Risposta rapida:
Per stimare un immobile/edificio industriale usa le quotazioni OMI €/m² della tua zona OMI, moltiplica per la superficie e applica correttivi per posizione, stato, impianti, altezza e dotazioni (baie, piazzale, fotovoltaico). In Italia i capannoni si scambiano in media ~€ 450/m², ma la forchetta reale va ~€ 250–1.200+/m² a seconda di area e qualità.
Sintesi (in breve):
Gli immobili ed edifici industriali sono talvolta chiamati in modo più familiare immobili commerciali, termine che, peraltro, ha un’accezione differente. In questo articolo vedremo innanzitutto cosa significano questi due termini e scopriremo poi come svolgere la valutazione di immobili ed edifici industriali, qual è il valore degli edifici industriali e, al contempo, come formulare la valutazione degli immobili commerciali. In questo modo, sia che desideriate vendere una proprietà sia che siate potenziali acquirenti, avrete a disposizione una guida dettagliata con tutti gli aspetti da considerare.
Un immobile industriale è un immobile il cui utilizzo previsto è per la produzione, lavorazione o trasformazione di beni. Per esempio, una fabbrica dove si producono manufatti in acciaio è un immobile industriale.
È doveroso fare una piccola distinzione tra immobile industriale e immobile commerciale, dato che è molto importante anche nell’ambito della valutazione di immobili commerciali. Un immobile commerciale si distingue dall’immobile industriale per il fatto che non viene adoperato per la produzione o trasformazione di beni. Sono, pertanto, definibili immobili commerciali i negozi, i magazzini, i depositi e gli uffici.
Se con immobile industriale si possono inglobare anche eventuali terreni privi di edifici veri e propri. Il termine edificio industriale è più specifico e riguarda specificatamente il fabbricato entro il quale vengono svolte le attività di lavorazione, produzione e trasformazione dei beni.
Vediamo come eseguire la valutazione di edifici industriali. Innanzitutto, il proprietario che vuole vendere un immobile industriale deve raccogliere una serie di dati fondamentali per poter elaborare la stima. In particolare è necessario considerare:
Questi dettagli consentiranno di calcolare il valore degli edifici industriali con precisione.
Avvertenza OMI — Le quotazioni OMI sono intervalli per zona/stato e non fotografano micro-differenze (altezza, baie, impianti, tetto). Indica zona OMI e semestre di riferimento; usa i comparabili locali come controprova.
Per un fabbricato industriale si segue la stessa procedura del precedente caso, valutando però fattori diversi. Per esempio, nel caso di un fabbricato di 300 metri quadri, valutiamo la dimensione complessiva del terreno attorno all’edificio principale, su cui è possibile edificare ancora. Questo fattore inciderà in modo non indifferente al prezzo. Allo stesso modo, il fabbricato si trova in una zona industriale nelle immediate vicinanze di un’uscita autostradale. Anche questo contribuirà a far aumentare il prezzo.
Caso pratico (fabbricato 300 m² + area scoperta edificabile):
Nota: i valori €/m² di partenza si ricavano dalla Banca dati OMI per zona e tipologia; gli aggiustamenti riflettono accessibilità, stato e potenzialità residue. Verificare sempre l’ultima pubblicazione OMI semestrale.
Anche per la stima del valore dei capannoni industriali si seguono gli stessi meccanismi illustrati per i casi precedenti, con l’unica differenza che in questo caso si svolgono i calcoli soltanto in base all’edificio in sé. Facciamo un esempio pratico per chiarire il concetto. Supponiamo di avere un capannone industriale con una metratura totale di 140 metri quadri. La valutazione del capannone parte dal numero di reparti, dai macchinari inseriti al suo interno, dalla presenza di uffici e così via.
Caso pratico (capannone 140 m², h sotto trave 7 m, piazzale 120 m²):
Approccio comparativo (OMI + correttivi)
Controprova reddituale (capitalizzazione):
Nota: Per i valori €/m² di partenza si consultano le quotazioni OMI. In aree metropolitane dinamiche i capannoni possono superare medie locali: ad es. provincia di Milano ~€ 900–950/m² richiesti su portali, a seconda di ubicazione e stato.
A questo artimento abbiamo dedicato una guida specifica per la valutazione immobiliare di un capannone industriale.
Non esiste una “media nazionale” unica e robusta: i valori variano molto per area, stato e dotazioni. Per il 2025, usando OMI (semestre corrente) e comparabili locali, un range ragionevole è ~€ 250–1.200+ /m².
Esempio concreto: area Milano, capannoni nuovi ≈ € 946/m² (prezzo medio metropolitano rilevato da Assolombarda). In province periferiche o immobili datati senza impianti/altezze adeguate i livelli possono scendere sensibilmente. Verifica sempre zona OMI, semestre, stato e comparabili.
(Esempi indicativi 2H-2025 per capannoni standard “buono stato”, senza impianti speciali; range basati su OMI locale + comparabili di mercato. Verificare sempre la zona OMI specifica.) BibLus+2studiofranco.eu+2
| Regione | €/m² (range) | 400 m² (range €) | 500 m² (range €) |
|---|---|---|---|
| Lombardia | 650–1.100 | 260.000–440.000 | 325.000–550.000 |
| Emilia-Romagna | 550–950 | 220.000–380.000 | 275.000–475.000 |
| Veneto | 550–900 | 220.000–360.000 | 275.000–450.000 |
| Piemonte | 500–850 | 200.000–340.000 | 250.000–425.000 |
| Toscana | 500–900 | 200.000–360.000 | 250.000–450.000 |
| Lazio | 480–900 | 192.000–360.000 | 240.000–450.000 |
| Campania | 400–750 | 160.000–300.000 | 200.000–375.000 |
| Puglia | 350–700 | 140.000–280.000 | 175.000–350.000 |
| Sicilia | 300–650 | 120.000–260.000 | 150.000–325.000 |
| Sardegna | 320–650 | 128.000–260.000 | 160.000–325.000 |
Nota: in province “prime” (es. Milano e hinterland) gli asking price possono collocarsi nella parte alta o superare i range, specie per immobili recenti con altezza > 9–10 m, baie multiple, sprinkler, tetti nuovi e fotovoltaico. Esempi di annunci e medie locali confermano livelli prossimi a ~€ 900–950/m².
In un immobile industriale il valore commerciale, detto anche valore di mercato, è il valore di riferimento per la compravendita immobiliare, il riferimento da cui acquirente e venditore troveranno un accordo. Il valore catastale invece è il valore fiscale, ossia la base imponibile a partire dalla quale si applicano le corrispettive imposte sugli immobili considerati. Il valore commerciale (o di mercato) è il prezzo stimato di scambio; il valore catastale è un valore fiscale utilizzato per il calcolo di specifiche imposte.
Il Valore catastale (per imposte d’atto) è dato da:
Rendita catastale moltiplicata x 1,05 (rivalutazione 5%, L. 662/1996) x moltiplicatore di categoria.
(Per gli immobili direzionali A/10 e tutte le categorie D (D/1–D/7) il moltiplicatore è 60)
Esempio: rendita € 3.000 → valore catastale = 3.000 × 1,05 × 60 = € 189.000.
Nota importante
| Categoria catastale | Esempi | Moltiplicatore imposte d’atto |
|---|---|---|
| A/10 | Uffici | 60 |
| D/1 – D/7 | Opifici, capannoni, alberghi, teatri, ecc. | 60 |
Le valutazioni di edifici industriali possono essere necessarie per vari motivi, tra cui l'acquisizione o la cessione di un'attività produttiva, la richiesta di un finanziamento e la determinazione del valore per finalità fiscali o assicurative. Può anche servire in caso di pianificazione patrimoniale o divisione di beni in caso di eredità.
La stima del valore che è possibile eseguire in autonomia online è gratuita e consente di ottenere in pochi istanti una valutazione dell’immobile. Per una valutazione più approfondita occorre rivolgersi a uno specialista del settore. Il costo in questo caso può variare in base alla complessità della valutazione e alle dimensioni dell’edificio.
Occorre semplicemente moltiplicare il valore al metro quadro fornito dall’OMI per la superficie totale dell’immobile in esame. Le quotazioni sono comodamente ottenibili dal sito dell’Agenzia delle Entrate.
Occorre moltiplicare la superficie dell’immobile in esame per la quotazione al metro quadro e, ancora, per i coefficienti di merito.
