Zona Residenziale

Jessica Maggi
03.04.2024, 12:52
5 min

Zona Residenziale: Cos’è e Quali sono le Sue Caratteristiche

Le zone residenziali sono in genere le più ambite da chi cerca casa. Si tratta di quartieri vicini al centro ma al contempo tranquilli per le famiglie, ben serviti, sicuri e per nulla congestionati dal traffico motorizzato. Vivere in zone di questo tipo significa mantenere un tenore di vita elevato, grazie alla presenza di aree verdi, servizi, ottimi trasporti e attività ricreative e culturali. Vediamo nello specifico cosa significa zona residenziale e quali sono le caratteristiche che contraddistinguono quest’area così ambita e richiesta. 

Zona residenziale: significato

Le zone residenziali sono quelle aree di un comune in cui prevalgono edifici con funzione abitativa su quelli commerciali, direzionali, produttivi, industriali e rurali. 

In genere, sono definite zone residenziali:

  • parti del territorio comunale composte da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale; 
  • parti del territorio comunale totalmente o parzialmente edificate, su cui insistono edifici o complessi edilizi di costruzione recente o relativamente recente;
  • parti del territorio comunale inedificate e destinate a nuovi complessi insediativi.

Nelle zone residenziali, in genere delimitate da apposita segnaletica stradale, si trovano prevalentemente stabili medio-signorili con giardino e servizio di portineria, villette unifamiliari e plurifamiliari e, in linea di massima, abitazioni con standard energetici elevati e caratteristiche costruttive e tecnologiche di buon livello.

Il concetto di zona residenziale è stato introdotto dal Regolamento di esecuzione e attuazione del nuovo codice della strada, emanato con il decreto del Presidente della Repubblica numero 495 del 16 dicembre 1992 e successivamente aggiornato con le modifiche apportate dal decreto legge numero 76 del 16 luglio 2020

Servizi e infrastrutture nelle zone residenziali

Zona residenziale

Le zone residenziali si presentano in genere come piccole aree autosufficienti per i servizi di base. I residenti non devono necessariamente allontanarsi per accedere ai servizi di uso quotidiano, come per esempio: 

  • scuole; 
  • pubblici esercizi; 
  • uffici postali; 
  • banche;
  • ambulatori medici; 
  • biblioteche;
  • palestre; 
  • luoghi di culto; 
  • centri culturali.

Sono, quindi, garantiti i servizi primari, senza, però, generare un addensamento terziario, che caratterizza solitamente le aree più interne e centrali della città. Gli spazi residenziali sono, in linea di massima, le aree del comune con una più massiccia presenza di spazi verdi, parchi, giardini urbani e aree ricreative. 

È raro che all’interno delle aree residenziali vengano attuati grossi interventi di potenziamento infrastrutturale e di espansione del reticolo viario, che deturperebbero il paesaggio urbano e favorirebbero un aumento del traffico veicolare, infrangendo i requisiti di vivibilità e qualità ambientale che caratterizzano queste zone della città.

Nelle aree residenziali è consentita la presenza di: 

  • teatri e cinematografi, purché non arrechino in alcun modo disturbo o molestia ai residenti;
  • laboratori con non più di 10 dipendenti, limitatamente ai piani seminterrati, terreni e rialzati degli stabili, purché non producano rumori o esalazioni molesti; 
  • officine, purché vi sia annessa una superficie coperta pari ad almeno il doppio della superficie utile e non si producano, anche in questo caso, rumori o esalazioni molesti.

In linea generale, nelle zone residenziali sono ammesse solo le attività che, a giudizio del consiglio comunale e delle autorità competenti, non contrastino con le peculiari caratteristiche della zona. Oltre il limite dell’area residenziale possono sorgere complessi industriali, infrastrutture e impianti di grandi dimensioni, come per esempio ipermercati e centri commerciali. 

Viabilità nelle zone residenziali

La viabilità interna di una zona residenziale non è, in genere, interessata da un massiccio traffico veicolare di attraversamento ma solo da traffico di accesso alle abitazioni e ai servizi di base. Una zona residenziale è solitamente servita da linee di trasporto pubblico che la collegano al resto del comune nonché ad altre località nei dintorni. 

Nella maggior parte dei casi gli spazi residenziali sono permeati da una capillare rete di percorsi pedonali e ciclabili, spesso indipendenti e svincolati dalle strade dedicate al traffico motorizzato. Le zone residenziali sono in genere composte da insiemi di isolati in cui è privilegiata la mobilità pedonale e ciclabile.

La rete stradale dedicata al traffico motorizzato nelle zone residenziali tende, pertanto, a essere decisamente meno congestionata rispetto ad altre parti della città, come per esempio le aree periferiche a ridosso di importanti arterie di comunicazione e scorrimento, caratterizzate da un intenso viavai di mezzi anche pesanti. Nelle aree residenziali difficilmente si manifestano fenomeni di congestione.

Che differenza c’è tra zona residenziale e quartiere dormitorio?

Le zone residenziali e i cosiddetti quartieri dormitorio sono aree di territori comunali adibite a funzioni prevalentemente abitative. 

I quartieri dormitorio, caratterizzati da un’alta densità di costruzione, occupano in genere le aree più periferiche e marginali delle grandi città e sono composti da un fitto agglomerato di edifici abitativi di tipo popolare e ultrapopolare, spesso di qualità architettonica non eccelsa, con distanze tra gli stabili talvolta minime. Nelle zone residenziali, ubicate in genere nei pressi del centro, prevalgono invece le abitazioni di tipo medio-signorile, caratterizzate da rifiniture e standard costruttivi e tecnologici di buon livello.

Un altro aspetto che differenzia le zone residenziali dai quartieri dormitorio è la pressoché totale assenza in quest’ultimi di aree verdi e spazi adibiti alla socializzazione tra i residenti, eccetto rari parchi giochi dedicati, però, a un’unica fascia di età. I quartieri dormitorio sono in genere poveri anche di servizi e negozi, a differenza delle zone residenziali. In questi contesti emerge maggiormente il fenomeno dell’isolamento sociale e crescono i gesti di inciviltà. Questo aspetto li rende tendenzialmente poco attrattivi e poco frequentati da chi non vi risiede.  

Quanto costa comprare casa in una zona residenziale?

Comprare casa in una zona residenziale rappresenta un buon investimento soprattutto in prospettiva, per la presenza di ottimi servizi e collegamenti. Le quotazioni crescono di pari passo con l’attrattiva del luogo. 

Nelle realtà residenziali di prestigio, come per esempio l’avveniristico quartiere City Life di Milano, i prezzi al metro quadro superano i 10.000 euro. A Roma, piacevoli aree residenziali in forte sviluppo come EUR, Torrino e Tintoretto a sud della città sono ancora lontane dai prezzi imposti dalle zone più centrali.

Per avere un’idea dei prezzi al metro quadro degli immobili nelle varie zone, può essere utile usare il nostro pratico strumento digitale. Inserendo il nome o il CAP della località di interesse, puoi visionare il prezzo al metro quadro relativamente alla vendita e alla locazione, analizzare grafici che indicano l’andamento del mercato immobiliare locale ed effettuare valutazioni immobiliari

Tre punti chiave
  • Le zone residenziali sono quelle aree di un comune in cui prevalgono edifici con funzione abitativa su quelli commerciali, direzionali, produttivi, industriali e rurali.
  • Le zone residenziali si presentano in genere come piccole aree autosufficienti per i servizi di base, sicure, tranquille e ottimamente collegate al resto del comune e ai dintorni.
  • Le zone residenziali sono in genere tra le più ambite, richieste e ricercate da chi vuole comprare casa e ciò determina un aumento del prezzo al metro quadro degli immobili.

Fonti 

FAQ

Quali sono i fattori da considerare nella valutazione di una zona residenziale per l'acquisto di un immobile?

Nella valutazione di una zona residenziale per l'acquisto di un immobile è opportuno considerare la posizione, la sicurezza, la qualità dei servizi disponibili, la viabilità, l'accessibilità ai trasporti pubblici, la disponibilità di aree verdi e spazi ricreativi e la distanza da possibili fonti di inquinamento e disturbo ambientale, come complessi industriali e strade ad alta percorrenza. Esaminare questi fattori ti aiuterà a valutare se l’acquisto di un immobile in una determinata zona sia conveniente o meno.

Qual è l'impatto della zona in cui è ubicata sul valore di una proprietà?

La posizione, l’accessibilità ai servizi di base, la qualità delle infrastrutture, la sicurezza, la reputazione e il tenore di vita di una zona concorrono a determinare il valore degli immobili che vi sorgono, unitamente all'andamento del mercato immobiliare locale.

Perché un appartamento in una zona residenziale costa così tanto di più rispetto a un’area periferica?

Nelle zone residenziali in genere vi è una minore disponibilità di terreni edificabili rispetto alle aree periferiche. La scarsità di terreni edificabili determina un aumento dei prezzi delle proprietà in queste zone, ulteriormente favorito dall’alta domanda.

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.