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Il diritto di abitazione è un diritto reale (art. 1022 c.c.) che consente a una persona di vivere in una casa altrui entro i bisogni propri e della famiglia, senza poterlo cedere o affittare e senza poter destinare l’immobile a usi diversi dall’abitazione.
Sintesi
Tra i diritti reali previsti dall’ordinamento giuridico italiano c’è il diritto di abitazione. Di cosa si tratta nello specifico? Cosa prevede la legge in merito? Approfondiamo insieme.
Il diritto di abitazione, compiutamente regolamentato dall’articolo 1022 del codice civile, consiste nel diritto reale di godimento su cosa altrui e, in sostanza, consente al beneficiario di abitare l’immobile per la durata stabilita dal titolo costitutivo (ad esempio a tempo determinato) oppure, se costituito come vitalizio, fino alla morte del titolare, sempre nei limiti dei bisogni suoi e della sua famiglia.
Il diritto abitativo si estende ai familiari del beneficiario nonché a eventuali persone che vi prestino servizio. Nello specifico, l’articolo 1023 del codice civile stabilisce che il diritto di abitazione possa essere esteso ai figli nati, adottati o riconosciuti dopo che tale diritto fosse già sorto.
La costituzione del diritto abitativo può avvenire con contratto in atto pubblico o scrittura privata autenticata, con atto mortis causa (testamento) e, in linea teorica, anche per usucapione se ne ricorrono i presupposti.
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Nel linguaggio comune si usa spesso “diritto di abitare” per indicare, in senso generico, la possibilità di vivere in un immobile (per esempio come inquilino, comodatario o per semplice ospitalità). In questi casi, però, non si parla per forza di un diritto reale.
Il diritto di abitazione, invece, è un istituto giuridico preciso: un diritto reale disciplinato dal codice civile, con limiti e regole proprie (uso esclusivamente abitativo, nei limiti dei bisogni del titolare e della sua famiglia; divieto di cessione/locazione).
I doveri di chi beneficia del diritto di abitazione sono illustrati nell’articolo 1025 del codice civile. Li riassumiamo schematicamente qui di seguito:
Il beneficiario del diritto di abitazione può utilizzare il bene immobile in questione solo ed esclusivamente per esigenze abitative. Il diritto di abitazione è un diritto reale di godimento su immobile altrui, a carattere strettamente personale: per questo non può essere ceduto né dato in locazione e non può essere esercitato per finalità diverse dall’abitazione diretta del titolare e della sua famiglia.
Con la sentenza numero 14687 del 27 giugno 2014 la Corte di Cassazione ha stabilito che il beneficiario del diritto di abitazione possa fare uso dell’abitazione in oggetto entro i limiti delle necessità abitative sue e dei suoi familiari e non possa conferire una diversa destinazione d’uso al bene immobile in questione. In altre parole, chi beneficia del diritto abitativo non può né cedere, né dare in affitto l’abitazione in oggetto né utilizzarla a mo' di ufficio, negozio o magazzino.
Dipende soprattutto da quando e come il diritto è sorto e, soprattutto, se è opponibile alla procedura esecutiva (e quindi all’aggiudicatario).
Il diritto di abitazione presso la casa coniugale si attiva nei seguenti casi.
Con la successione ereditaria la legge italiana assegna al coniuge superstite il diritto di abitazione nell’immobile destinato a residenza familiare di proprietà del defunto, a patto che i coniugi non fossero separati al momento del decesso.
In caso di separazione o divorzio, in genere In caso di separazione o divorzio, il giudice può disporre l’assegnazione della casa familiare al genitore presso cui i figli convivono prevalentemente, secondo l’interesse della prole. Si tratta di un provvedimento di assegnazione (art. 337-sexies c.c.), che non coincide automaticamente con il diritto reale di abitazione ex art. 1022 c.c.
Se il matrimonio è valido e la persona è coniuge superstite al momento del decesso, il fatto che sia “seconda moglie” non cambia la regola: può spettarle il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare (art. 540, comma 2, c.c.), anche se concorre con figli (anche di prime nozze).
Attenzione però allo status del rapporto:
In via generale, non esiste un “diritto di abitazione automatico” del figlio maggiorenne su un immobile dei genitori. Il diritto può però nascere in alcuni casi tipici:
Il diritto di abitazione non “passa” automaticamente tra fratelli, perché:
I casi in cui, in concreto, un fratello può “ottenere” un diritto di abitazione sono quindi altri:
Il diritto di abitazione decade nei seguenti casi:
Qualora il diritto abitativo fosse stato costituito con un provvedimento dell’autorità giudiziaria, il giudice può revocare la propria decisione nel momento in cui ne venissero meno i presupposti.
No: non si trasmette agli eredi del titolare. È un diritto connesso alla persona e, di regola, cessa con la morte del beneficiario; da quel momento l’immobile torna nella piena disponibilità del proprietario (o dei proprietari).
Diverso è il caso in cui il diritto di abitazione nasce “per effetto” della successione:
Diritto di abitazione e usufrutto di un immobile sono due istituti giuridici differenti, benché in effetti abbiano dei punti in comune. Vediamo quali sono le differenze.
| Diritto di abitazione | Usufrutto |
|---|---|
Il diritto di abitazione riguarda esclusivamente immobili con destinazione d'uso abitativa. Il diritto abitativo può essere concesso solo a persone fisiche. Il beneficiario del diritto di abitazione non può trarre profitto dall’immobile, pertanto non lo può dare in locazione. Il beneficiario del diritto di abitazione può utilizzare il bene immobile per le sole esigenze abitative. Il beneficiario del diritto di abitazione non può destinare l’immobile ad altri usi, come per esempio ufficio o magazzino. | L’usufrutto può essere concesso su beni mobili o immobili (e su altri diritti, nei limiti previsti), non solo su immobili. L’usufrutto può essere accordato sia a persone fisiche che giuridiche. L’usufruttuario può cedere il proprio diritto (art. 980 c.c.) e può anche concederlo in godimento a terzi nei limiti consentiti; inoltre l’usufrutto può essere oggetto di ipoteca (art. 2810 c.c.) L’usufruttuario può destinare l’immobile in questione a usi diversi da quello abitativo. |
Sia il diritto di abitazione che la locazione prevedono, in sostanza, che una persona abiti in una casa di proprietà di altri. Il diritto abitativo, come abbiamo visto, è un diritto reale immobiliare e, in quanto tale, opera su un piano distinto rispetto alla locazione.
Il diritto di abitazione consiste nella facoltà concessa al beneficiario di risiedere presso un bene immobile di proprietà di un’altra persona. La locazione si differenzia dal diritto abitativo in quanto non è un diritto reale, per cui oggetto del contratto non è il bene quanto piuttosto la prestazione corrispettiva instaurata tra l’inquilino e il proprietario.
Inoltre, la locazione può essere ceduta ad altri, a differenza del diritto di abitazione che, come abbiamo visto, non può essere ceduto ma deve essere sfruttato esclusivamente dal beneficiario.
In genere è il beneficiario del diritto di abitazione a dover pagare l’Imposta Municipale Unica (IMU).
Il diritto di abitazione del coniuge superstite cessa in caso di decesso dello stesso, di sua formale rinuncia di avvalersi del diritto di risiedere nell’immobile destinato a residenza familiare e in caso di revoca giudiziale, ossia qualora il giudice stabilisse che il coniuge non possa più conservare il diritto di risiedere nella casa coniugale.
No, i diritti di abitazione non possono essere ceduti o dati in locazione a terzi.
