Il concetto sottostante ad alcune leggi è così antico che talvolta può capitare che riportino ancora il nome in latino. È il caso della servitus non aedificandi, di cui in questo articolo approfondiamo il significato e la funzione.
La frase latina "servitus non aedificandi" si traduce in italiano come "servitù di non edificare". Questa espressione si riferisce a un tipo di servitù prediale nel diritto romano e, per estensione, nel diritto civile moderno, che limita il diritto del proprietario di un fondo (il fondo servente) di costruire edifici o altre strutture permanenti su quel terreno, a beneficio di un altro terreno (il fondo dominante).
L'etimologia dell'espressione si può scomporre nei suoi componenti latini:
Pertanto, l'espressione "servitus non aedificandi" etimologicamente si riferisce a una limitazione ("servitus" vista come un servizio o una restrizione) sulla capacità ("non") di costruire ("aedificandi") su un determinato pezzo di terreno. Questa restrizione è solitamente imposta per preservare la luce, la vista, la privacy, o per altri motivi che beneficiano il terreno vicino o limitano l'uso del terreno per garantire un qualche beneficio a un altro fondo.
Giacché abbiamo specificato che la servitus non aedificandi è una tipologia di servitù prediale, è bene spiegare cosa si intenda con tale termine.
La servitù prediale è un diritto reale che grava su un immobile (chiamato fondo servente) a vantaggio di un altro immobile (chiamato fondo dominante), appartenente a un diverso proprietario. Questo diritto implica che il proprietario del fondo servente debba tollerare certe azioni o astenersi dal compiere determinate attività sul proprio terreno, a beneficio del fondo dominante. Le servitù prediali sono concepite per garantire l'utilizzo più completo ed efficace del terreno dominante e possono influenzare in modo significativo l'uso e il valore del fondo servente.
Le servitù prediali possono essere costituite per legge, per volontà delle parti (ad esempio, attraverso un contratto o un atto unilaterale) o per usucapione, ossia l'acquisizione di un diritto a seguito del suo esercizio per un lungo periodo di tempo in modo pacifico, pubblico e ininterrotto. Esse si trasmettono automaticamente con la vendita del terreno, a prescindere dal cambio di proprietà, assicurando che le limitazioni o i benefici siano permanenti o di lunga durata.
Ci sono vari tipi di servitù prediali, tra cui:
La caratteristica principale delle servitù prediali è che esse riguardano la relazione tra due fondi immobiliari e sono intese a migliorare l'utilità o il godimento del fondo dominante, non conferendo un vantaggio personale diretto al proprietario di tale fondo. Queste servitù sono strettamente legate alle proprietà coinvolte e non possono essere separate da esse.
Simile alle servitus non aedificandi è la servitus non tollendi. La servitus non tollendi è una servitù di non sopraelevare, quindi ben più “leggera” rispetto alla servitus non aedificandi, ma comunque sempre importante da considerare, soprattutto quando si acquista una casa con l’idea di poter aggiungere dei piani in un momento successivo.
Essendo una servitù prediale, la servitus non aedificandi è regolata dagli articoli che disciplinano la servitù prediale. Nello specifico, facciamo riferimento agli articoli 1027, 1032 e 1058 del Codice Civile.
L’art. 1032 del Codice Civile disciplina la servitù prediale coattiva:
“quando in forza di legge il proprietario di un fondo ha diritto ad ottenere da parte del proprietario di un altro fondo la costituzione di una servitù che, in mancanza di contratto, è costituita con sentenza”.
L’art. 1058 del Codice Civile invece disciplina la servitù prediale volontaria:
“quando le servitù non vengono stabilite dalla Legge, ma per fatto e volontà dell’uomo (stabilite per contratto o testamento)”.
Come funziona la valutazione immobiliare di una casa (o un terreno) sul quale pesa una servitus non aedificandi?
Ad oggi esistono diverse interpretazioni di estimo immobiliare secondo le quali occorre effettuare una valutazione in funzione del danno arrecato al fondo servente (nel caso in cui si desideri valutare l’immobile nel fondo servente) o in funzione del vantaggio arrecato al fondo dominante (nel caso in cui si desideri valutare l’immobile nel fondo dominante):
Ad esempio, il valore del danno subito dal fondo servente è pari alla differenza tra il più probabile valore di mercato del fondo libero dalla servitù ed il più probabile valore di mercato del fondo gravato dalla servitù. Al contrario, il valore del vantaggio del fondo dominante è dato dalla nuova valutazione in base ai nuovi servizi disponibili (es. acqua, corrente elettrica, fibra ecc.) o fattori che aumentano la qualità della vita (maggiore luminosità ecc.).
La "Servitus Non Aedificandi" è un termine latino che descrive un tipo specifico di servitù prediale. Significa una restrizione imposta su un terreno (fondo servente) che proibisce al proprietario di costruire qualsiasi struttura su di esso, a beneficio di un altro terreno vicino (fondo dominante). Questa servitù è volta a preservare le condizioni esistenti di luce, aria, vista o estetica del fondo dominante.
Una Servitus Non Aedificandi può essere stabilita in vari modi, tra cui accordo tra le parti, atto unilaterale, disposizione testamentaria, decisione giudiziaria, o per legge. Una volta stabilita, deve essere registrata formalmente, solitamente attraverso un atto notarile, per garantire che sia riconosciuta legalmente e seguita da eventuali proprietari futuri dei fondi coinvolti.
Sì, è possibile rimuovere o modificare una Servitus Non Aedificandi, ma ciò richiede l'accordo tra i proprietari del fondo dominante e del fondo servente. In alcuni casi, può essere necessaria una decisione giudiziaria, soprattutto se una delle parti non è d'accordo sulla modifica o sulla rimozione. La procedura specifica può variare a seconda della legislazione locale e delle circostanze particolari del caso.
