Per valutare un terreno agricolo puoi usare tre metodi principali:
Consiglio: due terreni simili possono avere valori molto diversi. Se un terreno ha irrigazione, strada asfaltata e accesso facile ai mezzi, può valere fino al 40–50% in più di uno con caratteristiche simili ma senza queste dotazioni.
La valutazione di un terreno agricolo avviene in modo differente rispetto ad altre tipologie di immobili. In questo articolo imparerai a valutare un terreno agricolo partendo dal reddito dominicale o facendo riferimento al Valore Agricolo Medio.
Per calcolare il valore di un terreno agricolo ai fini fiscali, si fa generalmente riferimento al valore catastale. Puoi ottenere tale valore seguendo questi tre passaggi:
In breve: per calcolare il valore di un terreno agricolo, prendi il reddito dominicale dalla visura catastale, rivalutalo del 25% e moltiplicalo per 110 o 130. In alternativa, consulta il Valore Agricolo Medio (VAM) o richiedi una stima basata su mercato, accessibilità e coltivazioni.
Dati di partenza:
1. Individuazione del reddito dominicale:
dalla visura catastale scopriamo che è pari a 800€
2. Rivalutazione del reddito dominicale:
€800 × 1,25 = €1.000
3. Applicazione del coefficiente (coltivatore diretto):
€1.000 × 110 = €110.000
Valore catastale: €110.000
(Se il terreno non fosse stato condotto da un coltivatore diretto, si sarebbe dovuto applicare il coefficiente 130, e quindi il valore catastale sarebbe stato pari a €1.000 × 130 = €130.000).
Per una stima professionale puoi rivolgerti ad un'agenzia immobiliare esperto della tua zona.
Il valore agricolo medio (VAM) è un parametro stabilito annualmente dalla Pubblica Amministrazione che rappresenta il valore medio di mercato dei terreni agricoli in una determinata zona e per una determinata qualità colturale (seminativo, vigneto, uliveto, pascolo, ecc.).
Il VAM viene utilizzato principalmente in ambito fiscale e amministrativo, per esempio:
Il VAM viene determinato annualmente con decreto del Ministero dell’Agricoltura (MASAF), in collaborazione con le commissioni provinciali. È pubblicato nella Gazzetta Ufficiale e varia per provincia, zona agraria e coltura.
Esso è diverso dal valore catastale in quanto:
Sul sito dell'Agenzia delle Entrate è presente una pagina dedicata che consente di consultare il valore agricolo medio specifico di ciascuna regione italiana.
Il valore catastale è utile per fini fiscali, ma non rappresenta in modo affidabile il reale valore di mercato, che può essere molto più alto. Tuttavia, per ottenere una valutazione del terreno agricolo più accurata occorre considerare ulteriori fattori, quali:
Il prezzo al metro quadro di un terreno agricolo cambia a seconda della coltura, della zona e delle caratteristiche del fondo. Colture intensive o specializzate (come i vigneti DOCG) hanno valori al metro quadro più alti rispetto a terreni destinati a pascolo o seminativi semplici. Nella tabella qui sotto vediamo i prezzi al metro quadro per varie tipologie di colture o utilizzo.
| Coltura / Utilizzo | Prezzo medio €/m² | Note |
|---|---|---|
| Bosco ceduo | 0,20 – 0,70 | Valori molto bassi, uso forestale |
| Pascolo | 0,50 – 1,50 | Prezzo basso, usato per allevamento |
| Seminativo semplice | 1 – 3 | Colture cerealicole in asciutta |
| Seminativo irriguo | 2 – 5 | Maggior valore per presenza irrigazione |
| Oliveto tradizionale | 3 – 6 | Varia molto in base alla qualità dell’olio |
| Frutteto | 5 – 10 | Aumenta se intensivo o irrigato |
| Vigneto DOC | 8 – 12 | Zone vinicole regolamentate |
| Vigneto DOCG | 10 – 20+ | Alto valore commerciale e produttivo |
| Orto irriguo | 8 – 15 | Alta intensità colturale |
Il valore per ettaro fornisce una visione complessiva utile soprattutto per la compravendita. Dipende dalla resa, dalla zona e dal tipo di coltivazione. Nela seguente tabella vediamo una media dei prezzi per ettaro di un terreno agricolo, in base alla tipologia.
| Tipologia di terreno | Valore medio €/ha | Zona tipica |
|---|---|---|
| Bosco ceduo | 2.000 – 7.000 | Zone montane o collinari |
| Pascolo | 5.000 – 15.000 | Collina, aree marginali |
| Seminativo asciutto | 10.000 – 30.000 | Pianura interna |
| Seminativo irriguo | 20.000 – 50.000 | Pianura padana, Toscana, Veneto |
| Oliveto tradizionale | 20.000 – 60.000 | Centro e Sud Italia |
| Frutteto | 30.000 – 80.000 | Emilia-Romagna, Trentino, Puglia |
| Vigneto comune | 40.000 – 100.000 | Nord-Est, Langhe, Chianti |
| Vigneto DOC | 80.000 – 150.000 | Conegliano, Valdobbiadene, Montalcino |
| Vigneto DOCG | 100.000 – 500.000+ | Barolo, Brunello, Franciacorta |
La differenza di valore tra un terreno edificabile e uno non edificabile (agricolo) può essere enorme, spesso decuplicata o anche centuplicata, a seconda della posizione, dei servizi disponibili e del mercato locale.
| Tipo di terreno | Valore indicativo (€/m²) |
|---|---|
| Terreno agricolo | 1 – 10 €/m² |
| Terreno edificabile | 100 – 1.000+ €/m² (anche 2.000€/m² in zone pregiate) |
Il bosco ceduo è una tipologia di bosco gestito tramite tagli periodici (ceduazione) che stimolano la ricrescita da ceppaie. Viene usato per legna da ardere o cippato, e ha un uso prevalentemente forestale, non agricolo in senso stretto.
Ecco le differenze principali tra le due tipologie di terreno:
| Caratteristica | Bosco ceduo | Terreno agricolo coltivato |
|---|---|---|
| Uso principale | Produzione legnosa | Coltivazioni (cereali, ortaggi, frutteti, ecc.) |
| Manutenzione | Bassa frequenza (tagli ogni 7-20 anni) | Richiede lavorazioni e interventi regolari |
| Reddito generato | Saltuario, legato al taglio | Annuale o stagionale |
| Valore agricolo medio (VAM) | Basso (es. 2.000 – 5.000 €/ha) | Più alto (es. 10.000 – 30.000 €/ha o più) |
| Accessibilità | Spesso in zone collinari o montane | Spesso in pianura, facilmente accessibile |
| Vincoli ambientali | Spesso presenti (vincolo idrogeologico, paesaggistico) | Generalmente meno vincolato |
| Edificabilità | Inedificabile (salvo eccezioni) | Inedificabile, ma più facilmente convertibile in zona edificabile |
| Mercato | Più ristretto | Più liquido e valutato in base alla produttività |
E sul mercato? Quale può essere la differenza di prezzo tra il terreno agricolo e il bosco ceduo?
Un bosco ceduo può valere tra €2.000 e €7.000 per ettaro, a seconda della presenza di un accesso carrabile, della pendenza del tipo di legno e uso finale, della distanza dai centri di raccolta.
Un terreno agricolo produttivo (seminativo irriguo, frutteto, vigneto) può valere da €10.000 a oltre €40.000 per ettaro, in base alla zona e alla resa.
Questo articolo è stato redatto con riferimento diretto alle fonti ufficiali dell’Agenzia delle Entrate e del Ministero dell’Agricoltura. I valori riportati sono aggiornati al 2025. Per una valutazione professionale, consulta un esperto della tua zona.
Quando si vende un terreno agricolo, si devono considerare diverse tasse e costi. In primo luogo, vi è l'imposta sulle plusvalenze, nota in Italia come IRPEF, calcolata sulla differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto del terreno, adeguato per inflazione. È anche possibile che si debbano pagare le imposte catastali e ipotecarie, oltre a possibili commissioni notarili per la redazione dell'atto di vendita. Le specifiche possono variare in base alla legislazione locale e alle condizioni particolari della vendita, quindi è consigliabile consultare un esperto.
Un terreno agricolo può essere utilizzato per una vasta gamma di attività legate all'agricoltura e all'allevamento. Ciò include la coltivazione di frutta, verdura, cereali e altre colture, nonché l'allevamento di bestiame. Alcuni terreni agricoli sono adatti per l'agriturismo o per la produzione di energia rinnovabile (come l'installazione di pannelli solari o turbine eoliche). Le attività ammissibili possono dipendere dalle normative locali, dalle condizioni del suolo e dal clima, nonché dalla zonizzazione del terreno.
Il valore di un terreno agricolo al metro quadrato può variare notevolmente a seconda di vari fattori, come la sua ubicazione, fertilità del suolo, accesso all'acqua, infrastrutture disponibili e il tipo di colture o attività che è possibile svilupparvi. Come indicato nei calcoli precedenti, i prezzi possono variare da pochi euro per metro quadrato a cifre molto più elevate per terreni specializzati come vigneti DOCG. Per una valutazione accurata, è essenziale considerare tutte le variabili specifiche del terreno e consultare le quotazioni di mercato attuali o un valutatore immobiliare esperto.
