Il valore commerciale è il prezzo di mercato verosimile a cui un immobile può essere venduto oggi, determinato dall’incontro tra domanda e offerta nella sua microzona.
Sintesi
Nell’ampia terminologia del settore immobiliare ha molta importanza il termine “valore commerciale”. Cosa si intende per valore commerciale di un immobile? In questo articolo faremo chiarezza sulla definizione e spiegheremo come si calcola senza commettere errori.
Il valore commerciale di un immobile è il valore al quale un immobile può essere venduto sul mercato. Ciò vuol dire che è determinato dall’incontro tra domanda e offerta nella microzona, tenendo conto delle caratteristiche dell’immobile (posizione, stato, pertinenze, qualità costruttiva), cioè di ciò che i partecipanti al mercato effettivamente osservano.
Si considerino per ipotesi due case perfettamente identiche, situate in due città diverse: una nel centro di Milano e una in periferia. Quella in centro avrà sicuramente più valore, poiché più richiesta. Ecco quindi che il mercato definisce il valore commerciale di un immobile, stabilendo a quale range di prezzo può essere venduto.
Abbiamo detto che il valore finale di un immobile è dato solo dal mercato. Tuttavia, per calcolare il valore commerciale di un immobile ovvero il prezzo al quale potrebbe essere messo in vendita si può tenere conto di tre fattori: la superficie commerciale, il prezzo al mq della zona e i coefficienti di merito.
Due approcci equivalenti in prassi:
A) calcoli la superficie commerciale convenzionale (inclusi pesi per pertinenze), poi
Valore = Superficie commerciale × Prezzo al m² × (1 ± coefficienti);
B) applichi i coefficienti alla componente principale (interni) e valorizzi le pertinenze a parte con pesi ridotti (come fatto nell’esempio). Specificare il metodo scelto evita sovra/sottostime.
Il primo fattore della formula per calcolare il valore di un immobile è la superficie commerciale. La superficie commerciale è rappresentata da tutta la superficie che può essere considerata di pertinenza dell’immobile che si desidera valutare. Interni, esterni e le quote percentuali delle parti in comune.
Questa tabella riassume le percentuali di inclusione per il calcolo della superficie commerciale/catastale (convenzioni di prassi e riferimenti all’Allegato C del D.P.R. 138/1998 per il computo catastale).
| Elemento | Percentuale Inclusione |
|---|---|
| Superficie utile netta calpestabile | 100% |
| Mura perimetrali dell'immobile | 100% fino a 50 cm |
| Mura perimetrali in comunione | 50% fino a 25 cm |
| Mansarda | 75% per altezza minima 240 cm, 35% fino a 150 cm |
| Soppalchi | 80% per altezza > 240 cm, 15% se non abitabile |
| Verande | 80% con finiture come vani principali, 60% senza |
| Taverne e seminterrati abitabili | 60% per altezza media minima 240 cm |
Alle superfici appartenenti alla “prima categoria” andranno aggiunte quelle della seconda categoria quali balconi, terrazze, portici, cortili, giardini ecc. (superfici di ornamento), e quelle della terza categoria quali box, cantine, locali tecnici, posti auto ecc. (superfici di vani accessori e parcheggi).
Il secondo fattore della formula per calcolare il valore commerciale di un immobile è il prezzo al metro quadro. Questo lo si può ottenere in due modi:
Il valore commerciale di un immobile al mq varia in base alla zona in cui si trova e ciascuna città presenta zone in cui tale valore presenta importanti differenze.
I coefficienti di merito sono delle percentuali che vanno associate a determinate caratteristiche dell’immobile. Questi possono aumentarne o diminuirne il valore.
Partiamo con una tabella che evidenzia i coefficienti di merito in base allo stato dell’immobile.
| Stato dell'Immobile | Coefficiente per Stato Locativo |
|---|---|
| Da ristrutturare | -10% |
| In buono stato | 0% |
| Abitazione ristrutturata | +5% |
| Finemente ristrutturato | +10% |
| Nuova costruzione | +10% |
In questa tabella, invece, è possibile consultare le variazioni percentuali per i diversi piani di un edificio, in base alla presenza o meno dell'ascensore:
| Piano | Coefficiente Con Ascensore | Coefficiente Senza Ascensore |
|---|---|---|
| Piano seminterrato | -25% | -25% |
| Piano terra o rialzato | -10% con giardino | -20% |
| Primo piano | -10% | -10% |
| Secondo piano | -3% | -15% |
| Terzo piano | 0% | -20% |
| Piani superiori | +5% | -30% |
| Ultimo piano | +10% | -30% |
| Attico | +20% | -20% |
Per ciò che riguarda il riscaldamento, i coefficienti sono i seguenti:
| Tipo di Impianto di Riscaldamento | Coefficiente |
|---|---|
| Autonomo | +5% |
| Centralizzato | 0% |
| Centralizzato con contabilizzatore | +2% |
| Assente | -5% |
Infine, vediamo i coefficienti per l’esposizione e la vista.
| Esposizione e Vista | Coefficiente |
|---|---|
| Vista esterna panoramica | +10% |
| Vista esterna | +5% |
| Vista interna | -5% |
| Completamente interna | -10% |
Ora che abbiamo visto tutti e tre i fattori che occorrono per calcolare il valore commerciale di un immobile, facciamo un esempio per comprendere meglio quanto esposto.
Consideriamo come esempio un immobile con una superficie interna di 120 mq più 50 mq di giardino e 30 mq di garage. Si tratta di una villetta in buono stato, situata in una zona in cui il prezzo al mq è di 2.500€. Ovviamente si trova al piano terra, ha una vista esterna, il riscaldamento è autonomo.
Alla luce di tutto ciò, procediamo con le operazioni.
1. Calcolo del Valore Base: prima di tutto, calcoliamo il valore base dell'immobile, che è il prodotto della sua superficie interna e del prezzo al mq.
- Superficie interna: 120 mq
- Prezzo al mq: 2.500€
- Valore base = 120 mq * 2.500€/mq
2. Teniamo conto dei coefficienti: villetta in buono stato (0%), piano terra con giardino (-10%), vista esterna (+5%), riscaldamento autonomo (+5%)
3. Valore giardino e garage: generalmente il giardino e il garage hanno un valore per mq inferiore rispetto alla superficie interna. Per semplicità, assumeremo che il loro valore per mq sia la metà di quello dell'immobile:
- Valore del giardino = 50 mq x (2.500€/mq) / 2
- Valore del garage = 30 mq x (2.500€/mq) / 2
Iniziamo col calcolo del valore commerciale dell’immobile.
Il valore base dell'immobile è di 300.000€.
- Riduzione per il piano terra con giardino: -30.000€
- Aumento per vista esterna: +13.500€
- Aumento per riscaldamento autonomo: +14.175€
E aggiungeremo il valore del giardino e del garage:
- Valore del giardino: +62.500€
- Valore del garage: +37.500€
Sommando tutte queste componenti si ottiene il valore commerciale dell'immobile, ovvero 397.675€. Questo potrebbe essere una buona base da cui partire per le contrattazioni di compravendita.
Il valore può essere stimato con approcci diversi, scelti in base alla tipologia e alla disponibilità di dati. Qui di seguito illustriamo i principali metodi di calcolo del valore commerciale di un immobile.
Confronta transazioni recenti di immobili simili nella stessa zona, “omogeneizzando” i prezzi per superficie, stato, piano, pertinenze e caratteristiche. È il più adatto al residenziale, perché riflette direttamente il mercato.
Stima il valore come costo di ricostruzione a nuovo meno il deprezzamento fisico/funzionale, eventualmente sommando il valore dell’area. È indicato per nuove costruzioni, ristrutturazioni importanti o beni con pochi comparabili.
Valuta la capacità di generare cassa dalla locazione: valore ≈ reddito operativo netto / tasso di capitalizzazione (oppure con un flusso di cassa scontato). È preferito per immobili a reddito (uffici, retail, turistico).
Ecco come ricavare una stima di valore commerciale partendo dal valore catastale, tenendo presente che non esiste una conversione legale automatica.
1) Parti dal valore catastale
Calcolalo dalla rendita catastale rivalutata e moltiplicata per il coefficiente previsto per la categoria (abitativo, uffici, negozi ecc.). È una base fiscale, non di mercato.
2) Stima un “moltiplicatore di mercato”
Raccogli 3–5 vendite recenti di immobili simili nella stessa microzona; per ciascuno calcola il rapporto “prezzo di compravendita / valore catastale” e fai una media (meglio ponderata per caratteristiche e stato). Quel rapporto medio è il moltiplicatore (m).
3) Applica la conversione
Valore commerciale stimato ≈ valore catastale × (m).
Esempio: se il valore catastale dell’alloggio è 110.000 € e dai comparabili ricavi (m = 1{,}65), allora ≈ 181.500 €.
Avvertenza: Il risultato è indicativo: microzona, stato manutentivo, pertinenze, abusi sanabili/insanabili e liquidità del mercato locale possono spostare molto la stima. Per decisioni economiche importanti serve una perizia professionale.
La posizione è cruciale. Un immobile situato in una zona ben collegata, vicina a servizi come trasporti, scuole e negozi, tende ad avere un valore più elevato. Anche la sicurezza del quartiere e la sua attrattività, come la presenza di aree verdi o di interesse storico-culturale, sono fattori importanti.
Le condizioni di un immobile influenzano significativamente il suo valore. Un edificio ben mantenuto, con ristrutturazioni recenti e finiture di alta qualità, avrà un valore superiore rispetto a uno in cattive condizioni o obsoleto. Caratteristiche come l'efficienza energetica e l'impiantistica moderna possono anche incrementare il valore.
Il valore commerciale di un immobile è fortemente legato alla situazione del mercato immobiliare locale. In un mercato in crescita, con alta domanda e scarsa offerta, i prezzi tendono a salire. Al contrario, in un mercato stagnante o in calo, con sovrabbondanza di offerta e bassa domanda, i prezzi possono scendere. Fattori come le condizioni economiche locali, i trend di sviluppo urbano e gli eventi socio-politici possono influenzare notevolmente il mercato.
