Il valore venale è il prezzo più probabile al quale un immobile può essere compravenduto alla data di stima, nell’ambito di una libera trattativa tra parti indipendenti e informate, senza vincoli o costrizioni, con tempi di commercializzazione ordinari e pagamento in denaro, tenendo conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene (ubicazione, stato, pertinenze, diritti e pesi, conformità urbanistica/edilizia/energetica) ed escludendo situazioni anomale (svendite forzate, corrispettivi in natura, arredi non pertinenti, rapporti di favore).
Sintesi
Il concetto di valore venale è centrale nelle stime immobiliari, ma spesso viene confuso con altri parametri come il valore di mercato o quello catastale. In questo articolo spieghiamo cos’è, come si determina e quali sono le differenze rispetto agli altri criteri di valutazione.
Nel settore immobiliare, con il termine valore venale si intende il prezzo che viene offerto da un potenziale acquirente per comprare un immobile. È determinato da una valutazione immobiliare e corrisponde alla somma del valore fondiario e il valore dell'immobile stesso.
Il valore venale consente di definire il prezzo di vendita di una casa. Calcolarlo, quindi, è utile nel momento in cui si decide di mettere in vendita un immobile, per scongiurare il rischio di proporre un prezzo eccessivamente basso o alto.
Per calcolare il valore venale di un immobile bisogna considerare il rapporto tra domanda e offerta. Se la domanda è maggiore rispetto all’offerta, il valore venale riferito a un immobile sarà maggiore, determinando un prezzo di vendita più alto. Se, invece, l’offerta è maggiore rispetto alla domanda, il valore venale tenderà a diminuire, portando a un prezzo di vendita più basso.
Il contesto in cui si trova immobile è un fattore decisivo. La zona influenza la richiesta. Si pensi, per esempio, alla differenza che intercorre tra un immobile che si trova in un’area di grande valore artistico o paesaggistico o, al contrario, in una zona industriale trafficata, congestionata e rumorosa.
Anche garage, cantine, posti auto, balconi, verande e ascensori sono elementi che condizionano il valore venale di un immobile.
Il valore venale non lo “fissa” un’autorità: lo determina il mercato. In pratica, viene stimato da un professionista abilitato (geometra, architetto, ingegnere, perito/valutatore) tramite metodi riconosciuti — soprattutto comparativo su vendite recenti di immobili simili — e poi diventa la base di riferimento nella trattativa tra venditore e acquirente.
In ambito specifico, altri soggetti possono produrre stime: l’esperto della banca per i mutui, il CTU nominato dal giudice in caso di contenzioso, la Pubblica Amministrazione per espropri o accertamenti. Banche dati e quotazioni (es. listini, OMI, Borse Immobiliari) supportano la stima ma non sostituiscono la perizia: il valore venale è il prezzo più probabile in condizioni ordinarie, risultante dall’incontro fra domanda e offerta in quel luogo e in quel momento.
L’Agenzia delle Entrate non determina il valore venale: è il mercato a formarlo e lo stima un tecnico con metodi riconosciuti.
L’Agenzia mette a disposizione quotazioni OMI come intervalli indicativi di €/m² per zona e tipologia: hanno natura indiziaria, non sono vincolanti e non sostituiscono una perizia; servono solo come riferimento di contesto. I servizi catastali (rendite/visure) sono utili al valore catastale, non al valore venale.
In ambito fiscale, il “valore venale in comune commercio” rileva soprattutto per successioni/donazioni (base imponibile alla data dell’evento) e per l’IMU sulle aree edificabili (valore venale al 1° gennaio, con criteri guida fissati dai Comuni).
Come procedere, in pratica, usando gli strumenti dell’Agenzia come supporto
Per i terreni il valore venale dipende soprattutto dalla destinazione urbanistica.
Con valore di mercato di un immobile si intende il prezzo che ha il bene stesso quando viene immesso sul mercato immobiliare.
Per vendere un immobile occorre innanzitutto fare una valutazione del suo valore e poi stabilire un prezzo di vendita equo e in linea con il mercato.
È consigliabile eseguire una stima comparativa, consultando gli annunci di vendita e valutando i prezzi di immobili simili nella stessa zona. Può altresì essere utile controllare le borse immobiliari delle Camere di Commercio, regolamentate dalla legge numero 580 del 29 dicembre 1993.
Per calcolare il valore di un immobile bisogna fare una valutazione dettagliata in modo da capire quali funzioni saranno soddisfatte. Ad esempio un immobile che verrà ristrutturato per creare delle nuove abitazioni sarà stimato con una determinata cifra, mentre se verranno costruiti negozi o uffici cambierà il suo valore.
Il metodo più semplice per calcolare il valore di mercato di un immobile consiste nel moltiplicare la metratura dell'unità immobiliare per il prezzo al metro quadro fissato nella zona in cui si trova.
La formula è la seguente:
Prezzo al metro quadro x numero metri quadri superficie totale = valore di mercato immobile
Per avere una valutazione più dettagliata è opportuno considerare anche altre variabili, tra cui la posizione geografica dell'immobile e la sua destinazione d’uso.
Il valore catastale di un immobile è il suo valore fiscale. Si tratta di un importante dato che viene utilizzato per determinare l’importo delle imposte legate agli atti di compravendita immobiliare e a operazioni relative al trasferimento della proprietà dei beni che il proprietario dovrà versare allo Stato.
Come vedremo nel prossimo paragrafo, la funzione dell'immobile ne determina il valore catastale.
Per sapere il valore catastale di un immobile bisogna avere a disposizione due elementi essenziali:
Per conoscere la rendita catastale di un immobile occorre moltiplicare l’estensione in metri quadri per la tariffa d’estimo, decisa autonomamente da ogni comune. Per conoscere questi dati è necessario fare richiesta all’ufficio del catasto o recuperarli tramite la dichiarazione dei redditi o dopo aver fatto una richiesta, anche online, all’ente predisposto.
La tariffa d’estimo, come accennato, cambia in base alla categoria a cui appartiene l’immobile in questione. Le categorie sono le seguenti, con i relativi coefficienti:
Per quanto riguarda i terreni agricoli, il valore catastale si ottiene applicando il coefficiente 112,5 direttamente al reddito dominicale: Valore catastale terreno agricolo = reddito dominicale × 112,5 (il coefficiente incorpora la rivalutazione del 25%). A tal proposito interessante è anche il concetto di valore del terreno edificabile.
Il prezzo-valore è applicabile quando acquisti da privato un immobile abitativo con imposta di registro: la base imponibile non è il prezzo dichiarato ma il valore catastale (rendita × 1,05 × coefficiente). In pratica, paghi le imposte su un importo spesso inferiore al prezzo e sei al riparo da accertamenti sul valore; l’aliquota resta quella prevista (2% prima casa; 9% altre abitazioni). Non si applica agli acquisti soggetti a IVA.
No. Le OMI forniscono intervalli indicativi e hanno natura non vincolante; le Borse Immobiliari offrono listini e dati di scambio. Sono fonti di contesto, ma non sostituiscono la stima puntuale del valore venale, che richiede comparabili reali, omogeneizzazioni/correttivi (piano, stato, pertinenze, APE, vista, vincoli) e, quando necessario, perizia professionale.
Difformità non sanate o pratiche mancanti riducono l’appetibilità, allungano i tempi e possono deprezzare sensibilmente; la sanatoria o il ripristino riportano l’immobile in conformità e riducono il rischio, migliorando il valore. In trattativa, la presenza di abusi incide spesso più del mero costo lavori perché sposta responsabilità e tempistiche; per questo la due diligence urbanistico-catastale è cruciale prima di fissare il prezzo.
In assenza di rendita si procede con accatastamento e attribuzione provvisoria/definitiva; fino a quel momento alcune imposte possono essere calcolate su valori provvisori o sul prezzo. Se dopo lavori la rendita aumenta, il valore catastale cresce di conseguenza e cambia la base imponibile per imposte future. La rendita si reperisce e verifica sul portale dell’Agenzia o tramite visura aggiornata.
