il comodatario fruisce gratuitamente dell’immobile per la durata concordata. Se prevede di adibire l’immobile concessogli in comodato ad abitazione principale e risiedervi stabilmente, è tenuto a stabilirvi la residenza.
Il comodato d’uso gratuito è il contratto con cui due parti, comodante e comodatario, si accordano affinché il primo conceda gratuitamente al secondo l’uso temporaneo o permanente di un bene immobile di cui è proprietario.
Il comodatario ha diritto di disporre del bene immobile del comodante senza versare alcun corrispettivo. L’articolo 1804 del codice civile stabilisce che il comodatario debba custodire l'immobile concessogli in comodato con la dovuta diligenza e che non lo possa affittare, sublocare, donare o cedere a terzi senza il consenso del comodante.
Il comodato d’uso consente al proprietario dell’immobile di beneficiare di interessanti agevolazioni per quanto riguarda il pagamento dell’imposta municipale unica (IMU). Se l’abitazione è concessa in comodato d’uso a parenti in linea retta (genitori-figli), è prevista una riduzione del 50% della base imponibile dell'imposta, purché:
Facciamo un esempio pratico. Supponiamo di stipulare e registrare un contratto di comodato d'uso gratuito a favore di nostro figlio che, non disponendo di altri immobili di proprietà, stabilisce la propria residenza presso l’abitazione in questione. In tal caso, potremo beneficiare di una riduzione del 50% sulla base imponibile dell’IMU.
Il comodato d’uso gratuito consente al comodatario di fruire gratuitamente di un immobile senza doverlo né acquistare né affittare. Ne consegue che, non esercitando un diritto di proprietà sul bene, il comodatario non sia tenuto al pagamento dell’IMU, che, come abbiamo visto, spetta al proprietario dell’immobile.
Un altro vantaggio è rappresentato dal fatto che il comodatario, analogamente al locatario in un contratto di locazione, non debba farsi carico delle spese manutentive straordinarie per l’immobile oggetto di comodato. A occuparsene è il proprietario, esattamente come avviene in caso di locazione.
Le spese manutentive a carico del comodante riguardano la struttura dell’immobile e l’impianto elettrico, idrico e termico. Il comodatario dovrà provvedere semplicemente agli interventi di ordinaria manutenzione per piccoli guasti ascrivibili al normale deterioramento prodotto dall’uso quotidiano del bene.
Facciamo un esempio concreto. Supponiamo che ci venga concesso in comodato d’uso gratuito l’appartamento di proprietà di un congiunto. A sostenere le spese relative, ipotizziamo, alla sostituzione dell’obsoleta caldaia a gas con un modello a condensazione di classe A sarà il suddetto congiunto proprietario dell’immobile. Saremo, invece, noi a pagare l’idraulico per piccoli interventi relativi a guasti di lieve o minima entità dipesi dal normale uso quotidiano, come per esempio lo sgorgo di un lavandino o il cambio di una guarnizione.
Il comodato d'uso gratuito di un immobile è un contratto in base al quale il comodante mette un immobile di sua proprietà a disposizione del comodatario senza che questi debba pagare alcunché. La natura gratuita e la conseguente assenza del versamento di alcun corrispettivo in denaro da parte del comodatario al comodante è il principale aspetto che differenzia il comodato d’uso gratuito dalla tradizionale locazione.
Il rapporto è basato su uno scambio contraddistinto da fiducia e cortesia tra le parti, solitamente legate da uno stretto rapporto di parentela o affinità. Il locatore e il locatario, invece, sono in genere soggetti estranei.
Inoltre, il contratto di comodato d’uso gratuito di un immobile non deve essere necessariamente redatto per iscritto. La forma è libera, a differenza di quanto previsto dall'articolo 1 della legge numero 431 del 9 dicembre 1998 per i contratti di locazione per cui, a pena di nullità, è prevista la forma scritta ad substantiam.
Per poter concedere un immobile in comodato d’uso gratuito è necessario esserne i legittimi proprietari.
Il comodatario, per poter fruire dell’immobile concessogli in comodato d’uso gratuito, deve essere maggiorenne, in possesso della capacità di compiere atti giuridici e intenzionato a utilizzare il bene in questione per finalità lecite.
La durata dell’accordo viene liberamente concordata dal comodante e dal comodatario sulla base delle loro specifiche esigenze.
Un contratto di comodato d’uso gratuito può essere a tempo determinato, con uno specifico spazio temporale stabilito dai contraenti. Un accordo di questo tipo può servire per fare fronte a esigenze temporanee, come, per esempio, la necessità di un congiunto di stabilirsi per un tot di mesi o anni nella regione in cui si trova l’immobile di proprietà del comodante.
Il contratto può anche essere a tempo indeterminato, senza un termine finale pattuito tra le parti.
Se formulato in forma scritta, il contratto di comodato d'uso gratuito deve riportare
È altresì opportuno mettere per iscritto le modalità con cui richiedere la risoluzione anticipata del contratto.
Riportiamo di seguito il modello fac simile di un contratto di comodato d'uso gratuito.
Luogo, data ______________
Il/la sig./sig.ra ____, nato/a a ____ il ____ e residente a ____ in via/piazza ____, titolare di codice fiscale ____, di seguito denominato comodante, e il/la sig./sig.ra ____, nato/a a ____ il ____ e residente a ____ in via/piazza ____, titolare di codice fiscale ____, di seguito denominato comodatario, stipulano e convengono il presente contratto di comodato d’uso gratuito, regolato dagli articoli seguenti.
Il comodante concede in comodato d'uso gratuito al comodatario, che accetta nel medesimo stato di fatto e di diritto in cui si trova, per il solo uso abitativo e con esclusione di ogni altro, l’unità immobiliare sita in ____ in via/piazza ____, piano____, scala ____, composta da____ vani, identificata al N.C.E.U. di ____ al foglio ____, particella ____, subalterno ____, zona censuaria ____, categoria ____, classe catastale ____, consistenza ____, rendita catastale ____.
Il comodatario si impegna a conservare e custodire l'immobile con la dovuta diligenza, provvedendo all’ordinaria manutenzione, e si impegna a non modificare né trasformare l'immobile, restituendolo al termine del presente contratto nello stato di fatto e di diritto in cui lo ha ricevuto, fatto salvo il normale deterioramento dovuto all’uso.
Il comodatario si impegna a restituire l'immobile al comodante al termine del contratto, alla cessazione delle necessità per le quali è stato concesso il comodato o a richiesta del comodante per sopravvenute esigenze di quest'ultimo.
È fatto divieto al comodatario di concedere a terzi, anche in via temporanea, il godimento dell'immobile senza preventivo consenso scritto del comodante, pena la risoluzione ipso iure del presente contratto.
Il presente contratto è stipulato a tempo determinato con decorrenza dal ____ e termine il ____ e si prorogherà per il medesimo periodo qualora una delle parti non comunichi disdetta a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno almeno ____ giorni prima della scadenza.
Le spese del presente contratto e ogni spesa accessoria sono a carico del comodatario. Le spese ordinarie connesse all'utilizzo del bene restano a carico del comodatario. Il comodatario ha diritto al rimborso delle spese straordinarie per la conservazione, se ritenute necessarie e urgenti.
Per quanto non espressamente previsto dal presente contratto, le parti dichiarano applicabili le norme in materia di comodato di cui all’articolo 1803 del codice civile e successivi.
Firma del comodante ______________
Firma del comodatario ______________
Come accennato, un contratto di comodato d’uso gratuito si può fare in forma orale, senza necessità di essere redatto e registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Se il contratto assume la forma verbale, non è soggetto a obbligo di registrazione.
Benché non sia obbligatorio, è consigliabile redigere in forma scritta il contratto di comodato d’uso gratuito e registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate, al fine di renderne la firma vincolante per ambo le parti e ottenerne data certa, importante a fini probatori.
Nella risoluzione numero 14 del 6 febbraio 2001 l’Agenzia delle Entrate stabilisce che la registrazione debba essere effettuata entro 20 giorni dalla data dell’atto.
La registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito comporta il pagamento di:
Sia il comodante che il comodatario sono coinvolti in solido nel pagamento delle spese di registrazione di un contratto di comodato d’uso.
La spesa relativa all’imposta di registro deve essere sostenuta a ogni eventuale rinnovo dei contratti di comodato a tempo determinato.
Se l’accordo viene messo per iscritto, è necessario provvedere alla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, in ottemperanza a quanto disposto dal decreto del Presidente della Repubblica numero 131 del 26 aprile 1986. L’omessa o ritardata registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito può essere regolarizzata mediante ravvedimento operoso.
Il primo comma dell’articolo 18 del decreto legislativo numero 158 del 24 settembre 2015 e l’articolo 69 del suddetto decreto del Presidente della Repubblica numero 131 del 26 aprile 1986 indicano che la mancata registrazione di un contratto di comodato d'uso gratuito redatto per iscritto è punita con una sanzione amministrativa di importo che può arrivare al 240% di quanto dovuto.
In caso di registrazione effettuata con ritardo inferiore a 30 giorni, è prevista una sanzione amministrativa dal 60% al 120% dell’imposta dovuta.
Chi vive in comodato d'uso rischia di dover restituire l’immobile al proprietario, nel caso in cui questi necessiti di disporne per se stesso qualora, per qualsiasi motivo, la sua abitazione principale non fosse più idonea a essere abitata.
Un contratto di comodato d’uso gratuito può essere disdetto comunicando la propria decisione alla controparte tramite raccomandata con ricevuta di ritorno. Se il contratto è stato registrato, occorre darne comunicazione anche all’Agenzia delle Entrate.
Per la registrazione di un contratto di comodato d’uso gratuito presso l’Agenzia delle Entrate occorre pagare 200 euro di imposta di registro e 16 euro di marca da bollo ogni 4 facciate del contratto.
