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La servitù attiva è il diritto che “avvantaggia” un immobile (fondo dominante), mentre la servitù passiva è il peso/limitazione che grava sull’altro immobile (fondo servente), per l’utilità del primo (art. 1027 c.c.).
Sintesi
In questo articolo offriamo una panoramica completa sul significato di servitù attiva e passiva dal punto di vista giuridico e analizziamo quando può essere rilevante nelle questioni riguardanti il campo immobiliare.
L’articolo 1027 del Codice Civile spiega che la servitù, nel linguaggio giuridico, rappresenta un diritto reale di godimento su un bene altrui. Nello specifico consiste in un peso o limitazione imposta a un fondo (detto “servente") per l’utilità di un altro fondo (detto “dominante”) appartenente ad un altro soggetto. Quando riguarda terreni (dal latino praedium) si parla di “servitù prediale”, che equivale alla servitù fondiaria.
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Nel linguaggio pratico si parla spesso di servitù attiva e servitù passiva per indicare il punto di vista dal quale si osserva lo stesso rapporto giuridico.
Queste due espressioni non indicano due diritti diversi: è la stessa servitù, ma descritta dal punto di vista del fondo che gode (attiva) oppure del fondo che subisce (passiva). La definizione generale è quella dell’art. 1027 c.c., che parla di “peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”.
La servitù, nel Codice Civile, è innanzitutto una servitù prediale: significa che è un diritto costituito a vantaggio di un fondo (non della persona in quanto tale). Proprio per questo:
Differenza rispetto ad altri diritti reali di godimento:
A differenza di diritti come usufrutto, uso o abitazione (che sono tipicamente collegati alla persona titolare e possono estinguersi con essa), la servitù prediale è strutturalmente legata al rapporto tra due fondi: uno dominante e uno servente, appartenenti a proprietari diversi (art. 1027 c.c.).
In più, le servitù possono essere costituite volontariamente o coattivamente, e anche per usucapione o per destinazione del padre di famiglia (art. 1031 c.c.): questo spiega perché, talvolta, un vincolo può esistere anche senza un accordo “recente” tra gli attuali proprietari.
Per comprendere meglio il significato di servitù si prendano come esempio due terreni appartenenti a due soggetti differenti. Esempi di servitù potrebbero essere i seguenti:
È importante tenere a mente che la servitù non è necessariamente legata all’adiacenza tra due proprietà. Infatti, ciò che conta è la “vicinitas”, l’ubicazione (anche a distanza) tale da consentire l’espletamento dell’utilità che costituisce la servitù.
A proposito di utilità, in entrambi gli esempi qui forniti si possono individuare due elementi: il peso (con eventuale limitazione) e l’utilità. Qui di seguito andiamo ad approfondire questi due importanti aspetti della servitù.
Riprendendo gli esempi tipici:
Servitù di passaggio
Servitù di acquedotto / elettrodotto (cavi e tubazioni)
In entrambi i casi, la logica resta quella dell’art. 1027 c.c.: un peso su un fondo è giustificato dall’utilità dell’altro.
| Aspetto | Servitù attiva | Servitù passiva |
|---|---|---|
| Fondo di riferimento | Fondo dominante | Fondo servente |
| Chi “ci guadagna” | Proprietario del dominante | (non applicabile) |
| Chi “subisce” il peso | (non applicabile) | Proprietario del servente |
| Effetto pratico | Diritto di fare/pretendere un’utilità (es. passare, far passare tubi) | Obbligo di tollerare/limitazione (es. consentire passaggio) |
| Base concettuale | Utilità del fondo dominante | Peso imposto sul fondo servente |
| Norma cardine | art. 1027 c.c. | art. 1027 c.c. |
Una strada privata (cioè di proprietà di un soggetto o di un condominio) sulla quale altri proprietari hanno un diritto di transito integra, di regola, una servitù prediale di passaggio:
Il riferimento generale è l’art. 1027 c.c. (peso su un fondo per l’utilità di un altro).
Se il diritto nasce perché un fondo è intercluso (senza accesso alla via pubblica o con accesso inadeguato), allora si entra nel tema del passaggio coattivo disciplinato dall’art. 1051 c.c.
Anche il cortile privato può essere gravato da servitù di passaggio (pedonale o carrabile), ad esempio quando è l’unico (o il più ragionevole) percorso per raggiungere un ingresso, un garage o una pertinenza.
Norme utili da richiamare:
Occorre prestare particolarmente attenzione all’aspetto dell’utilità specifica dall’art. 1027 del Codice Civile. Tale articolo, infatti, specifica che il peso o la limitazione imposta su un fondo avviene per l’utilità di un altro fondo.
Ciò vuol dire semplicemente una cosa: non vi potrebbe essere alcun tipo di peso o limitazione, se non vi fosse l’effettiva utilità di una determinata azione.
Considerando gli esempi visti in precedenza:
Il concetto di utilità può riguardare un singolo soggetto, oppure trattarsi di pubblica utilità. Il classico esempio sono i tralicci per l’energia elettrica che passano sopra numerosi terreni di proprietà.
La servitù, quindi, presuppone l’utilità e non può esistere senza di essa.
Qui di seguito andiamo ad evidenziare le diverse tipologie di servitù conosciute nell’ordinamento italiano:
La trascrizione nei registri immobiliari è richiesta, in particolare, per i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali (art. 2643 n. 4 c.c.) e serve a renderle opponibili ai terzi. Le servitù acquistate a titolo originario (ad es. per usucapione o per destinazione del padre di famiglia) possono esistere anche senza trascrizione, ma devono essere provate e, se necessario, accertate.
La servitù di passaggio rappresenta un diritto reale di godimento che consente al proprietario di un fondo di poter utilizzare un passaggio attraverso un’altra proprietà.
Le servitù di passaggio possono presentarsi in diverse forme a seconda delle necessità che derivano dalla posizione dei fondi e dalle esigenze dei proprietari. Ecco alcuni esempi:
La presenza e la tipologia di una servitù di passaggio vanno stabilite con precisione al momento della redazione dell'atto notarile e iscritte nei registri immobiliari per garantire la chiarezza dei diritti e dei doveri di ciascuna parte.
Nel contesto della compravendita immobiliare, la servitù di passaggio assume un ruolo critico. Il suo esistere o meno può notevolmente influenzare il valore di mercato del bene. Un potenziale acquirente deve essere informato di tale servitù poiché essa può limitare la piena godibilità del suo acquisto e, in alcuni casi, impattare sulla privacy e sulla sicurezza. D'altro canto, per il venditore, la presenza di una servitù di passaggio può rappresentare un ostacolo nella negoziazione, potendo ridurre il pool di acquirenti interessati o diminuire il prezzo di vendita.
Prima della conclusione di un atto di compravendita, è essenziale una verifica accurata tramite atti di provenienza/titoli e ispezione ipotecaria nei registri immobiliari, oltre al riscontro sullo stato dei luoghi: il catasto è un archivio tecnico-fiscale e può non riportare le servitù.
In mancanza di tale verifica, l'acquirente potrebbe trovarsi a fronteggiare contenziosi legali o a dover accettare condizioni di proprietà meno vantaggiose di quelle previste. Inoltre, la scoperta successiva di una servitù non dichiarata può dare luogo a richieste di risarcimento danni o alla risoluzione del contratto, con conseguenze legali e finanziarie per entrambe le parti coinvolte.
Nel rapporto di servitù si distinguono sempre due fondi:
La relazione tra i due è “strutturale”: la servitù prediale consiste proprio nel peso sul servente per l’utilità del dominante (art. 1027 c.c.).
Quanto a come può nascere la servitù, il Codice prevede più canali: può essere costituita volontariamente o coattivamente, e anche per usucapione o per destinazione del padre di famiglia (art. 1031 c.c.).
Oltre che riguardare il passaggio di mezzi, persone e collegamenti, la servitù può anche limitare l’altezza di un edificio. Ad esempio, può consistere nella limitazione di costruzione in altezza di un immobile, al fine di lasciar libera la vista ad un altro. Questo è uno dei più comuni esempi tra le servitù immobiliari.
Si consideri ad esempio una villa che prende luce solare diretta in una determinata direzione, nella quale ci sia anche un altro immobile. Se il proprietario di quest’ultimo decide di apportare modifiche, dovrà prima controllare che non vi siano, oltre che divieti urbanistici, anche servitù in favore del soggetto proprietario dell’altro immobile.
La presenza di una servitù potrebbe assumere particolare importanza nella compravendita immobiliare. Infatti, chi acquista dovrebbe verificare con precisione se sulla proprietà di interesse esistano eventuali servitù passive. Queste infatti richiedono delle ulteriori valutazioni sull’immobile che si desidera acquistare e sulla sua fruizione.
Questa verifica o accertamento è importante poiché le servitù, non essendo sempre evidenti, spesso vengono appositamente occultate dai venditori.
Talvolta l’occultamento può essere tale che persino il proprietario potrebbe non essere a conoscenza di una servitù attiva già precedentemente al suo acquisto.
Il venditore è tenuto a dichiarare le servitù che incidono sul bene, soprattutto quando non sono facilmente percepibili. Quanto all’opponibilità verso i terzi, le servitù costituite per contratto o testamento sono normalmente opponibili se trascritte (art. 2643 n. 4 c.c.), mentre quelle acquistate per usucapione o per destinazione del padre di famiglia richiedono, per loro natura, i presupposti di legge (tra cui l’apparenza: art. 1061 c.c.) e devono essere provate/accertate in caso di contestazione.
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Durante il lasso di tempo in cui è attiva, una servitù può subire variazioni. Queste possono avvenire tramite un consenso reciproco tra i proprietari dei terreni coinvolti, oppure su iniziativa di uno di essi nel caso in cui si possa dimostrare che la modifica non risulta dannosa per l'altro proprietario.
Se la servitù è stata originariamente istituita attraverso un accordo scritto e ufficialmente registrato, qualsiasi modifica dovrà seguire lo stesso percorso legale per essere considerata valida.
Nel caso di servitù acquistata per usucapione, l’eventuale ampliamento del contenuto può maturare solo se il diverso esercizio integra un nuovo e distinto peso, esercitato in modo continuato per 20 anni e nei limiti dei requisiti di legge (in particolare, l’apparenza). Ad esempio, il passaggio carrabile rispetto a quello solo pedonale può richiedere una specifica prova del relativo esercizio ultraventennale e può essere contestato se configura un aggravamento non consentito.
Una servitù termina al raggiungimento della sua data di scadenza, se ne è stata prevista una, oppure quando il proprietario del fondo servente acquisisce anche il fondo dominante, o ancora quando si verifica la prescrizione a seguito di un non uso per più di 20 anni da parte del proprietario del fondo dominante.
Il venditore deve informare l’acquirente della presenza di servitù che incidono sul libero godimento del bene; in particolare, se l’immobile è gravato da oneri o diritti di terzi non apparenti e non dichiarati, l’acquirente può attivare le tutele previste dall’art. 1489 c.c.
Se i proprietari dei fondi dominante e servente concordano, possono modificare una servitù di passaggio attraverso un atto notarile che va successivamente trascritto nei registri immobiliari.
Una servitù di passaggio si estingue quando il proprietario del fondo servente acquista il fondo dominante, alla scadenza del termine, se previsto, o per non uso da parte del proprietario del fondo dominante per oltre 20 anni.
