Variazioni di volume, superficie e numero dei vani dell’abitazione. E ancora, spostamento di pareti e porte interne, rifacimento dell’impianto di riscaldamento, creazione di una nuova stanza da bagno… Si tratta di piccoli e grandi interventi di costruzione, modifica e ristrutturazione che, se effettuati in assenza delle necessarie autorizzazioni, generano difformità edilizie, ossia incongruenze tra lo stato reale dell’immobile e le planimetrie depositate presso il comune e il catasto. Vediamo cosa si può fare e come è possibile sanare una difformità edilizia.
Una difformità edilizia è una discrepanza tra quanto realizzato e quanto autorizzato o autorizzabile dalle autorità amministrative competenti. In altre parole, si tratta di uno scostamento tra ciò che è stato concesso dalle pubbliche amministrazioni e ciò che viene effettivamente realizzato.
Per sommi capi, si ha una difformità edilizia quando un intervento di costruzione, modifica o ristrutturazione viene eseguito:
Non tutte le difformità, però, sono da considerarsi abusi edilizi perseguibili dallo Stato. Approfondiamo insieme.
Con la sentenza numero 1484 del 30 marzo 2017, il Consiglio di Stato ha classificato le varie irregolarità che possono costituire una difformità edilizia. Ne offriamo di seguito un’approfondita panoramica.
Quando una costruzione viene realizzata in assenza di qualsiasi titolo abilitativo, si parla di difformità totale. Rientrano in questa categoria le opere di costruzione e le seguenti modificazioni eseguite:
Si parla, quindi, di difformità edilizia totale in relazione a opere per cui il titolo abilitativo non sia mai stato richiesto oppure non sia più valido.
Si ha una difformità totale anche nel caso in cui la costruzione realizzata sia totalmente diversa rispetto al progetto depositato in comune in termini di caratteristiche costruttive, tipologiche, planivolumetriche o di utilizzazione e destinazione d’uso.
Si ha una difformità sostanziale in presenza delle cosiddette variazioni essenziali, ossia modifiche che determinano significative differenze qualitative e quantitative rispetto al progetto autorizzato.
Rientrano in questa categoria gli interventi realizzati senza rispettare i criteri previsti dalla legge e dagli strumenti urbanistici vigenti, in particolare dall’art. 32 del Testo Unico dell’Edilizia (TUE), emanato con il decreto del Presidente della Repubblica numero 380 del 6 giugno 2001.
Si parla di difformità edilizia sostanziale in caso di interventi in cui ricorra almeno una delle seguenti condizioni:
Si ha una difformità sostanziale anche in caso di violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica.
Secondo quanto indicato dall’art. 34 del sopraddetto Testo Unico dell’Edilizia, si verificano difformità edilizie lievi e parziali in caso di opere conformi al titolo abilitativo e al progetto depositato in comune eccetto che per specifiche caratteristiche che, tuttavia, incidono solo su elementi non essenziali della costruzione.
L’art. 34-bis dell’anzidetto TUE definisce difformità non rilevanti le eventuali lievi violazioni di altezza, cubatura o superficie coperta che non eccedono per la singola unità immobiliare il 2% delle misure progettuali.
Trattandosi di scostamenti dai parametri autorizzati di entità limitata, non sono definibili abusi edilizi e, pertanto, non richiedono alcuna procedura di sanatoria.
La presenza di difformità edilizie penalizza il valore dell’immobile, ne ostacola la compravendita o la messa a reddito e può negare la possibilità di beneficiare di vari bonus.
A fronte di difformità tra la documentazione depositata in comune e lo stato reale dell’immobile spetta al proprietario sanare, laddove possibile, le eventuali irregolarità aprendo un’apposita pratica di sanatoria, come indicato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 11628 del 26 marzo 2012.
Le modalità con cui sanare una difformità edilizia dipendono sostanzialmente dall’entità, natura e gravità dell’illecito commesso.
In presenza di una difformità totale, l’irregolarità potrebbe teoricamente essere sanata con un permesso di costruire in sanatoria, ma è doveroso precisare che non è sempre possibile.
È necessario verificare il piano regolatore generale del comune e il regolamento urbanistico vigenti sia al momento dell'inizio dei lavori che al momento della presentazione della richiesta di sanatoria. In questo caso, occorre rispettare il principio della doppia conformità, istituito con la legge numero 47 del 28 febbraio 1985. In caso di contrasto dell’intervento con tali strumenti urbanistici, sarà necessario abbattere il manufatto abusivo.
Una difformità sostanziale è sanabile presentando un permesso di costruire e una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) in sanatoria, se consentito dagli strumenti urbanistici comunali. In caso contrario, l’opera deve essere demolita.
Lievi difformità edilizie parziali possono essere sanate presentando una comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) postuma, la cui specificità è stata introdotta con l’entrata in vigore del decreto legislativo numero 222 del 25 novembre 2016.
Si tratta di un documento con cui si dichiara che, in un determinato momento, siano stati eseguiti lavori edili o impiantistici senza aver preventivamente depositato alcun atto abilitativo o che quanto eseguito differisca dal progetto depositato.
Trattandosi, però, di comunicazioni depositate a interventi già conclusi, posteriormente all’esecuzione dei lavori, è previsto il versamento di una sanzione pecuniaria da corrispondere al comune. Se il documento viene presentato quando l’intervento è ancora in fase di esecuzione, la suddetta sanzione pecuniaria viene ridotta di 2/3.
Come accennato, gli interventi con difformità non rilevanti non sono qualificabili come illeciti edilizi e, pertanto, non richiedono alcuna sanatoria.
Il costo per regolarizzare le difformità edilizie presenti nel proprio immobile varia da un minimo di 1000 euro a un massimo di circa 30.000 euro. Le strutture edilizie realizzate in maniera completamente abusiva, ossia in assenza di ogni titolo edilizio, non sono sanabili.
Le sanzioni previste in caso di difformità edilizie si dividono in due macrocategorie, che illustriamo di seguito.
L’inosservanza della vigente normativa edilizia è punita con un’ammenda di importo che può superare i 10.000 euro. Per opere eseguite in assenza o totale difformità rispetto ai permessi rilasciati dalle autorità amministrative competenti sono previsti fino a 2 anni di reclusione e una sanzione che può arrivare a 50.000 euro.
In caso di mancata segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), si applica una sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento del valore della proprietà favorito dalla realizzazione degli interventi irregolari.
Le sanzioni amministrative, come indicato dal primo comma dell’art. 37 dell’anzidetto TUE, variano in base al tipo di illecito commesso.
In caso di costruzioni realizzate in maniera completamente irregolare, ovvero senza alcun titolo edilizio, è prevista la demolizione per consentire il ripristino dello stato dei luoghi.
Nel caso in cui entro 90 giorni dall’accertamento dell’abuso da parte delle autorità competenti non si provveda al ripristino dello stato dei luoghi, i manufatti abusivi possono essere confiscati e aggiunti al patrimonio comunale. In tal caso, sono previste anche sanzioni pecuniarie commisurate all'entità dell'abuso edilizio.
In caso di difformità edilizie, l’illecito si prescrive in:
In caso di sanzione amministrativa di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi, invece, non è contemplata alcuna prescrizione. Con la sentenza numero 7404 del 2021, la Corte di Cassazione penale ha ribadito che l’illecito edilizio in questo caso abbia carattere permanente.
È ritenuto valido l’atto di compravendita di un immobile con difformità edilizie, purché il venditore ne comunichi preventivamente l’esistenza all’acquirente.
Per regolarizzare una difformità urbanistica è necessario presentare una pratica di sanatoria al comune di competenza, che valuterà la compatibilità dell'intervento con le norme vigenti. Potrebbero essere richiesti il pagamento di una sanzione e l’adeguamento dell'opera ai requisiti richiesti.
Per sanare un bagno abusivo occorre provvedere al pagamento di una sanzione pecuniaria di importo indicativamente compreso tra 1000 e 5000 euro, a cui si aggiungono le spese tecniche per l’intervento di geometri e architetti.