Ogni nuova costruzione parte sempre dallo stesso punto: un terreno edificabile. In questo articolo forniamo una definizione di terreno edificabile secondo le normative vigenti e approfondiamo alcuni aspetti principali riguardanti acquisto, prezzo e costi.
Un terreno si può dire edificabile quando presenta le condizioni e le approvazioni necessarie per poter accogliere la costruzione di edifici sulla propria superficie.
Infatti, ai fini dell’applicazione dei D.P.R. n.633 del 26 ottobre 1972, n.131 del 26 aprile 1986, n. 917 del 22 dicembre 1986 e del D.Lgs. n. 504 del 30 dicembre 1992, un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.
Stando alle normative vigenti, l’edificabilità di un terreno dipende da un piano regolatore che qualifichi il terreno come fabbricabile.
Infatti, secondo l’art. 36 comma 2 del D.L. 223/2006 è sufficiente che il piano regolatore generale sia stato adottato dal comune competente, anche se l’iter di approvazione del predetto piano non si fosse ancora concluso con la prescritta approvazione regionale.
In tal senso è bene chiarire che non basta il piano regolatore del comune a definire un’area edificabile. Infatti, si tratta semplicemente di una edificabilità “potenziale”. Per poter stabilire che un terreno sia edificabile occorre attendere l’approvazione definitiva del piano regolatore da parte della Regione e dei successivi piani attuativi finalizzati all’effettiva edificabilità.
Come abbiamo visto, un terreno si può considerare edificabile o fabbricabile nel momento in cui viene approvato dal piano regolatore, ovvero quando soddisfa determinati requisiti urbanistici che vengono stabiliti dalle autorità competenti (Comune, Regione, Soprintendenze ecc.).
Qui di seguito elenchiamo gli elementi più importanti da tenere in considerazione per la valutazione circa l’edificabilità di un terreno.
Per ottenere le informazioni necessarie per valutare l’edificabilità di un terreno ci si può rivolgere presso l’ufficio urbanistico del comune competente.
Talvolta può capitare che un terreno venga declassato da edificabile a non edificabile. Questo può avvenire per diversi motivi, tra cui:
Il declassamento potrebbe essere importante anche nel caso in cui si stia valutando una possibile proposta d’acquisto per un terreno, senza conoscerne effettivamente la situazione circa l’effettiva edificabilità o un’ipotetica declassazione.
Per verificare la destinazione d'uso di un terreno edificabile è fondamentale richiedere il certificato urbanistico presso il comune di ubicazione del terreno. Questo documento fornisce informazioni sulla zonizzazione urbanistica e le eventuali restrizioni edilizie.
Sì, è possibile, ma il processo richiede l'approvazione del comune attraverso una variante al Piano Regolatore Generale (PRG) o l'inclusione in un Piano di Lottizzazione. Tale procedura può essere complessa e di lunga durata, dipendendo dalle politiche urbanistiche locali e dalle caratteristiche specifiche dell'area.
Oltre al prezzo d'acquisto, bisogna considerare i costi di urbanizzazione primaria e secondaria (infrastrutture essenziali come strade, fognature, illuminazione), le tasse comunali e le spese notarili. Inoltre, è necessario valutare il costo di eventuali studi geologici o geotecnici, qualora richiesti per la tipologia di costruzione prevista.