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La Conservatoria dei Registri Immobiliari (oggi Servizi di Pubblicità Immobiliare / Ufficio di Pubblicità Immobiliare) è l’ufficio dove si consultano e si rendono “pubblici” gli atti che incidono su un immobile (compravendite, ipoteche, pignoramenti, ecc.), così da verificare proprietario e gravami tramite ispezione/visura ipotecaria.
Sintesi:
Per verificare la presenza di eventuali gravami su un immobile, l’ufficio a cui rivolgersi è il Servizio di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari) dell’Agenzia delle Entrate, territorialmente competente. Di cosa si tratta? Approfondiamo insieme e scopriamo come si accede alla Conservatoria dei registri immobiliari.
In base alle norme sulla pubblicità immobiliare e sulla trascrizione (artt. 2643 e ss. c.c.) la Conservatoria dei registri immobiliari (oggi Servizi di Pubblicità Immobiliare) rende consultabili le formalità relative a beni immobili e diritti reali immobiliari, permettendo di verificare trasferimenti, vincoli e gravami. Si tratta di un istituto che fa capo all’Agenzia delle Entrate e ha il compito di conservare e rendere pubblici gli atti che intervengono a modificare lo status di un immobile.
Ogni ufficio della Conservatoria dei registri immobiliari è competente per un determinato ambito territoriale.
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La legge prevede che gli atti rilevanti ai fini della pubblicità immobiliare siano resi pubblici nei registri tramite diverse “formalità”, in particolare: trascrizioni (ad esempio trasferimenti di proprietà), iscrizioni (ad esempio ipoteche) e annotazioni (ad esempio cancellazioni o variazioni di formalità già eseguite).
La Conservatoria dei registri immobiliari svolge le seguenti funzioni:
Pertanto, nel caso in cui si necessiti di conoscere le formalità relative a un determinato immobile occorre richiedere una visura di Conservatoria dei registri immobiliari .
La trascrizione nei registri immobiliari consente di rendere pubblici gli atti che riguardano il trasferimento della proprietà di beni immobili, nonché altri provvedimenti, come per esempio pignoramenti, decreti ingiuntivi e domande giudiziali.
La trascrizione rende l’atto opponibile ai terzi e, in caso di conflitto tra più acquisti o formalità, prevale chi trascrive per primo (principio di priorità: art. 2644 c.c.).
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Gli atti che incidono su beni immobili e diritti reali immobiliari vengono resi pubblici tramite trascrizioni, iscrizioni e annotazioni. Per gli atti soggetti a trascrizione, l’elenco di riferimento è quello dell’art. 2643 c.c.; nella pratica, tra le formalità più comuni rientrano i trasferimenti di proprietà, le domande giudiziali, i pignoramenti e i sequestri (a seconda dei casi), oltre alle ipoteche, che però sono oggetto di iscrizione.
I registri immobiliari sono gestiti dai Servizi di Pubblicità Immobiliare presso gli Uffici provinciali – Territorio dell’Agenzia delle Entrate. La competenza è determinata dalla circoscrizione territoriale dell’ufficio (che non coincide necessariamente con la singola provincia), quindi per individuare l’ufficio corretto è opportuno verificare la circoscrizione in base al Comune in cui si trova l’immobile.
Per individuare la Conservatoria (oggi “Servizi di Pubblicità Immobiliare”) competente devi partire da dove si trova l’immobile: la competenza è territoriale e dipende da Comune/Provincia in cui l’immobile è ubicato.
In pratica puoi fare così:
Poiché hanno natura pubblica, chiunque abbia esigenza di consultare i pubblici registri immobiliari può accedere alla Conservatoria per effettuare una visura o per presentare una richiesta di trascrizione. Vediamo come procedere.
La visura è un documento recante l'elenco delle trascrizioni relative a un immobile. Con questo tipo di ricerca si può risalire alla persona fisica o giuridica che detiene la proprietà di un immobile e individuare la presenza di eventuali gravami sullo stesso.
Se si necessita di consultare formalità riferite a periodi anteriori all’informatizzazione dell’ufficio competente, può essere necessario ricorrere alla consultazione dei repertori/registri cartacei presso lo sportello (o tramite professionisti). Per i periodi informatizzati, invece, la consultazione può essere effettuata anche tramite i servizi telematici, nei limiti previsti per la specifica tipologia di ricerca.
A partire dal 1979 le Conservatorie hanno iniziato a memorizzare gli atti in formato elettronico. Pertanto, è possibile consultare tali atti per via telematica sul portale dell’Agenzia delle Entrate.
La trascrizione degli atti deve essere effettuata presso gli uffici della Conservatoria dei registri immobiliari nella cui circoscrizione sono ubicati i beni immobili a cui si riferiscono.
In sostanza, la formalità si esegue presentando la nota (di trascrizione/iscrizione/annotazione) e il titolo secondo le modalità previste. Per gli utenti abilitati (ad esempio notai e professionisti autorizzati), la nota viene predisposta con software come UNIMOD (o equivalente) e trasmessa telematicamente tramite Sister all’ufficio competente.
In genere la trascrizione di atti nella Conservatoria dei registri immobiliari viene eseguita da notai e pubblici ufficiali che abbiano ricevuto e autenticato gli stessi.
Sia la Conservatoria che il catasto raccolgono dati sui beni immobili. I due enti differiscono nella finalità del servizio offerto.
Negli uffici della Conservatoria, come abbiamo visto, sono custoditi i documenti che attestano i passaggi di proprietà degli immobili e gli atti che ne modificano lo stato. Il catasto, invece, serve finalità sostanzialmente fiscali e funge da inventario degli immobili presenti sul territorio nazionale al fine di catalogare le proprietà soggette a imposta per determinare il reddito imponibile.
A differenza del Catasto (che ha principalmente finalità tecnico-fiscali), i registri immobiliari servono a rendere pubblici e opponibili ai terzi gli atti e le formalità eseguite; la verifica della “storia” giuridica e dei gravami passa quindi dall’ispezione ipotecaria e dagli effetti della trascrizione previsti dal codice civile (art. 2644 c.c.).
La scelta dipende da che informazione ti serve:
In molte verifiche immobiliari, i due documenti sono complementari: il Catasto “descrive” l’immobile, la Pubblicità Immobiliare “prova” e rende opponibili i fatti giuridici rilevanti.
Le visure (o ispezioni) ipotecarie si fanno presso i Servizi di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, con due modalità principali:
Nota pratica: per periodi “storici” non informatizzati, può essere necessario ricorrere alla consultazione presso l’ufficio (o tramite professionisti abilitati).
Oggi la funzione di “Conservatoria” rientra nei Servizi di Pubblicità Immobiliare gestiti dall’Agenzia delle Entrate (uffici provinciali – territorio e relative articolazioni), che curano la tenuta e la consultazione dei registri immobiliari e l’erogazione di servizi come ispezioni/visure ipotecarie e certificazioni.
La Conservatoria dei registri immobiliari è ora denominata Ufficio di Pubblicità Immobiliare.
La mancata trascrizione non rende “impossibile” la compravendita, ma può esporre a rischi rilevanti: in particolare l’atto può non essere opponibile ai terzi e, in caso di conflitto tra più acquisti o formalità, prevale chi ha trascritto per primo (art. 2644 c.c.). Per questo, nelle operazioni immobiliari, la trascrizione (quando prevista) è essenziale per la tutela dell’acquirente.
