C’è un modo per regolarizzare eventuali abusi edilizi senza andare incontro alla relativa pena. Si tratta del condono edilizio, una misura eccezionale normata da leggi speciali che possono essere emanate dal Governo in determinate finestre temporali. Vediamo nello specifico cosa si intende per condono, quando può essere richiesto e cosa prevede la legge.
Per spiegare cosa sia il condono edilizio, è necessario chiarire prima cosa si intenda per condono in generale. Ebbene, con il termine condono, dal verbo condonare, si indica l’annullamento totale o parziale di una pena, di un debito o di una sanzione conseguente a un determinato illecito. Il condono indica, quindi, la regolarizzazione di una posizione di illiceità, la remissione di una pena, di un debito o di una sanzione.
Il condono edilizio è un provvedimento legislativo che consente di sanare fenomeni di abusivismo e regolarizzare opere edilizie realizzate senza rispettare le norme vigenti al momento della costruzione. Con il condono si può, quindi, ottenere l’annullamento di sanzioni relative ad atti illeciti in materia di edilizia.
In altre parole, il condono edilizio è una legge dello Stato che invita i cittadini non in regola con la legislazione edilizio-urbanistica ad autodenunciarsi presso le autorità competenti al fine di regolarizzare la propria posizione e ottenere un’agevolazione per la messa in regola.
Si tratta di una misura eccezionale, valida per periodi limitati, con uno specifico termine di inizio e fine per poterne usufruire. Finora in Italia i condoni edilizi sono stati tre. Ne offriamo di seguito una panoramica.
Il primo, importante condono edilizio, disposto con la legge numero 47 del 28 febbraio 1985, consentì la regolarizzazione di un gran numero di costruzioni abusive realizzate prima di allora in particolar modo nel Mezzogiorno d’Italia e nelle aree costiere.
Il secondo condono edilizio, disciplinato dalla legge numero 724 del 23 dicembre 1994, fu attuato per contrastare il persistente abusivismo edilizio e riguardò un numero elevato di opere edificate irregolarmente fino a quel momento.
Il terzo condono edilizio, disposto con la legge numero 326 del 24 novembre 2003, consentì la sanatoria sia di immobili costruiti abusivamente fino al 31 marzo 2003 che di interventi eseguiti senza autorizzazione su edifici esistenti.
Il condono edilizio è una legge che consente la regolarizzazione di una posizione di illiceità, sottraendosi ai relativi provvedimenti sanzionatori. Per poter ottenere il condono occorre:
Per esempio, il condono edilizio può essere concesso, ipotizziamo, per costruzioni realizzate su terreni non edificabili, che superano i limiti volumetrici o le distanze minime previste dalla legislazione.
Con il condono viene consentito ai proprietari di immobili con irregolarità di evitare misure punitive più pesanti che altrimenti lo Stato dovrebbe comminare, tra cui:
Il condono edilizio ha la finalità di reinserire nel tessuto urbano e nel mercato immobiliare costruzioni altrimenti considerate illegali.
Chi desideri ravvedersi dovrà:
Qualora l’opera abusiva abbia violato le leggi penali, è previsto il pagamento di un’altra somma a titolo di oblazione. Una volta versato quanto dovuto, il reato commesso può considerarsi estinto.
Il condono ha l’effetto di regolarizzare dal punto di vista amministrativo e fiscale le opere e gli interventi realizzati violando la normativa edilizio-urbanistica. In altre parole, il condono consente a chi voglia ravvedersi di sanare la propria situazione di illiceità dal punto di vista amministrativo, fiscale e penale.
Il responsabile di un abuso edilizio che ottiene il condono, però, dovrà comunque vedersela con eventuali soggetti terzi danneggiati dall’illecito commesso.
Facciamo un esempio concreto. Supponiamo di erigere una costruzione senza rispettare le distanze minime previste dalla legislazione. A prescindere dal condono edilizio, i soggetti danneggiati da tale violazione delle norme sulle distanze, come specificato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 4901 del 16 novembre 1989, sarebbero pienamente legittimati ad agire in tribunale contro di noi per tutelare il proprio diritto, pretendere il ripristino e richiedere il risarcimento dei danni subiti.
Il condono edilizio consente, a specifiche condizioni, di ottenere la sanatoria di:
Per stabilire se sussistono le condizioni per ottenere la sanatoria edilizia, è necessario che un tecnico specializzato effettui un sopralluogo e una perizia.
Il Senato ha recentemente dato il via libera definitivo al decreto legge numero 69 del 29 maggio 2024, conosciuto come decreto salva casa 2024, finalizzato a sbloccare la situazione di un gran numero di immobili in Italia che attualmente non possono essere venduti, affittati o ristrutturati a causa di irregolarità burocratiche e lievi difformità edilizie.
La legge numero 105 del 24 luglio 2024 di conversione del suddetto decreto legge numero 69 del 29 maggio 2024 introduce una serie di misure finalizzate a regolarizzare piccole difformità edilizie e interventi di modifica eseguiti senza titolo abilitativo edilizio nelle unità abitative, che, secondo una ricerca effettuata dal Consiglio Nazionale degli Ingegneri, interessano l’80% del patrimonio immobiliare italiano.
Si tratta di un condono edilizio di dimensioni limitate, che non permette di sanare gravi abusi strutturali, ma mira a regolarizzare casi di minore entità con l’obiettivo di rivitalizzare il mercato immobiliare facilitando la vendita, l'affitto e la ristrutturazione di milioni di immobili sul territorio nazionale.
Il decreto salva casa 2024 interviene su tre livelli di irregolarità, che illustriamo di seguito:
Ricordiamo che l’art. 36 del Testo Unico dell’Edilizia, emanato con il decreto del presidente della Repubblica numero 380 del 6 giugno 2001, permette la sanatoria solo se sussiste il requisito della doppia conformità, ossia la rispondenza dell’opera ai piani urbanistici in vigore sia all’epoca della realizzazione che al momento della richiesta di condono o sanatoria.
La finalità principale del nuovo condono edilizio è consentire ai tanti proprietari di immobili al cui interno siano stati realizzati piccoli interventi in assenza di permesso e delle necessarie autorizzazioni e abilitazioni amministrative di poter ristrutturare, vendere o concedere in locazione la proprietà.
Si presume che, sanando tali irregolarità minori, si favorisca la commerciabilità dei beni e un aumento dell'offerta di case sul mercato, inducendo una riduzione dei prezzi di vendita e dei canoni di affitto. Nello specifico, gli obiettivi sono i seguenti.
Ai casi di parziale difformità rispetto al permesso di costruire o alla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) sarà applicata una procedura di sanatoria semplificata.
Si stima che in Italia vi siano milioni di pratiche edilizie arretrate relative a piccole irregolarità edilizie, architettoniche e urbanistiche che, di fatto, bloccano il mercato immobiliare. Il condono edilizio aiuterebbe a sbloccare la situazione di milioni di immobili che potrebbero, quindi, essere immessi nel mercato.
La regolarizzazione di lavori ormai consolidati negli anni consentirebbe di eseguire interventi di ristrutturazione, riqualificazione energetica, consolidamento strutturale, risanamento conservativo, ampliamento, efficientamento energetico e messa in sicurezza degli edifici.
Il condono potrebbe potenzialmente generare fondi da far confluire nelle casse dello Stato, consentendo di finanziare la prossima legge di Bilancio.
Il decreto salva casa ha comportato la modifica del suddetto Testo Unico dell’Edilizia relativamente alle seguenti tematiche:
Sono state apportate importanti modifiche anche in materia di regolarizzazione delle varianti in difformità dal titolo abilitativo edilizio rilasciato prima della legge numero 10 del 28 gennaio 1977, comunemente detta legge Bucalossi.
Per sanare le difformità edilizie occorre provvedere al pagamento di una sanzione di importo che può variare da 1000 a 30.000 euro a seconda dell’aumento del valore che l’immobile ha guadagnato in virtù delle modifiche apportate.
Con la circolare numero 1 del 16 gennaio 2004 il Ministero dell'economia e delle finanze ha stabilito che il versamento delle somme dovute a titolo di oblazione allo Stato possa avvenire con modello F24 o bollettino di conto corrente postale a tre sezioni.
