Terreno Edificabile: Significato e Prezzo

Ogni nuova costruzione parte sempre dallo stesso punto: un terreno edificabile. In questo articolo forniamo una definizione di terreno edificabile secondo le normative vigenti e approfondiamo alcuni aspetti principali riguardanti acquisto, prezzo e costi. 

Terreno edificabile: significato

Un terreno si può dire edificabile quando presenta le condizioni e le approvazioni necessarie per poter accogliere la costruzione di edifici sulla propria superficie. 

Infatti, ai fini dell’applicazione dei D.P.R. n.633 del 26 ottobre 1972, n.131 del 26 aprile 1986, n. 917 del 22 dicembre 1986 e del D.Lgs. n. 504 del 30 dicembre 1992, un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.

Quando un terreno è edificabile?

Stando alle normative vigenti, l’edificabilità di un terreno dipende da un piano regolatore che qualifichi il terreno come fabbricabile. 

Infatti, secondo l’art. 36 comma 2 del D.L. 223/2006 è sufficiente che il piano regolatore generale sia stato adottato dal comune competente, anche se l’iter di approvazione del predetto piano non si fosse ancora concluso con la prescritta approvazione regionale.

In tal senso è bene chiarire che non basta il piano regolatore del comune a definire un’area edificabile. Infatti, si tratta semplicemente di una edificabilità “potenziale”. Per poter stabilire che un terreno sia edificabile occorre attendere l’approvazione definitiva del piano regolatore da parte della Regione e dei successivi piani attuativi finalizzati all’effettiva edificabilità. 

Terreno edificabile: come effettuare la valutazione

Come abbiamo visto, un terreno si può considerare edificabile o fabbricabile nel momento in cui viene approvato dal piano regolatore, ovvero quando soddisfa determinati requisiti urbanistici che vengono stabiliti dalle autorità competenti (Comune, Regione, Soprintendenze ecc.). 

Qui di seguito elenchiamo gli elementi più importanti da tenere in considerazione per la valutazione circa l’edificabilità di un terreno.

• Zonizzazione: per “zonizzazione” si intende la delimitazione del terreno in una zona delimitata (oltre che autorizzata allo sviluppo edilizio). La zonizzazione si può classificare in diverse tipologie tra cui residenziale, commerciale e industriale. La zonizzazione, quindi, stabilisce anche i parametri a seconda della tipologia di costruzione consentita in una determinata area;
• Piano regolatore o piano urbanistico: sono degli strumenti di pianificazione decisi dagli enti territoriali competenti come Comuni e Regioni. I piani regolatori o piani urbanistici forniscono delle indicazioni dettagliate per lo sviluppo edificatorio in ogni zona di competenza. Tra i parametri possono essere inclusi, ad esempio, l’altezza massima degli edifici, la densità abitativa, la distanza tra gli edifici e da altri servizi, l’area di ingombro ecc.;
• Servizi e infrastrutture: la valutazione di un terreno edificabile deve tener conto anche dell'accesso di questo a servizi essenziali (acqua, fogna, elettricità, strade ecc.). La presenza o comunque l’accessibilità a questi servizi sono fondamentali per lo sviluppo e l'utilizzo del terreno e quindi anche per la sua potenziale edificabilità;
• Vincoli ambientali e paesaggistici: occorre tener presente ciò che dicono le soprintendenze, poiché l’edificabilità di alcuni terreni potrebbe dipendere dalla presenza di aree soggette a vincoli archeologici e/o paesaggistici.

Per ottenere le informazioni necessarie per valutare l’edificabilità di un terreno ci si può rivolgere presso l’ufficio urbanistico del comune competente.

Come declassare un terreno edificabile

Talvolta può capitare che un terreno venga declassato da edificabile a non edificabile. Questo può avvenire per diversi motivi, tra cui:

• Modifica del piano regolatore: le autorità competenti possono decidere di modificare il piano regolatore per svariati motivi, come ad esempio la necessità di ottenere più zone verdi da dedicare alla costruzione di parchi o giardini;
• Tutela ambientale: talvolta la declassazione di un terreno edificabile avviene perché una determinata amministrazione decida di dare importanza ad un eventuale valore ambientale del terreno. Ad esempio, nel caso si tratti di un’area ricca di biodiversità, oppure soggetta a rischio idrogeologico. In tali casi, declassare un terreno edificabile avrebbe lo scopo di ridurre il rischio di catastrofi naturali o “semplicemente” preservare l’ecosistema di cui è parte integrante;
• Carenze infrastrutturali o tecniche: a differenza dei due casi precedenti, questo prende in considerazione delle limitazioni che renderebbero impossibile, difficile o troppo costoso lo sviluppo edilizio. Per tale motivo, le autorità competenti potrebbero preferire la declassazione al fine di utilizzare lo stesso suolo per scopi più fattibili e appropriati. 

Il declassamento potrebbe essere importante anche nel caso in cui si stia valutando una possibile proposta d’acquisto per un terreno, senza conoscerne effettivamente la situazione circa l’effettiva edificabilità o un’ipotetica declassazione.

Fonti

• Normative sul terreno edificabile: https://www.studiorebecca.it/
• Approvazione piano regolatore: https://www.ingenio-web.it/
• Nuova nozione di terreno edificabile e tributi: https://elibrary.fondazionenotariato.it