Usufrutto di un Immobile: Cos'è e Come si Calcola

L’usufrutto è una forma di diritto molto presente nel mondo immobiliare. In questo articolo offriamo una guida all’usufrutto di una casa e ne approfondiamo alcuni aspetti circa il calcolo del valore, la successione, il vitalizio, i diritti di figli e coniugi, l’ipoteca ed altro ancora.

Usufrutto: che cos'è e come funziona

L’usufrutto è un diritto reale, privato, patrimoniale, di godimento su cosa altrui, con cui un soggetto (usufruttuario) può utilizzare un bene di proprietà di un altro soggetto (nudo proprietario) e goderne dei frutti, purché ne rispetti la destinazione economica e si obblighi alla restituzione all’estinzione del diritto (scadenza). Si tratta di un diritto assoluto, di durata temporanea e non trasmissibile mortis causa; può però essere ceduto inter vivos (art. 980 c.c.), con i limiti di legge, e alla morte dell’usufruttuario si estingue.”

A proposito dell’usufrutto il Codice Civile (art. 981) specifica la posizione dell’usufruttuario:

L'usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica. Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare, fermi i limiti stabiliti in questo capo.

Un aspetto importante dell’usufrutto è la temporaneità. Il diritto di usufrutto solitamente è temporaneo e non può durare oltre la vita dell’usufruttuario (in caso di persona fisica) o di trent’anni (in caso di persona giuridica).

L’usufrutto successivo è vietato se disposto per testamento (art. 698 c.c.) o per atto di liberalità (art. 795 c.c.). È invece ammesso l’usufrutto congiuntivo (più usufruttuari contemporaneamente, con eventuale accrescimento al superstite) e, in certi casi negoziali a titolo oneroso, la prassi ammette il c.d. “successivo improprio” (riserva a favore dell’alienante e, dopo di lui, a favore di un terzo in forma congiuntiva, non a catena).

Chi ha l'usufrutto, l'usufruttuario, può vendere la casa? 

L’usufruttuario non può vendere la piena proprietà dell’immobile perché non ne è proprietario; può però:

• cedere l’usufrutto (per un tempo o per tutta la durata residua), fermo restando che il diritto si estinguerà comunque alla morte dell’originario usufruttuario;
• locare l’immobile e incassare i canoni;
• compiere gli atti di ordinaria amministrazione e, nei limiti, di straordinaria con consenso del nudo proprietario quando incidono sulla sostanza del bene.

La vendita della piena proprietà richiede l’atto congiunto di nudo proprietario e usufruttuario (con eventuale corrispettivo/indennizzo per l’estinzione o rinuncia dell’usufrutto).
Riferimenti: art. 980 c.c. (cessione dell’usufrutto) e disciplina codicistica su diritti/doveri di usufruttuario.

Qual è la differenza tra usufrutto e diritto di abitazione?

• Usufrutto: diritto ampio di godimento e di percezione dei frutti (es. poter affittare l’immobile). È cedibile (salvo divieto nel titolo), pignorabile, trascrivibile; può avere ad oggetto anche beni diversi dagli immobili.
• Diritto di abitazione: diritto più ristretto, limita l’uso al solo abitare dell’avente diritto e della sua famiglia; non consente di concedere l’immobile in locazione o di percepirne frutti; è intrasferibile e non pignorabile nei limiti di legge.
  Base normativa: art. 1022 c.c. per l’abitazione; per l’usufrutto, artt. 978 ss. c.c.

Tabella scaglioni usufrutto 2024 - 2025 - 2026

Nota: ai fini fiscali la determinazione di usufrutto/nuda proprietà non può assumere un saggio legale inferiore al 2,5%; pertanto le percentuali 2025 coincidono con quelle 2024. Per il 2026 si applicano, salvo nuovo decreto, gli stessi criteri. Per il 2025 il saggio legale è sceso al 2%, ma ai fini fiscali (usufrutto/nuda proprietà) la legge impone un minimo del 2,5%, quindi coefficiente e percentuali 2025 coincidono con il 2024 (vedi DM 27.12.2024 e comunicazioni di categoria).

Come calcolare il valore dell'usufrutto

Calcolare il valore dell’usufrutto può essere utile in molti casi, ad esempio quando si voglia cedere tale diritto a titolo oneroso (per ripagare un debito ecc.). Per calcolare il valore dell’usufrutto vanno presi in considerazione il valore della proprietà, il tasso d’interesse vigente e il coefficiente specifico previsto per legge.

Il valore finale dell’usufrutto consente di calcolare anche il valore della nuda proprietà, quando sottratto al valore iniziale dell’immobile.

Procedura di calcolo del valore di usufrutto di una casa

Per calcolare il valore di usufrutto di una casa, occorre seguire questa procedura, composta di 3 passaggi:

1. Calcola il valore della casa: per prima cosa occorre stabilire il valore della casa oggetto di usufrutto. Ci si può basare su una stima immobiliare o sul valore catastale dell’immobile;
2. Trova il tasso percentuale sulle tabelle ministeriali: essendo un diritto legato alla vita dell’usufruttuario, per ogni età sono previste delle percentuali differenti. Nella tabella ministeriale presente su questa pagina è possibile consultare le percentuali aggiornate all’anno in corso.
3. Applica la percentuale esatta al valore dell’immobile: per determinare il valore dell’usufrutto, dovrai applicare la percentuale associata alla fascia d’età del soggetto usufruttuario al valore della casa (vedi punto 1).

Esempio di calcolo del valore di usufrutto di una casa

Per il nostro esempio ipotizziamo di voler calcolare il valore dell’usufrutto di una casa del valore a favore di un soggetto di 44 anni.

La prima cosa da fare è di calcolare il valore della casa. Per farlo occorre effettuare una valutazione immobiliare che si può ottenere sia tramite agenzie immobiliari che tramite una valutazione gratuita online.

Supponiamo che la valutazione ottenuta sia di 160.000€. A questo punto, dalla tabella ministeriale (che abbiamo pubblicato nel paragrafo "Tabella Usufrutto" in precedenza, otterremo altri due dati: la percentuale e il coefficiente (quest’ultimo varia in base all’età).

Quindi, per iniziare il nostro calcolo, per prima cosa determiniamo il valore dell’annualità: per farlo, moltiplicheremo il valore della piena proprietà (160.000€) per il saggio legale “fiscale” minimo del 2,5% (anche se il tasso legale generale 2025 è 2%, ai fini dell’usufrutto si applica comunque almeno 2,5%).

A questo punto, possiamo procedere con il calcolo del valore dell’usufrutto con la seguente formula:

Valore Usufrutto: Valore annualità x Coefficiente associato all’età

Quindi sarà pari a 4.000€ x 32 (associato ai 44 anni) = 128.000€

Altri dettagli li proponiamo nell'articolo sul calcolo del valore dell'usufrutto.

Calcolo del valore della nuda proprietà con valore immobile e usufrutto

Considerando il valore dell’usufrutto della casa, il valore della nuda proprietà sarà dato dalla formula

Valore nuda proprietà = Valore dell’immobile - Valore dell’Usufrutto

quindi

160.000€ (valore dell’immobile) - 128.000€ (valore usufrutto) = 32.000€

Calcolo rinuncia dell'usufrutto

La rinuncia estingue il diritto e fa “espandere” la nuda proprietà in piena proprietà (consolidazione). Operativamente:

1. Atto notarile di rinuncia (unilaterale) dell’usufruttuario;
2. Trascrizione e voltura catastale;
3. Imposte: la giurisprudenza qualifica la rinuncia come atto con effetti traslativi/arricchimento a favore del nudo proprietario → in linea generale sono dovute imposte ipotecaria (2%) e catastale (1%) in misura proporzionale sul valore del diritto; può inoltre operare l’imposta sulle donazioni (in base al rapporto tra le parti e alle franchigie).
   Eccezione: consolidazione per morte dell’usufruttuario o per naturale scadenza del termine → niente imposte proporzionali; restano adempimenti di voltura/trascrizione e relativi piccoli tributi fissi.

Quanto costa togliere l'usufrutto?

Dipende dal motivo dell’estinzione:

• Per morte dell’usufruttuario (consolidazione naturale):
  • niente imposte proporzionali;
  • adempimenti di riunione/voltura catastale (es. diritti e imposta di bollo secondo tariffario AE; indicativamente: bolli/diritti da poche decine di euro + eventuale compenso professionista/Caf).
• Per rinuncia volontaria (atto tra vivi):
  • onorario notarile variabile (in pratica qualche centinaio/alcune migliaia € secondo valore/complessità);
  • imposta ipotecaria 2% e catastale 1% sul valore del diritto rinunciato (minimi di legge);
  • imposta di registro/donazione secondo il caso concreto (gratuito/oneroso, grado di parentela, franchigie).
• Per acquisto/estinzione onerosa del diritto (es. il nudo proprietario “compra” l’usufrutto):
  • si applica la tassazione tipica dei trasferimenti immobiliari sul diritto di usufrutto (registro 2% “prima casa” o 9%/IVA, più ipocatastali, secondo regime e natura del bene), oltre all’onorario notarile.

Costituzione dell’usufrutto di un immobile

L’art. 978 del Codice Civile recita: “L'usufrutto è stabilito dalla legge, o dalla volontà dell'uomo. Può anche acquistarsi per usucapione”. Il diritto di usufrutto quindi può essere costituito per atto volontario (tramite contratto o testamento), legale (per legge) e per usucapione:

• Contratto: è la modalità più comune e prevede un accordo contrattuale tra proprietario e usufruttuario. Il contratto di usufrutto deve essere redatto in forma scritta, in forma privata o tramite atto pubblico in presenza di un notaio;
• Testamento: l’usufrutto viene disposto da un testamento. Il diritto diviene efficace in seguito all’atto notarile.
• Per legge: è previsto per legge, come nel caso dell’usufrutto legale dei genitori sui beni del figlio minorenne.
• Usucapione: si acquisisce l’usufrutto a seguito del possesso continuato e ininterrotto della casa per il periodo di tempo previsto dalla legge (generalmente 10 o 20 anni, a seconda della fattispecie). Per ulteriori informazioni consulta la voce specifica sull’usucapione dell’immobile.

Tipologie di usufrutto

• Vitalizio (a vita del titolare): la forma più comune.
• A termine (tempo determinato): si estingue alla scadenza, ma comunque non può superare la vita dell’usufruttuario (o i 30 anni se persona giuridica).
• Parziale/Pro quota: su una quota del bene o su una parte del bene.
• Quasi-usufrutto (su cose consumabili, es. denaro): l’usufruttuario può consumare i beni ed è tenuto a restituire il tantundem (stesso valore/quantità) o a pagarne il valore a fine diritto.
• Congiuntivo (più usufruttuari insieme) e successivo (con subentro di altro soggetto secondo titolo): già trattati nelle sezioni dedicate.

Approfondiamo i più importanti.

Usufrutto congiuntivo e successivo (e differenza nei fatti)

Esistono due modalità particolari di usufrutto, l'usufrutto congiuntivo e l'usufrutto successivo, che si distinguono per il modo in cui il diritto è esercitato nel tempo:

• Usufrutto congiuntivo: il diritto di usufrutto è concesso a più persone contemporaneamente. Questo significa che tutti gli usufruttuari godono del diritto di usufrutto insieme e al medesimo tempo. L'usufrutto congiuntivo termina quando tutti gli usufruttuari originari sono deceduti o quando si verifica un evento che estingue il diritto per tutti;
• Usufrutto successivo: l'usufrutto è stabilito in modo che una persona eserciti il diritto di usufrutto e, alla sua morte, un'altra persona prenda il suo posto come usufruttuario. Ciò è tipico in situazioni familiari dove, ad esempio, si desidera che un coniuge goda dell'usufrutto fino alla sua morte e successivamente il diritto passi a un figlio. L'usufrutto successivo assicura una continuità nel godimento del bene, ma cambia l'identità dell'usufruttuario nel tempo.

Dal punto di vista terminologico l’usufrutto uxorio è un esempio di usufrutto successivo, poiché si tratta di un usufrutto per il coniuge superstite.

Usufrutto successivo improprio

L'usufrutto successivo improprio è una variante particolare dell'usufrutto successivo. La normale configurazione di un usufrutto successivo prevede che una persona goda dell'usufrutto fino al suo decesso, dopodiché un altro individuo prenda il suo posto come usufruttuario. Questa catena di diritti di usufrutto è prestabilita e accettata al momento della costituzione dell'usufrutto.

Nell'usufrutto successivo improprio, il passaggio del diritto di usufrutto a un secondo beneficiario non avviene automaticamente alla morte del primo usufruttuario, ma è subordinato al verificarsi di un evento o condizione specifica che può non necessariamente coincidere con la morte del primo usufruttuario. Questo tipo di arrangiamento è meno comune e può essere più complesso dal punto di vista legale perché introduce condizioni aggiuntive per la validità o l'esecuzione dell'usufrutto.

Nel c.d. “successivo improprio” ammesso in prassi il passaggio all’altro beneficiario non configura una catena di usufrutti, ma opera tipicamente quando, in un contratto a titolo oneroso, il disponente si riserva l’usufrutto per sé e congiuntamente lo attribuisce, dopo la sua morte, a un terzo (senza ulteriori ‘passaggi’ successivi). Non è una figura liberamente modulabile con condizioni casuali scollegate dalla struttura tipica del diritto reale

Questa forma di usufrutto deve essere chiaramente delineata nei documenti legali che stabiliscono l'usufrutto per evitare confusioni o dispute legali future. Inoltre, a causa delle sue peculiarità, può richiedere un'attenzione maggiore nella redazione per garantire che tutte le condizioni siano legalmente valide e rispettino la legislazione vigente in materia di diritti reali e successioni.

Coniuge superstite (erroneamente chiamato “usufrutto uxorio”)

Nel nostro ordinamento non esiste un generale “usufrutto uxorio”. Al coniuge superstite spettano:

• una quota dell’eredità in piena proprietà, che varia in base ai chiamati con cui concorre;
• in aggiunta, il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e il diritto d’uso sui mobili che la corredano (se l’immobile era di proprietà del defunto o in comunione).

Questi diritti di abitazione e d’uso hanno natura vitalizia e non cessano per nuove nozze; si estinguono con la morte del coniuge superstite o per le cause tipiche dei diritti reali (rinuncia, perimento del bene, ecc.).

Usufrutto di una casa in presenza di un figlio

Quando nell’eredità vi è anche almeno un figlio:

• con un solo figlio: al coniuge superstite spetta 1/2 dell’eredità in piena proprietà; al figlio l’altro 1/2;
• con due o più figli: al coniuge spetta 1/3, ai figli complessivamente 2/3 in parti uguali.

Se non ci sono figli ma ci sono ascendenti e/o fratelli/sorelle, al coniuge superstite spetta 2/3 dell’eredità (il resto agli altri chiamati).
Se non ci sono né figli, né ascendenti, né fratelli/sorelle, il coniuge superstite succede nell’intera eredità.

In tutti questi casi il diritto di abitazione sulla casa familiare e il diritto d’uso sui mobili si aggiungono alla quota ereditaria del coniuge.

Usufrutto a termine (o a tempo determinato)

È un usufrutto costituito con una scadenza (es. 10 o 20 anni). Alla scadenza il diritto si estingue; se il titolare è persona fisica e muore prima, l’usufrutto si estingue anticipatamente (il limite inderogabile è la vita dell’originario usufruttuario). Se il titolare è persona giuridica, il termine non può superare 30 anni.
Base normativa: durata massima (art. 979 c.c.) ed estinzione per scadenza (art. 1014 c.c.).

Usufrutto e ipoteca

Quando un immobile è gravato da usufrutto e da ipoteca, conta l’ordine delle iscrizioni (priorità) e ciò che si sta trasferendo o espropriando.

Se l’ipoteca è anteriore all’usufrutto

• In caso di esecuzione forzata, l’aggiudicazione può purgare i diritti trascritti dopo l’ipoteca: l’usufrutto (successivo) può quindi estin­guersi con la vendita giudiziaria.
• Nelle vendite volontarie (non giudiziali) l’ipoteca non si cancella automaticamente: l’acquirente prende il bene ancora ipotecato salvo estinzione/consenso del creditore; l’usufrutto, essendo successivo, resta esposto al rischio di futura esecuzione.

Se l’ipoteca è successiva all’usufrutto

• L’usufrutto è opponibile ai terzi: in esecuzione forzata si vende la nuda proprietà gravata dall’usufrutto (che rimane).
• L’acquirente all’asta o in compravendita volontaria acquista la nuda proprietà con l’usufrutto ancora in essere (fino alla sua estinzione naturale o per altre cause tipiche).

Responsabilità del debito ipotecario

• Di regola, il nudo proprietario risponde del mutuo/obbligazione garantita dall’ipoteca iscritta sulla proprietà.
• L’usufruttuario non risponde del debito se non quando abbia assunto obblighi specifici (es. accollo, garanzia personale, patti nel titolo).

Ipoteca sul diritto di usufrutto

• L’usufrutto è un diritto reale autonomamente ipotecabile e pignorabile: si può iscrivere ipoteca sul diritto di usufrutto (non solo sull’immobile/piena proprietà). In tal caso, l’eventuale esecuzione colpisce il diritto di usufrutto (che può essere venduto o estinto secondo legge).

Prassi operativa e cautele

• Prima di vendere o acquistare, verificare sempre visure e trascrizioni (ordine di iscrizioni, eventuali cancellazioni, note di pignoramento).
• In presenza di ipoteca anteriore, l’usufruttuario può avere interesse a: i) favorire l’estinzione del debito; ii) ottenere accordi col creditore; iii) valutare interventi nell’esecuzione per tutelare il proprio diritto.
• In presenza di ipoteca successiva, chi compra la nuda proprietà deve mettere in conto che l’usufrutto permane sino alla sua naturale estinzione.

Fonti

• Usufrutto nel Codice Civile: https://www.brocardi.it
• Art. 981, definizione di usufruttuario nel Codice Civile: https://www.gazzettaufficiale.it
• Calcolo dell’usufrutto immobiliare: https://fiscomania.com
• Definizione/durata ed estinzione, Art. 979 c.c. – Durata
• Estinzione (cause), Art. 1014 c.c. – Estinzione dell’usufrutto
• Cessione dell’usufrutto (l’usufruttuario può cedere il diritto), Art. 980 c.c. – Cessione dell’usufrutto (Brocardi)
• Diritto di abitazione (limiti), Art. 1022 c.c. e differenze pratiche
• Saggio legale 2024 (2,5%), INPS – Aggiornamenti 2024
• Saggio legale 2025 (2,0%), Camera di Commercio – Torino
• Ai fini fiscali non sotto il 2,5% (2025), Federnotizie – Modifica saggio 2025 e soglia 2,5%
• Tabelle usufrutto/nuda proprietà 2025 (invariate rispetto al 2024), Not. Bonifrancesco – Calcolo usufrutto 2025
• Consultazione tabelle per anno (coefficiente/percentuali), Avv. Andreani – Tabelle coefficienti usufrutto
• Rinuncia all’usufrutto: imposte proporzionali (Cass. 2252/2019), FiscoOggi – Rinuncia e imposte ipocatastali proporzionali
• Ulteriori note su rinuncia (effetti traslativi), Edotto – Rinuncia usufrutto e imposte proporzionali
• Consolidazione per morte: niente imposte proporzionali (adempimenti e voltura), Agenzia Entrate – Costi del servizio di voltura