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★★★★★ Gratuita · Senza impegnoCategoria Immobile A2: Guida alle Categorie Catastali Abitative
La categoria catastale A/2 comprende le abitazioni di tipo civile, ossia immobili residenziali ordinari con caratteristiche costruttive, finiture e dotazioni generalmente di livello medio. Serve a identificare la tipologia catastale dell’immobile e contribuisce, insieme alla classe, alla consistenza e alla tariffa d’estimo, alla determinazione della rendita catastale.
Sintesi
Le categorie catastali sono una classificazione degli immobili in base alla tipologia. Queste sono definite con simboli alfanumerici e vengono usate per determinare la rendita catastale. In questo articolo presentiamo una guida completa sulla categoria immobile A2.
La categoria di immobili A2 comprende gli immobili ad uso abitativo di tipo civile. Si tratta quindi della categoria catastale che comprende numerosissimi fabbricati poiché include tutte le abitazioni che si collocano in una fascia di qualità media.
La categoria catastale A2 si differenzia dalle altre di tipo A che comprendono abitazioni di tipo signorile (A1), abitazioni di tipo economico (A3), abitazioni di tipo popolare (A4), abitazioni di tipo ultrapopolare (A5), abitazioni di tipo rurale (A6), villini (A7), ville (A8), ecc.
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La categoria catastale dell’immobile può essere verificata attraverso una visura catastale. Nel documento, oltre alla categoria A/2, sono riportati dati come la classe catastale, la consistenza, la superficie e la rendita catastale.
La visura può essere richiesta utilizzando gli identificativi catastali dell’immobile, ossia Comune, foglio, particella e subalterno. Il proprietario può inoltre consultare online i dati catastali degli immobili di cui risulta titolare attraverso i servizi dell’Agenzia delle Entrate.
Gli immobili di categoria A2 si caratterizzano per destinazione d'uso, finiture, caratteristiche e contesto.
La categoria catastale A2 non dipende soltanto dal valore commerciale dell’abitazione e non può essere modificata liberamente dal proprietario. Una variazione può rendersi necessaria quando vengono eseguiti interventi che modificano in modo rilevante la consistenza, la distribuzione degli spazi, la destinazione d’uso o le caratteristiche dell’immobile.
Per esempio, una ristrutturazione importante potrebbe determinare il passaggio da A3 ad A2 qualora l’abitazione acquisisca caratteristiche costruttive, impiantistiche e qualitative compatibili con quelle delle abitazioni di tipo civile.
L’aggiornamento viene generalmente presentato da un tecnico abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere, mediante la procedura DOCFA. La proposta di nuovo classamento è successivamente sottoposta al controllo dell’Agenzia delle Entrate.
Quando si valuta un immobile A/2, è utile verificare la rendita catastale, utilizzata per determinare la base imponibile di diverse imposte immobiliari.
La rendita catastale riportata nella visura viene utilizzata come base per determinare il valore fiscale dell’immobile. I coefficienti applicati cambiano in base all’imposta da calcolare.
In caso di acquisto soggetto all’imposta di registro e di applicazione del sistema del prezzo-valore, il valore catastale si calcola moltiplicando la rendita rivalutata del 5%:
Quando l’immobile A2 è soggetto a IMU, come nel caso di una seconda casa, la base imponibile si ottiene invece moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente 160. Alla base imponibile deve poi essere applicata l’aliquota stabilita dal Comune.
Presso l'ufficio del catasto, ovvero l'ufficio pubblico dove sono conservati i registri catastali con tutte le informazioni su tutti gli immobili presenti sul territorio, le differenze tra gli immobili di categoria A2, A3, A4 e A5 sono delineate nel modo descritto nella seguente tabella.
| Categoria | Descrizione | Esempio |
|---|---|---|
| A1 | Abitazioni di tipo signorile, con finiture di pregio e comfort elevato. | Appartamento in palazzo di lusso o in zona esclusiva. |
| A2 | Abitazioni di tipo civile, con finiture di buona qualità e impianti standard. | Appartamento in zona residenziale con buoni servizi. |
| A3 | Abitazioni di tipo economico, con finiture semplici e impianti essenziali. | Casa in periferia con finiture economiche e impianti base. |
| A4 | Abitazioni di tipo popolare, con finiture e impianti molto semplici, destinate a fasce meno abbienti. | Alloggio in vecchio condominio popolare. |
| A5 | Abitazioni di tipo ultrapopolare, con finiture essenziali o precarie, talvolta in condizioni di degrado. | Stabile in condizioni precarie o baracca. |
Spesso si confondono i termini categoria catastale e classe catastale, tuttavia essi non sono sinonimi.
A differenza delle categorie catastali, che come abbiamo visto sono delle tipologie di edifici specifici, le classi catastali rappresentano un'ulteriore suddivisione all'interno della categoria catastale, che indica il grado di redditività di un immobile.
Quindi, ad esempio, se parliamo di abitazioni di tipo signorile, civile, economico, popolare, ville, villini ecc. parliamo di categorie catastali.
La classe catastale esprime, all’interno della stessa categoria e zona censuaria, il diverso grado di capacità reddituale dell’immobile. Il numero dei vani o dei locali riguarda invece la consistenza catastale, che costituisce un dato distinto dalla classe.
Quindi, in definitiva, quando si parla di catasto, quindi di edifici e immobili, sono da prendere in considerazione:
“Non esiste un elenco nazionale e uniforme di classi da 1 a 5 per gli immobili A/2. Per ciascuna zona censuaria, ogni categoria viene suddivisa nel numero di classi necessario a rappresentare i diversi gradi di capacità reddituale riscontrati localmente.
Di conseguenza, il numero delle classi disponibili e il significato concreto di ciascuna classe possono variare da un Comune o da una zona censuaria all’altra. La classe attribuita al singolo immobile è riportata nella visura catastale.”
Le classi non corrispondono quindi a cinque livelli nazionali prestabiliti di qualità, ma sono definite nel quadro di classificazione della specifica zona censuaria.
A proposito delle classi catastali occorre tenere presente questi due punti:
Talvolta ci si potrebbe porre questa domanda pensando ad una sorta di relatività in base al contesto. Ad ogni modo, la risposta è no, la categoria catastale A2 non comprende abitazioni di tipo economico. Essa identifica abitazioni di tipo civile, che si caratterizzano per una qualità costruttiva e impiantistica di livello medio, con finiture di buona qualità ma senza elementi di lusso.
Le abitazioni di tipo economico sono invece classificate nella categoria catastale A3, che rappresenta immobili con caratteristiche più semplici rispetto alla categoria A2, come materiali di costruzione e impianti essenziali.
Quindi, occorre ricordarsi questa differenza sostanziale (in ottica di valutazione immobiliare è fondamentale!):
La differenza tra abitazione civile e di tipo economico non è scontata, poiché da un punto di vista linguistico, un'abitazione di tipo economico si può definire "civile" e viceversa. Tuttavia, abbiamo visto che il linguaggio tecnico e normativo prevede tra le due tipologie una differenza che riguarda la qualità dell'edificio.
Le abitazioni di tipo civile presentano finiture di buona qualità e impianti standard (es. un appartamento in zona residenziale con buoni servizi).
Le abitazioni di tipo economico presentano finiture semplici e impianti essenziali (es. una casa in periferia con finiture economiche e impianti base).
Non è possibile stabilire il valore di mercato di un immobile sulla sola base della categoria A/2. Il prezzo dipende da fattori come ubicazione, superficie, stato di conservazione, piano, esposizione, dotazioni, caratteristiche del fabbricato e andamento del mercato locale. Un immobile A/2 può quindi valere più o meno di un immobile appartenente a un’altra categoria catastale.
Gli immobili in categoria A2 sono abitazioni di tipo civile, caratterizzate da costruzioni di qualità media, con finiture e impianti standard, destinate principalmente a uso residenziale. Non rientrano né tra gli immobili di lusso né tra quelli economici.
Sì, gli immobili di categoria A2 possono essere situati in diverse zone urbanistiche, dalle aree urbane centrali alle periferiche, purché rispettino i requisiti di abitazioni civili, con adeguata qualità costruttiva e servizi.
Le abitazioni A2 devono avere una suddivisione degli spazi razionale, con ambienti ben distribuiti per il comfort residenziale. Devono includere servizi igienici e sanitari esclusivi, ovvero dedicati all'abitazione senza condivisione con altre unità immobiliari.
No. Le case di cura e gli ospedali non rientrano nella categoria A/2. In base alle caratteristiche oggettive dell’immobile, possono essere classificati nella categoria B/2 oppure D/4. La categoria B/1 riguarda invece collegi, convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari e caserme.
Un immobile A/2 presenta generalmente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di finitura rispondenti alle ordinarie richieste del mercato residenziale locale, mentre un immobile A/3 presenta caratteristiche più economiche e impianti normalmente limitati a quelli indispensabili. La categoria concorre alla determinazione della rendita catastale, ma non consente, da sola, di stabilire il valore di mercato dell’immobile.
No, i negozi rientrano generalmente nella categoria C1 (negozi e botteghe) e gli studi privati possono rientrare in A10 (uffici e studi privati). La categoria A2 è esclusivamente destinata a abitazioni civili.
Gli immobili A2 devono garantire un livello minimo di comfort abitativo, quindi è previsto che dispongano di impianti tecnologici adeguati all'uso residenziale. Tuttavia, in alcuni casi, le versioni più datate possono avere dotazioni più semplici rispetto agli standard moderni.
Sì, se gli alloggi sono ad uso abitativo permanente e rispettano i requisiti di abitazioni civili. Tuttavia, alcune strutture turistiche possono rientrare in altre categorie, come D2 (alberghi e pensioni), a seconda della loro destinazione d’uso.
I castelli e i palazzi di eminente pregio artistico o storico sono classificati nella categoria A/9. La sola ubicazione in un edificio antico o storico, tuttavia, non esclude la categoria A/2: una singola unità abitativa può essere classificata A/2 se presenta le caratteristiche proprie dell’abitazione civile e non quelle dell’A/9.
Le abitazioni in categoria A2 devono avere rifiniture di livello rispondente a una buona qualità costruttiva, adeguata al comfort residenziale, ma senza elementi di lusso, che rientrerebbero nella categoria A1.
Gli immobili in categoria A2 sono abitazioni di tipo civile, caratterizzate da costruzioni di qualità media, con finiture e impianti standard, destinate principalmente a uso residenziale. Non rientrano né tra gli immobili di lusso né tra quelli economici.
Sì, gli immobili di categoria A2 possono essere situati in diverse zone urbanistiche, dalle aree urbane centrali alle periferiche, purché rispettino i requisiti di abitazioni civili, con adeguata qualità costruttiva e servizi.
Le abitazioni A2 devono avere una suddivisione degli spazi razionale, con ambienti ben distribuiti per il comfort residenziale. Devono includere servizi igienici e sanitari esclusivi, ovvero dedicati all'abitazione senza condivisione con altre unità immobiliari.
No. Le case di cura e gli ospedali non rientrano nella categoria A/2. In base alle caratteristiche oggettive dell’immobile, possono essere classificati nella categoria B/2 oppure D/4. La categoria B/1 riguarda invece collegi, convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari e caserme.
Un immobile A/2 presenta generalmente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di finitura rispondenti alle ordinarie richieste del mercato residenziale locale, mentre un immobile A/3 presenta caratteristiche più economiche e impianti normalmente limitati a quelli indispensabili. La categoria concorre alla determinazione della rendita catastale, ma non consente, da sola, di stabilire il valore di mercato dell’immobile.
No, i negozi rientrano generalmente nella categoria C1 (negozi e botteghe) e gli studi privati possono rientrare in A10 (uffici e studi privati). La categoria A2 è esclusivamente destinata a abitazioni civili.
Gli immobili A2 devono garantire un livello minimo di comfort abitativo, quindi è previsto che dispongano di impianti tecnologici adeguati all'uso residenziale. Tuttavia, in alcuni casi, le versioni più datate possono avere dotazioni più semplici rispetto agli standard moderni.
Sì, se gli alloggi sono ad uso abitativo permanente e rispettano i requisiti di abitazioni civili. Tuttavia, alcune strutture turistiche possono rientrare in altre categorie, come D2 (alberghi e pensioni), a seconda della loro destinazione d’uso.
I castelli e i palazzi di eminente pregio artistico o storico sono classificati nella categoria A/9. La sola ubicazione in un edificio antico o storico, tuttavia, non esclude la categoria A/2: una singola unità abitativa può essere classificata A/2 se presenta le caratteristiche proprie dell’abitazione civile e non quelle dell’A/9.
Le abitazioni in categoria A2 devono avere rifiniture di livello rispondente a una buona qualità costruttiva, adeguata al comfort residenziale, ma senza elementi di lusso, che rientrerebbero nella categoria A1.
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