La valutazione immobiliare di un capannone industriale si basa soprattutto sul confronto con compravendite comparabili, correggendo i prezzi per logistica, caratteristiche tecniche, stato manutentivo e dotazioni (piazzali, accessi, impianti), fino a ottenere un valore di mercato motivato e “difendibile”. Le quotazioni OMI possono aiutare a inquadrare l’ordine di grandezza, ma non sostituiscono la stima puntuale del singolo immobile.
Sintesi
La valutazione immobiliare di un capannone industriale finalizzata alla sua cessione o ad altre finalità si articola in modo differente rispetto alla valutazione di immobili con funzione abitativa o esercizi commerciali. I fattori da considerare e le fasi del processo valutativo possono essere gli stessi ma a cambiare sono l’approccio, la prospettiva e il punto di vista. In questo articolo illustriamo nel dettaglio come valutare un capannone industriale e quali sono gli aspetti da considerare.
Indichiamo di seguito i principali fattori che vengono considerati nella valutazione dei capannoni industriali a uso produttivo.
La posizione in cui si trova il capannone oggetto di valutazione gioca un ruolo decisivo nella stima del suo valore. Il criterio di valutazione, in questo caso, è diametralmente opposto a quello applicato per gli immobili con funzione abitativa e gli esercizi commerciali dedicati alla vendita o rivendita di prodotti.
Se nella valutazione di altre tipologie di immobili il valore tende a salire man mano che ci si avvicina al centro della città, per la stima del valore di un capannone industriale si attribuisce più importanza alla vicinanza e facilità di accesso a importanti arterie di comunicazione e scorrimento, snodi autostradali, tangenziali, porti e aeroporti, che facilitano il raggiungimento della struttura.
Ipotizziamo che un capannone si trovi in una zona residenziale o interna di una città. Il fabbricato in sé potrebbe teoricamente assumere valore trovandosi in un’area in cui i prezzi al metro quadro sono in genere più alti che in altre parti del territorio comunale, ma l’ubicazione centrale comporta una lunga serie di limitazioni e vincoli che rischierebbero di pregiudicare lo svolgimento delle attività produttive.
Nelle aree centrali e residenziali l’insediamento di attività produttive è ammesso solo se compatibile con gli strumenti urbanistici e i regolamenti comunali, oltre che con le norme sanitarie e ambientali, e può essere soggetto a prescrizioni per ridurre l’impatto sul contesto abitato. In pratica possono essere previste:
(Per le emissioni si fa riferimento generale al D.Lgs. 152/2006, art. 269; e AUA introdotta dal DPR 59/2013.)
Tali limitazioni, di norma, risultano meno penalizzanti quando il capannone si trova all’interno di aree produttive/industriali previste dagli strumenti urbanistici; restano comunque applicabili le regole su rumore, emissioni e sicurezza, oltre alle eventuali prescrizioni autorizzative.
Queste zone sono solitamente composte da un aggregato continuo di capannoni industriali, artigianali e commerciali di varie tipologie e dimensioni, con annessi piazzali.
Le zone artigianali/industriali sono in genere dislocate in aree periferiche e periurbane o in appositi poli esterni a vocazione prettamente industriale, adibiti esclusivamente a funzioni produttive.
Nella valutazione delle dimensioni di un capannone industriale si considerano:
Nella perizia di valutazione di un capannone industriale è opportuno tenere presente la tipologia di attività produttiva a cui l’immobile è deputato. Un capannone di metratura contenuta è adatto a determinate attività, come per esempio la microproduzione alimentare su piccola scala.
Per altre tipologie di attività produttiva, come per esempio la verniciatura a ciclo continuo di profilati in ferro o alluminio, sono richiesti spazi più ampi per gli impianti di lavorazione e lo stoccaggio dei materiali.
Un fattore importante nella valutazione immobiliare di un capannone industriale è la disponibilità di spazi adeguati in cui mezzi anche pesanti, come camion e autoarticolati, possano accedere, parcheggiare, sostare ed effettuare agevolmente manovre e operazioni di carico e scarico.
Se il capannone oggetto di valutazione dispone di un ampio piazzale di manovra privato, riservato a dipendenti, collaboratori, fornitori e clienti dell’azienda, la quotazione dell'immobile aumenta. La disponibilità di spazi di manovra limitati è, invece, un fattore penalizzante.
Un capannone messo sul mercato in buone condizioni manutentive è senz'altro più appetibile di uno che, a parità di dimensioni e caratteristiche costruttive, necessita di urgenti interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.
L’anno di costruzione è un altro fattore importante nella valutazione dei capannoni industriali. Un capannone edificato di recente usando tecniche di prefabbricazione e impianti all’avanguardia avrà un valore di gran lunga superiore rispetto a un vecchio stabilimento con struttura portante in cemento armato e murature in laterizio, che risulta essere più dispendioso in termini di manutenzione e meno performante dal punto di vista energetico.
Ma questo criterio può variare a seconda della finalità della valutazione. Ipotizziamo, per esempio, che la valutazione immobiliare debba essere effettuata con il fine di cambiare la destinazione d’uso dei capannoni e convertirli in complessi abitativi o strutture ristorative e ricettive. In questo caso, un edificio pluripiano in possesso dei requisiti per poter addirittura rientrare nella categoria di archeologia industriale è valutato certamente di più in confronto a un’anonima struttura prefabbricata.
Il fattore luminosità può sembrare irrilevante in un edificio dedicato alla produzione industriale, ma in realtà è un aspetto che viene premiato in fase di valutazione immobiliare. La disponibilità di luce naturale influisce sulla quantità di energia elettrica da destinare all'illuminazione artificiale degli spazi. Se l’illuminazione naturale è buona, il sito consuma meno energia ed è valutato positivamente. A meno che la specifica tipologia di produzione richieda una bassa illuminazione, la luminosità dell’edificio concorre a determinarne il valore.
Per un approfondimento sulla stima di immobili industriali in senso più generico, si può consultare la nostra guida alla valutazione degli immobili industriali.
È opportuno che la stima del valore di mercato di un capannone industriale arrivi da una fonte autorevole. Si consiglia di rivolgersi a un professionista abilitato, come un agente immobiliare specializzato nel settore industriale, un valutatore immobiliare certificato, un perito industriale o un geometra, architetto o ingegnere debitamente iscritti ai relativi albi professionali.
Per poter elaborare una stima del valore del capannone industriale oggetto di valutazione, occorre seguire un iter codificato. Indichiamo di seguito le fasi del processo valutativo.
Prima di visionare l’immobile, il professionista incaricato raccoglie informazioni sul capannone industriale in esame, consultando elaborati planimetrici, mappe, dati e visure catastali. Occorre verificare se sull'immobile gravino ipoteche o vincoli di altra natura.
È altresì utile controllare cosa preveda lo strumento urbanistico comunale vigente (PRG/PGT/PUG o equivalente) per l’area in questione e se vigono vincoli o prescrizioni specifiche (urbanistiche, paesaggistiche, ambientali). Se sono previsti grossi interventi di potenziamento infrastrutturale e di espansione del reticolo viario nella zona in cui si trova il capannone, il suo valore è destinato a salire.
Il professionista si reca personalmente in loco per un sopralluogo in cui ispeziona con attenzione il fabbricato a uso industriale e ne valuta obiettivamente le condizioni strutturali e manutentive, tenendo conto di eventuali opere di riqualifica e interventi di efficientamento energetico eseguiti nel corso degli anni. Durante la visita in loco, il professionista effettua misurazioni e rilievi al fine di individuare eventuali criticità.
Il risultato della raccolta e dell'elaborazione dei dati produce un quadro descrittivo della situazione del fabbricato a uso industriale da confrontare con altri immobili simili. Il professionista incaricato esegue le necessarie indagini di mercato, in cui reperisce dati recenti relativi a capannoni industriali aventi analoghe dimensioni e caratteristiche costruttive, ubicati in zone comparabili del territorio del comune in cui si trova l’immobile in esame e delle zone limitrofe.
Ulteriore riferimento è la Banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, che pubblica con cadenza semestrale un intervallo minimo–massimo dei valori di mercato (e di locazione) per unità di superficie, distinti per Comune, zona OMI (zona territoriale omogenea), tipologia immobiliare e stato conservativo.
Effettuate le opportune analisi comparative, il professionista elabora una stima del valore di mercato del capannone oggetto di valutazione, tenendo conto dell’ubicazione e dello stato di conservazione generale del fabbricato e prendendo in considerazione l’andamento del mercato immobiliare al momento della perizia.
Al termine dell’operazione, il professionista redige un report in cui indica il valore del capannone, specificando le operazioni eseguite per svolgere la valutazione.
Quando si parla di “prezzo al mq” di un capannone industriale usato, bisogna prima chiarire a quale superficie ci si riferisce: nel mercato industriale capita che gli operatori ragionino su mq coperti (superficie lorda del fabbricato), ma nelle perizie è frequente ricondursi a una superficie commerciale/convenzionale che “pesi” anche uffici, soppalchi, tettoie e aree esterne con opportuni coefficienti (vedi paragrafo dedicato).
In pratica, il prezzo al mq si ricava con un’analisi comparativa: si raccolgono dati di compravendite e offerte realmente comparabili (zona industriale simile, destinazione d’uso omogenea, taglio dimensionale vicino), poi si fanno aggiustamenti per differenze che incidono molto nel comparto produttivo, ad esempio:
I valori OMI sono un supporto utile per “inquadrare” il probabile ordine di grandezza e verificare coerenza, ma vanno letti per quello che sono: intervalli di quotazione semestrali per zona OMI, non il “prezzo certo” del singolo immobile. Per questo, nelle stime professionali l’OMI integra (non sostituisce) il confronto con comparabili e gli aggiustamenti tecnici.
L’area esterna (piazzali, rampe, parcheggi, fasce di rispetto, aree verdi, varchi e recinzioni) non è un “di più” marginale: nel comparto industriale può incidere in modo determinante perché abilita o limita la logistica quotidiana (accesso mezzi pesanti, inversioni, stalli, aree di attesa e sicurezza).
Nella pratica estimativa si procede così:
Quanto alla quantificazione, i metodi più usati sono:
L’importante è motivare il “peso” riconosciuto ai piazzali: un’area ampia e ben attrezzata in un polo logistico può incidere molto più che in un contesto dove la manovra è irrilevante o impossibile.
Per superficie convenzionale (o commerciale) si intende una superficie “ponderata”: non coincide sempre con la superficie calpestabile o con la lorda, perché serve a trasformare componenti diverse dell’immobile (parte produttiva, uffici, soppalchi, tettoie, aree esterne) in un’unica grandezza utile per applicare un valore unitario e fare confronti di mercato coerenti.
In sostanza:
Esempi tipici di elementi che, nelle stime, vengono spesso “pesati” in modo differenziato:
Da non confondere con la superficie catastale (calcolata con regole specifiche per finalità catastali) e con la superficie calpestabile (misura “fisica” interna): per stimare un capannone, ciò che interessa è una misura che rispecchi il modo in cui il mercato attribuisce valore alle sue parti.
Le condizioni manutentive del fabbricato, lo stato di usura delle finiture interne ed esterne e la necessità di riparazioni o interventi di ristrutturazione possono influenzare considerevolmente il valore del capannone. Un’adeguata e costante manutenzione ordinaria aiuta a mantenere o aumentare il valore dell'immobile.
L'ubicazione è cruciale nella valutazione. I capannoni ubicati in aree ben servite da infrastrutture e con facile accesso a snodi autostradali e importanti arterie di comunicazione e scorrimento tendono ad avere un valore più elevato rispetto a quelli situati in località remote o meno accessibili.
