La casa pignorata resta tua finché il giudice firma il decreto di trasferimento. Puoi abitarci, ma non venderla o affittarla senza permesso. Se è prima e unica casa e il creditore è l’Agente della Riscossione, l’espropriazione è vietata; con banche/privati invece si può procedere. Puoi fermare o rallentare l’esecuzione con accordi, conversione, saldo e stralcio o sospensione ex art. 624-bis c.p.c.
Sintesi:
Nella spiacevole eventualità di una casa pignorata, occorre conoscere ciò che si può fare e non fare, ovvero conoscere i propri diritti e doveri. In questo articolo, risponderemo alle domande più frequenti e risolveremo i dubbi più comuni sull’argomento.
Partiamo innanzitutto dal comprendere il significato preciso del termine. Cosa si intende, precisamente, per “casa pignorata”?
Per “casa pignorata” si intende una casa che è stata sottoposta al pignoramento, ovvero ad una espropriazione forzata allo scopo di soddisfare le pretese di creditori nei confronti di un debitore insolvente.
In pratica, se un soggetto matura un debito e non riesce a restituire la somma dovuta, il creditore può far valere il proprio diritto di rimborso rivalendosi sul patrimonio mobiliare e immobiliare del debitore. Nel momento in cui tale diritto viene fatto valere su una casa e viene di fatto espropriato, si può parlare di “casa pignorata”.
Dopo la notifica del pignoramento immobiliare, l’immobile viene vincolato e il debitore non può più disporne liberamente (niente vendite o locazioni senza autorizzazione). Il creditore deposita l’atto in tribunale, si apre la procedura esecutiva, il giudice nomina il custode e il perito/CTU per la stima. Seguono l’istanza di vendita, la pubblicità legale, quindi l’asta (telematica o sincrona). Fino al decreto di trasferimento il debitore può di regola continuare ad abitare l’immobile, deve consentire le visite agli interessati e non può locarlo senza permesso del giudice.
Con l’aggiudicazione e il successivo decreto di trasferimento, la proprietà passa all’acquirente, le ipoteche e i pignoramenti si cancellano d’ufficio e il prezzo versato confluisce nel piano di riparto tra i creditori. Il giudice emette anche l’ordine di liberazione con tempi e modalità di rilascio; se l’immobile è occupato dal debitore o dai suoi familiari, la liberazione avviene normalmente dopo il trasferimento e secondo le indicazioni del giudice e del custode.
Il custode attua l’ordine secondo le disposizioni del G.E., senza le formalità degli artt. 605 ss. c.p.c. (post-Cartabia).
La “prima casa” è impignorabile solo quando procede l’Agente della Riscossione (debiti fiscali) e se ricorrono tutte queste condizioni: è l’unico immobile di proprietà del debitore, è abitazione principale (residenza anagrafica), non è di lusso (categorie A/8 o A/9). In tali casi l’esecuzione immobiliare non può essere avviata, pur potendo essere iscritta ipoteca. Questa tutela non vale per i creditori privati (es. banche): la prima casa può essere pignorata se vi è titolo esecutivo.
La regola della “prima casa impignorabile” vale solo quando il creditore è l’Agente della Riscossione (debiti fiscali).
Perché scatti la protezione devono esserci tutti insieme questi requisiti:
In presenza di tutti i requisiti l’espropriazione non può essere avviata dal Fisco.
Resta comunque possibile l’ipoteca (non è la stessa cosa dell’espropriazione).
BOX (Normativa in transizione)
Nota: è stato dpromulgato il D.Lgs. 33/2025 (T.U. versamenti e riscossione) con decorrenza applicativa 1/1/2026; fino ad allora resta operativa la disciplina (art. 76 DPR 602/1973) come interpretata.
In questa tabella trovi i casi in cui la tutela non si applica.
| Situazione | Chi è il creditore | Tutela “prima casa impignorabile” | Spiegazione/Note |
|---|---|---|---|
| Debito verso banca/finanziaria (mutuo in sofferenza, prestito) | Privato | Non si applica | La tutela contro l’espropriazione vale solo verso l’Agente della Riscossione. Con creditori privati la “prima casa” può essere pignorata se c’è titolo esecutivo (spesso con ipoteca). |
| Debito verso condominio, ex coniuge, professionista, altro privato | Privato | Non si applica | Per creditori non fiscali non opera l’impignorabilità “prima casa”. |
| Il debitore possiede più immobili abitativi | Fisco (Agente della Riscossione) | Non si applica | Manca il requisito dell’unico immobile abitativo: il Fisco può procedere all’esecuzione. |
| Immobile senza residenza anagrafica del debitore | Fisco | Non si applica | Senza residenza l’immobile non è “abitazione principale”, quindi non è protetto. |
| Immobile di lusso (cat. A/8 o A/9) | Fisco | Non si applica | Gli immobili A/8 e A/9 sono esclusi dalla tutela anche se unici e con residenza. |
| Prima e unica casa con residenza e non di lusso | Fisco | Si applica | Con tutti i requisiti cumulativi l’espropriazione è vietata; resta possibile l’ipoteca. |
| Pertinenze della prima casa (es. box C/6, cantina C/2) | Fisco | Di regola segue l’abitazione | Se effettivamente pertinenziali all’abitazione principale; valutazione caso per caso (catasto/atti). |
| Ipoteca iscritta dal Fisco su prima casa protetta | Fisco | La tutela resta, ma ipoteca possibile | L’ipoteca è ammessa anche quando l’espropriazione è vietata (non equivale a vendita forzata). |
La presenza di minori non blocca automaticamente il pignoramento o la vendita. Il giudice, però, nel disporre tempi e modalità di liberazione, valuta la situazione familiare (minori, disabili, anziani), può scaglionare i tempi o modulare l’accesso del custode/visite, fermo restando che, dopo il decreto di trasferimento, l’immobile va rilasciato. Se esiste un provvedimento di assegnazione della casa familiare (separazione/divorzio) trascritto prima del pignoramento, questo è opponibile ai terzi e può incidere sull’esecuzione e sui tempi di rilascio.
I tempi variano per tribunale e complessità. Dalla notifica all’asta, nei casi lineari, si registrano medie di 18–24 mesi; con più creditori, opposizioni, ribassi o aste deserte, la procedura può durare 5–6 anni o oltre. Il pignoramento rimane efficace fino alla vendita o all’estinzione della procedura (pagamento integrale, conversione o sospensione/estinzione per altre cause).
Sì, di regola fino al decreto di trasferimento il debitore può restare nell’immobile, deve collaborare con il custode e consentire le visite. Non può concedere in locazione l’immobile senza autorizzazione del giudice; eventuali nuovi contratti non autorizzati sono inopponibili alla procedura. Dopo il trasferimento, scatta l’ordine di liberazione.
Dopo l’avvio dell’esecuzione è possibile:
Costituire ex novo un diritto di abitazione (o donazioni/vincoli) dopo il sorgere del debito è spesso inefficace: può essere inopponibile se non trascritto prima del pignoramento e può essere revocato se in frode ai creditori (art. 2901 c.c.). Diverso è il diritto di abitazione derivante da legge o da assegnazione della casa familiare: se trascritto prima del pignoramento, può essere opponibile e incidere sui tempi di liberazione; non è comunque uno “scudo” assoluto contro l’esecuzione. Anche il fondo patrimoniale protegge solo dai debiti estranei ai bisogni della famiglia e la prova grava sui coniugi.
Il divieto di locare senza autorizzazione vale anche per il debitore-custode”.
Molto spesso, quando si parla di case pignorate, capita che il soggetto creditore sia rappresentato da una banca. Questo capita quando, ad esempio, il conto del cliente è in rosso da diverso tempo e questi non riesce a saldare il debito contratto con la banca. Un debito, che potrebbe essere ad esempio costituito da più rate del mutuo non pagate.
Nota: i creditori privati (banche, finanziarie, privati) possono pignorare anche la prima casa: la tutela “prima casa” è solo contro il Fisco se ricorrono i requisiti.
Veniamo quindi al nocciolo della questione: cosa fare in caso di casa pignorata? Qui di seguito esponiamo i diritti e i doveri del debitore e del creditore.
Diritto alla notifica
Il debitore ha diritto a ricevere la notifica del pignoramento e degli atti successivi.
Dovere di non ostacolare la procedura
Non può compiere atti che ostacolino l’esecuzione (es. vendere o locare l’immobile senza autorizzazione; impedire le visite del custode).
Conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.)
Il debitore può chiedere di sostituire il bene pignorato con una somma di denaro:
Altre vie di uscita
Occorre evidenziare che tali situazioni potrebbero risultare più complesse ed essere soggette a normative specifiche. Pertanto, in caso di pignoramento della propria casa, è consigliabile consultare un avvocato o un esperto legale per una guida specifica sul caso specifico.
Obiettivo
Sostituire l’immobile pignorato con una somma di denaro, versando subito almeno 1/6 e pagando il residuo a rate secondo quanto stabilito dal giudice.
Prerequisito temporale
Presenta l’istanza prima dell’ordinanza di vendita o di assegnazione. Dopo, la conversione non è più ammessa.
Calcolo del deposito minimo (≥ 1/6)
La base di calcolo è l’intero dovuto in procedura:
Inserisci gli importi dovuti. Il calcolatore stima il deposito iniziale ≥ 1/6 e il residuo su cui potresti chiedere la rateizzazione dopo l’eventuale ammissione.
Riferimento: art. 495 c.p.c. – deposito iniziale non inferiore a un sesto delle somme dovute.
Passi operativi
Dopo l’ammissione: pagamenti e rischi
Alternative utili (se la conversione non è praticabile)
Esiste una procedura denominata “saldo e stralcio” che consente al debitore di saldare il debito vendendo casa evitando l’asta, stralciando la propria posizione debitoria.
Consideriamo l’esempio di una casa pignorata dalla banca. Chi ha chiesto il mutuo non paga più le rate da un po’ di tempo e la banca decide di far valere il proprio diritto di credito facendo pignorare la casa del soggetto debitore. Fatto ciò, di regola dovrebbe scattare la vendita all’asta della casa pignorata al fine di far recuperare il credito.
Qui entra in gioco l’opzione di saldo e stralcio immobiliare: il proprietario di una casa a rischio pignoramento può agire preventivamente vendendo l’immobile prima dell’intervento giudiziario. In questo modo si ottengono vantaggi per tutti:
Prendiamo ad esempio una casa dal valore di mercato di 300 mila euro, proprietà di un soggetto che ha maturato un debito di 50 mila euro con la banca. Cosciente di essere a rischio pignoramento, il debitore propone alla banca di estinguere subito il suo debito ma pagando 40 mila al posto di 50 mila perché per farlo ha bisogno di vendere la sua casa e un buon prezzo coadiuverebbe l’operazione. Tutto e subito, in pratica, ma con un po’ di sconto.
La proposta di stralcio e saldo, documentata, viene definita in tutti i particolari e registrata da un notaio, al fine di renderla effettiva anche nei confronti del giudice, che sospende la procedura esecutiva per il tempo necessario.
Nota: il saldo e stralcio qui trattato non va confuso con quello previsto dalla legge n. 145/2018 che ha introdotto il “Saldo e stralcio” delle cartelle, ossia una riduzione delle somme dovute, per i contribuenti in grave e comprovata difficoltà economica.
In Italia, una volta che un immobile è stato pignorato, il proprietario perde il diritto di disporne liberamente. Ciò significa che non può vendere o trasferire la proprietà dell'immobile senza il consenso del creditore o un'ordinanza del tribunale. Tuttavia, ci sono alcune eccezioni e considerazioni importanti:
Sì, generalmente puoi continuare a vivere nella tua casa anche dopo che è stata pignorata. Tuttavia, non hai il diritto di affittarla o di apportare modifiche significative alla proprietà senza l'approvazione del creditore o del tribunale.
Se la tua casa è stata pignorata, puoi tentare di fermare il pignoramento pagando il debito in sospeso, inclusi gli interessi e le spese legali. In alternativa, potresti cercare di negoziare un piano di rientro con il creditore o di chiedere una ristrutturazione del debito.
La vendita di una casa pignorata è possibile solo con l'approvazione del creditore e/o del tribunale. Il ricavato della vendita dovrà essere utilizzato per coprire il debito. È importante consultare un avvocato per comprendere le opzioni legali disponibili in questa situazione.
Il custode (spesso il debitore stesso) deve conservare il bene e consentire le visite. Se, durante la custodia, l’immobile subisce danni per negligenza o uso scorretto, il responsabile può essere chiamato a risarcire i danni nell’ambito della procedura (anche mediante trattenute sulle somme) e può incorrere in sanzioni processuali. In caso di occupazioni senza titolo o condotte ostruzionistiche, il giudice può adottare provvedimenti coercitivi e accelerare la liberazione.
