Diritto di abitazione

Jessica Maggi
20.02.2024, 15:40
5 min

Diritto di Abitazione: Cos’è e Cosa Comporta?

Tra i diritti reali previsti dall’ordinamento giuridico italiano c’è il diritto di abitazione. Di cosa si tratta nello specifico? Cosa prevede la legge in merito? Approfondiamo insieme.

Cos’è il diritto di abitazione? 

Il diritto di abitazione, compiutamente regolamentato dall’articolo 1022 del codice civile, consiste nel diritto reale di godimento su cosa altrui e, in sostanza, consente al beneficiario di abitare per un determinato periodo di tempo presso un immobile di proprietà di un’altra persona. 

Il diritto abitativo si estende ai familiari del beneficiario nonché a eventuali persone che vi prestino servizio. Nello specifico, l’articolo 1023 del codice civile stabilisce che il diritto di abitazione possa essere esteso ai figli nati, adottati o riconosciuti dopo che tale diritto fosse già sorto.

La costituzione del diritto abitativo può avvenire con la stipula di un apposito contratto tramite atto pubblico, con atto mortis causa, ossia il testamento redatto dal proprietario, e a seguito di usucapione sull’immobile. 

Cosa comporta il diritto di abitazione?

I doveri di chi beneficia del diritto di abitazione sono illustrati nell’articolo 1025 del codice civile. Li riassumiamo schematicamente qui di seguito:  

  • avere cura della casa; 
  • occuparsi della manutenzione ordinaria; 
  • provvedere al pagamento dei tributi previsti;
  • restituire l’abitazione al proprietario in condizioni ottimali nel momento in cui decade il diritto di abitazione.

Il beneficiario del diritto di abitazione può utilizzare il bene immobile in questione solo ed esclusivamente per esigenze abitative. Il diritto abitativo è un diritto personale e, in quanto tale, non può essere ceduto a terzi né assumere connotati diversi dall’accezione abitativa. 

Con la sentenza numero 14687 del 27 giugno 2014 la Corte di Cassazione ha stabilito che il beneficiario del diritto di abitazione possa fare uso dell’abitazione in oggetto entro i limiti delle necessità abitative sue e dei suoi familiari e non possa conferire una diversa destinazione d’uso al bene immobile in questione. In altre parole, chi beneficia del diritto abitativo non può né cedere, né dare in affitto l’abitazione in oggetto né utilizzarla a mo' di ufficio, negozio o magazzino.

Diritto di abitazione presso la casa coniugale 

Diritto di abitazione

Il diritto di abitazione presso la casa coniugale si attiva nei seguenti casi: 

  1. Decesso del coniuge proprietario dell’immobile 

Con la successione ereditaria la legge italiana assegna al coniuge superstite il diritto di abitazione nell’immobile destinato a residenza familiare di proprietà del defunto, a patto che i coniugi non fossero separati al momento del decesso.

  1. Divorzio o separazione

In caso di separazione o divorzio, in genere il giudice assegna il diritto di abitazione nella casa di famiglia al coniuge che ottiene l’affidamento dei figli, a prescindere da chi sia l’effettivo proprietario dell’immobile in questione. 

Quando decade il diritto di abitazione? 

Il diritto di abitazione decade nei seguenti casi:

  • decesso del beneficiario;
  • formale rinuncia del beneficiario al diritto di abitazione presso l’immobile in questione; 
  • scadenza del contratto che sancisce la costituzione del diritto di abitazione; 
  • prescrizione, ossia il mancato utilizzo dell’immobile in questione per un periodo di almeno 20 anni; 
  • perimento del bene immobile conseguente, per esempio, a demolizione o crollo.

Qualora il diritto abitativo fosse stato costituito con un provvedimento dell’autorità giudiziaria, il giudice può revocare la propria decisione nel momento in cui ne venissero meno i presupposti.

Che differenza c’è tra diritto di abitazione e usufrutto?

Diritto di abitazione e usufrutto di un immobile sono due istituti giuridici differenti, benché in effetti abbiano dei punti in comune. Vediamo quali sono le differenze.

Diritto di abitazione Usufrutto

Il diritto di abitazione riguarda esclusivamente immobili con destinazione d'uso abitativa.

Il diritto abitativo può essere concesso solo a persone fisiche.

Il beneficiario del diritto di abitazione non può trarre profitto dall’immobile, pertanto non lo può dare in locazione.

Il beneficiario del diritto di abitazione può utilizzare il bene immobile per le sole esigenze abitative.

Il beneficiario del diritto di abitazione non può destinare l’immobile ad altri usi, come per esempio ufficio o magazzino.

L’usufrutto può essere concesso su qualsiasi tipologia di immobile.

L’usufrutto può essere accordato sia a persone fisiche che giuridiche.

L’usufruttuario può cedere il proprio diritto, darlo in affitto o stipulare un’ipoteca, come previsto dall’articolo 980 del codice civile.

L’usufruttuario può destinare l’immobile in questione a usi diversi da quello abitativo.

Che differenza c’è tra diritto di abitazione e locazione?

Sia il diritto di abitazione che la locazione prevedono, in sostanza, che una persona abiti in una casa di proprietà di altri. Il diritto abitativo, come abbiamo visto, è un diritto reale immobiliare e, in quanto tale, opera su un piano distinto rispetto alla locazione. 

Il diritto di abitazione consiste nella facoltà concessa al beneficiario di risiedere presso un bene immobile di proprietà di un’altra persona. La locazione si differenzia dal diritto abitativo in quanto non è un diritto reale, per cui oggetto del contratto non è il bene quanto piuttosto la prestazione corrispettiva instaurata tra l’inquilino e il proprietario.

Inoltre, la locazione può essere ceduta ad altri, a differenza del diritto di abitazione che, come abbiamo visto, non può essere ceduto ma deve essere sfruttato esclusivamente dal beneficiario. 

Tre punti chiave
  • Il diritto di abitazione consente al beneficiario di abitare presso un immobile di proprietà di un’altra persona per un determinato periodo di tempo.
  • Con la successione ereditaria la legge italiana assegna al coniuge superstite il diritto di abitazione nell’immobile di proprietà del defunto.
  • In caso di separazione o divorzio il giudice in genere assegna il diritto di abitazione nella casa di famiglia al coniuge a cui sono affidati i figli.

Fonti 

FAQ

Chi paga l'IMU sulla casa ereditata con diritto di abitazione?

In genere è il beneficiario del diritto di abitazione a dover pagare l’Imposta Municipale Unica (IMU). 

Quando cessa il diritto di abitazione del coniuge superstite?

Il diritto di abitazione del coniuge superstite cessa in caso di decesso dello stesso, di sua formale rinuncia di avvalersi del diritto di risiedere nell’immobile destinato a residenza familiare e in caso di revoca giudiziale, ossia qualora il giudice stabilisse che il coniuge non possa più conservare il diritto di risiedere nella casa coniugale.

È possibile la vendita dell’immobile con diritto di abitazione per il coniuge superstite?

No, i diritti di abitazione non possono essere ceduti o dati in locazione a terzi.

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.