Valutazione terreno non edificabile: il calcolo del valore immobiliare

Effettuare la valutazione di un terreno non edificabile consente di calcolarne l’effettivo valore. Vediamo, quindi, come si calcola il valore di un terreno non edificabile e quali fattori analizzare per effettuare il calcolo. Un terreno non edificabile, per poter essere considerato tale, deve necessariamente presentare determinate caratteristiche. 

Cosa si intende per terreno non edificabile: significato

Un terreno non edificabile è un'area che non può essere utilizzata per usi costruttivi ed edilizi a causa di specifici vincoli legali, normative urbanistiche, caratteristiche fisiche del terreno o altre restrizioni.

Un terreno non edificabile, a differenza di un terreno edificabile, non ha le autorizzazioni necessarie affinché possano essere erette costruzioni. La mancata edificabilità può dipendere da una pluralità di cause anche molto diverse. Nello specifico, un terreno può essere definito non edificabile perché: 

• non riuscirebbe materialmente a sostenere il peso di un edificio; 
• sorge in una zona a rischio per cause naturali, come terremoti o alluvioni;
• è considerato insalubre, inquinato o dannoso;
• è posto sotto protezione poiché custodisce edifici storici, monumenti da tutelare o quant’altro. 

Un terreno può essere ritenuto inadatto per la costruzione di edifici residenziali o commerciali anche a causa di piani regolatori stabiliti dall’autorità. Un altro motivo deriva anche dalle limitazioni date dai regolamenti di pianificazione. In questo caso, l’impossibilità di edificare è attribuibile alla mancanza di strade collegate. 

Il valore di un terreno non edificabile tende a essere inferiore rispetto a quello di un terreno edificabile.

Elementi che determinano il valore di un terreno non edificabile

Il valore di un bene immobile come un terreno non edificabile dipende da più fattori, che possono essere temporanei o permanenti. La posizione in cui si trova può incidere in modo significativo sul valore. Più il terreno è vicino e ben collegato a un centro urbano, più sarà facile venderlo.

Un altro elemento significativo è la condizione in cui si trova il terreno. Se il terreno è paludoso o, al contrario, molto arido e quindi difficile da poter sviluppare, è oggettivamente piuttosto improbabile che possa attirare potenziali acquirenti.

Valore terreno non edificabile per ettaro e al metro quadro 

Il valore di un terreno non edificabile per ettaro dipende dalla zona in cui si trova. Nel Nord Italia, in base ai dati raccolti dalle Camere di Commercio, i prezzi si aggirano sui 600 euro al metro quadro e 42.000 euro all’ettaro. Nel Mezzogiorno, invece, il prezzo si aggira intorno ai 480 euro al metro quadro e ai 38.000 all’ettaro. Il mercato, inoltre, è in continuo cambiamento.

Come si fa a calcolare il valore di un terreno non edificabile?

Per calcolare il valore di un immobile come un terreno, nel caso fosse agricolo bisogna rivalutare il 25% del reddito dominicale, mantenendo però come riferimento il valore al primo gennaio e moltiplicare il risultato per 110 oppure 130.

Spieghiamo meglio. Il primo moltiplicatore, 110, si usa nel caso di coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali, mentre per quanto riguarda tutti gli altri si moltiplica per 130.

Il calcolo è abbastanza semplice. Basterà moltiplicare il valore del terreno per 1,25 e trovare il reddito dominicale. Una volta trovato basterà moltiplicare, come abbiamo visto, per 110 o 130 e trovare così il valore catastale.

Come si calcola il valore di un terreno in generale?

Abbiamo spiegato come calcolare il valore di un terreno non edificabile. Esistono altre tipologie di terreni e ognuna rappresenta un caso specifico. Le illustriamo di seguito, con le relative caratteristiche:

• terreno con costruzione, un’area in cui sono già state erette costruzioni di vario genere, come case e complessi condominiali;
• terreno edificabile, una zona in cui, nel rispetto delle norme edilizie in vigore, è possibile erigere fabbricati con diverse destinazioni d’uso; 
• terreno agricolo, uno spazio dedicato ad attività agro-pastorali indicate nell'articolo 2135 del codice civile, il cui valore varia in base al tipo di coltura praticata;
• terreno industriale con destinazione d’uso produttivo;
• terreno boschivo, un'area coperta da boscaglia o altra vegetazione;
• terreno servito, dotato di molteplici strade d'accesso;
• terreno attrezzato, collegato a servizi di gas, elettricità o fognatura;
• terreno non attrezzato, non collegato a servizi di gas, elettricità o fognatura. 

Indipendentemente dalla tipologia di terreno, i dati necessari per la valutazione sono in genere i medesimi, come la superficie, la rendita, la dimensione, la destinazione d’uso e le componenti accessorie. 

Fonti

• Gazzetta Ufficiale: https://www.gazzettaufficiale.it