Valutazione di un edificio: come calcolare il valore di un fabbricato
Andrea Lazzo·Aggiornato il 28.08.2026·14 min di lettura
Risposta rapida
La valutazione di un edificio consiste nella determinazione del suo valore a una determinata data e per uno scopo preciso. Per stimare un intero fabbricato bisogna analizzare posizione, terreno, superfici, destinazione d'uso, stato di conservazione, impianti, efficienza energetica, situazione urbanistica, redditività ed eventuale potenziale di trasformazione. I principali approcci estimativi sono comparativo, reddituale e del costo; per immobili da riqualificare può essere utilizzato anche un procedimento residuale. Una valutazione online può fornire una prima indicazione, ma non sostituisce una stima professionale quando l'edificio è complesso o la valutazione deve essere utilizzata per finalità formali.
Sintesi
La valutazione di un edificio non coincide con quella di un singolo appartamento.
Prima di stimare il valore occorre definire esattamente quale immobile, diritto e finalità si stanno valutando.
Metodo comparativo, reddituale e del costo sono i principali approcci utilizzati nella valutazione immobiliare.
Il terreno, lo stato dell'edificio e il suo possibile utilizzo futuro possono incidere sensibilmente sul risultato.
Le quotazioni OMI sono utili come riferimento territoriale, ma non rappresentano una valutazione puntuale.
Una stima online è particolarmente utile come primo orientamento, mentre gli edifici complessi richiedono analisi più approfondite.
Nota metodologica — aggiornamento agosto 2026: questa guida utilizza come riferimenti metodologici la norma UNI 11612:2015, attualmente in vigore, gli International Valuation Standards (IVS), le Linee guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, le informazioni dell'Agenzia delle Entrate sulle quotazioni OMI e i dati ENEA sulla prestazione energetica degli edifici. La guida ha finalità informative e non costituisce una perizia estimativa.
Che cos'è la valutazione di un edificio?
La valutazione di un edificio è il procedimento attraverso il quale si determina il valore di un fabbricato o di un diritto immobiliare riferito a esso, sulla base di una precisa data di valutazione e di una determinata finalità.
Quando l'obiettivo è conoscere il valore di mercato, non si cerca semplicemente di stabilire “quanto è costato costruire” l'edificio. Secondo gli International Valuation Standards, il valore di mercato fa riferimento all'importo stimato al quale un bene potrebbe essere scambiato alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore disponibili, nell'ambito di una transazione libera, dopo un'adeguata commercializzazione e con parti informate e non costrette ad agire.
Questa distinzione è importante perché un edificio può avere contemporaneamente valori differenti a seconda dello scopo della stima: valore di mercato, valore catastale, valore di ricostruzione o altri valori utilizzati per finalità specifiche.
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Valutare un edificio non è come valutare un appartamento
Un intero fabbricato può comprendere abitazioni, negozi, uffici, autorimesse, depositi e altre unità con destinazioni e valori differenti.
Nella valutazione di un singolo appartamento incidono soprattutto le caratteristiche dell'unità immobiliare. Per un intero edificio bisogna invece analizzare anche la struttura complessiva, il terreno, le parti comuni, gli impianti centralizzati, il numero e la tipologia delle unità, i contratti di locazione esistenti e le eventuali possibilità di frazionamento, ristrutturazione o trasformazione.
Gli IVS evidenziano inoltre che, in funzione dello scopo della valutazione, terreno, edificio e altri diritti connessi possono essere valutati come un unico bene oppure separatamente.
Da cosa dipende il valore di un edificio?
Non esiste un singolo fattore capace di determinare da solo quanto vale un fabbricato. La stima nasce dall'analisi congiunta delle caratteristiche dell'edificio e del mercato nel quale si trova.
Fattore
Che cosa bisogna verificare
Posizione
Domanda immobiliare, accessibilità, servizi, trasporti, qualità e destinazione della zona
Terreno
Superficie, ubicazione, caratteristiche urbanistiche e possibilità edificatorie
Dimensioni
Superficie dell'edificio, numero di piani e consistenza complessiva
Composizione
Numero e tipo di unità immobiliari, locali accessori, pertinenze e aree comuni
Destinazione d'uso
Residenziale, commerciale, direzionale, industriale, ricettiva o mista
Qualità costruttiva
Struttura, materiali, finiture e caratteristiche tecniche
Stato di conservazione
Manutenzione, deterioramento e interventi necessari
Impianti
Età, efficienza, conformità e necessità di ammodernamento
Prestazione energetica
Classe energetica, isolamento e caratteristiche dell'involucro e degli impianti
Situazione urbanistica
Utilizzi consentiti, titoli edilizi ed eventuali difformità
Redditività
Canoni attuali o potenziali, sfitto, spese e condizioni contrattuali
Potenziale di trasformazione
Frazionamento, ristrutturazione, ampliamento o cambio di destinazione compatibilmente con le norme
Scorri per confrontare →
Posizione e mercato immobiliare locale
La posizione influenza direttamente domanda, prezzi e possibilità di utilizzo dell'edificio. Tuttavia, il concetto di “buona posizione” cambia a seconda del tipo di fabbricato.
Per un edificio residenziale possono essere importanti tranquillità, servizi e trasporto pubblico. Per un fabbricato commerciale possono pesare maggiormente visibilità e passaggio; per un edificio industriale diventano essenziali accessibilità per i mezzi, collegamenti stradali e caratteristiche delle aree produttive.
Anche il mercato deve essere osservato alla data della valutazione, perché prezzi, domanda, offerta e condizioni economiche possono cambiare nel tempo.
Destinazione d'uso e composizione
Un palazzo interamente residenziale non deve essere valutato nello stesso modo di un edificio per uffici o di un fabbricato misto composto da appartamenti, negozi e autorimesse.
Quando le diverse parti dell'edificio appartengono a mercati differenti può essere opportuno stimarle separatamente e ricostruire successivamente il valore complessivo.
È il caso, per esempio, di un edificio nel quale il piano terra sia commerciale, i piani superiori siano residenziali e il piano interrato sia destinato ad autorimesse e depositi.
Stato di conservazione e qualità dell'edificio
L'età dell'edificio rappresenta soltanto una delle informazioni necessarie.
Un fabbricato costruito molti anni fa ma sottoposto a interventi strutturali, rifacimento della copertura, rinnovo degli impianti e riqualificazione energetica può trovarsi in condizioni migliori rispetto a un edificio più recente sul quale sia stata effettuata poca manutenzione.
Per questo la stima dovrebbe considerare lo stato effettivo delle componenti e non applicare automaticamente una percentuale di riduzione del valore in funzione dell'età.
Efficienza energetica
L'efficienza energetica può influire sui costi di utilizzo dell'edificio, sugli interventi futuri necessari e sulla sua appetibilità sul mercato.
L'Attestato di Prestazione Energetica fornisce informazioni sulle prestazioni energetiche dell'immobile. A livello nazionale, il SIAPE gestito da ENEA raccoglie gli APE relativi a edifici e unità immobiliari e permette di analizzare numerosi dati, tra cui destinazione d'uso, anno di costruzione e caratteristiche dimensionali.
Come si fa la valutazione di un edificio?
La valutazione di un edificio non si basa su una formula universale. Il metodo deve essere scelto in funzione delle caratteristiche del bene, dello scopo della stima e dei dati disponibili.
La norma UNI 11612:2015 definisce principi e procedimenti funzionali alla stima del valore di mercato degli immobili, mentre gli International Valuation Standards disciplinano, tra gli altri aspetti, basi di valore, approcci, metodi e modalità di svolgimento della valutazione.
Approccio o procedimento estimativo
Principio
Applicazione tipica
Comparativo
Il valore deriva dal confronto con transazioni o immobili comparabili
Edifici per i quali esistono sufficienti dati di mercato
Reddituale
Il valore deriva dalla capacità dell'immobile di produrre reddito
Fabbricati locati e immobili da investimento
Del costo
Il valore considera terreno, costo dell'edificio e deprezzamento
Fabbricati speciali o con pochi comparabili
Procedimento residuale
Il valore viene ricavato in via residuale dal valore previsto dell'immobile dopo la trasformazione, deducendo i costi, gli oneri, i tempi, i rischi e il rendimento richiesto per realizzare l'operazione.
Edifici da riqualificare, riconvertire o sviluppare
Scorri per confrontare →
Metodo comparativo
Il metodo comparativo utilizza dati relativi a immobili sufficientemente simili al fabbricato da valutare.
Una rappresentazione molto semplificata è:
Valore indicativo = superficie commerciale × valore unitario
La formula, però, non costituisce da sola una valutazione.
Il valore unitario deve derivare da informazioni di mercato pertinenti e deve essere corretto quando l'edificio oggetto di stima differisce dai comparabili per posizione, superficie, destinazione, stato di conservazione, caratteristiche costruttive, situazione locativa o altre variabili rilevanti.
Per un intero edificio il confronto può essere più complesso rispetto a quello di un appartamento, perché le compravendite di fabbricati con caratteristiche realmente analoghe possono essere meno frequenti.
Metodo reddituale
Per gli immobili acquistati soprattutto per la capacità di generare reddito, il valore può essere determinato attraverso un approccio reddituale.
Gli IVS indicano che l'income approach determina un'indicazione di valore convertendo redditi o flussi di cassa futuri in un valore attuale e assume particolare importanza quando la capacità di produrre reddito rappresenta un elemento fondamentale per chi acquista il bene.
Una formulazione semplificata della capitalizzazione diretta è:
Valore = reddito netto / tasso di capitalizzazione
Il reddito netto non deve essere confuso automaticamente con il totale dei canoni contrattuali. In una valutazione approfondita possono incidere spese a carico della proprietà, periodi di sfitto, morosità, condizioni dei contratti, sostenibilità dei canoni e rischio dell'investimento.
Quando i flussi cambiano nel tempo può essere più appropriato un modello basato sull'attualizzazione dei flussi di cassa.
Metodo del costo
Il metodo del costo può essere particolarmente utile per edifici per i quali esistono pochi confronti di mercato attendibili.
In termini semplificati:
Valore = valore del terreno + costo dell'edificio a nuovo − deprezzamento
Non significa però sommare semplicemente il prezzo del terreno al costo storico sostenuto per costruire.
La stima deve riferirsi ai costi pertinenti alla data della valutazione e considerare l'eventuale perdita di valore dovuta a deterioramento fisico, obsolescenza funzionale ed eventuali fattori esterni.
Metodo residuale e valore di trasformazione
Alcuni edifici vengono acquistati non tanto per continuare a utilizzarli nelle condizioni attuali, quanto per trasformarli.
Può accadere con un fabbricato industriale da riconvertire, un edificio da frazionare, una struttura da ristrutturare integralmente o un immobile per il quale sia possibile una destinazione diversa.
Una rappresentazione molto semplificata è:
Valore attuale = valore ottenibile dopo la trasformazione − costi e altri elementi economici dell'operazione
Nella pratica occorre considerare anche tempi, rischi, oneri, autorizzazioni e rendimento richiesto dall'operatore.
Procedura pratica per calcolare il valore di un edificio
Una stima attendibile richiede un processo ordinato. Non si dovrebbe partire dal prezzo al metro quadrato, ma dalla corretta identificazione dell'edificio e della finalità della valutazione.
Fase
Operazione
1. Definire l'oggetto della valutazione
Stabilire esattamente edificio, terreno, unità e diritti da valutare
2. Stabilire la finalità e la data
Vendita, investimento, finanziamento, divisione, analisi patrimoniale ecc.
3. Raccogliere i dati dell'edificio
Superfici, destinazioni, stato, impianti, documenti e contratti
Quando possibile, confrontare il valore ottenuto con un secondo approccio
Scorri per confrontare →
Quest'ultimo passaggio è particolarmente utile negli immobili complessi. Un edificio locato, per esempio, può essere analizzato sia attraverso comparabili di mercato sia verificando la coerenza del risultato con il reddito che produce.
Quanto vale il terreno nella valutazione di un edificio?
È necessario distinguere il valore del solo manufatto dal valore dell'intera proprietà immobiliare.
Se si valuta l'immobile nel suo complesso, il terreno sul quale sorge l'edificio rappresenta generalmente una componente economica da considerare. Se invece lo scopo è determinare specificamente il valore della costruzione, per esempio per determinate finalità contabili o tecniche, edificio e terreno possono richiedere valutazioni separate.
Gli standard IVS evidenziano proprio che, a seconda dello scopo della valutazione, terreno, fabbricato e altri interessi immobiliari possono costituire una singola unità di valutazione oppure essere analizzati separatamente.
Il valore dell'area dipende dalla posizione e dalle sue caratteristiche giuridiche, fisiche ed economiche. Particolare importanza può assumere la possibilità di utilizzare il terreno in modo differente rispetto alla situazione esistente.
Il miglior utilizzo possibile può cambiare il valore di un immobile
Nella valutazione professionale può essere necessario verificare se l'utilizzo attuale dell'immobile corrisponda al suo utilizzo economicamente più vantaggioso compatibile con i vincoli esistenti.
Gli IVS richiamano il concetto di highest and best use: l'utilizzo considerato deve essere fisicamente possibile, legalmente consentito, economicamente sostenibile e capace di produrre il valore più elevato. Questo aspetto è particolarmente rilevante per immobili con possibilità di sviluppo o trasformazione.
Ciò non significa che ogni ipotesi di ampliamento o cambio d'uso aumenti automaticamente il valore. La trasformazione deve essere concretamente realizzabile e i benefici economici devono essere valutati insieme ai relativi costi e rischi.
Come incidono deprezzamento e obsolescenza?
Non esiste una percentuale universale da sottrarre al valore di un edificio soltanto in funzione dell'anno di costruzione.
Il deprezzamento deve riflettere le caratteristiche reali dell'immobile.
Tipo
Significato
Esempio
Deterioramento fisico
Perdita di efficienza dovuta all'usura materiale
Copertura deteriorata o serramenti da sostituire
Obsolescenza funzionale
Caratteristiche tecniche o distributive poco adatte alle esigenze attuali
Impianti superati o spazi inefficienti
Obsolescenza esterna
Perdita di valore provocata da condizioni esterne al fabbricato
Peggioramento del mercato o del contesto territoriale
Scorri per confrontare →
Un edificio vecchio non è quindi necessariamente molto deprezzato, così come uno relativamente recente non è automaticamente privo di obsolescenza.
Come si calcola la superficie di un intero edificio?
Un altro errore frequente consiste nel considerare tutti i metri quadrati allo stesso modo.
Un intero fabbricato può comprendere superfici che appartengono a mercati differenti oppure che contribuiscono al valore in misura diversa.
Parte dell'edificio
Trattamento nella valutazione
Abitazioni, uffici o negozi
Possono costituire le superfici principali
Depositi e cantine
Possono avere un'incidenza inferiore rispetto agli spazi principali
Autorimesse
Possono possedere un valore autonomo
Balconi e terrazze
Devono essere considerati secondo criteri coerenti con il mercato e il metodo utilizzato
Cortili e aree esterne
Il contributo dipende da caratteristiche e utilizzabilità
Locali con destinazioni diverse
Possono richiedere valori unitari differenti
Scorri per confrontare →
Per esempio, non sarebbe corretto attribuire automaticamente lo stesso valore al metro quadrato a un negozio al piano strada e a un deposito interrato.
Per edifici complessi è quindi preferibile ricostruire le diverse componenti e valutare il modo in cui ciascuna contribuisce al valore complessivo.
Quotazioni OMI e valutazione di un edificio
Le quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate rappresentano una fonte utile per conoscere i livelli indicativi del mercato immobiliare nelle diverse zone.
Le quotazioni vengono pubblicate con cadenza semestrale e riportano, per ogni zona OMI, intervalli minimi e massimi dei valori di mercato e di locazione per unità di superficie, distinguendo tipologie immobiliari e altre caratteristiche previste dalla banca dati.
È però fondamentale comprenderne il limite.
L'Agenzia delle Entrate precisa espressamente che le quotazioni OMI non possono sostituire una stima puntuale, perché rappresentano indicazioni di valore di larga massima riferite all'ordinarietà degli immobili della zona.
Per questo non è tecnicamente corretto considerare:
superficie × quotazione OMI = valore esatto dell'edificio
La formula può fornire soltanto un riferimento preliminare. Il singolo fabbricato deve essere analizzato sulla base delle proprie caratteristiche.
Valutazione di un edificio online: è possibile farla gratis?
Sì. Gli strumenti di valutazione automatica consentono di ottenere una prima stima del valore immobiliare inserendo alcune caratteristiche del bene.
Un modello online può analizzare informazioni sull'edificio e dati di mercato per produrre un valore o un intervallo di valori. La tecnologia applicata alla valutazione immobiliare è un tema considerato anche dall'IVSC nell'ambito dell'evoluzione degli standard e dei sistemi di valutazione.
Per ottenere una stima iniziale possono essere richiesti dati come:
Dato
Perché è importante
Indirizzo
Permette di individuare il mercato locale
Tipologia di edificio
Identifica il segmento immobiliare
Superficie
Costituisce una delle principali variabili quantitative
Destinazione d'uso
Determina il mercato di riferimento
Anno di costruzione
Contribuisce a descrivere il fabbricato
Stato di conservazione
Consente di distinguere edifici con condizioni differenti
Caratteristiche e pertinenze
Migliorano la precisione del confronto
Scorri per confrontare →
Con lo strumento di valutazione di RealAdvisor è possibile ottenere gratuitamente una prima indicazione del valore dell'immobile.
Quanto è affidabile una valutazione online?
L'affidabilità dipende dalla qualità dei dati disponibili e da quanto l'edificio sia confrontabile con altri immobili presenti nel mercato.
Se esistono molte informazioni su fabbricati simili, la stima automatizzata dispone di basi più solide. Al contrario, un edificio unico, un fabbricato a destinazione mista, un immobile parzialmente locato o una struttura con un importante potenziale di trasformazione presenta variabili difficili da rappresentare attraverso pochi dati inseriti online.
Una valutazione automatica va quindi interpretata come stima preliminare, soprattutto nel caso degli edifici complessi.
Questo limite non riguarda soltanto la tecnologia: l'IVSC sottolinea più in generale che la qualità di una valutazione dipende anche dalla robustezza del processo, dal giudizio professionale e dai controlli utilizzati.
Esempio di valutazione di un edificio
Consideriamo un edificio di 1.200 m² interamente destinato alla locazione.
Supponiamo, esclusivamente a fini didattici, che l'analisi di compravendite realmente confrontabili conduca a un valore unitario rettificato di 1.900 €/m².
Il metodo comparativo produrrebbe:
1.200 × 1.900 € = 2.280.000 €
Supponiamo ora che lo stesso edificio produca 156.000 € di canoni annui e che, dopo aver considerato nell'esempio costi e altre rettifiche, il reddito netto utilizzabile ai fini della stima sia pari a 132.600 €.
Applicando, sempre esclusivamente nell'esempio, un tasso di capitalizzazione del 5,8%:
132.600 / 0,058 = circa 2.286.000 €
I due risultati sono molto vicini: circa 2,28 milioni con il metodo comparativo e 2,29 milioni con quello reddituale.
Questo non significa che 1.900 €/m² o il 5,8% siano parametri appropriati per un edificio reale. Sono valori ipotetici utilizzati soltanto per mostrare come due approcci indipendenti possano essere confrontati per verificare la coerenza della stima.
Nella realtà, comparabili, redditi e tassi devono essere determinati sulla base del mercato e delle caratteristiche dell'immobile alla data della valutazione.
Quali documenti servono per valutare un edificio?
Per una semplice stima online sono sufficienti poche informazioni essenziali. Una valutazione approfondita richiede invece di conoscere con maggiore precisione il bene.
Documento
Informazione utile alla valutazione
Visure catastali
Identificazione catastale, categorie e rendite
Planimetrie
Distribuzione e caratteristiche delle unità
Elaborato planimetrico
Composizione del fabbricato e parti comuni
Titoli edilizi
Storia autorizzativa dell'edificio
APE
Prestazione energetica
Documenti relativi agli impianti
Caratteristiche tecniche e interventi effettuati
Contratti di locazione
Canoni, durate e condizioni contrattuali
Documentazione delle ristrutturazioni
Interventi e miglioramenti già eseguiti
Documentazione urbanistica pertinente
Utilizzi e possibili trasformazioni dell'immobile
Scorri per confrontare →
I documenti effettivamente necessari dipendono sempre dallo scopo della valutazione e dalle caratteristiche del fabbricato.
Chi può effettuare una valutazione professionale di un edificio?
Occorre distinguere una semplice indicazione commerciale del prezzo da una valutazione professionale destinata a uno scopo specifico.
Perizie bancarie, valutazioni giudiziarie, operazioni societarie o altri utilizzi formali possono richiedere competenze, indipendenza e requisiti professionali determinati dal contesto nel quale la valutazione viene utilizzata.
Le Linee guida ABI per gli immobili posti a garanzia delle esposizioni creditizie sono state elaborate con la partecipazione, tra gli altri, dei Consigli nazionali di architetti, geometri, ingegneri e periti industriali, oltre a organizzazioni specializzate nelle valutazioni immobiliari. La quinta edizione è stata pubblicata nel dicembre 2024 e aggiornata nel giugno 2025.
Anche la normativa europea relativa alle valutazioni immobiliari in ambito creditizio richiama la necessità, nei casi previsti, di un perito dotato delle qualifiche, capacità ed esperienza necessarie e indipendente dal processo decisionale del credito.
Valore di mercato e valore catastale di un edificio: quali differenze?
Il valore di mercato e il valore catastale rispondono a finalità differenti.
Il valore di mercato viene determinato attraverso un processo estimativo che considera il bene e il mercato alla data della valutazione.
Il valore catastale è invece un valore determinato secondo criteri fiscali partendo dalla rendita catastale e applicando le regole previste per la specifica finalità tributaria.
Non è quindi corretto utilizzare il valore catastale come se rappresentasse automaticamente il prezzo al quale l'edificio può essere venduto.
Quando una valutazione online non è sufficiente?
Quanto più il fabbricato è standardizzato e confrontabile con immobili presenti sul mercato, tanto più una stima automatica può fornire un'indicazione iniziale utile.
La necessità di una valutazione professionale cresce invece quando l'edificio presenta caratteristiche particolari: numerose unità, diverse destinazioni d'uso, contratti di locazione complessi, rilevanti lavori da eseguire, problemi urbanistici o edilizi, possibilità di sviluppo oppure scarsità di edifici confrontabili.
Una perizia è inoltre appropriata quando il valore deve essere utilizzato in un contesto nel quale è necessaria una valutazione formalizzata e motivata.
Fonti e riferimenti metodologici
Argomento
Fonte specifica
Principi e procedimenti per la stima del valore di mercato degli immobili
Come si calcola il valore al metro quadro di un edificio?
Il valore al metro quadrato può essere ricavato dall'analisi di immobili comparabili, effettuando le necessarie rettifiche. Non è sufficiente utilizzare automaticamente il prezzo medio della zona, perché posizione, destinazione, dimensioni, condizioni e altre caratteristiche possono produrre differenze rilevanti.
Si possono sommare i valori degli appartamenti per sapere quanto vale un intero edificio?
La somma dei valori delle singole unità può fornire un riferimento, ma non coincide necessariamente con il valore del fabbricato venduto in blocco. La tipologia dell'acquirente, lo stato locativo, i tempi e i costi necessari per vendere separatamente le unità e le condizioni del mercato possono incidere sul risultato.
Come si valuta un edificio affittato?
La capacità di produrre reddito diventa un elemento fondamentale. Il metodo reddituale può analizzare canoni sostenibili, spese, sfitto, condizioni dei contratti e rendimento richiesto dal mercato per convertire il reddito immobiliare in un'indicazione di valore.
Come si valuta un edificio da ristrutturare?
Occorre considerare il valore dell'immobile nelle condizioni attuali, le opere necessarie e, quando rilevante, il valore potenziale dopo l'intervento. In operazioni di trasformazione più complesse bisogna includere anche costi, tempi, rischi e autorizzazioni.
Il terreno è compreso nella valutazione dell'edificio?
Dipende dall'oggetto della valutazione. Se viene stimata l'intera proprietà immobiliare, terreno e costruzione possono essere considerati congiuntamente. Per alcune finalità può invece essere necessario determinare separatamente il valore del terreno e quello del fabbricato.
Le quotazioni OMI indicano quanto vale un edificio?
No. L'Agenzia delle Entrate chiarisce che le quotazioni OMI costituiscono indicazioni di larga massima e non sostituiscono una stima puntuale. Possono essere utilizzate come riferimento territoriale insieme ad altre informazioni sul mercato e sull'edificio.
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