Per valutare un terreno occorre tener presente le sue dimensioni ma anche la sua destinazione d’uso. Se si tratta di un terreno agricolo, per gli scopi valutativi diviene importante anche la tipologia di coltivazione. In questo articolo spieghiamo come calcolare il valore del terreno agricolo, di cui forniremo anche una precisa definizione.
Con il termine terreno agricolo si fa riferimento ad un terreno esclusivamente destinato all’agricoltura, all’allevamento degli animali o ad uso boschivo.
Se un terreno non viene utilizzato e risulta incolto, è da considerarsi comunque agricolo poiché potenzialmente utilizzabile in futuro.
Secondo la legge italiana, per “terreni agricoli” si intendono quelle superfici di terra che risultano iscritte al catasto dei terreni e che vengono perciò identificati tramite determinati fogli e particelle, dai quali si può determinare anche la rendita catastale.
Il valore di un terreno agricolo è facilmente consultabile tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate, che fornisce il valore agricolo medio dei terreni di ogni provincia in Italia. I valori vengono aggiornati annualmente e si presentano suddivisi in base alle diverse colture (es. bosco ceduo, bosco d’alto fusto, bosco misto, castagneto, frutteto, frutteto irriguo intensivo, incolto produttivo, orto, pascolo, pascolo arborato, pascolo cespugliato, pioppeto, prato ecc.).
Per ciascuna zona e tipologia, viene pubblicato un valore agricolo espresso in euro per ettaro (€/Ha), pari a 10.000 metri quadrati. Inoltre, vengono fornite anche le percentuali di rivalutazione a seconda dei singoli casi.
Per sapere quanto vale un terreno agricolo, quindi, il metodo migliore è quello di consultare i registri degli uffici provinciali disponibili sul portale dell’Agenzia delle Entrate e quindi moltiplicare il valore pubblicato per il numero di ettari che lo compongono.
Per calcolare il valore del terreno agricolo si consiglia di considerare il valore catastale di un terreno. Per farlo si può procedere seguendo questi tre passaggi:
Il valore catastale del terreno, calcolato con le modalità appena esposte, è un ottimo indicatore dell’effettivo valore di mercato di un terreno. Per ottenere una valutazione del terreno agricolo più accurata tuttavia bisogna considerare ulteriori fattori, quali:
Generalmente per i terreni si utilizza l’ettaro ma per le superfici più piccole viene utilizzata anche quella del metro quadro. Qui di seguito vediamo degli esempi che consentono di farsi un’idea sul valore del terreno agricolo al metro quadro:
Si tratta solo di alcuni esempi, riferiti ad una determinata provincia, ma consentono di farsi un’idea dei prezzi del terreno agricolo al metro quadro in Italia. Va considerato che in alcune zone i frutteti potrebbero offrire frutti più pregiati rispetto a quelli presenti in altre zone.
Il valore di un ettaro di terreno, pari a 10mila metri quadrati, dipende da vari fattori che includono la condizione. Infatti, a seconda della condizione un ettaro di terreno agricolo può valere circa:
Questi sono solo alcuni esempi ma esistono diverse altre tipologie di colture e quindi altre fasce di prezzo.
In caso di successione, il valore del terreno agricolo viene trasferito agli eredi. Nel caso in cui il terreno sia stato affittato, l’erede diventa affittuario dei fondi di proprietà. A disciplinare tale situazione vi sono l’art. 49 della legge 203/1982 e l’art.12 della legge 153/1975.
Per ciò che concerne il fisco, i terreni agricoli vengono esclusi dall’imposta di successione.
Quando si vende un terreno agricolo, si devono considerare diverse tasse e costi. In primo luogo, vi è l'imposta sulle plusvalenze, nota in Italia come IRPEF, calcolata sulla differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto del terreno, adeguato per inflazione. È anche possibile che si debbano pagare le imposte catastali e ipotecarie, oltre a possibili commissioni notarili per la redazione dell'atto di vendita. Le specifiche possono variare in base alla legislazione locale e alle condizioni particolari della vendita, quindi è consigliabile consultare un esperto.
Un terreno agricolo può essere utilizzato per una vasta gamma di attività legate all'agricoltura e all'allevamento. Ciò include la coltivazione di frutta, verdura, cereali e altre colture, nonché l'allevamento di bestiame. Alcuni terreni agricoli sono adatti per l'agriturismo o per la produzione di energia rinnovabile (come l'installazione di pannelli solari o turbine eoliche). Le attività ammissibili possono dipendere dalle normative locali, dalle condizioni del suolo e dal clima, nonché dalla zonizzazione del terreno.
Il valore di un terreno agricolo al metro quadrato può variare notevolmente a seconda di vari fattori, come la sua ubicazione, fertilità del suolo, accesso all'acqua, infrastrutture disponibili e il tipo di colture o attività che è possibile svilupparvi. Come indicato nei calcoli precedenti, i prezzi possono variare da pochi euro per metro quadrato a cifre molto più elevate per terreni specializzati come vigneti DOCG. Per una valutazione accurata, è essenziale considerare tutte le variabili specifiche del terreno e consultare le quotazioni di mercato attuali o un valutatore immobiliare esperto.
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