Per verificare la presenza di eventuali gravami su un immobile, l’ente a cui rivolgersi è la Conservatoria di Stato. Di cosa si tratta? Approfondiamo insieme e scopriamo come si accede alla Conservatoria dei registri immobiliari.
In ottemperanza con quanto previsto dall’articolo 2645 del codice civile, la Conservatoria dei registri immobiliari custodisce e rende disponibili per la consultazione gli atti ufficiali, i documenti, le scritture e i provvedimenti relativi a beni immobili e diritti reali immobiliari. Si tratta di un istituto che fa capo all’Agenzia delle Entrate e ha il compito di conservare e rendere pubblici gli atti che intervengono a modificare lo status di un immobile.
Ogni ufficio della Conservatoria dei registri immobiliari è competente per un determinato ambito territoriale.
La legge prevede che qualsiasi atto che intervenga a modificare lo status di un immobile, come cambi di proprietà e ipoteche, debba essere debitamente trascritto nei pubblici registri immobiliari della Conservatoria di Stato ed essere così a disposizione di chiunque abbia esigenza di consultarlo.
La Conservatoria dei registri immobiliari svolge le seguenti funzioni:
Pertanto, nel caso in cui si necessiti di conoscere le formalità relative a un determinato immobile occorre richiedere una visura di Conservatoria dei registri immobiliari.
La trascrizione nei registri immobiliari consente di rendere pubblici gli atti che riguardano il trasferimento della proprietà di beni immobili, nonché altri provvedimenti, come per esempio pignoramenti, decreti ingiuntivi e domande giudiziali. Gli atti trascritti nei pubblici registri immobiliari certificano la titolarità giuridica su un bene immobile, impedendo a soggetti terzi di sollevare rivendicazioni sullo stesso.
L’articolo 2643 del codice civile indica dettagliatamente quali atti debbano essere registrati in Conservatoria. Li elenchiamo di seguito:
È richiesto che vengano trascritti nella Conservatoria dei registri immobiliari anche i contratti di società con cui si conferisce il godimento di beni immobili e gli atti di rinunzia ai diritti relativi a usufrutto, superficie, abitazione e servitù.
In ogni provincia è presente un ufficio della Conservatoria di Stato che ha il compito, come abbiamo visto, di gestire i registri in cui sono inseriti gli atti afferenti a un determinato bene immobile presente nel territorio di competenza. Perciò, per sapere a quale ufficio rivolgersi per richiedere una visura o effettuare una trascrizione è necessario conoscere in quale comune si trovi l’immobile in questione. La Conservatoria di competenza è quella relativa alla provincia in cui è ubicato lo stesso.
Poiché hanno natura pubblica, chiunque abbia esigenza di consultare i pubblici registri immobiliari può accedere alla Conservatoria per effettuare una visura o per presentare una richiesta di trascrizione. Vediamo come procedere.
La visura è un documento recante l'elenco delle trascrizioni relative a un immobile. Con questo tipo di ricerca si può risalire alla persona fisica o giuridica che detiene la proprietà di un immobile e individuare la presenza di eventuali gravami sullo stesso.
Se si necessita di consultare atti prodotti prima del 1979, è necessario richiedere una visura dei repertori cartacei. Gli atti prodotti precedentemente al 1979 sono custoditi negli archivi nei repertori cartacei, che possono essere consultati di persona da esperti visuristi.
A partire dal 1979 le Conservatorie hanno iniziato a memorizzare gli atti in formato elettronico. Pertanto, è possibile consultare tali atti per via telematica sul portale dell’Agenzia delle Entrate.
La trascrizione degli atti deve essere effettuata presso gli uffici della Conservatoria dei registri immobiliari nella cui circoscrizione sono ubicati i beni immobili a cui si riferiscono.
In sostanza, la trascrizione avviene presentando l’apposita istanza e la copia del titolo di cui si chiede la trascrizione. L’atto in forma cartacea viene convertito in forma digitale attraverso uno specifico programma dell’Agenzia delle Entrate, che permette di compilare la nota di trascrizione inserendo i dettagli identificativi dell’atto. La nota di trascrizione viene poi inviata all’ente competente per la trascrizione nei pubblici registri.
In genere la trascrizione di atti nella Conservatoria dei registri immobiliari viene eseguita da notai e pubblici ufficiali che abbiano ricevuto e autenticato gli stessi.
Sia la Conservatoria che il catasto raccolgono dati sui beni immobili. I due enti differiscono nella finalità del servizio offerto.
Negli uffici della Conservatoria, come abbiamo visto, sono custoditi i documenti che attestano i passaggi di proprietà degli immobili e gli atti che ne modificano lo stato. Il catasto, invece, serve finalità sostanzialmente fiscali e funge da inventario degli immobili presenti sul territorio nazionale al fine di catalogare le proprietà soggette a imposta per determinare il reddito imponibile.
I documenti custoditi in Conservatoria, a differenza di quelli del catasto, hanno valore probatorio e forniscono prova certa della titolarità giuridica dei diritti reali su un dato immobile.
La Conservatoria dei registri immobiliari è ora denominata Ufficio di Pubblicità Immobiliare.
La mancata trascrizione di un atto nei registri immobiliari della Conservatoria di Stato comporta l'impossibilità di effettuare operazioni di compravendita. Per la regolarità di una compravendita è necessaria l'esatta corrispondenza tra lo stato reale del bene immobile e quanto indicato negli atti trascritti nei registri immobiliari della Conservatoria di Stato.
