Per riuscire ad effettuare il calcolo del valore di un immobile online, è consigliabile iniziare il processo di valutazione partendo da una ricerca riguardante le fasce di prezzo che riguardano gli immobili di un’area geografica di riferimento che abbiano caratteristiche simili all’immobile che sarà l’oggetto della tua valutazione.
La valutazione di un edificio o di una proprietà rappresenta il metodo per calcolare l'attuale costo di un edificio.
La valutazione di un edificio dipende dal tipo di edificio, dalla sua struttura, durata, ubicazione, dimensioni, forma, larghezza delle strade alle quali è collegato, dalla facciata, dal tipo e qualità dei materiali da costruzione utilizzati e dal costo di questi materiali.
Un altro elemento fondamentale è la sua destinazione d’uso. Vi sono edifici adibiti per scopi abitativi, poi abbiamo edifici commerciali e per uffici o edifici industriali ad esempio.
La valutazione di un edificio dipende anche dall'altezza del plinto, o meglio del suo basamento, dall'altezza dell'edificio, dallo spessore delle sue pareti, dalla natura della struttura (come struttura portante o intelaiata), dal tipo di pavimentazione, copertura, porte e finestre, ecc.
Anche la posizione di un edificio gioca un ruolo importante nel decidere il valore di un edificio. Ad esempio, un edificio situato in un'area dedicata al commercio, avrebbe una valutazione più forte e superiore rispetto allo stesso edificio situato in un'area residenziale. Inoltre, sono aumentati i valori degli edifici ubicati in aree munite di adeguata rete idrica comunale, fognatura ed elettricità. Un fabbricato situato su un terreno di proprietà genera un valore di valutazione superiore rispetto a un edificio situato su un terreno di proprietà.
La valutazione di un immobile dipende anche dalle richieste di acquisto che variano di volta in volta. Più richieste rendono l'edificio più prezioso.
Un edificio può fornire reddito al proprietario sotto forma di affitto; quindi la valutazione dipende anche dal reddito che l'edificio può generare se locato. Se un edificio non viene affittato, allora il 6% del costo del capitale dell'edificio viene considerato come canone di locazione annuale. Varia di volta in volta e nel luogo e dipende dal tasso di mercato prevalente.
L'età della proprietà influisce sulla valutazione dell'edificio, quindi l'età della proprietà dovrebbe essere nota dai registri o dalle indagini o dall'ispezione visiva e dovrebbe essere accertata la vita futura dell'edificio.
Un altro fattore fondamentale è la classe energetica che presenta l’edificio. Se l’edificio è di recente costruzione oppure se ha ricevuto delle opere di ristrutturazione, sicuramente sarà stato migliorato sia da un punto di vista estetico che strutturale-funzionale e consentirà ai suoi proprietari o condomini di risparmiare sui costi legati al consumo energetico.
La stima dell'immobile è calcolata individuando il costo attuale dell'immobile e consentendo un congruo ammortamento. Il costo attuale dell'immobile può essere calcolato da:
Il costo di costruzione può essere determinato dalle stime, dal computo metrico e utilizzando il tasso attuale dei materiali da costruzione e della manodopera. Se il costo effettivo di costruzione dell'edificio è noto, questo costo può essere manipolato utilizzando la percentuale di aumento o diminuzione rispetto al tasso attuale di materiali e manodopera.
Se il vecchio dato sul costo della costruzione non è disponibile, il costo di costruzione può essere calcolato mediante una misurazione dettagliata dell'edificio e preparando il computo metrico dei vari elementi dei lavori. Il tasso attuale di materiali e manodopera viene utilizzato per calcolare il costo dell'edificio.
Il metodo dell'area del plinto per calcolare il costo di un edificio è più semplice del metodo di misurazione dettagliato che è laborioso e lungo. In questo metodo, l'area del plinto dell'edificio viene misurata e calcolata e la tariffa dell'area del plinto di un edificio simile nella località viene ottenuta mediante richiesta e viene calcolato il costo.
Il metodo dell'area del plinto potrebbe non essere accurato se l'edificio non viene esaminato a fondo e confrontato con l'edificio di riferimento della località. Per risolvere questo problema, è necessario esaminare a fondo diverse parti dell'edificio come fondamenta, struttura, pavimento, tetto, porte, finestre, finiture, ecc. Se il metodo dell'area del plinto viene utilizzato con giudizio, il calcolo dei costi sarà preciso e sufficiente per soddisfare gli scopi pratici.
L'ammortamento è consentito al costo corrente dell'edificio per calcolare la valutazione immobiliare dell'edificio o della struttura. L'ammortamento dipende dall'uso dell'edificio, dall'età dell'edificio e dal tipo di manutenzione ecc. In genere, per i primi 5-10 anni, si verifica un minimo deprezzamento dell'edificio o della struttura. L'ammortamento aumenta con l'età dell'immobile.
Prima di mettere in vendita un edificio di proprietà bisogna procedere con la stima del valore dell'edificio in modo da riuscire a vendere in tempo, secondo le previsioni e le esigenze del proprietario, evitando di dover abbassare di colpo la richiesta per la necessità di coprire spese programmate arrivando a non soddisfare neanche la valutazione immobile online.
Stabilendo una cifra troppo alta il mercato non sarà reattivo con i vari acquirenti pronti a orientarsi su altri edifici, rischiando così di non attirare le giuste attenzioni.
La valutazione di un edificio online di Real Advisor è un servizio che permette di avere un'analisi gratuita e immediata dei prezzi nell'area in cui abbiamo una proprietà.
Compilando un form sarà possibile ottenere una stima valore immobile in pochi secondi, riuscendo tramite il metodo edonico ad avere una panoramica dettagliata riferita ad un preciso contesto specifico.
Sono necessari alcuni dati:
Un maggior numero di compravendite nella zona permetterà una valutazione con un margine d’errore minore.
Per avere una valutazione economica di un edificio online bisogna inserire tutti i dati richiesti, in modo da rendere l’operazione più semplice.
Se stiamo vendendo un monolocale di 35 m² l’applicazione lo paragona a immobili con dimensioni simili venduti o attualmente in vendita in quella determinata area della città. Attenzione, il prezzo per m² non è uniforme, ma può variare (anche nel tempo da zona a zona).
Se l’amministrazione pubblica sta finanziando nuovi progetti in un quartiere magari considerato degradato e quindi in poco tempo verrà riqualificato, il prezzo dell’immobile andrà inevitabilmente a salire quando il progetto sarà concluso.
Anche la richiesta potrebbe influenzare il prezzo del vostro edificio. Molto mercato porta ad un abbassamento generale del prezzo, se invece sono pochi gli alloggi come il vostro in vendita il calcolo valore immobile partirà già da una cifra più elevata.
Per calcolare in autonomia il valore del tuo edificio puoi ricercare il valore immobile online navigando su siti specializzati, che grazie a vari algoritmi ti danno la possibilità di sondare il mercato sfruttando il metodo edonico.
In pochi minuti, tramite un confronto tra annunci riguardanti edifici commerciali e abitativi in vendita e venduti, fornendoti una stima online e gratuita del valore del tuo immobile.
Due edifici, nella stessa zona con le stesse dimensioni, non sempre costano uguale. Oltre al prezzo al m² moltiplicato per la superficie, ci sono altri elementi che il metodo edonico può controllare e considerare. Ad esempio un immobile con una maggior illuminazione farà alzare il prezzo, mentre un consumo eccessivo di energia sarà un fattore sfavorevole in un'ipotetica vendita.
Ovviamente un negozio o un appartamento da utilizzare come prima casa avranno un valore diverso, per questo motivo abbiamo scelto di fare un esempio prendendo per riferimento un appartamento.
Se il prezzo al metro quadro è di 1892 €, due case di 100 m² avranno un valore di 189.200€ al quale però gli algoritmi andranno ad aggiungere o togliere considerando l’immobile caso per caso.
Se si vuole vendere un negozio il principio sarà lo stesso, ma cambieranno le variabili. Per ovvie ragioni non sarà considerato il numero di camere da letto, ma magari se ha a disposizione un magazzino o un soppalco.
Per valutazione economica dell'edificio si intende il valore che ha un edificio, questo però non deve per forza coincidere con il prezzo di vendita. In alcune occasioni si può mettere l’edificio sul mercato immobiliare partendo da una cifra leggermente più alta (circa un 10%) che scenderà in fase di trattativa oppure il venditore può mettere un prezzo anche più basso del suo valore sul mercato, specificando che non sarà possibile abbassarlo ulteriormente.
Per alcuni edifici c’è la possibilità di convertirli da locale commerciale ad edificio ad uso abitativo o viceversa e in questo caso cambiare sia il valore economico sia il valore catastale che dovrà essere modificato secondo le norme legislative.
Elementi positivi:
Elementi negativi
Per calcolare il valore catastale dell'edificio bisognerà moltiplicare la rendita catastale variabile da ogni città per un coefficiente fisso che è legato al tipo di immobile di cui si è in possesso.
Un terreno agricolo, un magazzino, una prima casa di proprietà o un ufficio sono immobili con una diversa rendita catastale.
Per avere questo valore è possibile utilizzare dei programmi online su siti specializzati o chiedere aiuto ad uno specialista del settore.
Se abbiamo un immobile catalogato A10 che ha una rendita catastale pari a 750 questa va rivalutata del 5 % per via di una legge del 1997 e così arriveremo a 787,50 euro che dovremo ancora moltiplicare per il valore di 63 (stabilito per questo tipo di proprietà) arrivando a un valore catastale di 49612,50 Euro.
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