Per calcolare il valore di un immobile è consigliabile iniziare la valutazione partendo da una ricerca riguardante le fasce di prezzo degli immobili nella stessa area geografica e con caratteristiche simili. Vediamo nel dettaglio quali sono gli step del processo di valutazione di un edificio.
La valutazione di un edificio consente di calcolare il suo valore e, di conseguenza il suo costo. Il valore di un edificio dipende dal tipo di costruzione, dalla sua struttura, età, ubicazione, dimensione, forma, estensione delle strade a cui è collegato, dalla facciata, dalla tipologia e qualità dei materiali utilizzati e dal relativo costo.
Un altro elemento fondamentale è la destinazione d’uso. Vi sono edifici adibiti a scopi abitativi, poi abbiamo edifici industriali ed edifici commerciali e per uffici.
La valutazione di un edificio dipende anche da:
Anche la posizione di un edificio gioca un ruolo importante nel determinare il valore di un edificio. Per esempio, un edificio situato in un'area dedicata al commercio ha un valore più alto rispetto allo stesso edificio situato in un'area residenziale. Inoltre, sono aumentati i valori degli edifici ubicati in aree servite da reti idriche comunali, fognature ed elettricità.
La valutazione di un immobile dipende anche dalle richieste di acquisto, che variano nel tempo di volta in volta. Più richieste rendono l'edificio più prezioso.
Un edificio, inoltre, può fornire reddito al proprietario sotto forma di affitto. Pertanto la valutazione dipende anche dal reddito che l'edificio può potenzialmente generare se locato. Anche l'età della proprietà influisce sulla valutazione. È possibile conoscere l'età della proprietà dai registri o dall'ispezione visiva.
Un altro fattore fondamentale è la classe energetica dell’edificio. Inoltre, se l’edificio è di recente costruzione oppure se ha ricevuto delle opere di ristrutturazione, sicuramente sarà stato migliorato sia da un punto di vista estetico che strutturale-funzionale e consentirà di risparmiare sui costi legati al consumo energetico.
Prima di mettere in vendita una proprietà è utile procedere con una valutazione immobile online. Nella valutazione di un edificio occorre considerare i seguenti fattori.
Il costo di costruzione può essere determinato dalle stime, dal computo metrico e utilizzando il tasso attuale dei materiali da costruzione e della manodopera.
Se il vecchio dato sul costo della costruzione non è disponibile, può essere calcolato con una misurazione dettagliata dell'edificio e preparando il computo metrico dei vari elementi dei lavori. Il tasso attuale di materiali e manodopera viene utilizzato per calcolare il costo dell'edificio.
Il metodo dell'area del plinto per calcolare il costo di un edificio è più semplice del metodo di misurazione dettagliato, decisamente più lungo e laborioso. In questo metodo, l'area del plinto dell'edificio viene misurata, si ottiene la tariffa dell'area del plinto di un edificio simile nella stessa località e viene calcolato il costo.
Il metodo dell'area del plinto potrebbe non essere accurato se l'edificio non viene esaminato a fondo e confrontato con edifici simili nella stessa zona. È necessario esaminare accuratamente diverse parti dell'edificio, come le fondamenta, la struttura, il pavimento, il tetto, le porte, le finestre e le finiture. Se il metodo dell'area del plinto viene utilizzato con giudizio, il calcolo dei costi sarà preciso e sufficiente per soddisfare gli scopi pratici.
L'ammortamento aumenta con l'età dell'immobile ed è un fattore da tenere in considerazione per calcolare la valutazione immobiliare di un edificio. L'ammortamento dipende dalla destinazione d'uso dell'edificio, dalla sua età e dal tipo di manutenzione. In genere, nei primi 5-10 anni si verifica un deprezzamento minimo dell'edificio.
La valutazione di un edificio online con RealAdvisor è un servizio che permette di avere un'analisi gratuita e immediata dei prezzi nell'area in cui abbiamo una proprietà. Compilando un modulo sarà possibile ottenere una stima del valore dell’immobile in pochi istanti. Sono necessari alcuni dati, tra cui:
Un maggior numero di compravendite nella zona permetterà di ottenere una valutazione con un margine d’errore minore.
Per avere una valutazione economica di un edificio online bisogna inserire tutti i dati richiesti. Per esempio, se stiamo vendendo un monolocale di 45 metri quadri, l’applicazione lo paragona a immobili con dimensioni simili venduti o attualmente in vendita in quella determinata area della città. Attenzione, il prezzo per metro quadro può variare da zona a zona. Se l’amministrazione pubblica sta finanziando la riqualificazione di un quartiere considerato degradato, il valore degli immobili in quella zona aumenterà quando il progetto sarà concluso.
Anche la richiesta potrebbe influenzare il prezzo dell’edificio. Se ci sono pochi alloggi come il tuo in vendita nella stessa zona, il calcolo del valore dell’immobile partirà da una cifra più elevata.
Per calcolare in autonomia il valore di un edificio puoi affidarti a siti specializzati che, grazie a vari algoritmi, ti danno la possibilità di sondare il mercato immobiliare.
In pochi minuti, con un confronto tra annunci riguardanti edifici commerciali e abitativi in vendita e venduti nella stessa zona, otterrai una stima online gratuita del valore del tuo immobile.
Due edifici, nella stessa zona con le stesse dimensioni e caratteristiche, non è detto che abbiano lo stesso costo. Oltre al prezzo al metro quadro moltiplicato per la superficie, ci sono altri fattori che gli algoritmi considerano. Per esempio, un immobile con un’esposizione e un’illuminazione migliori avrà un prezzo più elevato. Al contrario, un alto consumo di energia sarà un fattore sfavorevole in un'ipotetica vendita.
Un immobile da adibire ad abitazione principale avrà un valore diverso da uno da destinare ad altri uso. Se il prezzo al metro quadro è di 1892 euro, due case di 100 metri quadri avranno un valore di 189.200 euro, al quale però gli algoritmi andranno ad aggiungere o togliere delle percentuali considerando gli immobili caso per caso.
Se si vuole vendere un negozio il principio sarà lo stesso, ma cambieranno le variabili. Per esempio, non sarà considerato il numero di camere da letto ma se si ha a disposizione un magazzino o un deposito.
Per valutazione economica dell'edificio si intende il valore che ha un edificio, che non necessariamente coincide con il prezzo di vendita. In alcune occasioni si può mettere l’edificio sul mercato partendo da una cifra più alta, circa il 10%, che scenderà in fase di trattativa. Oppure il venditore può fissare un prezzo più basso del valore di mercato, specificando che il prezzo non è trattabile e non può essere ulteriormente ridotto.
Alcuni edifici possono essere convertiti da locali commerciali a edifici a uso abitativo o viceversa. In questo caso cambia sia il valore economico sia il valore catastale che dovrà essere modificato secondo le norme legislative.
Vediamo quali sono gli elementi positivi e negativi che comportano, rispettivamente, un aumento e una riduzione del valore e, di conseguenza, del prezzo di un edificio.
| Elementi positivi | Elementi negativi |
Possibilità di convertire lo spazio abitativo in spazio aggiuntivo. Sistemi di riscaldamento e illuminazione ecologici. Orientamento a sud-est o sud-ovest. Doppio ingresso. Pochi immobili con caratteristiche simili in vendita nella stessa zona. | Mancanza di una cantina. Mancanza di ascensori. Zona rumorosa. Assenza di parcheggi. |
Pr calcolare il valore catastale dell'edificio bisognerà moltiplicare la rendita catastale per un coefficiente fisso che è legato alla tipologia di immobile. Un terreno agricolo, un magazzino, una prima casa di proprietà o un ufficio sono immobili con una diversa rendita catastale.
Per avere questo valore è possibile utilizzare dei programmi online su siti specializzati o richiedere la consulenza di uno specialista del settore. Facciamo un esempio concreto. Se abbiamo un immobile catalogato A10, con una rendita catastale pari a 750 euro, questa va rivalutata del 5% secondo quanto indicato nell’articolo 3 della legge numero 662 del 23 dicembre 1996. Otterremo un importo di 787,50 euro, che dovremo moltiplicare a sua volta per 63, il coefficiente catastale stabilito per questo tipo di proprietà dal decreto del ministero delle finanze del 14 dicembre 1991. Il valore catastale risulta quindi essere 49.612,50 euro.
Specialisti del settore, come periti, agenti e valutatori immobiliari possono eseguire valutazioni complete e approfondite di un edificio. Inoltre, online sono disponibili validi strumenti che offrono gratuitamente stime approssimative del valore di mercato degli immobili, che possono rappresentare un buon punto di partenza per avere un’idea di quello che potrebbe essere il prezzo di vendita.
La valutazione immobiliare di un edificio fornisce una stima accurata del suo valore di mercato, fondamentale per determinare non solo il prezzo di vendita ma anche le tasse e gli eventuali finanziamenti.
