Per vendere o affittare un terreno è essenziale eseguire preliminarmente un’attenta, accurata valutazione al fine di determinarne il valore di mercato nonché il valore catastale, importante per il calcolo delle imposte relative all'acquisto e al possesso dell'immobile. Vediamo, quindi, come si effettua la valutazione di un terreno non edificabile, quali sono i principali fattori da considerare, le formule da applicare e i dati da procurarsi per effettuare la stima e il calcolo.
Un terreno non edificabile è un'area in cui non è possibile edificare strutture residenziali, abitazioni civili, edifici, infrastrutture o fabbricati industriali a causa di restrizioni legali, vincoli ambientali, limitazioni specifiche e motivi di sicurezza. Un fondo non edificabile, a differenza di un terreno edificabile, non dispone, quindi, delle autorizzazioni necessarie affinché possano essere erette costruzioni.
Si definiscono non edificabili le seguenti tipologie di terreni:
Per verificare se un terreno sia edificabile o meno occorre visionare il piano regolatore generale comunale, composto da planimetrie con simboli e colori che dividono il territorio in zone in base alle funzioni a cui sono destinate.
La mancata edificabilità di un fondo può dipendere da una vasta pluralità di cause anche molto diverse. Nello specifico, un terreno può essere classificato come non edificabile poiché:
Un terreno può essere ritenuto inadatto per la costruzione di edifici residenziali o commerciali anche a causa di piani regolatori stabiliti dalle autorità e specifiche limitazioni stabilite dai regolamenti di pianificazione.
Ne consegue che, a causa della sua limitata utilità determinata da restrizioni normative o fisiche, il valore di un terreno non edificabile tenda a essere inferiore rispetto a quello di un terreno edificabile.
Il valore di un bene immobile come un terreno non edificabile dipende da più fattori, che possono influenzarne positivamente o negativamente la stima. Li elenchiamo di seguito:
Tali caratteristiche possono determinare che terreni simili e con lo stesso valore catastale abbiano un valore commerciale diverso.
Per calcolare il valore di mercato di un’area non edificabile si applica la seguente formula:
Valore di mercato = superficie del terreno × prezzo al metro quadro
La superficie del lotto è l'area calpestabile su cui si estende il fondo in questione, espressa in metri quadri. Il prezzo al metro quadro, invece, è il valore corrente per metro quadro di beni simili nella stessa zona.
Facciamo un esempio pratico. Supponiamo di voler effettuare una valutazione immobiliare e calcolare il valore di mercato di un terreno di 500 metri quadri ubicato in un’area in cui il prezzo al metro quadro di questa tipologia di beni è di 10 euro.
Applicando la sopraindicata formula, procediamo con il calcolo.
500 x 10 = 5000
Il valore di mercato del terreno di nostro interesse è, quindi, pari a 5.000 euro.
Nella valutazione di un terreno edificabile, tra i principali fattori da considerare ci sono l’indirizzo di impiego attuale e previsto in futuro e il potenziale di sviluppo del bene, ossia la possibilità di costruire in loco strutture edilizie e infrastrutture.
Proprio perché può generare profitti attraverso lo sviluppo edilizio, un terreno edificabile censito nel piano regolatore generale del comune in cui è ubicato ha generalmente un valore più elevato di uno a cui l’edificabilità è negata. Nel calcolo del valore di un terreno edificabile si tiene conto della destinazione d'uso urbanistica, dell'accessibilità e dell’indice di edificabilità e di densità edilizia.
Un terreno non edificabile, invece, ha un’utilità fortemente limitata dalle restrizioni normative e dagli aspetti geomorfologici che lo caratterizzano. Il suo valore dipende da fattori come la conformazione del suolo, la vicinanza a centri abitati e la facilità di accesso, e in genere è inferiore rispetto a quello di un’area edificabile.
Il valore catastale di un terreno non edificabile si calcola moltiplicando la rendita catastale attribuitagli per uno specifico moltiplicatore stabilito dalla legge. Approfondiamo insieme.
Illustriamo di seguito la procedura da seguire per calcolare il valore catastale di un terreno non edificabile.
La rendita catastale del bene è un dato reperibile consultando una visura catastale, un documento rilasciato dall’Agenzia delle Entrate. Per richiederla occorre rivolgersi agli Uffici del Territorio che consentono l'accesso alle banche dati immobiliari, catastali e ipotecarie.
Per i terreni non edificabili, il moltiplicatore catastale generalmente usato è 130. Tuttavia, potrebbe variare in base a specifiche normative locali, di cui è opportuno informarsi.
Si procede moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 25% per il moltiplicatore catastale indicato. La formula da applicare è la seguente:
Valore catastale = [rendita catastale ×1,25] × moltiplicatore catastale
Il risultato dell’operazione sarà il valore catastale del terreno non edificabile, che funge da base imponibile a fini fiscali per il calcolo di tasse e imposte.
Facciamo un esempio pratico. Supponiamo di voler calcolare il valore catastale di un terreno non edificabile con una rendita catastale di 100 euro.
Procediamo con la rivalutazione del 25% della rendita catastale, moltiplicando l’importo per 1,25.
100×1,25=125
Ora moltiplichiamo la rendita catastale rivalutata per il suddetto moltiplicatore di 130.
125×130= 16.250
Quindi, 16.250 euro rappresenta il valore catastale del terreno, utilizzato per il calcolo di tasse e imposte come, per esempio, l’imposta municipale unica (IMU) e le tasse di successione.
Per il calcolo del valore di un terreno è opportuno affidarsi a un professionista dell’estimo immobiliare in possesso delle competenze e degli strumenti necessari per valutare adeguatamente beni immobili di questo tipo.
Per una valutazione accurata è, quindi, consigliabile affidarsi a un valutatore immobiliare certificato o a un agente immobiliare specializzato nella compravendita di terreni, operativo nell’area in cui si trova il bene di tuo interesse.
Un terreno agricolo non edificabile è un’area del territorio comunale destinata alla produzione agricola, all’allevamento e alla semina per la coltivazione di cereali, ortaggi e foraggere. Proprio per questo motivo sui fondi agricoli vigono forti vincoli sulla possibilità di edificare costruzioni.
Sono considerati terreni agricoli i vigneti, i pascoli e le distese erbose. Anche gli spazi incolti vengono comunque considerati agricoli e non edificabili, poiché potenzialmente destinabili all’uso agricolo.
Per vendere o affittare un terreno agricolo occorre eseguire un’attenta valutazione al fine di calcolarne il valore. Il primo parametro da tenere in considerazione quando si calcola il valore di un terreno agricolo è il valore catastale.
Per determinare il valore catastale occorrono dati specifici per questa tipologia di bene, quali:
Puoi trovare questi valori tramite l’ufficio del catasto del comune di competenza o più comodamente online sul portale dell’Agenzia del Territorio, indicando gli estremi catastali del terreno.
Per calcolare il valore catastale al reddito dominicale va applicato il coefficiente di rivalutazione, che è pari al 25% del reddito stesso. Si passa poi al moltiplicatore catastale. Per i terreni agricoli, indicati con T, questo è pari a 90. La formula è la seguente:
Valore catastale = [reddito dominicale x 25%] x 90
Il valore di un terreno agricolo può variare anche in base al tipo di coltura praticata.
La stima del valore di un terreno non edificabile e la conseguente determinazione del prezzo di vendita richiedono di combinare misurazioni, perizie estimative, approfondite analisi dell’andamento del mercato immobiliare e un attento confronto dei prezzi o canoni di locazione di terreni limitrofi con le stesse caratteristiche.
Si tratta di un’operazione che richiede strumenti tecnici e competenze che, legittimamente, chi non è del settore potrebbe non possedere. Pertanto, è opportuno che venga svolta da professionisti qualificati e specializzati nella gestione, valutazione e compravendita di questo tipo di beni.
Il valore al metro quadro di un terreno non edificabile dipende dalla zona in cui si trova. Nel Nord Italia, in base ai dati raccolti dalle Camere di Commercio, i prezzi si aggirano sui 6 euro al metro quadro. Nel Mezzogiorno e in altre parti del Paese, invece, il prezzo al metro quadro scende a 4,50 euro circa.
Il prezzo di un terreno non edificabile varia, come accennato, in base alla zona in cui si trova e alle condizioni in cui versa.
Per sommi capi, il valore di un terreno non edificabile di 500 metri quadri in condizioni precarie può essere sui 2000-2500 euro. Il prezzo sale indicativamente a 3000-4000 euro per terreni in condizioni tutto sommato accettabili.
Terreni in condizioni ottimali, che li potrebbero potenzialmente rendere adatti ad attività agricole, venatorie, ricreative o ricettive, possono costare oltre 5000 euro.
Il valore di un terreno non edificabile è generalmente inferiore rispetto a quello di un terreno edificabile, poiché la sua utilità potenziale è fortemente limitata dalle restrizioni normative o fisiche.
Un terreno non edificabile può essere utilizzato come area di parcheggio per automezzi o essere destinato ad attività ricreative, ricettive, sportive, agricole e venatorie. Per renderlo edificabile, laddove possibile, occorre richiedere all’ufficio tecnico del comune il cambio di destinazione d’uso da non edificabile a edificabile.
Per conoscere il valore di un terreno non edificabile può essere utile confrontare i prezzi di beni simili nella stessa zona ed eseguire una perizia estimativa. Trattandosi di un’operazione piuttosto complessa, è opportuno rivolgersi a un agente immobiliare specializzato nella compravendita di terreni o a un perito agrario per una valutazione professionale.
Il prezzo di un campo non edificabile varia in base alla zona in cui si trova. In linea generale, se il fondo versa in condizioni precarie, il costo è compreso indicativamente tra 3 e 5 euro al metro quadro, che salgono rispettivamente a 6 euro e 10 euro al metro quadro se in condizioni accettabili od ottimali.
Il prezzo di un terreno non edificabile di 500 mq può variare indicativamente da 2000-2500 a 5000 euro a seconda dell’ubicazione e delle condizioni. Il valore specifico dipende dal mercato locale e da una serie di variabili, tra cui per esempio la distanza dal centro abitato, la facilità di raggiungimento e la disponibilità di servizi nei dintorni.
