Quanto vale la mia casa?
Inserisci il tuo indirizzo e scopri gratuitamente il valore del tuo immobile con il nostro strumento di valutazione online.
Quanto vale la mia casa?
Valutazione immobiliare gratuita in 3 minuti
★★★★★ Gratuita · Senza impegnoUsufrutto di un Immobile: Cos'è e Come si Calcola
L’usufrutto di un immobile è il diritto di utilizzare una casa appartenente a un’altra persona e di ricavarne utilità, ad esempio abitandola o affittandola, senza diventarne proprietari. Ai fini fiscali, il valore dell’usufrutto vitalizio si determina applicando al valore della piena proprietà i coefficienti ministeriali collegati all’età dell’usufruttuario. Il valore di mercato o il prezzo di cessione del diritto può invece essere diverso.
Sintesi
L’usufrutto è una forma di diritto molto presente nel mondo immobiliare. In questo articolo offriamo una guida all’usufrutto di una casa e ne approfondiamo alcuni aspetti circa il calcolo del valore, la successione, il vitalizio, i diritti di figli e coniugi, l’ipoteca ed altro ancora.
L’usufrutto è un diritto reale, privato, patrimoniale, di godimento su cosa altrui, con cui un soggetto (usufruttuario) può utilizzare un bene di proprietà di un altro soggetto (nudo proprietario) e goderne dei frutti, purché ne rispetti la destinazione economica e si obblighi alla restituzione all’estinzione del diritto (scadenza). Si tratta di un diritto assoluto, di durata temporanea e non trasmissibile mortis causa; può però essere ceduto inter vivos (art. 980 c.c.), con i limiti di legge, e alla morte dell’usufruttuario si estingue.”
A proposito dell’usufrutto il Codice Civile (art. 981) specifica la posizione dell’usufruttuario:
L'usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica. Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare, fermi i limiti stabiliti in questo capo.
Un aspetto importante dell’usufrutto è la temporaneità. Il diritto di usufrutto solitamente è temporaneo e non può durare oltre la vita dell’usufruttuario (in caso di persona fisica) o di trent’anni (in caso di persona giuridica).
Il cosiddetto usufrutto successivo è soggetto a limiti diversi a seconda dell’atto con cui viene costituito. Se è disposto per testamento, l’attribuzione a più persone successivamente vale soltanto a favore di chi, alla morte del testatore, si trova per primo chiamato a goderne, secondo quanto stabilito dall’art. 698 c.c. Nella donazione, l’art. 796 c.c. consente al donante di riservare l’usufrutto a sé e, dopo di sé, a favore di un’altra persona o di più persone congiuntamente, ma non permette ulteriori passaggi successivi. La giurisprudenza ammette inoltre il cosiddetto usufrutto successivo improprio costituito mediante un atto tra vivi a titolo oneroso.
Quanto vale la mia casa?
Inserisci il tuo indirizzo e scopri gratuitamente il valore del tuo immobile con il nostro strumento di valutazione online.
L’usufruttuario può abitare l’immobile, concederlo in locazione, incassare i canoni e ricavare dal bene tutte le utilità compatibili con la sua destinazione economica. Può inoltre cedere a un’altra persona il proprio diritto, salvo eventuali limitazioni contenute nell’atto con cui è stato costituito l’usufrutto.
A questi diritti corrispondono alcuni obblighi. L’usufruttuario deve utilizzare e custodire l’immobile con la diligenza ordinaria, evitare che venga danneggiato, rispettarne la destinazione economica e restituirlo al termine dell’usufrutto. Quando previsto, deve inoltre redigere l’inventario dei beni e prestare un’idonea garanzia.
Le spese di manutenzione ordinaria e quelle connesse all’utilizzo quotidiano dell’immobile sono generalmente a carico dell’usufruttuario. Rientrano, ad esempio, le piccole riparazioni, la manutenzione degli impianti e gli ordinari oneri condominiali.
Le riparazioni straordinarie necessarie a conservare la stabilità e la struttura dell’edificio spettano invece al nudo proprietario. Se, però, l’intervento straordinario è diventato necessario a causa della mancata manutenzione ordinaria, il relativo costo può ricadere sull’usufruttuario.
Ai fini fiscali, il titolare del diritto di usufrutto è considerato possessore dell’immobile. Di conseguenza, deve pagare l’IMU quando dovuta e dichiarare nel modello 730 o nel modello Redditi il reddito catastale o gli eventuali canoni di locazione. Il titolare della sola nuda proprietà, invece, non deve dichiarare il fabbricato finché permane l’usufrutto.
L’ usufruttuario non può vendere la piena proprietà dell’immobile perché non ne è proprietario; può però:
La vendita della piena proprietà richiede l’atto congiunto di nudo proprietario e usufruttuario (con eventuale corrispettivo/indennizzo per l’estinzione o rinuncia dell’usufrutto).
Riferimenti: art. 980 c.c. (cessione dell’usufrutto) e disciplina codicistica su diritti/doveri di usufruttuario.
Base normativa: art. 1022 c.c. per l’abitazione; per l’usufrutto, artt. 978 ss. c.c.
| Età usufruttuario | Coefficiente | % Usufrutto | % Nuda proprietà |
|---|---|---|---|
| 0–20 | 38,00 | 95,00 | 5,00 |
| 21–30 | 36,00 | 90,00 | 10,00 |
| 31–40 | 34,00 | 85,00 | 15,00 |
| 41–45 | 32,00 | 80,00 | 20,00 |
| 46–50 | 30,00 | 75,00 | 25,00 |
| 51–53 | 28,00 | 70,00 | 30,00 |
| 54–56 | 26,00 | 65,00 | 35,00 |
| 57–60 | 24,00 | 60,00 | 40,00 |
| 61–63 | 22,00 | 55,00 | 45,00 |
| 64–66 | 20,00 | 50,00 | 50,00 |
| 67–69 | 18,00 | 45,00 | 55,00 |
| 70–72 | 16,00 | 40,00 | 60,00 |
| 73–75 | 14,00 | 35,00 | 65,00 |
| 76–78 | 12,00 | 30,00 | 70,00 |
| 79–82 | 10,00 | 25,00 | 75,00 |
| 83–86 | 8,00 | 20,00 | 80,00 |
| 87–92 | 6,00 | 15,00 | 85,00 |
| 93–99 | 4,00 | 10,00 | 90,00 |
“Nota: ai fini fiscali, per il 2025 e il 2026 il calcolo dell’usufrutto vitalizio continua ad assumere come riferimento il saggio minimo del 2,5%. Il saggio legale generale è pari al 2% per il 2025 e all’1,60% per il 2026, ma il decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 24 dicembre 2025 ha confermato per il 2026 l’utilizzo del parametro fiscale minimo del 2,5%. Le percentuali della tabella restano quindi invariate rispetto al 2024 e al 2025.”
Il calcolo basato sui coefficienti ministeriali serve a determinare il valore fiscale dell’usufrutto vitalizio e della nuda proprietà. Non determina necessariamente il prezzo di mercato al quale il diritto può essere ceduto.
Per effettuare il calcolo occorre:
In alternativa, è possibile applicare direttamente al valore della piena proprietà la percentuale indicata nella tabella.
Esempio di calcolo del valore fiscale dell’usufrutto
Supponiamo che il valore della piena proprietà sia pari a 160.000 € e che l’usufruttuario abbia 44 anni. Nel 2026, per questa fascia di età, il coefficiente è 32 e la percentuale dell’usufrutto è pari all’80%.
Il valore dell’annualità è:
160.000 € × 2,5% = 4.000 €
Il valore fiscale dell’usufrutto è:
4.000 € × 32 = 128.000 €
Lo stesso risultato si ottiene applicando direttamente la percentuale dell’80%:
160.000 € × 80% = 128.000 €
Il valore fiscale della nuda proprietà è quindi:
160.000 € − 128.000 € = 32.000 €
La rinuncia estingue il diritto e fa “espandere” la nuda proprietà in piena proprietà ( consolidazione). Operativamente:
Eccezione: in caso di estinzione dell’usufrutto per morte dell’usufruttuario o per naturale scadenza del termine non sono dovute imposte proporzionali. In caso di morte, dal 1° gennaio 2025 la riunione catastale dei diritti di usufrutto, uso e abitazione è effettuata senza oneri dall’Agenzia delle Entrate. Per l’estinzione dovuta alla naturale scadenza del termine occorre invece verificare gli adempimenti pubblicitari e catastali richiesti dal caso concreto.
Dipende dal motivo dell’estinzione:
L’art. 978 del Codice Civile recita: “L'usufrutto è stabilito dalla legge, o dalla volontà dell'uomo. Può anche acquistarsi per usucapione”. Il diritto di usufrutto quindi può essere costituito per atto volontario (tramite contratto o testamento), legale (per legge) e per usucapione:
Approfondiamo i più importanti.
Quando l’usufrutto è attribuito contemporaneamente a più persone si configura un co-usufrutto. Se il titolo prevede, espressamente o comunque in modo inequivocabile, il diritto di accrescimento, alla morte di uno dei cousufruttuari la sua quota si accresce a favore dei superstiti e l’usufrutto si estingue con la morte dell’ultimo di essi. In assenza del diritto di accrescimento, la quota di ciascun cousufruttuario si estingue alla sua morte e si consolida con la nuda proprietà.
L’usufrutto successivo non può essere liberamente configurato come una catena di titolari. Se è disposto per testamento, l’attribuzione vale soltanto a favore di chi, alla morte del testatore, si trova per primo chiamato a goderne. Nella donazione, il donante può riservare l’usufrutto a sé e, dopo di sé, a favore di una persona o di più persone congiuntamente, ma non può prevedere ulteriori passaggi successivi.
È inoltre ammesso il cosiddetto usufrutto successivo improprio costituito mediante un atto tra vivi a titolo oneroso. In questa ipotesi il disponente trasferisce la nuda proprietà e costituisce fin dall’origine l’usufrutto a favore di sé e, per il periodo successivo alla propria morte, a favore di uno o più terzi. La morte del primo usufruttuario non comporta quindi un trasferimento mortis causa del diritto, ma rende operativo l’usufrutto già costituito contrattualmente in favore del terzo.
Nel nostro ordinamento non esiste un generale “usufrutto uxorio”. Al coniuge superstite spettano:
Questi diritti di abitazione e d’uso hanno natura vitalizia e non cessano per nuove nozze; si estinguono con la morte del coniuge superstite o per le cause tipiche dei diritti reali (rinuncia, perimento del bene, ecc.).
Quando nell’eredità vi è anche almeno un figlio:
Se non ci sono figli ma ci sono ascendenti e/o fratelli/sorelle, al coniuge superstite spetta 2/3 dell’eredità (il resto agli altri chiamati).
Se non ci sono né figli, né ascendenti, né fratelli/sorelle, il coniuge superstite succede nell’intera eredità.
In tutti questi casi il diritto di abitazione sulla casa familiare e il diritto d’uso sui mobili si aggiungono alla quota ereditaria del coniuge.
È un usufrutto costituito con una scadenza (es. 10 o 20 anni). Alla scadenza il diritto si estingue; se il titolare è persona fisica e muore prima, l’usufrutto si estingue anticipatamente (il limite inderogabile è la vita dell’originario usufruttuario). Se il titolare è persona giuridica, il termine non può superare 30 anni.
Base normativa: durata massima (art. 979 c.c.) ed estinzione per scadenza (art. 1014 c.c.).
L’usufrutto non è un diritto perpetuo. Nel caso di una persona fisica si estingue, al più tardi, con la morte dell’usufruttuario; se è stato stabilito per un periodo determinato, può terminare anche alla scadenza prevista, purché l’usufruttuario sia ancora in vita.
Oltre alla morte e alla scadenza, l’usufrutto può estinguersi:
La consolidazione può verificarsi, ad esempio, quando l’usufruttuario acquista la nuda proprietà oppure quando il nudo proprietario acquista il diritto di usufrutto. In questi casi viene ricostituita la piena proprietà dell’immobile.
L’abuso può invece ricorrere quando l’usufruttuario deteriora gravemente il bene o lo lascia andare in rovina omettendo le necessarie riparazioni ordinarie. La cessazione per abuso non è automatica, ma deve essere valutata in relazione alla gravità della condotta e ai provvedimenti richiesti dal nudo proprietario.
Alla morte dell’originario usufruttuario, il diritto si estingue e la nuda proprietà si riespande in piena proprietà, anche se l’usufrutto era stato precedentemente ceduto. Se invece il cessionario muore prima dell’originario usufruttuario, il diritto ceduto può trasmettersi agli eredi del cessionario, ma resta comunque destinato a estinguersi alla morte dell’originario usufruttuario o alla precedente scadenza del termine per il quale era stato costituito o ceduto.
Quando un immobile è gravato da usufrutto e da ipoteca, conta l’ordine delle iscrizioni (priorità) e ciò che si sta trasferendo o espropriando.
Se l’ipoteca è anteriore all’usufrutto
Se l’ipoteca è successiva all’usufrutto
Responsabilità del debito ipotecario
Ipoteca sul diritto di usufrutto
Prassi operativa e cautele
Sì, l'usufruttuario è responsabile del pagamento dell'IMU (Imposta Municipale Propria) perché è considerato possessore dell'immobile ai fini fiscali.
L'usufrutto vitalizio è un diritto di usufrutto concesso per la durata della vita dell'usufruttuario, estinguendosi alla sua morte.
Per rinunciare all’usufrutto su un immobile occorre un atto scritto. Ai fini della trascrizione nei registri immobiliari è necessario un atto pubblico oppure una scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.
Le spese straordinarie, come grandi ristrutturazioni, di solito sono a carico del nudo proprietario, a meno che non sia stato concordato diversamente.
Valutazione gratuita in 3 minuti, ricalcolata automaticamente ogni mese.
Italia
España
France
Suisse
Belgique / België
Česko
Deutschland
Nederland
Österreich
Polska
Portugal
United Kingdom