Comprare casa all’asta è un procedimento che potrebbe farti risparmiare molti soldi per l’acquisto di un appartamento, di una villa o di un intero immobile. Tuttavia, occorre considerare alcuni fattori di rischio e per la valutazione dell’immobile, che potrebbero diventare problematiche per il tuo affare.
In questo articolo trovi tutte le informazioni che ti occorrono su come comprare una casa all’asta, quali sono i rischi, i costi, le spese, i pro e contro dell’operazione, oltre a tutte le variabili che potrebbero esserci (mutuo, casa occupata, affittuario ecc.).
Per comprare casa all’asta occorre seguire questi passaggi:
L’asta ha una scadenza, perciò una volta che arriva la scadenza non saranno accettate altre offerte. Una volta scaduto il termine di presentazione, gli esiti potranno essere due:
Nota: generalmente l’asta è “senza incanto” ovvero senza rilanci. Nel caso si trattasse di un’asta con incanto, se vinci l’asta sarai “aggiudicatario provvisorio” poiché nei 10 giorni successivi potranno esserci altre offerte e in tal caso sarebbero riconvocati tutti i partecipanti e verrebbe indetta una nuova asta (con un nuovo prezzo base).
La convenienza di comprare case all’asta è indiscutibile, soprattutto nel caso in cui l’immobile scelto valga molto di più rispetto al prezzo base d’asta o ne abbia le potenzialità. Infatti, occorre sempre considerare i costi di eventuali ristrutturazioni necessarie e tutti i possibili costi e spese dell’investimento.
Quindi, più il prezzo di base è basso rispetto al prezzo di mercato dell’immobile, più è conveniente comprare una casa all’asta. Generalmente, le case vengono messe all’asta con un prezzo base inferiore al 20-40% rispetto al valore di mercato. Per fare un esempio, se vuoi comprare un appartamento all’asta potresti trovarne uno dal valore di 200.000€ messo all’asta per 120.000€.
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Una cosa interessante è che le aste non sono molto popolari: potresti trovare un’asta a cui parteciperesti soltanto tu e vincerla a mani basse. Ma c’è di più: se ad un’asta non si presenta nessuno, l’asta successiva vedrà un prezzo base ulteriormente ribassato e quindi ancora più conveniente.
Quando si decide di comprare una casa all’asta i rischi sono sempre da valutare bene. Sebbene si tratti di un’operazione potenzialmente conveniente e ampiamente regolamentata (con diversi passaggi burocratici), occorre considerare sempre i rischi connessi all’operazione.
Ecco i principali rischi che dovresti valutare e per i quali effettuare i dovuti controlli:
L’acquisto di una casa all’asta comporta dei costi obbligatori e altri che dipendono dalle modalità in cui si provvede ad effettuare l’operazione. Questi dipendono soprattutto dal venditore, perché cambia molto nel caso si tratti di un’impresa o di un privato.
Quando si acquista da un privato i costi per acquistare una casa all’asta comprendono:
Nel caso di acquisto da un’impresa, la regola generale è che sia esente da IVA e in tal caso i costi sarebbero i seguenti:
Se si acquista da un’impresa ed è prevista l’IVA, i costi saranno i seguenti:
A prescindere dalla tipologia di venditore e dall’IVA, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.
In tanti si chiedono se sia possibile comprare case all’asta senza soldi. Occorre essere subito chiari: se si intende che non si ha a disposizione l’intero ammontare del valore a cui ci si potrebbe aggiudicare la casa, allora come affermazione potrebbe andar bene.
Tuttavia, occorre disporre almeno di queste somme:
Individualmente, ci si può accordare con una banca per un prestito a tale scopo, ma questo dipenderà totalmente da te e dagli accordi che puoi fare liberamente con la tua banca, con cui potresti fare un pre-accordo sull’eventuale mutuo.
Quindi, potremmo dire che si può comprare casa senza soldi, facendo un mutuo che copra anche l’offerta dell’asta e le sue spese, ma occorrerebbe comunque fare un mutuo con la banca (che generalmente richiede delle garanzie, generalmente anche liquide).
Per comprare casa all’asta con un mutuo occorre accordarsi con la banca in tal senso e farsi rilasciare una pre-delibera di fattibilità. In questo modo, il valore di acquisto della casa all’asta e i suoi costi verranno inclusi nel mutuo da fare con la banca.
Nel momento in cui ci sarà da saldare l’importo per l’acquisto dell’immobile, sarà la banca a farlo al posto del compratore. Quindi, se ti accordi con la banca, entro 60 giorni dalla vincita dell’asta, la banca dovrà provvedere al saldo del pagamento. Da quel momento la casa sarà stata acquistata e sarai debitore verso la banca.
Comprare una casa all’asta giudiziaria può essere complesso, perciò generalmente è consigliabile rivolgersi a dei professionisti, almeno fin quando non si prende la mano. L’agenzia consente di ottenere tutte le informazioni essenziali, ma di procedere in modo più semplice e spedito, evitando tutte le pratiche burocratiche e affidandosi ai professionisti. Ovviamente, per questo servizio è previsto un compenso, che puoi discutere con l’agente immobiliare di tua fiducia.
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Potrebbe succedere di comprare casa all’asta con usufruttuario, ovvero con qualcuno che ne goda l’usufrutto. Cosa succede in questo caso?
Nel caso ci si riesca ad aggiudicare una casa all’asta con usufruttuario, i casi sono due:
Quindi, se ad esempio compri una casa che viene pignorata potrai andarci a vivere se viene pignorato l’usufrutto. Invece, se viene pignorata la nuda proprietà acquisterai la casa ma non avrai il diritto di abitarci o ereditare il diritto di usufrutto. Nel caso in cui l'usufruttuario dovesse morire prima della vendita, tale diritto decadrebbe e quindi otterresti la piena proprietà della casa.
Pro | Contro |
Potenziale convenienza | Valutazioni preventive |
Meno popolari quindi minore concorrenza | Costi necessari per ottimizzazione |
Tra i vantaggi di acquistare una casa tramite asta vi è sicuramente la potenziale convenienza. Comprare una casa all’asta conviene in molti casi e generalmente con un risparmio che si aggira tra il 20-40% di media. Il fatto che in tanti vogliano evitare passaggi come la valutazione delle condizioni e della posizione, l’affidabilità degli ex proprietari, eventuali problemi con possibili occupanti, fa sì che l’asta sia una modalità quasi di nicchia. Ciò è sicuramente un vantaggio, nel caso si desideri risparmiare, poiché si potrebbero persino trovare aste deserte, da vincere facilmente, pagando il prezzo base o una somma pari al 75% dello stesso.
Uno svantaggio è rappresentato dalle operazioni da fare preventivamente (valutazione della posizione, controllo di eventuali abusi edilizi anche interni, valutazione dei possibili occupanti ecc.) e dai costi che potrebbero essere necessari per ottimizzare la situazione. I costi e le spese si potrebbero includere tra gli svantaggi, soprattutto quel che riguarda l’imposta di registro al 9% o l’IVA al 10% o 22%, ma nel complesso si otterrebbe comunque un forte risparmio, se l’immobile non avesse particolari problemi.
Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero di Giustizia: https://pvp.giustizia.it/
Imposte sull'acquisto della casa all'asta (Agenzia delle Entrate): https://www.agenziaentrate.gov.it/
L’imposta di registro è pari al 9% del valore se si acquista da un privato o da un’impresa senza Iva. Nel caso si acquisti la casa da un’impresa pagando l’Iva, l’imposta di registro sarà pari a 200€.
Nel caso in cui la casa venduta all’asta fosse occupata, i costi per eventuali sfratti saranno a carico di chi acquista la casa. Per tale motivo è necessario valutare preventivamente se la casa messa all’asta sia effettivamente libera.
Chiunque può partecipare all’asta, inviando la propria offerta tramite PEC. Tuttavia, considerata la difficoltà di alcune pratiche, è consigliabile rivolgersi a dei professionisti come ad esempio le agenzie immobiliari.