Il concetto di Unità Immobiliare Urbana è importante dal punto di vista del catasto e potrebbe dare adito a confusioni. In questa pagina ne forniamo una definizione e alcuni esempi per facilitarne la comprensione.
L’Unità Immobiliare Urbana (UIU) è un fabbricato o una porzione di esso, che presenta autonomia funzionale o potenzialità reddituale secondo le norme catastali.
Questa definizione è in linea con la definizione dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare che precisa: sono considerate unità immobiliari anche le costruzioni ovvero porzione di esse, ancorate o fisse al suolo, di qualunque materiale costituite, nonché gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo, purché risultino verificate le condizioni funzionale e reddituali.
Sono da considerare unità immobiliari anche i manufatti prefabbricati che, sebbene siano semplicemente appoggiati al suolo, si presentino stabili nel tempo e presentino autonomia funzionale e reddituale.
Quindi, in definitiva, si può considerare unità immobiliare urbana qualsiasi fabbricato o parte di fabbricato che possa prevedere un inquadramento catastale.
Abbiamo specificato che le unità immobiliari urbane possono essere costituite da fabbricati o parti di essi. Quindi, sono da considerare unità immobiliari urbane sia dei palazzi con numerose abitazioni, sia ogni singola abitazione.
Un altro esempio di unità immobiliare urbana è dato dalle singole case, dalle villette alle case galleggianti. In questo secondo caso, sebbene non vi sia un suolo, tuttavia potrebbe essere verificata la condizione funzionale (es. abitativa) e reddituale.
Non bisogna tuttavia confondere il concetto di unità immobiliare urbana con il concetto di abitazione, poiché esempi di unità immobiliari urbane sono anche i complessi industriali, le scuole, gli ospedali ecc. In pratica, qualsiasi tipologia di unità immobiliare compresa tra le categorie catastali.
Sono esempi di UIU anche i box auto, botteghe, depositi e tutte quelle unità in pratica che siano possibile cedere (o affittare) singolarmente ed in autonomia.
Non si possono di conseguenza considerare unità immobiliari urbane quelle porzioni non in grado di essere autonome, ovvero che non presentano un ingresso diretto dalle parti comuni, servizi privati ecc. (es. singola camera di un appartamento non si può considerare un’unità immobiliare urbana, perché non presenta un ingresso autonomo, dei servizi e una cucina esclusivi).
Nel registro del catasto, tutte le unità immobiliari urbane, sono censite ed individuate in base a degli identificativi catastali (foglio e particella catastale) e, nel caso in cui il fabbricato fosse suddiviso in più porzioni comprenderà anche il subalterno.
Il numero del subalterno rappresenta l’elemento che identifica effettivamente l’UIU. Infatti, le Unità Immobiliari Urbane si possono numerare con i numeri di subalterno, assegnati con dei criteri logici (come per i civici, per intenderci).
Infatti, sul portale dell’Agenzia delle Entrate, tra le istruzioni per leggere la Visura, è specificato quanto segue:
Subalterno: per il Catasto dei Fabbricati, dove presente, identifica la singola unità immobiliare esistente su una particella. L’unità immobiliare urbana è l’elemento minimo inventariabile che ha autonomia reddituale e funzionale. Generalmente, nell’ipotesi di un intero fabbricato, ciascuna unità immobiliare è identificata da un proprio subalterno. Qualora il fabbricato sia costituito da un’unica unità immobiliare il subalterno potrebbe essere assente. Il dato, qualora esistente, è necessario per l’univoca identificazione della singola unità immobiliare; diversamente, il sistema produrrà l’elenco delle unità immobiliari urbane aventi stessa particella al fine della loro successiva selezione singola. Per il Catasto dei Terreni, dove presente essenzialmente si riferisce ai fabbricati ex rurali.
Per reperire tali informazioni è possibile procedere con una visura catastale.
Le unità immobiliari urbane sono quelle situate all'interno del tessuto cittadino o in zone che offrono servizi urbani, come acqua, elettricità, e fognature, e sono generalmente destinate a uso residenziale, commerciale, industriale o per servizi. Le unità immobiliari rurali, invece, si trovano fuori dai centri urbani, spesso sono legate ad attività agricole o agroindustriali e possono non avere accesso diretto a tutti i servizi urbani.
La destinazione d'uso di un'unità immobiliare urbana può influire significativamente sul suo valore di mercato. Ad esempio, le proprietà destinate a uso commerciale o industriale possono avere un valore superiore rispetto a quelle residenziali a causa del potenziale di generare reddito. Allo stesso modo, le restrizioni sulla destinazione d'uso possono limitare le possibilità di sviluppo dell'immobile, influenzando negativamente il suo valore.
Sì, è possibile cambiare la destinazione d'uso di un'unità immobiliare urbana, ma il processo può variare notevolmente a seconda delle normative locali. Generalmente, richiede l'approvazione dell'ente locale o comunale e può necessitare di un piano di adeguamento che rispetti le norme urbanistiche vigenti. Il cambiamento di destinazione d'uso è soggetto a valutazione dell'impatto sulla zona circostante e alle infrastrutture esistenti.
