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Comprare Casa all’Asta è Sicuro? Rischi, Pro e Contro

Andrea Lazzo
24.10.2023, 14:52
9 min

Comprare casa all’asta è un procedimento che potrebbe farti risparmiare molti soldi per l’acquisto di un appartamento, di una villa o di un intero immobile. Tuttavia, occorre considerare alcuni fattori di rischio e per la valutazione dell’immobile, che potrebbero diventare problematiche per il tuo affare. 

In questo articolo trovi tutte le informazioni che ti occorrono su come comprare una casa all’asta, quali sono i rischi, i costi, le spese, i pro e contro dell’operazione, oltre a tutte le variabili che potrebbero esserci (mutuo, casa occupata, affittuario ecc.).

Come comprare casa all'asta

Comprare casa all’asta, come funziona?

Per comprare casa all’asta occorre seguire questi passaggi:

  1. La prima cosa che occorre fare è cercare una casa in vendita all’asta. Le case all’asta vengono pubblicate sul Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero di Giustizia, ma anche su altri canali come agenzie immobiliari, istituti di vendite giudiziarie o sui siti dei tribunali. 
  2. Una volta che hai trovato una casa che ti interessa, è necessario leggere bene gli allegati dell’annuncio. Questi comprendono l’ordinanza di vendita (prezzo base, rialzo minimo, modalità di pagamento ecc.), e la perizia (planimetria, dati catastali, stato dell’immobile ecc.).
  3. Quindi, confermata la propria decisione e consultati i dettagli, sarà il momento di inviare l’offerta. Per farlo occorre inviarla tramite un indirizzo PEC (Posta Elettronica Certificata), insieme ad una cauzione pari al 10% del prezzo proposto, tramite un modulo disponibile sul Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia. Fai attenzione alla base d’asta, poiché la tua offerta non potrà essere inferiore al 75% di tale quota. Ciò significa che può anche offrire di meno, ma non meno del 75%. 

L’asta ha una scadenza, perciò una volta che arriva la scadenza non saranno accettate altre offerte. Una volta scaduto il termine di presentazione, gli esiti potranno essere due:

  • Se vinci l’asta: ti aggiudichi l’immobile e dovrai firmare il verbale di aggiudicazione, per poi saldare entro 60 giorni la differenza tra cauzione versata e prezzo di aggiudicazione;
  • Se perdi l’asta: ti verrà restituita la cauzione entro 10 giorni dall’aggiudicazione (tramite bonifico o assegno). 

Nota: generalmente l’asta è “senza incanto” ovvero senza rilanci. Nel caso si trattasse di un’asta con incanto, se vinci l’asta sarai “aggiudicatario provvisorio” poiché nei 10 giorni successivi potranno esserci altre offerte e in tal caso sarebbero riconvocati tutti i partecipanti e verrebbe indetta una nuova asta (con un nuovo prezzo base). 

Conviene comprare casa all’asta?

La convenienza di comprare case all’asta è indiscutibile, soprattutto nel caso in cui l’immobile scelto valga molto di più rispetto al prezzo base d’asta o ne abbia le potenzialità. Infatti, occorre sempre considerare i costi di eventuali ristrutturazioni necessarie e tutti i possibili costi e spese dell’investimento. 

Quindi, più il prezzo di base è basso rispetto al prezzo di mercato dell’immobile, più è conveniente comprare una casa all’asta. Generalmente, le case vengono messe all’asta con un prezzo base inferiore al 20-40% rispetto al valore di mercato. Per fare un esempio, se vuoi comprare un appartamento all’asta potresti trovarne uno dal valore di 200.000€ messo all’asta per 120.000€. 

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Una cosa interessante è che le aste non sono molto popolari: potresti trovare un’asta a cui parteciperesti soltanto tu e vincerla a mani basse. Ma c’è di più: se ad un’asta non si presenta nessuno, l’asta successiva vedrà un prezzo base ulteriormente ribassato e quindi ancora più conveniente. 

I rischi da considerare

Quando si decide di comprare una casa all’asta i rischi sono sempre da valutare bene. Sebbene si tratti di un’operazione potenzialmente conveniente e ampiamente regolamentata (con diversi passaggi burocratici), occorre considerare sempre i rischi connessi all’operazione.

Ecco i principali rischi che dovresti valutare e per i quali effettuare i dovuti controlli:

  • Abusi edilizi: occorre considerare l’eventuale presenza di abusi edilizi, anche all’interno dell’abitazione. Vi potrebbero essere degli abusi evidenti oppure non condonati. In tal caso, la banca si potrebbe anche rifiutare di concedere il mutuo. Gli abusi andranno sanati a proprie spese. 
  • Debiti degli ex proprietari: se acquisti una casa, diventi titolare anche di eventuali debiti ad essa associati. Ad esempio, se il precedente proprietario non ha pagato le spese condominiali, ti toccherà pagarle. Quindi, verifica se ci sono debiti e nel caso a quanto ammontano. 
  • Occupazione della casa: se un immobile è occupato dovresti far provvedere allo sfratto con i relativi costi, anche se occupati abusivamente. I tempi potrebbero essere anche molto lunghi (soprattutto se ti interessa un immobile con più case). I costi di queste operazioni potrebbero essere alti, se si considerano le spese legali per far valere i propri diritti. Generalmente è sconsigliato comprare una casa all’asta occupata.
Come acquistare casa all'asta

Comprare casa all’asta: costi e imposte

L’acquisto di una casa all’asta comporta dei costi obbligatori e altri che dipendono dalle modalità in cui si provvede ad effettuare l’operazione. Questi dipendono soprattutto dal venditore, perché cambia molto nel caso si tratti di un’impresa o di un privato. 

Quando si acquista da un privato i costi per acquistare una casa all’asta comprendono:

  • Imposta di registro: è pari al 9% sul prezzo finale dell’immobile acquistato;
  • Imposta ipotecaria: 50 euro;
  • Imposta catastale: 50 euro
  • Eventuali compensi per professionisti o studi a cui si delega la vendita.

Nel caso di acquisto da un’impresa, la regola generale è che sia esente da IVA e in tal caso i costi sarebbero i seguenti:

  • Imposta di registro in misura proporzionale del 9%;
  • Imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • Imposta catastale fissa di 50 euro;
  • Eventuali compensi per professionisti o studi a cui si delega la vendita.

Se si acquista da un’impresa ed è prevista l’IVA, i costi saranno i seguenti:

  • Iva al 10% per le categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”, oppure al 22% per le categorie A/1, A/8 e A/9;
  • Imposta di registro fissa di 200 euro;
  • Imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
  • Imposta catastale fissa di 200 euro;
  • Eventuali compensi per professionisti o studi a cui si delega la vendita.

A prescindere dalla tipologia di venditore e dall’IVA, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Comprare casa all’asta senza soldi, è possibile?

In tanti si chiedono se sia possibile comprare case all’asta senza soldi. Occorre essere subito chiari: se si intende che non si ha a disposizione l’intero ammontare del valore a cui ci si potrebbe aggiudicare la casa, allora come affermazione potrebbe andar bene. 

Tuttavia, occorre disporre almeno di queste somme: 

  • La somma per la cauzione del 10% sull’offerta che bisogna versare al momento in cui si attua;
  • Le spese legali che seguono all’aggiudicazione (imposta di registro, imposte ipotecarie, imposte catastali);
  • La somma per coprire il costo della cancellazione delle ipoteche, che comunque vengono restituite dopo un anno al momento del piano di riparto;
  • I compensi per eventuali soggetti delegati e professionisti coinvolti nell’operazione.

Individualmente, ci si può accordare con una banca per un prestito a tale scopo, ma questo dipenderà totalmente da te e dagli accordi che puoi fare liberamente con la tua banca, con cui potresti fare un pre-accordo sull’eventuale mutuo.

Quindi, potremmo dire che si può comprare casa senza soldi, facendo un mutuo che copra anche l’offerta dell’asta e le sue spese, ma occorrerebbe comunque fare un mutuo con la banca (che generalmente richiede delle garanzie, generalmente anche liquide). 

È possibile acquistare una casa all’asta con un mutuo?

Per comprare casa all’asta con un mutuo occorre accordarsi con la banca in tal senso e farsi rilasciare una pre-delibera di fattibilità. In questo modo, il valore di acquisto della casa all’asta e i suoi costi verranno inclusi nel mutuo da fare con la banca. 

Nel momento in cui ci sarà da saldare l’importo per l’acquisto dell’immobile, sarà la banca a farlo al posto del compratore. Quindi, se ti accordi con la banca, entro 60 giorni dalla vincita dell’asta, la banca dovrà provvedere al saldo del pagamento. Da quel momento la casa sarà stata acquistata e sarai debitore verso la banca. 

Come comprare casa all’asta tramite agenzia

Comprare una casa all’asta giudiziaria può essere complesso, perciò generalmente è consigliabile rivolgersi a dei professionisti, almeno fin quando non si prende la mano. L’agenzia consente di ottenere tutte le informazioni essenziali, ma di procedere in modo più semplice e spedito, evitando tutte le pratiche burocratiche e affidandosi ai professionisti. Ovviamente, per questo servizio è previsto un compenso, che puoi discutere con l’agente immobiliare di tua fiducia. 

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Cosa succede all’asta nel caso ci sia un usufruttuario?

Potrebbe succedere di comprare casa all’asta con usufruttuario, ovvero con qualcuno che ne goda l’usufrutto. Cosa succede in questo caso?

Nel caso ci si riesca ad aggiudicare una casa all’asta con usufruttuario, i casi sono due:

  • Se il nuovo proprietario ha la nuda proprietà, non potrà vivere nella casa aggiudicata ma potrà affittarla o rivenderla;
  • Se il debitore esecutato ha il diritto di usufrutto, tale diritto passa al nuovo aggiudicatario ovvero a chi compra la casa (che diventa il nuovo usufruttuario). 

Quindi, se ad esempio compri una casa che viene pignorata potrai andarci a vivere se viene pignorato l’usufrutto. Invece, se viene pignorata la nuda proprietà acquisterai la casa ma non avrai il diritto di abitarci o ereditare il diritto di usufrutto. Nel caso in cui l'usufruttuario dovesse morire prima della vendita, tale diritto decadrebbe e quindi otterresti la piena proprietà della casa. 

Comprare casa all’asta: pro e contro nella valutazione finale

ProContro
Potenziale convenienzaValutazioni preventive
Meno popolari quindi minore concorrenzaCosti necessari per ottimizzazione

Tra i vantaggi di acquistare una casa tramite asta vi è sicuramente la potenziale convenienza. Comprare una casa all’asta conviene in molti casi e generalmente con un risparmio che si aggira tra il 20-40% di media. Il fatto che in tanti vogliano evitare passaggi come la valutazione delle condizioni e della posizione, l’affidabilità degli ex proprietari, eventuali problemi con possibili occupanti, fa sì che l’asta sia una modalità quasi di nicchia. Ciò è sicuramente un vantaggio, nel caso si desideri risparmiare, poiché si potrebbero persino trovare aste deserte, da vincere facilmente, pagando il prezzo base o una somma pari al 75% dello stesso. 

Uno svantaggio è rappresentato dalle operazioni da fare preventivamente (valutazione della posizione, controllo di eventuali abusi edilizi anche interni, valutazione dei possibili occupanti ecc.) e dai costi che potrebbero essere necessari per ottimizzare la situazione. I costi e le spese si potrebbero includere tra gli svantaggi, soprattutto quel che riguarda l’imposta di registro al 9% o l’IVA al 10% o 22%, ma nel complesso si otterrebbe comunque un forte risparmio, se l’immobile non avesse particolari problemi. 

Punti Chiave per Comprare Casa all’Asta
  • Comprare casa all’asta può essere potenzialmente conveniente
  • Per comprare casa all’asta occorre effettuare una serie di valutazioni preventive circa le condizioni dell’immobile, il valore della posizione, eventuali abusi edilizi e occupazioni della casa
  • I costi dell’acquisto di una casa all’asta comprendono l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale oltre all'eventuale IVA. Gli importi dipendono dalla tipologie di venditore e dal possibile benefit per la prima casa.

Fonti

Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero di Giustizia: https://pvp.giustizia.it/

Imposte sull'acquisto della casa all'asta (Agenzia delle Entrate): https://www.agenziaentrate.gov.it/

FAQ

A quanto ammonta l’imposta di registro nell’acquisto di una casa all’asta?

L’imposta di registro è pari al 9% del valore se si acquista da un privato o da un’impresa senza Iva. Nel caso si acquisti la casa da un’impresa pagando l’Iva, l’imposta di registro sarà pari a 200€.

Cosa succede se la casa all’asta che mi interessa è occupata?

Nel caso in cui la casa venduta all’asta fosse occupata, i costi per eventuali sfratti saranno a carico di chi acquista la casa. Per tale motivo è necessario valutare preventivamente se la casa messa all’asta sia effettivamente libera.

Posso partecipare all’asta da solo o devo rivolgermi necessariamente a qualcuno?

Chiunque può partecipare all’asta, inviando la propria offerta tramite PEC. Tuttavia, considerata la difficoltà di alcune pratiche, è consigliabile rivolgersi a dei professionisti come ad esempio le agenzie immobiliari.

Andrea Lazzo
Andrea è nato a Bari e dal 2009 lavora nel campo della SEO. Nel corso degli anni ha coperto ruoli di gestione e redazione di contenuti web per diverse aziende italiane, estere e multinazionali. Come obiettivo si pone l'offerta di un contenuto realmente utile per l'utente, tale da soddisfare la sua richiesta di informazioni specifica.
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