La forma di esecuzione forzata che ha a oggetto beni immobili prende il nome di pignoramento immobiliare. Come funziona? Cosa dice la legge in merito? Vediamo nello specifico cos’è il pignoramento e quali sono le varie fasi dell’iter procedurale di esecuzione immobiliare.
Il pignoramento immobiliare è l’atto che dà il via al procedimento di espropriazione forzata di un bene a tutela di un creditore, quando il debitore è insolvente.
È con l’atto di pignoramento che uno o più beni immobili di proprietà del debitore vengono vincolati affinché il diritto di credito del creditore procedente venga soddisfatto. I beni immobili del debitore vengono sottratti coattivamente e, tramite la vendita forzata, convertiti in denaro da destinare alla copertura del credito vantato dal creditore.
Come vedremo nei prossimi paragrafi, al pignoramento si giunge dopo che il creditore abbia provveduto a notificare al debitore il titolo esecutivo, in ottemperanza a quanto disposto dall’articolo 474 del codice di procedura civile, seguito dal relativo atto di precetto, un’intimazione ad adempiere al pagamento del debito indicato nel titolo entro un termine solitamente non inferiore a 10 giorni.
Il pignoramento immobiliare implica una richiesta rivolta dal creditore all’ufficiale giudiziario di ricercare e individuare beni immobili di proprietà del debitore che abbiano un valore adatto a soddisfare il credito indicato nel titolo esecutivo.
La normativa di riferimento in materia di pignoramento immobiliare è contenuta nel Libro III del codice di procedura civile, emanato con il regio decreto numero 1443 del 28 ottobre 1940.
Nello specifico, a regolamentare il pignoramento immobiliare sono l’articolo 555 del codice di procedura civile e seguenti. Il suddetto articolo 474 del codice di procedura civile e seguenti illustrano, invece, i principi generali relativi al procedimento di esecuzione forzata. Con la riforma del 2019 sono state apportate importanti modifiche al quadro normativo in questione.
Come indicato dal sopraccitato articolo 555 del codice di procedura civile, il pignoramento immobiliare si esegue mediante notifica al debitore e successiva trascrizione di un atto che deve necessariamente riportare:
Secondo quanto indicato dal primo comma dell’articolo 492 del codice di procedura civile, è necessario che l’atto di pignoramento contenga un ordine imperativo al debitore di astenersi dal compiere qualunque atto possa sottrarre alla garanzia del credito indicato i beni oggetto di espropriazione. In altre parole, l’atto di pignoramento deve contenere un’ingiunzione di non sottrarre i beni in questione alla procedura esecutiva.
Illustriamo dettagliatamente di seguito le varie fasi dell’iter procedurale di esecuzione immobiliare.
Il creditore, dopo aver tentato senza successo di recuperare il credito attraverso vie ordinarie, dispone un titolo esecutivo, come una scrittura privata autenticata, che dimostri il credito vantato nei confronti del debitore.
Il precetto è l’atto con cui il creditore intima al debitore il pagamento del debito indicato nel titolo esecutivo entro un termine solitamente non inferiore a 10 giorni.
Dopo la notifica del precetto, qualora il debitore non adempiesse entro 10 giorni al pagamento del debito, il creditore può attivare nei suoi confronti l’espropriazione forzata, attraverso il pignoramento dei suoi beni immobili.
L’atto di pignoramento è, come abbiamo visto, l’atto esecutivo dell’ufficiale giudiziario che dà avvio al procedimento di espropriazione forzata della proprietà immobiliare del debitore a tutela del creditore. L’atto viene poi trascritto nei pubblici registri immobiliari.
Segue la vendita forzata dell’immobile, che ha lo scopo di liquidare il bene al fine di consentire la copertura del credito vantato dal creditore. Alla vendita forzata si accede mediante istanza di vendita, che il creditore può presentare entro 45 giorni dal pignoramento. Con l’istanza di vendita, in sostanza, si richiede la messa all’asta dell’immobile pignorato.
In seguito all’istanza di vendita il giudice dell’esecuzione nomina un consulente tecnico d’ufficio (CTU) che ispeziona l’immobile pignorato e redige una perizia contenente i dati descrittivi dello stesso e il valore di mercato. Sulla base del valore indicato nella perizia di stima redatta dal CTU, il giudice fissa il prezzo base di vendita.
Segue l’ordinanza di vendita, in cui vengono determinati:
Viene, quindi, disposta la vendita forzata della proprietà immobiliare pignorata.
Il prossimo step è la pubblicazione dell’avviso di vendita sul Portale delle Vendite Pubbliche (PVP), la piattaforma ufficiale del Ministero della Giustizia. Nell’avviso di vendita vengono indicati il luogo, la data e l’orario in cui si svolgerà la vendita all’asta.
Il delegato alla vendita indice la vendita all’asta. L’offerente che si aggiudica l’asta dovrà versare, nei termini e nelle modalità indicati nella succitata ordinanza di vendita, il saldo prezzo, ossia la parte rimanente da pagare sottraendo l’anticipo versato per poter partecipare all’asta medesima.
Dopo l’aggiudicazione, il giudice emette il decreto di trasferimento dell’immobile, che cancella il pignoramento e impone al debitore di consegnare l’immobile all’aggiudicatario. Una volta assegnata l’unità immobiliare messa in vendita all’asta, il pignoramento può considerarsi estinto.
Il decreto di trasferimento, oggetto di trascrizione immobiliare, produce i medesimi effetti di una tradizionale compravendita eseguita con atto notarile.
Il giudice dell’esecuzione dispone la consegna delle somme ricavate dalla vendita al creditore per saldare il debito per cui l’intera procedura era stata avviata.
Per evitare il pignoramento immobiliare, secondo quanto indicato dall’articolo 494 del codice di procedura civile, il debitore dovrebbe versare nelle mani dell’ufficiale giudiziario l’importo dovuto al creditore, inclusi il capitale, gli interessi e le spese di esecuzione, incaricandolo poi di consegnarlo al creditore.
Una volta avviata la procedura di espropriazione forzata, chi ha ricevuto la notifica di un atto di pignoramento è solitamente esortato a cercare di trovare un accordo con il creditore. Trattandosi di una causa in genere complessa e dispendiosa in termini di spese legali, le trattative con la controparte sono assolutamente favorite e ben accolte.
Le principali opzioni che possono essere adottate per risolvere la questione senza arrivare alla vendita forzata sono:
Le parti sono libere di confrontarsi per trovare una soluzione atta a soddisfare gli interessi di entrambi.
In media, si stima che la procedura duri indicativamente da 18 a 24 mesi. La durata, però, non è fissa e può dipendere da vari fattori, come la complessità del caso ed eventuali opposizioni e contestazioni da parte del debitore. Può capitare che il pignoramento di immobili duri oltre i 5 anni.
L'atto di pignoramento immobiliare in sé ha un costo medio compreso indicativamente tra 20 e 50 euro. Il costo totale dell'intera procedura, però, è in genere piuttosto elevato.
No, la perizia su un immobile pignorato deve essere effettuata da un perito nominato dal giudice e, affinché abbia valenza legale, deve essere sottoscritta alla presenza di un pubblico ufficiale, come un notaio.
