Quando si possiede un appartamento vuoto, non sempre si ha ben chiaro cosa succeda con le spese condominiali e le tasse. Inoltre, quando si desidera dare in affitto una casa vuota, sorgono sempre tanti dubbi: se arredarla o meno e prassi da seguire in caso contrario. In questa guida offriamo una risposta alle domande più frequenti sui punti menzionati.
È bene chiarire subito cosa s’intenda per appartamento vuoto. Un appartamento vuoto è un appartamento non arredato e inabitato, che presenti soltanto gli accessori per la sua occupabilità (impianto elettrico, allaccio ai condotti dell’acquedotto, ecc.).
Non bisogna quindi confondere un appartamento vuoto da uno “libero”, poiché questo termine si riferisce a un appartamento non abitato.
Vuoi vendere un appartamento e liberarti delle sue numerose spese fisse?
Chiariamo subito il concetto: le spese condominiali che fanno riferimento agli spazi comuni vanno sempre pagate, a prescindere che l’appartamento sia vuoto o arredato, libero o occupato. Ecco le principali spese condominiali per un appartamento vuoto:
Il riscaldamento in un condominio può essere di due tipi: centralizzato o autonomo. Nel caso fosse centralizzato, il massimo che il proprietario di un appartamento vuoto potrà fare è chiudere le manopole del riscaldamento. Tuttavia, per gli impianti centralizzati vi sono da contare anche i costi fissi per la sua manutenzione.
In pratica, anche quando vi è la presenza di termostati per la regolazione del proprio riscaldamento (e per la sua disattivazione) dovrebbero essere comunque contati i costi fissi per la manutenzione dell’impianto centralizzato.
Nel caso di riscaldamento centralizzato, generalmente vi è la misurazione del consumo del riscaldamento dei singoli appartamenti all’interno del condominio. In tal caso vi sarà una quota fissa (manutenzione) e una quota al consumo (relativa a ciò che si consuma effettivamente in base alle impostazioni di termostati e manopole).
L’unica possibilità di essere esonerati dalla quota dei consumi (ma non dai costi fissi) nel caso non vi fosse la misurazione dei singoli appartamenti, è quella di fare richiesta all’amministratore di condominio, dimostrando che l’appartamento risulterà effettivamente vuoto, con il riscaldamento disattivato manualmente. Tuttavia, è sempre bene riferirsi al regolamento condominiale e rivolgersi al proprio amministratore di condominio per una delucidazione completa e soprattutto specifica per il caso in questione.
Simile a quelle del riscaldamento sono le spese condominiali dell’acqua. In questo caso, la lettura viene solitamente effettuata da ditte specializzate che leggono i contatori o ricevono le letture, che comunicano successivamente al fornitore.
Vi è quindi una registrazione del consumo relativo al singolo appartamento, tuttavia anche in questo caso andrebbero considerate alcune spese relative all’utilizzo dell’acqua all’interno del condominio, ad esempio relative ad eventuali piscine o fontane, oppure all’utilizzo dell’acqua da parte di chi effettua la pulizia degli ambienti in comune. In tal caso, le spese dell’acqua nel condominio vengono ripartite in base ai millesimi di proprietà dei condòmini.
Nel caso in cui il condominio non sia dotato di contatori, la ripartizione dei costi dell’acqua viene effettuato in base alle tabelle millesimali. Se si possiede un appartamento vuoto privo di contatore, sarà necessario chiedere l’esonero all’amministratore di condominio.
Cosa fare con le tasse e i tributi quando si ha una casa vuota o un appartamento vuoto?
Esaminiamo le diverse spese nel dettaglio.
Generalmente si pensa subito a IMU e TASI ma prima o poi ci si ricorda anche della Tari, la tassa sui rifiuti. Solitamente si pensa che se nessuno abita l’appartamento, non ci sarà alcun rifiuto e quindi non ci sarà da pagare alcuna tassa… ma in realtà non è così.
Infatti quando un immobile vuoto rappresenta la seconda o terza casa, è obbligatorio pagare la Tari, anche se disabitata. La normativa infatti si basa sul numero di componenti presunti, in proporzione alla superficie dell’immobile stesso.
L’Imposta Municipale Unica si paga in tutti i casi si possieda più di un immobile, oppure nei casi in cui se ne possieda uno che appartenga alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9.
Il Tributo per i Servizi Indivisibili è una sorta di quota di finanziamento dei costi di manutenzione di strade, aree verdi, illuminazione pubblica e polizia locale. Si paga insieme all’IMU e ne segue le stesse regole di applicazione e di esenzione, oltre alle scadenze e il modello di pagamento.
Insieme all’IMU rappresenta uno dei costi più alti, soprattutto per chi ha più immobili. Dato che in questo argomento parliamo degli appartamenti vuoti, probabilmente sarà il vostro caso.
Chi possiede degli immobili vuoti (non locati) nello stesso comune in cui è situata la propria abitazione principale, oltre all’IMU deve pagare anche l’IRPEF e tassare il reddito fondiario nella dichiarazione dei redditi. Dovrà pagare il 50% della rendita catastale rivalutata del 5%, ed aumentata di ⅓ (come previsto dal D.L. n. 147/2013).
Questo avviene per via della deroga al principio di alternatività IMU/IRPEF, poiché il legislatore in Italia non privilegia i soggetti che detengono immobili non locati, se situati nello stesso comune dell’abitazione principale di chi li possiede. Con questa misura, il legislatore incentiva la locazione degli immobili sfitti.
Dopo aver parlato ampiamente delle spese condominiali, passiamo a delle spese necessarie e in alcuni casi obbligatorie relative agli appartamenti vuoti.
Il controllo dei fumi e la manutenzione della caldaia sono due operazioni obbligatorie, a prescindere che un appartamento sia vuoto e l’utenza gas disattiva. Il controllo dei fumi va effettuato ogni 2 anni, mentre la manutenzione della caldaia deve avvenire annualmente (a meno che il produttore non disponga espressamente altro sul libretto della caldaia).
Una casa vuota è soggetta a un più facile deterioramento rispetto ad una abitata. Infatti, per una migliore manutenzione l’ideale è che gli ambienti siano correttamente aerati per evitare problemi di umidità e muffe. Inoltre, va monitorata l’eventuale presenza di infiltrazioni, che potrebbero danneggiare pareti e soffitti, soprattutto nel medio o lungo periodo.
Gli immobili vuoti situati in località molto fredde, durante l’inverno potrebbero andare incontro a importanti danni all’impianto di riscaldamento.
Per questi motivi, gli ambienti di un appartamento vuoto o una casa vuota andrebbero controllati con costanza, areati e contestualmente si dovrebbe monitorare il corretto funzionamento degli impianti, possibilmente con dei brevi test.
Affittare un appartamento vuoto o arredato porta con sé diversi pro e contro che variano a seconda delle esigenze del proprietario e delle aspettative del mercato di locazione.
Pro:
Contro:
Pro
Contro
Qui di seguito, forniamo una tabella riassuntiva.
| Categoria | Appartamento Vuoto (non arredato) | Appartamento Arredato |
| Durata del contratto | Maggiore, poiché gli inquilini tendono a restare più a lungo | Variabile, spesso più breve per affitti temporanei |
| Usura | Minore, senza arredi da mantenere | Maggiore, a causa dell'usura degli arredi e necessità di manutenzione |
| Flessibilità | Massima per gli inquilini che possono arredare secondo i propri gusti | Limitata, gli inquilini devono adattarsi agli arredi esistenti |
| Costi iniziali | Ridotti, senza necessità di acquistare arredi | Elevati, a causa dell'acquisto di arredi e elettrodomestici |
| Attrattività | Potrebbe essere meno attraente per chi cerca soluzioni pronte all'uso | Alta, soprattutto per chi cerca soluzioni abitative temporanee |
| Periodi di vacanza | Potenzialmente più lunghi, se ci vuole più tempo per trovare inquilino | Ridotti, più facile trovare rapidamente inquilini |
| Rendite | Potenzialmente minori senza l'aggiunta di arredi | Potenzialmente maggiori grazie alla disponibilità immediata |
In Italia, la tassazione di un immobile vuoto dipende principalmente dall'IMU (Imposta Municipale Propria). Questa tassa varia a seconda del comune e della destinazione dell'immobile (abitazione principale o secondaria). Gli immobili non locati hanno una tassazione standard, esclusi alcuni casi di esenzione.
La cedolare secca è un'opzione fiscale che permette di pagare un'imposta sostitutiva sul reddito da affitto. Il calcolo si effettua applicando una percentuale fissa del 21% (o 10% per contratti a canone concordato) sul reddito annuo lordo proveniente dall'affitto. Questa opzione elimina la necessità di pagare l'IRPEF e le addizionali su quel reddito.
Gli appartamenti vuoti generalmente comportano minori costi di manutenzione iniziali rispetto a quelli arredati, ma è importante considerare le spese di gestione ordinaria dell'immobile, come il riscaldamento centralizzato (se presente), le pulizie delle parti comuni e la manutenzione straordinaria, che sono obbligatorie indipendentemente dall'arredo interno.
