I dati catastali di un immobile sono elementi fondamentali per identificare in modo univoco una proprietà, sia che si tratti di un terreno che di un fabbricato. La sezione dei dati catastali è una parte cruciale di questa documentazione, utile per scopi fiscali, urbanistici e amministrativi. In questa guida esploreremo cos'è la sezione del catasto, quali sono le sue componenti principali e come effettuare una visura catastale per sezione.
La sezione del catasto è un insieme di informazioni registrate negli archivi catastali italiani. Queste informazioni consentono di localizzare l'ubicazione di un immobile o un terreno su mappe catastali, di identificare i titolari dei diritti reali sull'immobile e di definire il valore imponibile a fini fiscali. Ogni immobile viene catalogato in modo univoco attraverso una serie di dati: particella, foglio, e partita catastale.
Per meglio comprendere quanto diremo su ciascuna sezione dati catastali dell'immobile, ricordiamo brevemente il significato di alcuni termini chiave.
La particella catastale, o mappale, è la più piccola unità territoriale individuabile. Corrisponde a una porzione di terreno o a un fabbricato identificato da un numero univoco all’interno di un foglio catastale. È rappresentata sulle mappe catastali con confini ben definiti.
La partita catastale invece è è un codice alfanumerico (caratteri e numeri) che identifica il soggetto (persona fisica o giuridica) titolare di diritti su una o più particelle. È una sorta di registro che collega i beni agli intestatari catastali.
Il foglio catastale, infine è una porzione della mappa del comune di riferimento, suddivisa in più particelle. Ogni comune è organizzato in fogli catastali numerati, che insieme compongono l’intero territorio comunale.
Qui di seguito descriviamo le differenti tipologie di sezione catastale di dati sull'immobile e la loro funzione.
La sezione catastale urbana è una delle componenti più importanti dei dati catastali, in quanto raccoglie tutte le informazioni relative agli immobili situati in ambito urbano all'interno del territorio comunale.
Questa sezione è fondamentale per identificare, catalogare e gestire i fabbricati destinati a diverse tipologie d'uso, come abitazioni, negozi, uffici, strutture industriali e altre costruzioni.
Nello specifico, la sezione urbana comprende dati tecnici e amministrativi che permettono di verificare la destinazione d’uso di ogni immobile, ovvero se è destinato a uso abitativo, commerciale, produttivo, o ad altre finalità. La destinazione d’uso è un elemento cruciale sia per la conformità alle normative urbanistiche sia per la definizione delle imposte locali, come l'IMU (Imposta Municipale Unica) e la TARI (Tassa sui Rifiuti).
Questa sezione è anche uno strumento essenziale per l’inquadramento urbanistico dell’immobile, poiché fornisce informazioni sulla sua posizione rispetto al piano regolatore comunale, sulle eventuali limitazioni legate a zone specifiche e sulla conformità alle norme edilizie vigenti. Ad esempio, consente di verificare se l’immobile rispetta le regole di densità abitativa, altezza massima consentita, o distanza minima dai confini, elementi fondamentali in caso di ristrutturazioni o nuove costruzioni.
Un ulteriore ruolo della sezione urbana è quello di fornire una base per il calcolo delle imposte comunali. La rendita catastale, che viene utilizzata come parametro per il calcolo delle tasse, è determinata in funzione della categoria catastale e della destinazione d’uso dell’immobile. Un errore o un'incongruenza nei dati della sezione urbana potrebbe quindi influenzare in modo significativo gli importi fiscali dovuti.
Le informazioni contenute nella sezione urbana possono essere consultate attraverso le visure catastali, disponibili presso l’Agenzia delle Entrate o online tramite piattaforme dedicate. È importante analizzare attentamente queste informazioni, specialmente in occasione di compravendite, ristrutturazioni o cambiamenti nella destinazione d’uso dell’immobile, per garantire la regolarità dal punto di vista urbanistico e fiscale.
La sezione censuaria indica la zona censuaria, ovvero una suddivisione territoriale utilizzata per determinare le rendite catastali. La rendita è un valore fiscale che dipende dalla posizione e tipologia dell’immobile. Per ogni porzione di territorio comunale c'è, infatti, un parametro che influenza la rendita.
Questa suddivisione è fondamentale per determinare la rendita catastale, un valore utilizzato a fini fiscali per calcolare imposte come l’IMU (Imposta Municipale Unica) e la TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili). La rendita catastale dipende da vari parametri, come la posizione geografica dell'immobile, la tipologia edilizia, la destinazione d’uso e, in alcuni casi, anche la classe catastale.
Ad esempio, un immobile situato in una zona centrale o con alta densità di servizi e infrastrutture avrà, generalmente, una rendita catastale più alta rispetto a uno situato in un’area periferica o rurale. Le sezioni censuarie aiutano quindi a stabilire valori uniformi all’interno di zone con condizioni economiche e territoriali simili.
Oltre alla rendita, la zona censuaria può essere utile per analisi urbanistiche, studi di mercato immobiliare e valutazioni di potenziale investimento. In alcune aree, le sezioni censuarie includono anche vincoli o particolari normative che potrebbero influenzare l'uso degli immobili.
Le informazioni sulle sezioni censuarie sono disponibili nelle visure catastali e possono essere consultate presso l'Agenzia delle Entrate o, in alcuni casi, tramite professionisti abilitati come geometri e notai.
La sezione catastale amministrativa raccoglie informazioni relative agli aspetti giuridico-amministrativi che riguardano la gestione dell’immobile. Questo tipo di sezione è particolarmente importante per identificare eventuali vincoli, destinazioni specifiche o assegnazioni amministrative che possono influire sull’utilizzo o sulla compravendita del bene.
Tra i dati presenti nella sezione dati catastali dell'immobile troviamo, ad esempio, indicazioni su eventuali vincoli paesaggistici, storici o architettonici, come nel caso di immobili situati in aree protette o considerati beni culturali ai sensi della normativa italiana. Questi vincoli possono limitare le possibilità di modifiche strutturali, di utilizzo o di trasformazione del bene.
Inoltre, questa sezione potrebbe contenere informazioni sull’eventuale assegnazione dell’immobile a enti o istituzioni pubbliche, come comuni, regioni o altri enti statali. Ad esempio, potrebbe trattarsi di terreni o fabbricati destinati a progetti pubblici, edilizia residenziale agevolata o altre finalità specifiche regolamentate da atti amministrativi.
La sezione amministrativa può anche riportare particolari obblighi legati all’immobile, come servitù di passaggio, usi civici, o restrizioni derivanti da piani regolatori comunali. Questi elementi sono fondamentali per chiunque stia acquistando un immobile, poiché possono incidere sul valore commerciale e sulle possibilità di utilizzo futuro.
Per consultare questa sezione e ottenere informazioni complete e aggiornate, è possibile richiedere una visura catastale specifica presso l’Agenzia delle Entrate o affidarsi a un tecnico abilitato. In caso di incongruenze o necessità di approfondimenti, può essere utile consultare anche gli atti notarili e i registri presso gli uffici del comune competente.
Qui di seguito vediamo dove si possono trovare le sezioni dei dati catastali dell'immobile per effettuare una visura personale o tramite terzi (es. un agente immobiliare). Questa può essere importante per verificare l'esattezza delle informazioni ottenute in caso di acquisto di un immobile, oppure per altro specifico interesse, come una valutazione.
Per ottenere la sezione catastale di un immobile, è necessario richiedere una visura catastale presso l’Agenzia delle Entrate, online o presso gli uffici territoriali. La visura permette di consultare tutti i dati relativi a particelle, intestatari e rendite.
Le visure catastali riportano informazioni organizzate in sezioni chiare, come l’identificativo catastale (foglio, particella e subalterno), i dati degli intestatari, la rendita e la categoria catastale. Una corretta lettura aiuta a identificare eventuali anomalie o incongruenze.
Presso l’Agenzia delle Entrate è possibile consultare i dati catastali fornendo gli identificativi dell’immobile. Il servizio sul sito web offre un accesso semplificato e rapido per il servizio di interrogazione online, mentre gli sportelli fisici forniscono supporto per richieste complesse. Si tratta di uno dei numerosi servizi offerti per necessità immobiliari dall'Agenzia delle Entrate.
È essenziale verificare la corrispondenza dei dati catastali con le caratteristiche reali dell’immobile, come indicazioni su mappe e documenti di proprietà. In caso di discrepanze, è necessario richiedere una rettifica catastale.
Per approfondire rimandiamo alla nostra guida al catasto.
I dati catastali sono informazioni ufficiali che identificano un immobile o un terreno registrato al catasto. Servono per localizzare la proprietà, determinare il valore fiscale (rendita catastale) e verificare la destinazione d’uso e la conformità urbanistica. Sono utilizzati per calcolare imposte come IMU e TARI e per compravendite immobiliari.
La sezione dati catastali dell'immobile può essere consultata tramite una visura catastale, disponibile presso l’Agenzia delle Entrate (online o in ufficio). È necessario fornire i dati identificativi dell'immobile, come il comune, il foglio e la particella.
Nella visura catastale si trovano vari dati tra cui gli elementi identificativi dell’immobile (foglio, particella, subalterno), la categoria catastale e la rendita, i dati degli intestatari (proprietari o titolari di diritti reali), più eventuali vincoli o annotazioni amministrative. Questi dati aiutano a verificare la regolarità dell’immobile e le sue caratteristiche tecniche e fiscali.
