Un terreno non edificabile è un’area su cui non è consentito costruire strutture residenziali, edifici civili, infrastrutture o fabbricati industriali, a causa di restrizioni legali, vincoli ambientali, limitazioni urbanistiche o motivi di sicurezza. A differenza di un terreno edificabile, un fondo non edificabile non possiede le autorizzazioni o le caratteristiche necessarie per permettere l’edificazione.
Si definiscono non edificabili le seguenti tipologie di terreni:
| Tipologia di Terreno | Descrizione |
|---|---|
| Terreni Agricoli | Destinati alla produzione agricola e adibiti all'esercizio delle attività elencate nell'articolo 2135 del codice civile |
| Spazi Incolti | Non adibiti alla semina per la coltivazione di cereali, ortaggi e foraggere ma potenzialmente destinabili all'uso agricolo |
| Aree con Instabilità | Terreni con instabilità del suolo |
| Terreni in Pendenza | Aree con pendenza troppo elevata |
| Aree Protette | Designate come parchi nazionali, riserve naturali, aree protette, riserve della biosfera e siti di interesse archeologico o storico |
| Terreni Vincolati | Soggetti a vincoli urbanistici, paesaggistici, ambientali, storici, artistici e archeologici imposti da autorità locali, regionali o nazionali |
| Terreni Non Urbanizzabili | Non adeguatamente serviti da infrastrutture come strade, rete idrica e sistema fognario |
| Aree Pubbliche | Adibiti a parchi, strade e altre infrastrutture pubbliche |
| Aree di Allevamento | Dedicate ad attività di allevamento e pascolo |
| Concimaie | Aree destinate al deposito di concime |
Per verificare se un terreno sia edificabile o meno occorre visionare il piano regolatore generale comunale, composto da planimetrie con simboli e colori che dividono il territorio in zone in base alle funzioni a cui sono destinate.
Per calcolare il valore di mercato di un’area non edificabile si utilizza la seguente formula:
Valore di mercato = superficie del terreno × prezzo al metro quadro
La superficie del lotto rappresenta l’area complessiva del fondo, espressa in metri quadrati. Il prezzo al metro quadro, invece, corrisponde al valore corrente di beni simili nella stessa zona geografica.
Facciamo un esempio pratico: supponiamo di voler calcolare il valore di mercato di un terreno di 500 metri quadrati situato in un’area in cui il prezzo medio è pari a 10 euro al metro quadrato.
Applicando la formula, il valore di mercato del terreno in esame sarà quindi pari a 5.000 euro.
Abbiamo visto che il valore del terreno non edificabile si calcola moltiplicando la superficie del terreno per il prezzo al mq. Ma come si può conoscere il prezzo di un terreno non edificabile al mq?
In genere, il prezzo al metro quadro di un terreno agricolo o non edificabile dipende da diversi fattori, tra cui:
| Fattore | Perché influenza il valore |
|---|---|
| Ubicazione | La posizione geografica determina l'accessibilità, il potenziale utilizzo e la domanda di mercato per il terreno |
| Distanza da centri abitati | Influisce sulla facilità di gestione, commercializzazione dei prodotti agricoli e sul potenziale sviluppo futuro |
| Facilità di raggiungimento e accesso alla pubblica via | Determina i costi di gestione e la praticità nell'utilizzo del terreno per qualsiasi scopo |
| Disponibilità di servizi nei dintorni | Impatta sulla comodità di gestione e sulle possibilità di sviluppo delle attività sul terreno |
| Linee di trasporto esistenti e in fase di realizzazione | Influenza l'accessibilità e il potenziale commerciale del terreno |
| Superficie totale del terreno | Determina la scala delle attività possibili e il potenziale rendimento economico |
| Valore al metro quadro | Riflette il prezzo di mercato della zona e la domanda per terreni simili |
| Conformazione | Influenza le possibilità di utilizzo e i costi di gestione del terreno |
| Possibilità di sfruttare il terreno per coltivazioni o altro | Determina il potenziale rendimento economico e le opportunità di utilizzo |
| Preesistenza di coltivazioni | Indica la fertilità del suolo e riduce i costi iniziali di sviluppo agricolo |
| Qualità dell'area | Impatta sul potenziale produttivo e sul valore a lungo termine |
| Presenza di vincoli o servitù passive | Limita le possibilità di utilizzo e può generare costi aggiuntivi |
| Grado di urbanizzazione dell'area circostante | Influenza le prospettive future di sviluppo e il valore potenziale |
| Condizioni oggettive del terreno | Determinano i costi di manutenzione e le possibilità di utilizzo effettivo |
Tali caratteristiche possono determinare che terreni simili e con lo stesso valore catastale abbiano un valore commerciale diverso.
Per ottenere una stima affidabile del prezzo al mq è possibile:
Una volta individuato il prezzo medio al mq della tua zona e della tua tipologia di terreno, ti basta moltiplicarlo per la superficie per ottenere una stima del valore complessivo.
Esempio pratico: Se un terreno agricolo ha una superficie di 10.000 mq (un ettaro) e il valore medio è di 2 €/mq, il prezzo stimato sarà:
10.000 × 2 = 20.000 euro.
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Il valore catastale di un terreno non edificabile si calcola moltiplicando il reddito dominicale attribuito al terreno per uno specifico moltiplicatore stabilito dalla legge. Ecco la procedura da seguire:
Per il calcolo del valore di un terreno è opportuno affidarsi a un professionista dell’estimo immobiliare in possesso delle competenze e degli strumenti necessari per valutare adeguatamente beni immobili di questo tipo.
Per una valutazione accurata è, quindi, consigliabile affidarsi a un valutatore immobiliare certificato o a un agente immobiliare specializzato nella compravendita di terreni, operativo nell’area in cui si trova il bene di tuo interesse.
No, un terreno non edificabile non è necessariamente un terreno agricolo.
Un terreno non edificabile è qualsiasi area che non ha destinazione urbanistica a uso edificatorio, indipendentemente dal suo utilizzo attuale.
Può essere:
Quindi, si può dire che tutti i terreni agricoli sono non edificabili (salvo varianti urbanistiche), ma non tutti i terreni non edificabili sono agricoli.
Il prezzo di un terreno agricolo al metro quadro può variare sensibilmente in base alla zona, al tipo di coltura, alla qualità del suolo e ad altri fattori come l’accessibilità e la presenza di infrastrutture. Per ottenere una stima di riferimento attendibile si utilizzano spesso i Valori Agricoli Medi (VAM).
I VAM sono parametri ufficiali stabiliti ogni anno dal Ministero dell’Agricoltura (MASAF) e pubblicati dalla Agenzia delle Entrate. Indicano il valore medio di mercato dei terreni agricoli per ciascuna provincia, suddiviso per zona agraria e destinazione colturale (seminativo, vigneto, uliveto, pascolo, ecc.).
Consultando i VAM è possibile farsi un'idea indicativa del prezzo di un terreno agricolo al metro quadro nella propria zona. Tuttavia, si tratta di valori medi: per una stima precisa occorre considerare anche le caratteristiche specifiche del terreno, come la fertilità, la vicinanza a centri abitati, la presenza di impianti irrigui o la destinazione produttiva.
In linea generale, il valore può partire da meno di 1 €/mq per terreni marginali come pascoli o boschi, fino a superare i 10 €/mq per terreni agricoli di alta qualità, come i vigneti DOCG in aree pregiate.
Per conoscere il valore aggiornato del tuo terreno, puoi consultare:
Per aiutarti a comprendere meglio i possibili valori di mercato, ecco una tabella con alcuni esempi indicativi di prezzi al metro quadro per diverse tipologie di terreni agricoli e non edificabili.
| Tipologia di terreno | Valore medio €/mq | Note |
|---|---|---|
| Bosco ceduo | 0,20 – 0,70 €/mq | Valori bassi, utilizzo forestale |
| Pascolo | 0,50 – 1,50 €/mq | Prezzo contenuto, usato per allevamento |
| Seminativo semplice | 1 – 3 €/mq | Coltivazioni asciutte (es. cereali) |
| Seminativo irriguo | 2 – 5 €/mq | Maggior valore grazie all'accesso all'acqua |
| Oliveto tradizionale | 3 – 6 €/mq | Dipende dalla qualità dell’olio prodotto |
| Frutteto | 5 – 10 €/mq | Prezzo più alto se impianto intensivo e irrigato |
| Vigneto comune | 8 – 12 €/mq | Zone vinicole non DOC |
| Vigneto DOC o DOCG | 10 – 20+ €/mq | Zone pregiate come Langhe, Montalcino, Franciacorta |
| Terreno agricolo generico | 1 – 4 €/mq | Senza particolari coltivazioni specializzate |
| Terreno agricolo vicino a centri urbani | 5 – 8 €/mq | Maggior valore per futura appetibilità urbanistica |
Per capire come si calcola il valore di un terreno agricolo, possiamo seguire un esempio pratico basato sui criteri più utilizzati: superficie del terreno e valore medio al metro quadro.
Supponiamo di voler stimare il valore di mercato di un terreno agricolo che ha:
La formula da applicare è semplice:
Valore di mercato = superficie × valore al metro quadro
Quindi: 8.000 × 3 = 24.000 euro
Il valore di mercato stimato del terreno sarà di 24.000 euro.
È importante ricordare che si tratta di una stima indicativa. Il valore effettivo può variare in base a ulteriori fattori come la presenza di impianti di irrigazione, l'accessibilità, l'eventuale destinazione speciale (es. vigneto, frutteto intensivo) o i vincoli paesaggistici.
Per una valutazione ancora più precisa, specialmente in caso di vendita o successione, è consigliabile affidarsi a un tecnico specializzato.
Quando si valuta un terreno agricolo non edificabile, è importante non limitarsi al solo calcolo del valore di mercato basato sulla superficie e sul prezzo al metro quadro. Oltre al valore intrinseco del terreno, infatti, vanno sempre considerati anche i costi associati alla sua gestione e proprietà, che possono incidere in modo significativo sull’effettiva convenienza economica.
Ecco i principali costi da tenere in considerazione:
Il valore di un terreno non edificabile è generalmente inferiore rispetto a quello di un terreno edificabile, poiché la sua utilità potenziale è fortemente limitata dalle restrizioni normative o fisiche.
Un terreno non edificabile può essere utilizzato come area di parcheggio per automezzi o essere destinato ad attività ricreative, ricettive, sportive, agricole e venatorie. Per renderlo edificabile, laddove possibile, occorre richiedere all’ufficio tecnico del comune il cambio di destinazione d’uso da non edificabile a edificabile.
Per conoscere il valore di un terreno non edificabile può essere utile confrontare i prezzi di beni simili nella stessa zona ed eseguire una perizia estimativa. Trattandosi di un’operazione piuttosto complessa, è opportuno rivolgersi a un agente immobiliare specializzato nella compravendita di terreni o a un perito agrario per una valutazione professionale.
Il prezzo di un campo non edificabile varia in base alla zona in cui si trova. In linea generale, se il fondo versa in condizioni precarie, il costo è compreso indicativamente tra 3 e 5 euro al metro quadro, che salgono rispettivamente a 6 euro e 10 euro al metro quadro se in condizioni accettabili od ottimali.
Il prezzo di un terreno non edificabile di 500 mq può variare indicativamente da 2000-2500 a 5000 euro a seconda dell’ubicazione e delle condizioni. Il valore specifico dipende dal mercato locale e da una serie di variabili, tra cui per esempio la distanza dal centro abitato, la facilità di raggiungimento e la disponibilità di servizi nei dintorni.
