Vuoi effettuare una valutazione di immobili per uffici, ovvero scoprire il valore immobiliare di un immobile predisposto per ospitare un ufficio o più uffici? Vuoi conoscere gli elementi da considerare per effettuare la stima di questo tipo di bene immobiliare?
In questo articolo scoprirai i parametri che determinano il valore di un immobile destinato ad uso uffici e come effettuare una stima in modo del tutto gratuito.
Per determinare il valore commerciale di un ufficio vanno presi in considerazione diversi fattori:
In sintesi, il valore di un ufficio è determinato da una combinazione di fattori intrinseci, come dimensioni, qualità e servizi, e da fattori esterni, come la posizione e le condizioni del mercato immobiliare locale.
Il valore di un ufficio è determinato dai coefficienti di merito, che nell’ambito direzionale sono legati alla posizione dell’immobile e sono, nello specifico: +10% in caso di posizioni di elevato interesse (e.g. vie principali), 0% nel caso di posizioni intermedie e -5% in caso di posizioni secondarie.
Valutare immobili ad uso ufficio che non sono ancora stati allestiti come tali richiede un approccio leggermente diverso rispetto alla valutazione di uffici già operativi. Ecco alcuni passaggi chiave da considerare:
Per gli uffici, come per gli edifici residenziali, vale la formula seguente:
Valore di mercato = Superficie commerciale x Quotazione al mq x Coefficienti merito
La superficie commerciale si calcola sommando tutti gli ambienti che compongono l’immobile, compresi muri esterni, spazi aperti, locali tecnici ed accessori, ognuno preso in considerazione secondo specifiche percentuali. La quotazione al mq viene data dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) e varia a seconda della posizione dell’immobile, che è anche il coefficiente di merito da associare agli uffici. Ne abbiamo parlato nell'articolo dedicato alla valutazione immobiliare OMI.
Se ti interessa scoprire il valore per mq di una proprietà immobiliare puoi farlo tramite la nostra pagina dedicata al mercato immobiliare.
Per trovare online le quotazioni immobiliari degli uffici occorre andare alla pagina del sito dell’Agenzia del Territorio da cui si accede alla banca dati del catasto ed è possibile consultare gratuitamente le valutazioni degli edifici civili destinati ad uffici, presenti nelle zone omogenee degli 8100 comuni italiani. Le quotazioni immobiliari degli uffici sono riportate per unità di superficie, con un intervallo di valori compreso tra un minimo ed un massimo e sono relative ad immobili destinati ad uffici che presentano caratteristiche ordinarie (quindi non troppo degradati e neanche troppo di pregio, si tratta di un valore medio). La consultazione delle quotazioni degli uffici è molto semplice ed occorre in sequenza indicare : Provincia, Comune, Fascia o zona, A questo punto è importante selezionare correttamente il "Tipo di destinazione" e scegliere "terziario".
Per fare un esempio concreto:
Ricerca sul sito dell'Agenzia delle Entrate:
Il risultato di tale ricerca sarà simile a quello visibile nella figura qui in basso, che abbiamo ottenuto da una ricerca di esempio.
Questi valori, che tengono in considerazione lo stato conservativo degli immobili individuati (in questo caso ottimo) e qui riportati per individuare il valore minimo/massimo sia per la vendita €/mq che per la locazione €/mq, dovranno essere moltiplicati per i mq (L simboleggia che quel valore è riconducibile alla la superficie Lorda dell’immobile).
Al valore ottenuto si dovrà successivamente aggiungere il coefficiente relativo agli uffici, come abbiamo già indicato: +10% in caso di posizioni di elevato interesse (e.g. vie principali), 0% nel caso di posizioni intermedie e -5% in caso di posizioni secondarie.
Nel 2021 c’è stata una ripresa consistente del mercato immobiliare non residenziale, nel caso degli uffici, sono aumentate le compravendite del +30,7%. Con riferimento agli uffici, sono 12.419 le unità scambiate nel 2021, con un rialzo del 30,7% in confronto al 2020 e del 17,8% sul 2019. Si tratta del dato più alto registrato nell’ultimo decennio. La distribuzione per comune delle transazioni evidenzia una maggior diffusione di compravendite nei comuni del Centro e nel Nord-Est. Quanto alle quotazioni, per acquistare un ufficio si spendono, in media, 1.329 €/mq (-0,4% rispetto al 2020). La Liguria resta la regione con la quotazione media più elevata (1.969 €/mq, -0,6%), seguita dal Lazio (1.792 €/mq, -2,9%).
Sì. Le banche dati OMI coprono anche gli immobili con tipologia di destinazione denominata "Terziario" che comprende per l'appunto quelli per uffici.
Nella valutazione immobiliare degli uffici, la posizione incide maggiormente rispetto allo stato conservativo, sempre che lo stato di conservazione sia almeno di livello "buono".
Per vendere gli immobili per uffici si procede in modo molto simile a quanto avviene per le case, con la sola differenza dell'uso di differenti parametri di valutazione e la ricerca di potenziali acquirenti interessati a mantenere lo spazio per il settore dei servizi.
