Servitù 

Andrea Lazzo
02.02.2024
8 min

Servitù: Significato ed Effetti sulle Proprietà Immobiliari

In questo articolo offriamo una panoramica completa sul significato di servitù dal punto di vista giuridico e analizziamo quando può essere rilevante nelle questioni riguardanti il campo immobiliare. 

servitù di passaggio

Significato di “Servitù”

L’articolo 1027 del Codice Civile spiega che la servitù, nel linguaggio giuridico, rappresenta un diritto reale di godimento su un bene altrui. Nello specifico consiste in un peso o limitazione imposta a un fondo (detto “servente) per l’utilità di un altro fondo (detto “dominante”) appartenente ad un altro soggetto. Quando riguarda terreni (dal latino praedium) si parla di “servitù prediale”, che equivale alla servitù fondiaria. 

Esempio di servitù

Per comprendere meglio il significato di servitù si prendano come esempio due terreni appartenenti a due soggetti differenti. Esempi di servitù potrebbero essere i seguenti:

  • Per raggiungere il proprio terreno, uno dei soggetti deve passare dal terreno di proprietà dell’altro (servitù di passaggio)
  • Per ricevere l’acqua o l’elettricità, uno dei soggetti deve far passare i cavi o le tubature sotto o sopra la proprietà dell’altro.

È importante tenere a mente che la servitù non è necessariamente legata all’adiacenza tra due proprietà. Infatti, ciò che conta è la “vicinitas”, l’ubicazione (anche a distanza) tale da consentire l’espletamento dell’utilità che costituisce la servitù. 

A proposito di utilità, in entrambi gli esempi qui forniti si possono individuare due elementi: il peso (con eventuale limitazione) e l’utilità. Qui di seguito andiamo ad approfondire questi due importanti aspetti della servitù.

L’importanza dell’utilità nella limitazione causata da servitù

Occorre prestare particolarmente attenzione all’aspetto dell’utilità specifica dall’art. 1027 del Codice Civile. Tale articolo, infatti, specifica che il peso o la limitazione imposta su un fondo avviene per l’utilità di un altro fondo

Ciò vuol dire semplicemente una cosa: non vi potrebbe essere alcun tipo di peso o limitazione, se non vi fosse l’effettiva utilità di una determinata azione.

Considerando gli esempi visti in precedenza:

  • Per raggiungere il proprio terreno, uno dei soggetti deve passare dal terreno di proprietà dell’altro (servitù di passaggio): in questo caso l’utilità è data dalla necessità di fruizione del bene (il fondo);
  • Per ricevere l’acqua o l’elettricità, uno dei soggetti deve far passare i cavi o le tubature sotto o sopra la proprietà dell’altro: in questo caso l’utilità è data dal bisogno di ricevere servizi di prima necessità.

Il concetto di utilità può riguardare un singolo soggetto, oppure trattarsi di pubblica utilità. Il classico esempio sono i tralicci per l’energia elettrica che passano sopra numerosi terreni di proprietà.

La servitù, quindi, presuppone l’utilità e non può esistere senza di essa. 

Tipologie di servitù

Qui di seguito andiamo ad evidenziare le diverse tipologie di servitù conosciute nell’ordinamento italiano:

  • Servitù di passaggio: è la più frequente e presuppone il diritto di attraversamento di un terreno o di una proprietà altrui, con dei mezzi oppure con delle tubature o impianti di vario genere;
  • Servitù per la distanza: regola i diritti di costruzione in deroga alle distanze stabilite dalla legge; 
  • Servitù per la vista: presuppone la necessità di aprire una finestra che affacci sulla proprietà del vicino.
  • Servitù volontaria: nasce per volontà dei proprietari (anche dietro pagamento)
  • Servitù coattiva: nasce per provvedimento del giudice;
  • Servitù per usucapione: nasce per usucapione, ovvero quando il diritto viene esercitato senza contestazioni per più di 20 anni;
  • Servitù per testamento: nel caso in cui venga venduta la proprietà o la stessa fosse data in eredità, se lo stato dei luoghi non cambia, la servitù rimane anche se non fosse presente un accordo scritto tra le parti.

Qualunque tipo di servitù va registrata nei registri immobiliari. In caso contrario vale solo tra le persone che si sono impegnate in modo privato (ma non per i futuri proprietari).

Servitù di passaggio, la più popolare

La servitù di passaggio rappresenta un diritto reale di godimento che consente al proprietario di un fondo di poter utilizzare un passaggio attraverso un’altra proprietà

Le servitù di passaggio possono presentarsi in diverse forme a seconda delle necessità che derivano dalla posizione dei fondi e dalle esigenze dei proprietari. Ecco alcuni esempi:

  • Servitù pedonale: il diritto per i pedoni di attraversare un terreno altrui. Questo tipo di servitù è comune quando un fondo non ha un'uscita diretta su una strada pubblica e necessita di un accesso attraverso un terreno confinante;
  • Servitù carrabile: simile alla servitù pedonale, ma consente anche il passaggio di veicoli. Questa è importante per i fondi che richiedono un accesso per mezzi di trasporto, come automobili o macchinari agricoli;
  • Servitù di passaggio per allacciamento a reti: quando un terreno non ha accesso diretto a servizi essenziali come l'acqua, l'elettricità o il gas, può essere istituita una servitù per permettere l'installazione e la manutenzione di linee o tubazioni attraverso un fondo vicino;
  • Servitù di passaggio per emergenza o sicurezza: in alcuni casi, servitù specifiche possono essere imposte per garantire l'accesso a veicoli di emergenza o per motivi di sicurezza pubblica, come potrebbe essere l'accesso dei vigili del fuoco;
  • Servitù di passaggio di bestiame: particolarmente in ambito rurale, può essere necessario che gli agricoltori attraversino terreni altrui per condurre il bestiame verso pascoli o risorse idriche;
  • Servitù di volo: pur non essendo un passaggio terrestre, la servitù di volo consente il passaggio di aerei a una certa altezza sopra il fondo servente;
  • Servitù di tracciato: quando viene definito un percorso specifico all'interno del fondo servente che deve essere rispettato per il passaggio;
  • Servitù acque: il diritto di far scorrere le acque provenienti dal fondo dominante attraverso il fondo servente, ad esempio, mediante canali o condutture.

La presenza e la tipologia di una servitù di passaggio vanno stabilite con precisione al momento della redazione dell'atto notarile e iscritte nei registri immobiliari per garantire la chiarezza dei diritti e dei doveri di ciascuna parte.

Nel contesto della compravendita immobiliare, la servitù di passaggio assume un ruolo critico. Il suo esistere o meno può notevolmente influenzare il valore di mercato del bene. Un potenziale acquirente deve essere informato di tale servitù poiché essa può limitare la piena godibilità del suo acquisto e, in alcuni casi, impattare sulla privacy e sulla sicurezza. D'altro canto, per il venditore, la presenza di una servitù di passaggio può rappresentare un ostacolo nella negoziazione, potendo ridurre il pool di acquirenti interessati o diminuire il prezzo di vendita.

Prima della conclusione di un atto di compravendita, è essenziale una verifica accurata, tramite visura catastale e atti notarili, della presenza di servitù di passaggio o di altre servitù che possano influire sull'immobile. In mancanza di tale verifica, l'acquirente potrebbe trovarsi a fronteggiare contenziosi legali o a dover accettare condizioni di proprietà meno vantaggiose di quelle previste. Inoltre, la scoperta successiva di una servitù non dichiarata può dare luogo a richieste di risarcimento danni o alla risoluzione del contratto, con conseguenze legali e finanziarie per entrambe le parti coinvolte.

La servitù e l’altezza di un immobile 

Oltre che riguardare il passaggio di mezzi, persone e collegamenti, la servitù può anche limitare l’altezza di un edificio. Ad esempio, può consistere nella limitazione di costruzione in altezza di un immobile, al fine di lasciar libera la vista ad un altro. Questo è uno dei più comuni esempi tra le servitù immobiliari. 

Si consideri ad esempio una villa che prende luce solare diretta in una determinata direzione, nella quale ci sia anche un altro immobile. Se il proprietario di quest’ultimo decide di apportare modifiche, dovrà prima controllare che non vi siano, oltre che divieti urbanistici, anche servitù in favore del soggetto proprietario dell’altro immobile.

Perché è importante la servitù nella compravendita immobiliare

La presenza di una servitù potrebbe assumere particolare importanza nella compravendita immobiliare. Infatti, chi acquista dovrebbe verificare con precisione se sulla proprietà di interesse esistano eventuali servitù passive. Queste infatti richiedono delle ulteriori valutazioni sull’immobile che si desidera acquistare e sulla sua fruizione. 

Questa verifica o accertamento è importante poiché le servitù, non essendo sempre evidenti, spesso vengono appositamente occultate dai venditori. 

Talvolta l’occultamento può essere tale che persino il proprietario potrebbe non essere a conoscenza di una servitù attiva già precedentemente al suo acquisto. 

Il venditore è obbligato a rendere nota la presenza di una servitù nel terreno che intende vendere. Ad ogni modo, per essere pregiudizievole, la servitù deve essere stata costituita con atto notarile trascritto oppure deve esistere senza contestazioni da almeno 20 anni.

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Cosa comporta il diritto di servitù

Variazione ed estinzione della servitù

Durante il lasso di tempo in cui è attiva, una servitù può subire variazioni. Queste possono avvenire tramite un consenso reciproco tra i proprietari dei terreni coinvolti, oppure su iniziativa di uno di essi nel caso in cui si possa dimostrare che la modifica non risulta dannosa per l'altro proprietario. 

Se la servitù è stata originariamente istituita attraverso un accordo scritto e ufficialmente registrato, qualsiasi modifica dovrà seguire lo stesso percorso legale per essere considerata valida. 

Nel caso di una servitù acquisita per usucapione, modifiche possono derivare dall'utilizzo del diritto in maniera differente rispetto a quella originariamente stabilita per un periodo continuativo di almeno 20 anni. Un esempio classico è la trasformazione di una servitù pedonale in una carrabile.

Una servitù termina al raggiungimento della sua data di scadenza, se ne è stata prevista una, oppure quando il proprietario del fondo servente acquisisce anche il fondo dominante, o ancora quando si verifica la prescrizione a seguito di un non uso per più di 20 anni da parte del proprietario del fondo dominante.

3 Punti Chiave
  • La servitù è un diritto reale di godimento su un bene altrui. Generalmente si fa riferimento ad un fondo e perciò è di particolare rilevanza nel settore immobiliare.
  • La tipologia di servitù più comune è la servitù di passaggio, che consiste nel diritto di “passare” attraverso uno o più fondi altrui. Tale passaggio può essere inteso come movimenti di persone o mezzi, come attraversamento di tubature o cavi ecc
  • La presenza di una servitù deve essere specificata in caso di vendita della proprietà.

Fonti

FAQ

In caso di vendita di un immobile gravato da servitù, quali obblighi ha il venditore nei confronti dell'acquirente?

Il venditore è tenuto a informare l'acquirente della presenza di servitù, come previsto dall'articolo 1027 del codice civile italiano, che possono influire sull'uso e sul valore dell'immobile. Il mancato rispetto di questa obbligazione può portare alla risoluzione del contratto o a un risarcimento del danno per l'acquirente.

Come può essere modificata una servitù di passaggio se entrambi i proprietari sono d'accordo?

Se i proprietari dei fondi dominante e servente concordano, possono modificare una servitù di passaggio attraverso un atto notarile che va successivamente trascritto nei registri immobiliari.

È possibile estinguere una servitù di passaggio e quali sono le modalità previste dal codice civile?

Una servitù di passaggio si estingue quando il proprietario del fondo servente acquista il fondo dominante, alla scadenza del termine, se previsto, o per non uso da parte del proprietario del fondo dominante per oltre 20 anni.

Andrea Lazzo
Andrea Lazzo è nato a Bari nel 1980 e dal 2009 ha lavorato nel campo della SEO per diverse aziende italiane, estere e multinazionali, nel campo finanziario e immobiliare. Si è specializzato nel campo immobiliare in cui opera da oltre 5 anni, con un particolare focus sulle statistiche del mercato immobiliare, sull'estimo e sulle normative vigenti riguardanti le tematiche più comuni. La sua filosofia comprende la creazione di un contenuto realmente utile per l'utente, tale da soddisfare la sua richiesta di informazioni specifica.