Valutazione terreno non edificabile: il calcolo del valore immobiliare

Un terreno non edificabile per poter essere chiamato tale deve essere disposto di determinate caratteristiche che lo contraddistinguono. Per questo è importante effettuare la valutazione di un terreno non edificabile in modo da poter trovare l’effettivo valore di un terreno non edificabile. Un terreno non edificabile, a differenza di un terreno edificabile, è di base un terreno che non ha le autorizzazioni necessarie per poter essere costruito. Presenta diverse caratteristiche uniche tra loro che hanno bisogno di essere analizzate nei minimi dettagli per trovarne il valore.

Cosa si intende per terreno non edificabile: Significato

Un terreno non edificabile è una tipologia di terreno che presenta delle particolari caratteristiche.

Prima di tutto il terreno deve essere protetto, perché classificato come agricolo o edificato nel caso di monumenti o edifici da preservare. Per secondo il terreno rappresenta una zona a rischio, quindi per forza di cose impossibile da edificare. Un altro motivo deriva dalle limitazioni date dai regolamenti di pianificazione, in quel caso, sarà impossibile edificare anche semplicemente per mancanza di strade collegate. Infine, un terreno viene detto non edificabile nel momento in cui il terreno stesso non riuscirebbe a sostenere il peso dell’edificio che ipoteticamente si andrà a costruire.

Elementi che determinano il valore di un terreno non edificabile

Il valore di immobile come un terreno non edificabile è influenzato da più elementi, che possono essere temporanei o permanenti. Ad esempio la posizione in cui si trova può incidere in modo significativo sul valore. Più il terreno è vicino e collegato alla città più sarà facile venderlo.

Un altro elemento significativo è la condizione in cui esso si trova. Se il terreno è arido o fangoso, quindi difficile da poter sviluppare, sarà improbabile che possa attirare acquirenti.

Infine la destinazione d’uso sarà di vitale importanza per rilevare il potenziale futuro dello stesso terreno.

Valore terreno non edificabile per ettaro e al mq

Il valore di un terreno non edificabile per ettaro al mq cambia ovviamente dalla zona in cui ci si trova. Il mercato è in continuo mutamento, e mentre al sud, in base ai dati raccolti dalle camere di commercio, troviamo un prezzo che si aggira intorno ai 480€/mq e ai 38.000€/ettaro, al nord troviamo dei prezzi che si aggirano sui 600€/mq e 42.000€/ettaro.

Come si fa a calcolare il valore di un terreno non edificabile?

Per calcolare il valore di un immobile come un terreno, nel caso fosse agricolo, bisogna rivalutare il 25% dell’intero reddito dominicale, mantenendo però come riferimento il valore al primo gennaio e moltiplicare il risultato poi per 110 oppure 130.

Il primo moltiplicatore (110)  si usa nel caso di coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali, mentre per quanto riguarda tutti gli altri viene utilizzato il 130.

Il calcolo è in realtà abbastanza semplice. Basterà moltiplicare il valore del terreno per 1,25 e trovare il reddito dominicale. Una volta trovato basterà moltiplicare per 110 o 130 (dipende dai casi) e trovare così il valore catastale.

Come abbiamo già detto prima, per quanto riguarda il valore di vendita, quello dipenderà da tutto quell'insieme di caratteristiche che andranno ad influenzare il prezzo.

Come si valuta il valore di un terreno in generale?

Abbiamo già spiegato come trovare il valore di un terreno non edificabile. Ovviamente di tipologie di terreni ne abbiamo diverse, e ogni tipologia rappresenta un caso specifico. Di tutti questi casi però alcuni passaggi sono i medesimi, come ad esempio la misurazione della superficie, la rendita, la dimensione e le componenti accessori. Una volta trovati questi si andrà a ricercare altre specifiche in base alla tipologia di terreno. le tipologie e le loro caratteristiche sono:

• Terreno con costruzione: dotato di costruzioni di vario genere come case o appartamenti.
• Edificabile: su cui è possibile costruire.
• Agricolo: su cui è possibile svolgere ogni genere di attività agricola come, come coltivazione o allevamento.
• Terreno attrezzato: un terreno dotato di collegamenti fognari, a luce o gas.
• Terreno servito: dotato di molteplici strade d'accesso.

Quanto costa un campo non edificabile?

Un campo non edificabile, lo abbiamo detto prima, varia nel prezzo in base alla zona in cui ci si trova, in linea di massima però il valore di un terreno non edificabile si piazza tra i 20.000 e 30.000 euro per ettaro se le condizioni sono “scadenti”, tra i 30.000 e i 40.000 in condizioni normali, e infine intorno ai 60.000 per terreni in condizioni ottime.