In questo articolo offriamo una panoramica completa sul significato di servitù dal punto di vista giuridico e analizziamo quando può essere rilevante nelle questioni riguardanti il campo immobiliare.
L’articolo 1027 del Codice Civile spiega che la servitù, nel linguaggio giuridico, rappresenta un diritto reale di godimento su un bene altrui. Nello specifico consiste in un peso o limitazione imposta a un fondo (detto “servente) per l’utilità di un altro fondo (detto “dominante”) appartenente ad un altro soggetto. Quando riguarda terreni (dal latino praedium) si parla di “servitù prediale”, che equivale alla servitù fondiaria.
Per comprendere meglio il significato di servitù si prendano come esempio due terreni appartenenti a due soggetti differenti. Esempi di servitù potrebbero essere i seguenti:
È importante tenere a mente che la servitù non è necessariamente legata all’adiacenza tra due proprietà. Infatti, ciò che conta è la “vicinitas”, l’ubicazione (anche a distanza) tale da consentire l’espletamento dell’utilità che costituisce la servitù.
A proposito di utilità, in entrambi gli esempi qui forniti si possono individuare due elementi: il peso (con eventuale limitazione) e l’utilità. Qui di seguito andiamo ad approfondire questi due importanti aspetti della servitù.
Occorre prestare particolarmente attenzione all’aspetto dell’utilità specifica dall’art. 1027 del Codice Civile. Tale articolo, infatti, specifica che il peso o la limitazione imposta su un fondo avviene per l’utilità di un altro fondo.
Ciò vuol dire semplicemente una cosa: non vi potrebbe essere alcun tipo di peso o limitazione, se non vi fosse l’effettiva utilità di una determinata azione.
Considerando gli esempi visti in precedenza:
Il concetto di utilità può riguardare un singolo soggetto, oppure trattarsi di pubblica utilità. Il classico esempio sono i tralicci per l’energia elettrica che passano sopra numerosi terreni di proprietà.
La servitù, quindi, presuppone l’utilità e non può esistere senza di essa.
Qui di seguito andiamo ad evidenziare le diverse tipologie di servitù conosciute nell’ordinamento italiano:
Qualunque tipo di servitù va registrata nei registri immobiliari. In caso contrario vale solo tra le persone che si sono impegnate in modo privato (ma non per i futuri proprietari).
La servitù di passaggio rappresenta un diritto reale di godimento che consente al proprietario di un fondo di poter utilizzare un passaggio attraverso un’altra proprietà.
Le servitù di passaggio possono presentarsi in diverse forme a seconda delle necessità che derivano dalla posizione dei fondi e dalle esigenze dei proprietari. Ecco alcuni esempi:
La presenza e la tipologia di una servitù di passaggio vanno stabilite con precisione al momento della redazione dell'atto notarile e iscritte nei registri immobiliari per garantire la chiarezza dei diritti e dei doveri di ciascuna parte.
Nel contesto della compravendita immobiliare, la servitù di passaggio assume un ruolo critico. Il suo esistere o meno può notevolmente influenzare il valore di mercato del bene. Un potenziale acquirente deve essere informato di tale servitù poiché essa può limitare la piena godibilità del suo acquisto e, in alcuni casi, impattare sulla privacy e sulla sicurezza. D'altro canto, per il venditore, la presenza di una servitù di passaggio può rappresentare un ostacolo nella negoziazione, potendo ridurre il pool di acquirenti interessati o diminuire il prezzo di vendita.
Prima della conclusione di un atto di compravendita, è essenziale una verifica accurata, tramite visura catastale e atti notarili, della presenza di servitù di passaggio o di altre servitù che possano influire sull'immobile. In mancanza di tale verifica, l'acquirente potrebbe trovarsi a fronteggiare contenziosi legali o a dover accettare condizioni di proprietà meno vantaggiose di quelle previste. Inoltre, la scoperta successiva di una servitù non dichiarata può dare luogo a richieste di risarcimento danni o alla risoluzione del contratto, con conseguenze legali e finanziarie per entrambe le parti coinvolte.
Oltre che riguardare il passaggio di mezzi, persone e collegamenti, la servitù può anche limitare l’altezza di un edificio. Ad esempio, può consistere nella limitazione di costruzione in altezza di un immobile, al fine di lasciar libera la vista ad un altro. Questo è uno dei più comuni esempi tra le servitù immobiliari.
Si consideri ad esempio una villa che prende luce solare diretta in una determinata direzione, nella quale ci sia anche un altro immobile. Se il proprietario di quest’ultimo decide di apportare modifiche, dovrà prima controllare che non vi siano, oltre che divieti urbanistici, anche servitù in favore del soggetto proprietario dell’altro immobile.
La presenza di una servitù potrebbe assumere particolare importanza nella compravendita immobiliare. Infatti, chi acquista dovrebbe verificare con precisione se sulla proprietà di interesse esistano eventuali servitù passive. Queste infatti richiedono delle ulteriori valutazioni sull’immobile che si desidera acquistare e sulla sua fruizione.
Questa verifica o accertamento è importante poiché le servitù, non essendo sempre evidenti, spesso vengono appositamente occultate dai venditori.
Talvolta l’occultamento può essere tale che persino il proprietario potrebbe non essere a conoscenza di una servitù attiva già precedentemente al suo acquisto.
Il venditore è obbligato a rendere nota la presenza di una servitù nel terreno che intende vendere. Ad ogni modo, per essere pregiudizievole, la servitù deve essere stata costituita con atto notarile trascritto oppure deve esistere senza contestazioni da almeno 20 anni.
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Durante il lasso di tempo in cui è attiva, una servitù può subire variazioni. Queste possono avvenire tramite un consenso reciproco tra i proprietari dei terreni coinvolti, oppure su iniziativa di uno di essi nel caso in cui si possa dimostrare che la modifica non risulta dannosa per l'altro proprietario.
Se la servitù è stata originariamente istituita attraverso un accordo scritto e ufficialmente registrato, qualsiasi modifica dovrà seguire lo stesso percorso legale per essere considerata valida.
Nel caso di una servitù acquisita per usucapione, modifiche possono derivare dall'utilizzo del diritto in maniera differente rispetto a quella originariamente stabilita per un periodo continuativo di almeno 20 anni. Un esempio classico è la trasformazione di una servitù pedonale in una carrabile.
Una servitù termina al raggiungimento della sua data di scadenza, se ne è stata prevista una, oppure quando il proprietario del fondo servente acquisisce anche il fondo dominante, o ancora quando si verifica la prescrizione a seguito di un non uso per più di 20 anni da parte del proprietario del fondo dominante.
Il venditore è tenuto a informare l'acquirente della presenza di servitù, come previsto dall'articolo 1027 del codice civile italiano, che possono influire sull'uso e sul valore dell'immobile. Il mancato rispetto di questa obbligazione può portare alla risoluzione del contratto o a un risarcimento del danno per l'acquirente.
Se i proprietari dei fondi dominante e servente concordano, possono modificare una servitù di passaggio attraverso un atto notarile che va successivamente trascritto nei registri immobiliari.
Una servitù di passaggio si estingue quando il proprietario del fondo servente acquista il fondo dominante, alla scadenza del termine, se previsto, o per non uso da parte del proprietario del fondo dominante per oltre 20 anni.
