Usufrutto di una Casa: Significato e Calcolo del Valore

L’usufrutto è una forma di diritto molto presente nel mondo immobiliare. In questo articolo offriamo una guida all’usufrutto di una casa e ne approfondiamo alcuni aspetti circa il calcolo del valore, la successione, il vitalizio, i diritti di figli e coniugi, l’ipoteca ed altro ancora. 

Usufrutto: significato secondo il Codice Civile

L’usufrutto è un diritto reale, privato, patrimoniale, di godimento su cosa altrui. Si tratta di un diritto assoluto, di durata temporanea e trasmissibile, con cui un soggetto (usufruttuario) può utilizzare un bene di proprietà di un altro soggetto (nudo proprietario) e goderne dei frutti, purché ne rispetti la destinazione economica e si obblighi alla restituzione all’estinzione del diritto (scadenza). 

A proposito dell’usufrutto il Codice Civile (art. 981) specifica la posizione dell’usufruttuario:

L'usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica. Egli puo' trarre dalla cosa ogni utilita' che questa puo' dare, fermi i limiti stabiliti in queste capo.

Si tratta quindi di un diritto reale su cosa altrui, molto antico e di ampia estensione, che consente di godere di un bene pur non essendone proprietari.

Un aspetto importante dell’usufrutto è la temporaneità. Il diritto di usufrutto solitamente è temporaneo e non può durare oltre la vita dell’usufruttuario (in caso di persona fisica) o di trent’anni (in caso di persona giuridica). Ciò nonostante vi sono delle eccezioni, come nel caso dell’usufrutto successivo, in cui il diritto di usufrutto si tramanda in caso di decesso del primo usufruttuario. 

Usufrutto di un immobile

Considerata la definizione di usufrutto nel Codice Civile, se ne deduce che l’usufrutto di un immobile rappresenta il diritto reale di utilizzo di un bene immobiliare da parte di un soggetto, senza che questo ne diventi proprietario. Tale diritto vale fin quando tale soggetto, l’usufruttuario, è in vita.

Nell’usufrutto di un immobile, l’usufruttuario può godere dei “frutti” economici dell’immobile, ad esempio dei profitti derivanti dall’affitto dello stesso. Oppure, nel caso si tratti di un terreno agricolo, può trarre beneficio dal consumo o dalla vendita dei prodotti agricoli. 

Nell’usufrutto immobiliare, così come previsto per l’usufrutto in generale, l’usufruttuario non può cambiare la destinazione d’uso dell’immobile oggetto di usufrutto. Per tale motivo, ad esempio, un soggetto potrà dare in locazione un immobile ma non potrà cambiarne l’uso abitativo. 

Calcolo dell’Usufrutto

Calcolare il valore dell’usufrutto può essere utile in molti casi, ad esempio quando si voglia cedere tale diritto a titolo oneroso (per ripagare un debito ecc.). 

Per calcolare il valore dell’usufrutto vanno presi in considerazione il valore della proprietà, il tasso d’interesse vigente e il coefficiente specifico previsto per legge.

Il valore finale dell’usufrutto consente di calcolare anche il valore della nuda proprietà, quando sottratto al valore iniziale dell’immobile. 

Per facilitare la comprensione di questi concetti, forniamo un esempio di calcolo.

Procedura di calcolo del valore di usufrutto di una casa

Per calcolare il valore di usufrutto di una casa, occorre seguire questa procedura, composta di 3 passaggi:

1. Calcola il valore della casa: per prima cosa occorre stabilire il valore della casa oggetto di usufrutto. Ci si può basare su una stima immobiliare o sul valore catastale dell’immobile;
2. Trova il tasso percentuale sulle tabelle ministeriali: essendo un diritto legato alla vita dell’usufruttuario, per ogni età sono previste delle percentuali differenti. Nella tabella ministeriale presente su questa pagina è possibile consultare le percentuali aggiornate all’anno in corso.
3. Applica la percentuale esatta al valore dell’immobile: per determinare il valore dell’usufrutto, dovrai applicare la percentuale associata alla fascia d’età del soggetto usufruttuario al valore della casa (vedi punto 1). 

Esempio di calcolo del valore di usufrutto di una casa

Per il nostro esempio ipotizziamo di voler calcolare il valore dell’usufrutto di una casa del valore a favore di un soggetto di 44 anni.

La prima cosa da fare è di calcolare il valore della casa. Per farlo occorre effettuare una valutazione immobiliare che si può ottenere sia tramite agenzie immobiliari che tramite una valutazione gratuita online.

Supponiamo che la valutazione ottenuta sia di 160.000€. A questo punto, dalla tabella ministeriale otterremo altri due dati: la percentuale e il coefficiente (quest’ultimo varia in base all’età). 

Ecco un esempio di tabella ministeriale (potrebbe presentare aggiornamenti rispetto al periodo in cui leggete questo articolo).

In alto troviamo il tasso d’interesse attualmente in vigore, pari al 2,5%. Nella seconda colonna troviamo il coefficiente associato alle diverse fasce d’età. Nella terza e quarta colonna, per semplificare, viene fornita la distribuzione percentuale tra usufrutto e nuda proprietà. Per il nostro esempio, focalizziamoci sul tasso e sulle prime due colonne.

Quindi, per iniziare il nostro calcolo, per prima cosa determiniamo il valore dell’annualità: per farlo, moltiplicheremo il valore della piena proprietà (160.000€) per il tasso d’interesse legale (2,5%). Il risultato è pari a 4.000€;

A questo punto, possiamo procedere con il calcolo del valore dell’usufrutto con la seguente formula:

Valore Usufrutto: Valore annualità x Coefficiente associato all’età

Quindi sarà pari a 4.000€ x 32 (associato ai 44 anni) = 128.000€

Calcolo del valore della nuda proprietà

Considerando il valore dell’usufrutto della casa, il valore della nuda proprietà sarà dato dalla formula

Valore nuda proprietà = Valore dell’immobile - Valore dell’Usufrutto 

quindi

 160.000€ (valore dell’immobile) - 128.000€ (valore usufrutto) = 32.000€

Costituzione dell’usufrutto di un immobile

L’art. 978 del Codice Civile recita: “L'usufrutto è stabilito dalla legge, o dalla volontà dell'uomo. Può anche acquistarsi per usucapione”. Il diritto di usufrutto quindi può essere costituito per atto volontario (tramite contratto o testamento), legale (per legge) e per usucapione:

• Contratto: è la modalità più comune e prevede un accordo contrattuale tra proprietario e usufruttuario. Il contratto di usufrutto deve essere redatto in forma scritta, in forma privata o tramite atto pubblico in presenza di un notaio;
  
• Testamento: l’usufrutto viene disposto da un testamento. Il diritto diviene efficace in seguito all’atto notarile.
  
• Per legge: è previsto per legge, come nel caso dell’usufrutto legale dei genitori sui beni del figlio minorenne.
  
• Usucapione: si acquisisce l’usufrutto a seguito del possesso continuato e ininterrotto della casa per il periodo di tempo previsto dalla legge (generalmente 10 o 20 anni, a seconda della fattispecie). Per ulteriori informazioni consulta la voce specifica sull’usucapione dell’immobile.

Usufrutto congiuntivo e successivo

Esistono due modalità particolari di usufrutto, l'usufrutto congiuntivo e l'usufrutto successivo, che si distinguono per il modo in cui il diritto è esercitato nel tempo:

• Usufrutto congiuntivo: il diritto di usufrutto è concesso a più persone contemporaneamente. Questo significa che tutti gli usufruttuari godono del diritto di usufrutto insieme e al medesimo tempo. L'usufrutto congiuntivo termina quando tutti gli usufruttuari originari sono deceduti o quando si verifica un evento che estingue il diritto per tutti;
  
• Usufrutto successivo: l'usufrutto è stabilito in modo che una persona eserciti il diritto di usufrutto e, alla sua morte, un'altra persona prenda il suo posto come usufruttuario. Ciò è tipico in situazioni familiari dove, ad esempio, si desidera che un coniuge goda dell'usufrutto fino alla sua morte e successivamente il diritto passi a un figlio. L'usufrutto successivo assicura una continuità nel godimento del bene, ma cambia l'identità dell'usufruttuario nel tempo.

Dal punto di vista terminologico l’usufrutto uxorio è un esempio di usufrutto successivo, poiché si tratta di un usufrutto per il coniuge superstite.

Usufrutto successivo improprio

L'usufrutto successivo improprio è una variante particolare dell'usufrutto successivo. La normale configurazione di un usufrutto successivo prevede che una persona goda dell'usufrutto fino al suo decesso, dopodiché un altro individuo prenda il suo posto come usufruttuario. Questa catena di diritti di usufrutto è prestabilita e accettata al momento della costituzione dell'usufrutto.

Nell'usufrutto successivo improprio, il passaggio del diritto di usufrutto a un secondo beneficiario non avviene automaticamente alla morte del primo usufruttuario, ma è subordinato al verificarsi di un evento o condizione specifica che può non necessariamente coincidere con la morte del primo usufruttuario. Questo tipo di arrangiamento è meno comune e può essere più complesso dal punto di vista legale perché introduce condizioni aggiuntive per la validità o l'esecuzione dell'usufrutto.

Per esempio, un usufrutto successivo improprio potrebbe essere configurato in modo tale che un figlio diventi usufruttuario di una proprietà solo se completa gli studi universitari, indipendentemente dal fatto che il genitore, primo usufruttuario, sia ancora in vita o meno al momento del conseguimento della laurea del figlio.

Questa forma di usufrutto deve essere chiaramente delineata nei documenti legali che stabiliscono l'usufrutto per evitare confusioni o dispute legali future. Inoltre, a causa delle sue peculiarità, può richiedere un'attenzione maggiore nella redazione per garantire che tutte le condizioni siano legalmente valide e rispettino la legislazione vigente in materia di diritti reali e successioni.

Usufrutto uxorio

L'usufrutto uxorio è l’usufrutto concesso al coniuge superstite. Si tratta di un diritto che il coniuge sopravvissuto acquisisce automaticamente su una parte dell'eredità del coniuge defunto, in assenza di disposizioni testamentarie specifiche che dispongano altrimenti. Questo diritto è concepito per proteggere il coniuge superstite, garantendogli una fonte di sostentamento e la possibilità di continuare a vivere nel contesto abitativo e di vita che aveva durante il matrimonio, senza subire una perdita significativa di standard di vita a causa della scomparsa del coniuge.

L'usufrutto uxorio si applica automaticamente quando un coniuge muore senza lasciare un testamento, oppure quando il testamento esistente non copre l'intera eredità, e non vi sono disposizioni che escludano esplicitamente il diritto del coniuge sopravvissuto a questo tipo di usufrutto.

L'usufrutto uxorio permette al coniuge superstite di utilizzare i beni e di percepire i frutti (come affitti o interessi) di tali beni durante la sua vita. Tuttavia, il coniuge non diventa il proprietario di tali beni, che alla sua morte passeranno agli eredi legittimi del defunto.

L'usufrutto uxorio termina con la morte del coniuge usufruttuario o, in alcuni casi, se il coniuge usufruttuario si risposa.

Usufrutto di una casa in presenza di un figlio

Il coniuge superstite ha diritto all'usufrutto della quota di eredità spettante al coniuge defunto, che comprende una porzione dei beni che sarebbe spettata al defunto se fosse stato un figlio. 

Se ci sono figli, l'usufrutto si estende a 1/2 dei beni; se non ci sono figli ma ci sono altri ascendenti (come i genitori del defunto), il coniuge ha diritto all'usufrutto di 2/3 dei beni; se non ci sono né figli né ascendenti, il coniuge superstite ha diritto all'usufrutto su tutti i beni.

Usufrutto e ipoteca

Quando un immobile soggetto a usufrutto è anche gravato da un'ipoteca, la situazione può diventare piuttosto complessa e dipende da vari fattori, tra cui la natura dell'ipoteca e le condizioni specifiche stabilite per l'usufrutto. Ecco alcuni punti chiave per comprendere meglio cosa succede in questi casi:

• Persistenza dell'ipoteca: l'ipoteca rimane un diritto reale di garanzia sull'immobile, indipendentemente dalla concessione dell'usufrutto. Questo significa che l'ipoteca continua a esistere e a gravare sull'immobile anche se l'usufrutto è stato concesso successivamente alla sua registrazione;
  
• Responsabilità per il debito ipotecario:
  - Usufruttuario: L'usufruttuario ha il diritto di godimento dell'immobile, ma tipicamente non è responsabile per il pagamento del debito ipotecario, a meno che non sia stato specificamente accordato diversamente (ad esempio, se l'usufruttuario ha accettato di assumersi tale responsabilità);
  - Nudo proprietario: Il nudo proprietario resta generalmente responsabile per il debito ipotecario originale, poiché l'ipoteca è stata iscritta sul titolo di proprietà. Questo significa che in caso di inadempienza, il creditore può procedere all'esecuzione dell'ipoteca e forzare la vendita dell'immobile per recuperare il credito.

• Vendita dell'immobile:
  - Se l'immobile deve essere venduto mentre è ancora gravato dall'ipoteca e dall'usufrutto, l'acquirente prende l'immobile soggetto a entrambi. L'usufrutto non viene automaticamente estinto a meno che l'usufruttuario non acconsenta o venga compensato per rinunciare al suo diritto;
  - L'acquirente dovrà accollarsi l'ipoteca esistente o negoziare con la banca per estinguere il debito.
  
• Estinzione dell'ipoteca: se il debito ipotecario viene estinto (ad esempio, il nudo proprietario paga il debito), l'ipoteca viene cancellata dal registro immobiliare, lasciando l'immobile libero da oneri, ma con l'usufrutto ancora vigente;
  
• Rischi per l'usufruttuario: in caso di inadempienza del nudo proprietario nel pagamento dell'ipoteca, se il creditore procede con l'esecuzione forzata, l'usufruttuario rischia di perdere il diritto di usufrutto a seguito della vendita forzata dell'immobile. L'usufruttuario, quindi, ha interesse a garantire che il nudo proprietario mantenga il pagamento del debito ipotecario o a negoziare accordi per proteggere il proprio diritto di usufrutto.

Fonti

• Usufrutto nel Codice Civile: https://www.brocardi.it
• Art. 981, definizione di usufruttuario nel Codice Civile: https://www.gazzettaufficiale.it
• Calcolo dell’usufrutto immobiliare: https://fiscomania.com