Servitù non aedificandi

Andrea Lazzo
15.04.2024
5 min

Servitus non aedificandi: come funziona la servitù di non edificare

Il concetto sottostante ad alcune leggi è così antico che talvolta può capitare che riportino ancora il nome in latino. È il caso della servitus non aedificandi, di cui in questo articolo approfondiamo il significato e la funzione.

Cosa è la servitù a non edificare

Servitus non aedificandi: significato

La frase latina "servitus non aedificandi" si traduce in italiano come "servitù di non edificare". Questa espressione si riferisce a un tipo di servitù prediale nel diritto romano e, per estensione, nel diritto civile moderno, che limita il diritto del proprietario di un fondo (il fondo servente) di costruire edifici o altre strutture permanenti su quel terreno, a beneficio di un altro terreno (il fondo dominante).

L'etimologia dell'espressione si può scomporre nei suoi componenti latini:

  • "Servitus", che significa "servitù", deriva dal latino "servus", che significa "schiavo". Nel contesto giuridico, la servitù implica una limitazione dei diritti di proprietà a vantaggio di un altro, riflettendo l'idea di "servire" gli interessi o i diritti di qualcun altro.
  • "Non" è semplicemente la negazione, che significa "non" in italiano, utilizzata qui per indicare che l'azione successiva (in questo caso, costruire) non può essere intrapresa.
  • "Aedificandi" è il gerundio del verbo latino "aedificare", che significa "costruire". "Aedificare" deriva da "aedes" (edificio, tempio, casa) + "facere" (fare), quindi letteralmente significa "fare edifici".

Pertanto, l'espressione "servitus non aedificandi" etimologicamente si riferisce a una limitazione ("servitus" vista come un servizio o una restrizione) sulla capacità ("non") di costruire ("aedificandi") su un determinato pezzo di terreno. Questa restrizione è solitamente imposta per preservare la luce, la vista, la privacy, o per altri motivi che beneficiano il terreno vicino o limitano l'uso del terreno per garantire un qualche beneficio a un altro fondo.

Cos’è una servitù prediale?

Giacché abbiamo specificato che la servitus non aedificandi è una tipologia di servitù prediale, è bene spiegare cosa si intenda con tale termine. 

La servitù prediale è un diritto reale che grava su un immobile (chiamato fondo servente) a vantaggio di un altro immobile (chiamato fondo dominante), appartenente a un diverso proprietario. Questo diritto implica che il proprietario del fondo servente debba tollerare certe azioni o astenersi dal compiere determinate attività sul proprio terreno, a beneficio del fondo dominante. Le servitù prediali sono concepite per garantire l'utilizzo più completo ed efficace del terreno dominante e possono influenzare in modo significativo l'uso e il valore del fondo servente.

Le servitù prediali possono essere costituite per legge, per volontà delle parti (ad esempio, attraverso un contratto o un atto unilaterale) o per usucapione, ossia l'acquisizione di un diritto a seguito del suo esercizio per un lungo periodo di tempo in modo pacifico, pubblico e ininterrotto. Esse si trasmettono automaticamente con la vendita del terreno, a prescindere dal cambio di proprietà, assicurando che le limitazioni o i benefici siano permanenti o di lunga durata.

Ci sono vari tipi di servitù prediali, tra cui:

  • Servitù di passaggio: dà diritto al proprietario del fondo dominante di attraversare il fondo servente;
  • Servitù di acquedotto: permette al proprietario del fondo dominante di condurre acqua attraverso il fondo servente;
  • Servitù di vista: impedisce al proprietario del fondo servente di costruire strutture che blocchino la vista dal fondo dominante;
  • Servitù non aedificandi: proibisce al proprietario del fondo servente di edificare costruzioni sul proprio terreno, che a quel punto potrebbe non essere più un terreno edificabile;
  • Servitù di parcheggio: consente al proprietario del fondo dominante di parcheggiare veicoli sul fondo servente.

La caratteristica principale delle servitù prediali è che esse riguardano la relazione tra due fondi immobiliari e sono intese a migliorare l'utilità o il godimento del fondo dominante, non conferendo un vantaggio personale diretto al proprietario di tale fondo. Queste servitù sono strettamente legate alle proprietà coinvolte e non possono essere separate da esse.

Servitus non tollendi

Simile alle servitus non aedificandi è la servitus non tollendi. La servitus non tollendi è una servitù di non sopraelevare, quindi ben più “leggera” rispetto alla servitus non aedificandi, ma comunque sempre importante da considerare, soprattutto quando si acquista una casa con l’idea di poter aggiungere dei piani in un momento successivo.

Cosa è servitù a non edificare

Servitus non aedificandi coattiva e volontaria

Essendo una servitù prediale, la servitus non aedificandi è regolata dagli articoli che disciplinano la servitù prediale. Nello specifico, facciamo riferimento agli articoli 1027, 1032 e 1058 del Codice Civile.

L’art. 1032 del Codice Civile disciplina la servitù prediale coattiva: 

“quando in forza di legge il proprietario di un fondo ha diritto ad ottenere da parte del proprietario di un altro fondo la costituzione di una servitù che, in mancanza di contratto, è costituita con sentenza”.

L’art. 1058 del Codice Civile invece disciplina la servitù prediale volontaria: 

“quando le servitù non vengono stabilite dalla Legge, ma per fatto e volontà dell’uomo (stabilite per contratto o testamento)”. 

Stima immobiliare per un immobile con servitù di non edificare

Come funziona la valutazione immobiliare di una casa (o un terreno) sul quale pesa una servitus non aedificandi? 

Ad oggi esistono diverse interpretazioni di estimo immobiliare secondo le quali occorre effettuare una valutazione in funzione del danno arrecato al fondo servente (nel caso in cui si desideri valutare l’immobile nel fondo servente) o in funzione del vantaggio arrecato al fondo dominante (nel caso in cui si desideri valutare l’immobile nel  fondo dominante):

Ad esempio, il valore del danno subito dal fondo servente è pari alla differenza tra il più probabile valore di mercato del fondo libero dalla servitù ed il più probabile valore di mercato del fondo gravato dalla servitù. Al contrario, il valore del vantaggio del fondo dominante è dato dalla nuova valutazione in base ai nuovi servizi disponibili (es. acqua, corrente elettrica, fibra ecc.) o fattori che aumentano la qualità della vita (maggiore luminosità ecc.). 

3 Punti Chiave
  • La servitus non aedificandi o servitù di non edificare, è un diritto prediale previsto nel Codice Civile.
  • La servitus non aedificandi prevede il divieto di edificare su un determinato terreno o su una parte di esso.
  • Nella valutazione immobiliare, la servitus non aedificandi rappresenta un malus per il fondo servente e un bonus per il fondo dominante.

Fonti

FAQ

Cosa significa "Servitus Non Aedificandi"?

La "Servitus Non Aedificandi" è un termine latino che descrive un tipo specifico di servitù prediale. Significa una restrizione imposta su un terreno (fondo servente) che proibisce al proprietario di costruire qualsiasi struttura su di esso, a beneficio di un altro terreno vicino (fondo dominante). Questa servitù è volta a preservare le condizioni esistenti di luce, aria, vista o estetica del fondo dominante.

Come si stabilisce una Servitus Non Aedificandi?

Una Servitus Non Aedificandi può essere stabilita in vari modi, tra cui accordo tra le parti, atto unilaterale, disposizione testamentaria, decisione giudiziaria, o per legge. Una volta stabilita, deve essere registrata formalmente, solitamente attraverso un atto notarile, per garantire che sia riconosciuta legalmente e seguita da eventuali proprietari futuri dei fondi coinvolti.

È possibile rimuovere o modificare una Servitus Non Aedificandi?

Sì, è possibile rimuovere o modificare una Servitus Non Aedificandi, ma ciò richiede l'accordo tra i proprietari del fondo dominante e del fondo servente. In alcuni casi, può essere necessaria una decisione giudiziaria, soprattutto se una delle parti non è d'accordo sulla modifica o sulla rimozione. La procedura specifica può variare a seconda della legislazione locale e delle circostanze particolari del caso.

Andrea Lazzo
Andrea è nato a Bari e dal 2009 lavora nel campo della SEO. Nel corso degli anni ha coperto ruoli di gestione e redazione di contenuti web per diverse aziende italiane, estere e multinazionali. Come obiettivo si pone l'offerta di un contenuto realmente utile per l'utente, tale da soddisfare la sua richiesta di informazioni specifica.