In questo articolo spieghiamo in cosa consiste l'esecuzione immobiliare, come funziona, come e quando si può richiedere.
L'esecuzione immobiliare è una procedura con la quale un soggetto creditore può rivalersi sul patrimonio immobiliare di un soggetto debitore inadempiente. L'esecuzione immobiliare o pignoramento immobiliare, quindi, è una procedura con la quale il soggetto creditore può recuperare il proprio credito chiedendo la vendita forzata di uno o più immobili intestati al soggetto debitore.
Nel momento in cui un soggetto debitore non abbia la possibilità, non manifesti la volontà di pagare o risulti ritardatario nei pagamenti dovuti, in caso di irreperibilità ecc., il soggetto creditore può richiedere il processo di esecuzione immobiliare alla cancelleria del tribunale di competenza.
Con l'esecuzione immobiliare, quindi, si richiede la soddisfazione coattiva delle pretese creditorie.
L'oggetto del pignoramento immobiliare può essere dato dal diritto di proprietà ma anche dai diritti reali di godimento sui beni immobili del debitore. Oltre all'immobile vanno considerate anche le pertinenze e i beni pignorabili mobili in essi contenuti (es. arredamento), ai sensi dell'art. 556 del Codice di Procedura Civile.
L'esecuzione immobiliare può avere luogo nel momento in cui il creditore vanti un titolo esecutivo (es. una sentenza, una cambiale ecc.) che attesti l'effettiva esistenza del proprio diritto che deve avere i caratteri di certezza, liquidità ed esigibilità.
Per avviare la procedura occorre che vi siano i seguenti presupposti:
Quindi, una volta passati i 10 giorni (o meno, se specificato) dalla notifica dell'atto di precetto, la procedura di pignoramento immobiliare può essere eseguita.
L'esecuzione immobiliare prevede la notifica e la trascrizione dell'atto di pignoramento. Questo dovrà contenere tre elementi imprescindibili:
L'atto di pignoramento va consegnato all'ufficiale giudiziario. La notifica viene fatta al debitore e la nota di trascrizione presso la Conservatoria dei Registri immobiliari. Successivamente, l'ufficiale giudiziario consegna al creditore o ad un suo rappresentante legale l'atto di pignoramento e la trascrizione legale.
Nelle tempistiche richieste per un pignoramento immobiliare occorre considerare anche la perizia per l'esecuzione immobiliare.
Il fine del pignoramento degli immobili è quello di recuperare il credito tramite la vendita. L'istanza di vendita del bene pignorato può essere richiesta dal creditore pignorante o da qualsiasi altro creditore intervenuto e munito di titolo esecutivo.
È importante, in tal senso, rispettare le scadenze. L'istanza di vendita va presentata dopo i 10 giorni dalla notifica dell'atto di pignoramento ma entro un termine massimo di 45 giorni dall'atto di pignoramento. Se passano oltre 45 giorni, il giudice dispone la cancellazione della nota di trascrizione e verrà cancellata anche dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Generalmente, considerate le circostanze, questi beni nella messa all'asta vengono venduti ad un prezzo più basso rispetto al valore di mercato.
I procedimenti di espropriazione immobiliare presentano una durata media significativa, di circa 4-5 anni. Tra la notifica e il pignoramento e la prima asta passano almeno 7-8 mesi. Tuttavia, è raro che la vendita si concluda al primo tentativo, il che prolunga ulteriormente i tempi.
Va sottolineato che queste tempistiche sono indicative e possono variare notevolmente in base al Tribunale competente. Eventi come rinvii, richieste di proroga, cambiamenti nelle date delle udienze o trattative tra creditori influenzano spesso lo svolgimento e la durata complessiva della procedura.
Il custode giudiziario è una figura nominata dal giudice dell’esecuzione con il compito di gestire e preservare l’immobile sottoposto a pignoramento fino alla sua vendita all’asta o alla definizione della procedura.
Ecco le principali responsabilità del custode giudiziario:
La procedura di espropriazione immobiliare comporta costi rilevanti per il creditore procedente, che inizialmente deve sostenere spese come quelle per il CTU, il delegato e il custode (limitatamente agli acconti). Tuttavia, tali importi possono essere recuperati in prededuzione dal ricavato della vendita, se questa avviene.
La procedura esecutiva può concludersi senza che il debitore perda il bene, ad esempio per mancata iscrizione a ruolo, assenza di offerte d’acquisto o accordo con i creditori. In questi casi, è necessario procedere alla cancellazione del pignoramento per liberare l’immobile dai vincoli e renderlo nuovamente disponibile.
Il pignoramento, infatti, viene trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari per renderlo opponibile a terzi e, se non cancellato, il vincolo può durare fino a 20 anni. La cancellazione può avvenire in due modalità principali:
Esistono diverse modalità per interrompere o evitare una procedura di pignoramento immobiliare:
Se l’immobile sottoposto a esecuzione immobiliare è già locato, il contratto di locazione potrebbe essere opponibile all'acquirente se è stato registrato prima del pignoramento. Tuttavia, l'opponibilità dipende dalle condizioni specifiche del contratto e della procedura. L'acquirente può decidere di proseguire il contratto o risolverlo nei termini previsti dalla legge.
Sì, è possibile interrompere l'esecuzione immobiliare proponendo un saldo e stralcio o richiedendo la rinegoziazione del debito con il creditore. Tuttavia, la rateizzazione è generalmente accettabile solo se il creditore è d'accordo e se il piano di pagamento è giudicato sostenibile. Il giudice dell'esecuzione potrebbe sospendere temporaneamente la procedura per valutare l'accordo.
Se un’asta immobiliare va deserta, il giudice può disporre una nuova asta riducendo il prezzo base fino a un massimo del 25%. Se anche le successive aste risultano senza esito, il bene può essere assegnato al creditore, oppure la procedura può essere chiusa per mancanza di offerte adeguate, a seconda delle circostanze.
