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Anche se l’appartamento è vuoto in genere continui a pagare una parte delle spese condominiali (soprattutto quelle “fisse” e di conservazione/servizi comuni) e, lato tasse, TARI e IMU possono restare dovute in base a regole e delibere del Comune (oltre a eventuali effetti IRPEF su immobili non locati in certi casi).
Sintesi
Quando si possiede un appartamento vuoto, non sempre si ha ben chiaro cosa succeda con le spese condominiali e le tasse. Inoltre, quando si desidera dare in affitto una casa vuota, sorgono sempre tanti dubbi: se arredarla o meno e prassi da seguire in caso contrario. In questa guida offriamo una risposta alle domande più frequenti sui punti menzionati.
Un “appartamento vuoto” è un immobile non stabilmente abitato e normalmente non occupato da persone. Nella pratica può significare: casa non arredata o parzialmente arredata, utenze ridotte al minimo, assenza di residenza/domicilio di fatto.
Attenzione però: per molte voci di costo (condominio e tributi) conta meno la “presenza fisica” e molto di più la titolarità/possesso e la potenziale fruibilità dell’immobile (ad esempio ai fini TARI, se il locale è “suscettibile di produrre rifiuti”).
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In condominio la regola generale è che le spese per conservazione e manutenzione delle parti comuni si ripartiscono tra i condòmini in base ai millesimi, salvo criteri diversi previsti da legge, tabelle o regolamento.
Per questo, anche se l’appartamento è vuoto, di solito restano dovute:
Quando invece esiste una misurazione del consumo (es. riscaldamento con contabilizzazione, acqua con contatori), la parte “a consumo” tende a ridursi molto o azzerarsi, ma non spariscono le quote fisse/condominiali ripartite a millesimi.
Il riscaldamento in un condominio può essere di due tipi: centralizzato o autonomo. Nel caso fosse centralizzato, il massimo che il proprietario di un appartamento vuoto potrà fare è chiudere le manopole del riscaldamento. Tuttavia, per gli impianti centralizzati vi sono da contare anche i costi fissi per la sua manutenzione.
In pratica, anche quando vi è la presenza di termostati per la regolazione del proprio riscaldamento (e per la sua disattivazione) dovrebbero essere comunque contati i costi fissi per la manutenzione dell’impianto centralizzato.
Nel caso di riscaldamento centralizzato, generalmente vi è la misurazione del consumo del riscaldamento dei singoli appartamenti all’interno del condominio. In tal caso vi sarà una quota fissa (manutenzione) e una quota al consumo (relativa a ciò che si consuma effettivamente in base alle impostazioni di termostati e manopole).
Se non c’è misurazione dei consumi dei singoli appartamenti, la ripartizione segue in genere tabelle, regolamento e delibere condominiali (spesso basate sui millesimi o su criteri approvati dall’assemblea): il fatto che l’appartamento sia “vuoto” di per sé non comporta automaticamente un esonero. Se si vuole rinunciare stabilmente all’utilizzo dell’impianto (distacco), valgono le condizioni previste dall’art. 1118 c.c. e, anche in tal caso, restano dovute le spese di conservazione/manutenzione straordinaria e messa a norma dell’impianto.”
Tuttavia, è sempre bene riferirsi al regolamento condominiale e rivolgersi al proprio amministratore di condominio per una delucidazione completa e soprattutto specifica per il caso in questione.
Se l’impianto è centralizzato e c’è contabilizzazione, la ripartizione avviene in genere tra:
Quindi, tenendo il riscaldamento “spento”, puoi incidere soprattutto sulla quota variabile, ma continuerai a contribuire alla quota fissa e alle spese di conservazione/messa a norma dell’impianto, secondo i criteri approvati dal condominio (e, quando richiamati, secondo prassi tecniche come la UNI 10200 o criteri equivalenti deliberati).
Simile a quelle del riscaldamento sono le spese condominiali dell’acqua. In questo caso, la lettura viene solitamente effettuata da ditte specializzate che leggono i contatori o ricevono le letture, che comunicano successivamente al fornitore.
Vi è quindi una registrazione del consumo relativo al singolo appartamento, tuttavia anche in questo caso andrebbero considerate alcune spese relative all’utilizzo dell’acqua all’interno del condominio, ad esempio relative ad eventuali piscine o fontane, oppure all’utilizzo dell’acqua da parte di chi effettua la pulizia degli ambienti in comune. In tal caso, le spese dell’acqua nel condominio vengono ripartite in base ai millesimi di proprietà dei condòmini.
Nel caso in cui il condominio non sia dotato di contatori, la ripartizione dei costi dell’acqua viene effettuata secondo tabelle e criteri condominiali (spesso millesimi o criteri deliberati). Se l’appartamento è vuoto, in assenza di misurazione puntuale, di norma la quota continua ad applicarsi secondo quei criteri; eventuali correttivi o criteri diversi richiedono una previsione regolamentare o una delibera assembleare valida
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Sì, di norma sì: la luce scale rientra tra i costi delle parti comuni (illuminazione e gestione degli spazi condivisi) e viene ripartita secondo la tabella/millesimi o secondo il criterio previsto dal regolamento. Il fatto che l’appartamento sia vuoto non elimina l’obbligo di contribuire alle spese comuni di conservazione e gestione.
In genere sì: l’ascensore è un servizio/impianto comune e le spese si ripartiscono secondo i criteri previsti dalla normativa e dalle tabelle condominiali (di solito una combinazione tra millesimi e “utilità”/piano, a seconda delle delibere e tabelle adottate). Anche se l’unità è vuota, l’impianto resta parte comune e il proprietario continua a partecipare alle spese, soprattutto quelle di manutenzione e sicurezza.
Di regola non esiste una riduzione automatica solo perché l’immobile è vuoto: la ripartizione segue millesimi, tabelle e regolamento.
Le situazioni in cui puoi ottenere una riduzione/esclusione riguardano soprattutto:
Per il riscaldamento centralizzato, invece, se si parla di distacco (non semplice “spegnimento”), la legge consente la rinuncia all’utilizzo solo a certe condizioni e, anche in quel caso, restano dovute le spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma dell’impianto.
Generalmente si pensa subito a IMU e TASI ma prima o poi ci si ricorda anche della Tari, la tassa sui rifiuti. Solitamente si pensa che se nessuno abita l’appartamento, non ci sarà alcun rifiuto e quindi non ci sarà da pagare alcuna tassa… ma in realtà non è così.
“In molti Comuni la TARI è dovuta anche per seconde case o immobili non occupati se l’immobile è idoneo a produrre rifiuti (ad esempio perché arredato e/o con utenze attive). Tuttavia possono esistere riduzioni o esenzioni previste dal regolamento comunale quando l’immobile è oggettivamente inutilizzabile o non atto a produrre rifiuti (tipicamente: non occupato, privo di arredi e con utenze essenziali scollegate, secondo le regole del Comune). La quantificazione dipende dalle tariffe locali e, di regola, combina criteri legati alla superficie e a parametri stabiliti dal regolamento comunale.”
L’IMU (Imposta Municipale Propria) è dovuta, in linea generale, sul possesso di immobili, con esclusione dell’abitazione principale e delle relative pertinenze se non di lusso. L’IMU resta invece dovuta, tra gli altri casi, per seconde case e per l’abitazione principale se classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9 (per le quali l’esenzione non si applica). Aliquote e dettagli operativi dipendono dalle delibere del Comune.
| Aspetto | Pro (Vantaggi) | Contro (Svantaggi) |
|---|---|---|
| Stato dell'immobile | Puoi consegnarlo "pulito" e spesso ridurre contestazioni su stato d'uso precedente | - |
| Target di mercato | Alcuni conduttori preferiscono la casa vuota per usare arredi propri (target specifico) | Domanda potenzialmente più ristretta rispetto al "pronto da vivere", quindi tempi di locazione talvolta più lunghi o canone più competitivo |
| Redditività | - | In molti mercati l'arredato consente canoni più alti e maggiore appetibilità (soprattutto per studenti/lavoratori in trasferta) |
| Gestione spese | - | La gestione delle spese in locazione richiede chiarezza contrattuale: in linea generale, al conduttore vanno le spese ordinarie/di uso (es. consumi, servizi correnti), mentre al proprietario restano spesso straordinarie e spese di conservazione (salvo pattuizioni nei limiti di legge e prassi) |
Se non paghi, l’amministratore può attivare il recupero del credito e, in presenza di uno stato di ripartizione approvato, può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per riscuotere le somme dovute.
Inoltre, il condominio può arrivare (nei casi previsti) a misure come la sospensione dalla fruizione di alcuni servizi comuni suscettibili di godimento separato, quando ricorrono i presupposti di legge.
In Italia, la tassazione di un immobile vuoto dipende principalmente dall'IMU (Imposta Municipale Propria). Questa tassa varia a seconda del comune e della destinazione dell'immobile (abitazione principale o secondaria). Gli immobili non locati hanno una tassazione standard, esclusi alcuni casi di esenzione.
La cedolare secca è un'opzione fiscale che permette di pagare un'imposta sostitutiva sul reddito da affitto. Il calcolo si effettua applicando una percentuale fissa del 21% (o 10% per contratti a canone concordato) sul reddito annuo lordo proveniente dall'affitto. Questa opzione elimina la necessità di pagare l'IRPEF e le addizionali su quel reddito.
Gli appartamenti vuoti generalmente comportano minori costi di manutenzione iniziali rispetto a quelli arredati, ma è importante considerare le spese di gestione ordinaria dell'immobile, come il riscaldamento centralizzato (se presente), le pulizie delle parti comuni e la manutenzione straordinaria, che sono obbligatorie indipendentemente dall'arredo interno.
Le paga il proprietario (ad esempio il costruttore o l’impresa) finché l’unità resta di sua proprietà: l’obbligo di contribuzione alle spese condominiali dipende dal possesso dell’immobile, non dal fatto che sia già abitato o venduto.
Sì, in genere sì: restano dovute almeno le spese comuni ripartite a millesimi e le quote fisse degli impianti/servizi; possono invece ridursi o azzerarsi le componenti a consumo se non si utilizza il servizio e il consumo è misurato.
